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1、思考与思考与练习练习本章本章教学要求教学要求本章本章主要主要内容内容不动产经济学不动产经济学【教学目的和要求教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解房地通过本章的学习使学生了解房地产市场的运行机制和房地产市场的分析方法；掌握房产市场的运行机制和房地产市场的分析方法；掌握房地产市场的类型和特点、房地产供需及其影响因素地产市场的类型和特点、房地产供需及其影响因素。【教学重点及难点教学重点及难点】土地供给与需求含义及其影响因土地供给与需求含义及其影响因素、房地产市场类型、房地产供需及其影响因素等素、房地产市场类型、房地产供需及其影响因素等。【教学内容与时间教学内容与时间】（6学时）学时）。【教学方法
2、与手段教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。堂讨论和学生自学。首页第六章第六章 房地产市场房地产市场第一节第一节 土地供给与需求土地供给与需求第二节第二节 土地出让市场供需均衡土地出让市场供需均衡第三节第三节 房地产市场概述房地产市场概述第四节第四节 房地产市场运行房地产市场运行第五节第五节 房地产市场分析房地产市场分析首页第六章第六章 房地产市场房地产市场一、土地的供给一、土地的供给第一节第一节 土地供给与需求土地供给与需求类类型型（1）自然供给自然供给（2）经济供给经济供给土地土地供给供给概念概念土地供给是一定时间内可供人土地供给是一定时
3、间内可供人们利用的土地资源数量。们利用的土地资源数量。（一）土地的自然供给（一）土地的自然供给1、概念：、概念：土地天生可供人类利用的部分，也称土地的物理供给土地天生可供人类利用的部分，也称土地的物理供给或实质供给或实质供给，包括可利用的土地资源和未来可利用的土地资源。，包括可利用的土地资源和未来可利用的土地资源。土地自然供给的数量是固定不变的，不受任何人为因素或社会因土地自然供给的数量是固定不变的，不受任何人为因素或社会因素的影响，因此是无弹性的。素的影响，因此是无弹性的。2、土地自然供给曲线、土地自然供给曲线3、土地自然供给的制约因素、土地自然供给的制约因素（1）气候条件：）气候条件：适合
4、于人类生产、生适合于人类生产、生活，动植物生长的气候条件。活，动植物生长的气候条件。（2）地貌条件：便于人类生产、生活的）地貌条件：便于人类生产、生活的地形、地貌。地形、地貌。（3）土地有用性和合乎经济开发条件：）土地有用性和合乎经济开发条件：有各种有用的矿产、动植物及水资源等有各种有用的矿产、动植物及水资源等可供利用。可供利用。（4）交通运输条件：便于人类与外界进）交通运输条件：便于人类与外界进行联系与物质交换。行联系与物质交换。SSP价格Q数量0宏观总量上的土地自然供给宏观总量上的土地自然供给 1 1、含义、含义 2 2、土地经济供给的三种形态、土地经济供给的三种形态 3 3、影响土地经济
5、供给的因素、影响土地经济供给的因素 4 4、增加土地经济供给的措施、增加土地经济供给的措施 5 5、土地自然供给与经济供给的区别与联系、土地自然供给与经济供给的区别与联系（二）土地的经济供给（二）土地的经济供给含 义在土地自然供给的基础上，投入劳动进行在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、开发以后，成为人类可直接用于生产、生活生活各种用途土地的有效供给各种用途土地的有效供给。土地经。土地经济供给是动态的、有弹性的供给。济供给是动态的、有弹性的供给。土地的土地的经济供给经济供给是指是指土地经济供给的增加的涵义：土地经济供给的增加的涵义：包括包括 土地总面积的增加；
6、土地总面积的增加；某种用途土地数量的增加；某种用途土地数量的增加；一定面积土地上产出的增长。一定面积土地上产出的增长。土地经济供给的三种形态土地经济供给的三种形态（1）土地价格不变，土地经济供给在）土地价格不变，土地经济供给在自然供给范围内无限增加（或减少）自然供给范围内无限增加（或减少）（2）在市场经济条件下，土地经济供）在市场经济条件下，土地经济供给时刻在变动给时刻在变动（3）特例，如：房地产投机）特例，如：房地产投机S0S0P价格Q数量0土地经济供给形态（一）土地经济供给形态（一）S SS0S0P价格Q数量0土地经济供给形态（二）土地经济供给形态（二）SSP价格Q数量土地经济供给形态（三
7、）土地经济供给形态（三）0SS返回影响土地经济供给的因素各类土地的自然供给利用土地的知识和技能社会经济发展需求产品价格土地利用计划土地供给者的行为增加土地经济供给的措施扩大土地利用面积提高土地的集约利用水平建立合理的土地制度调节消费结构提高交通运输水平利用新技术保护土地资源土地自然供给和经济供给的联系和区别自然供给自然供给经济供给经济供给是经济供给的基础只能在自然供给范围内变动针对人类的生产、生活及动植物的生长而言针对土地具体的不同用途而言在相当长的时间内是一定的、无弹性的是变化的、有弹性的，不同用途土地的供给弹性不同难以增加土地的自然供给可在自然供给基础上增加 （一）影响土地需求的因素（一）
8、影响土地需求的因素 （二）土地需求曲线（二）土地需求曲线土地需求：土地需求：人类为生存和发展利用土地进行各种生产和消费人类为生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。通常分为农业用地需求和非农业用地需求。活动的需求。通常分为农业用地需求和非农业用地需求。二、土地的需求二、土地的需求第一节第一节 土地供给与需求土地供给与需求引致需求（以利用为目的）引致需求（以利用为目的）1、社会因素对土地需求的影响：、社会因素对土地需求的影响：人口规模和结构、家庭结构、居民生活水平2、经济因素对土地需求的影响：、经济因素对土地需求的影响：经济规模、产业结构、物价水平、对未来土地价格的预期3、政策因素对土地
9、需求的影响：、政策因素对土地需求的影响：土地利用规划、土地供应政策、农地保护政策、住宅政策；4、区位因素对土地需求的影响、区位因素对土地需求的影响（一）影响土地需求的因素（一）影响土地需求的因素 土地的需求量由土地需要者土地的需求量由土地需要者对土地的需求程度和购买能力决对土地的需求程度和购买能力决定。土地的需求曲线为：定。土地的需求曲线为：（二）土地需求曲线（二）土地需求曲线P价格Q数量0短期：土地实际价格短期：土地实际价格DDD自然供给极限P0Q土地需求曲线土地需求曲线P价格Q数量0土地投机需求曲线土地投机需求曲线DD特例三、土地的供求关系与规律三、土地的供求关系与规律第一节第一节 土地供
10、给与需求土地供给与需求土地供求平衡：土地供求平衡：1、均衡价格：、均衡价格：是指一种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，也就是商品市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。2、土地供求理论：、土地供求理论：土地作为一种特殊土地作为一种特殊的商品，既受一般商品供求规律的制约，的商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其特殊性。又有其特殊性。土地供求平衡是相对的、土地供求平衡是相对的、暂时的，而不平衡是绝对的。从实践看，暂时的，而不平衡是绝对的。从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。因此，地价过于求是暂时的、个别的。因此，地价总的趋势
11、是上升的。总的趋势是上升的。P价格Q数量0土地供求均衡价格土地供求均衡价格DDSESP0Q0目录第二节第二节 土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡一、一、土地出让市场的供给和需求土地出让市场的供给和需求土地出让市场的供给和需求土地出让市场的供给和需求1、土地的供给及影响因素、土地的供给及影响因素类类型型（1）自然供给）自然供给（2）经济供给）经济供给土地供给土地供给概念概念是一定时间内可供人们利用的土地资源数量是一定时间内可供人们利用的土地资源数量是指土地资源的自然存量，其数量是固定不变的。是指土地在自然供给的基础上，因用途、利益、价格变化而
12、形成的土地供给数量。土地经济供给是有弹性的，其供给量是有限的。S1短期供给S2长期供给S1S2自然供给极限P0Q土地供给曲线S1S1S2自然供给极限P0Q1Q2Q3Q4Q土地出让市场的土地供给曲线土地出让市场的土地供给曲线SSOQ1无偿划拨供给量；SS无偿划拨供给曲线；Q1Q2有偿划拨供给量；S1S1有偿划拨供给曲线（价格假设不变）；Q2Q3批租市场供给量；S1S2批租市场供给曲线。土地出让市场的供给曲线土地出让市场的供给曲线在土地出让市场中的土地增量供给中，政府是城市土地的唯一供给者。目前，政府供给城市土地主要有3种方式：无偿划拨、有偿划拨和土地批租。政府规划对土地供给的影响政府规划对土地供
13、给的影响城市规划中对地块的使用限制、建筑密度、用途的限制等都影响土地的供给。国外的研究表明，规划条例的限制将引起供给的下降。如图所示。规划条例引起供给S下降S，土地价格由P上升到P土地交易量下降。SP0 QQQ城市规划对土地供给的影响城市规划对土地供给的影响PSP第二节第二节 土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡一、一、土地出让市场的供给和需求土地出让市场的供给和需求土地出让市场的供给和需求土地出让市场的供给和需求2、土地需求及影响因素、土地需求及影响因素是人类为了生存和发展利用土地进行各种生是人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动
14、的需求。产和消费活动的需求。土地需求土地需求概念概念引致需求（以利用为目的）引致需求（以利用为目的）DP0Q土地投机需求曲线D自然供给极限P0Q土地需求曲线特例DP0Q无偿划拨土地需求曲线DDP0Q有偿划拨土地需求曲线DP我国传统体制下，城市土地实行无偿划拨制，土地使用者的需我国传统体制下，城市土地实行无偿划拨制，土地使用者的需求量完全不受价格约束，需求量的大小只取决于需求程度，需求程求量完全不受价格约束，需求量的大小只取决于需求程度，需求程度越大，需求量也越大。在有偿划拨土地过程中，征地者支付征地、度越大，需求量也越大。在有偿划拨土地过程中，征地者支付征地、拆迁、补偿费等。拆迁、补偿费等。假
15、设这是一种固定价，当价格固定在假设这是一种固定价，当价格固定在P P时，需求量同样可以随时，需求量同样可以随需求程度的增加而增加，但需求程度的增加而增加，但P P可以约束需求，当可以约束需求，当P P足够高时需求程度足够高时需求程度必然受到影响。必然受到影响。一般说来，一般说来，政府制定的征地拆迁费标准都低于土地政府制定的征地拆迁费标准都低于土地的市场价值的市场价值，同时对土地需求的约束有限，导致城市土地过度需求，同时对土地需求的约束有限，导致城市土地过度需求和浪费闲置。和浪费闲置。第二节第二节 土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡二、二、地
16、价的本质和形成地价的本质和形成地价的本质和形成地价的本质和形成1、地价的本质、地价的本质土地产权带来的经济收益土地产权带来的经济收益土地无价值论土地无价值论土地全价值论土地全价值论土地价值二元论土地价值二元论关于土地价值关于土地价值关于土地价值关于土地价值的三种学派的三种学派的三种学派的三种学派三种学派的主要区别在于对三种学派的主要区别在于对土地物质土地物质和和土地资本土地资本相互关系的不同理相互关系的不同理解上。解上。土地物质土地物质是指不借人力而天然存在的自然物，即土地本身，是指不借人力而天然存在的自然物，即土地本身，它具有自然属性，有使用价值但无劳动价值，其供求关系表现为供它具有自然属性
17、，有使用价值但无劳动价值，其供求关系表现为供给量有限而需求不断增加。给量有限而需求不断增加。土地资本土地资本是指投入土地资本，属于固定是指投入土地资本，属于固定资本范畴，具有社会属性，即具有使用价值又具有劳动价值，其供资本范畴，具有社会属性，即具有使用价值又具有劳动价值，其供求关系表现为供给可随需求增加而增加。求关系表现为供给可随需求增加而增加。地价产生的地价产生的4 4个基本要素个基本要素有用性稀缺性需求需求权力可转移性权力可转移性v马克思认为：土地之所以具有价格，是因为存在土地所有权，土地所有者不会白白地让别人占有或使用自己的土地，当别人想取得土地或使用土地实际是获得土地所有权或租赁权必须
18、支付一定的代价，就形成了地租。根据上述论述，可以揭示土地价格的实质：地价和地租是一致的，都是土地根据上述论述，可以揭示土地价格的实质：地价和地租是一致的，都是土地所有权为土地所有者带来的经济收益。只不过地租按年支付，地价一次性支付。所有权为土地所有者带来的经济收益。只不过地租按年支付，地价一次性支付。2、地价的形成、地价的形成（1）地价形成的基本原理）地价形成的基本原理 土地的价格是土地收益即地租的资本化，不是土地价格决定土土地的价格是土地收益即地租的资本化，不是土地价格决定土地收益，而是土地收益决定土地价格。地收益，而是土地收益决定土地价格。土地价格形成机制同供求平衡机制紧紧相连，价格形成过
19、程就土地价格形成机制同供求平衡机制紧紧相连，价格形成过程就是是供求平衡过程供求平衡过程。土地的价格取决于土地的供给与需求：土地供土地的价格取决于土地的供给与需求：土地供给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供给减少，需求不给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。变或增加，则地价上升。地价的形成条件可分为：地价的形成条件可分为：短期土地供给量固定不变时的均衡条件短期土地供给量固定不变时的均衡条件 长期土地供给量改变时的均衡条件长期土地供给量改变时的均衡条件图图第二节第二节 土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求均衡土地出让市场的供求
20、均衡二、二、地价的本质和形成地价的本质和形成地价的本质和形成地价的本质和形成划拨方式下土地价格形成 少数军事用地及公共设施以外少数军事用地及公共设施以外，其它划拨需要支付征地、拆，其它划拨需要支付征地、拆迁补偿费，构成地价，因此是一种计划价格，不是市场竞争和供迁补偿费，构成地价，因此是一种计划价格，不是市场竞争和供求关系作用的产物。一般来说，此价格会低于市场价格。但是，求关系作用的产物。一般来说，此价格会低于市场价格。但是，近年来，当用地单位直接面对被征地者时，常会发生讨价还价。近年来，当用地单位直接面对被征地者时，常会发生讨价还价。协议方式下土地价格形成 因只有一个需求者，实际上是一种双边垄
21、断市场，最后的价因只有一个需求者，实际上是一种双边垄断市场，最后的价格取决于讨价还价能力及政府的社会经济目标。协议出让时，地格取决于讨价还价能力及政府的社会经济目标。协议出让时，地价有最低限制，国家土地局关于价有最低限制，国家土地局关于协议出让国有土地使用权最低协议出让国有土地使用权最低价确定方法价确定方法中规定了出让最低价的确定原则。出让价格要高于中规定了出让最低价的确定原则。出让价格要高于这个最低限值。这个最低限值。（2）我国房地产市场中地价的形成）我国房地产市场中地价的形成P PP P1 1P PP P2 2S S 0 Q 0 Q划拨土地价格的形成划拨土地价格的形成讨价还价区间P PP
22、P1 1P PS S 0 Q 0 Q协议土地价格的形成协议土地价格的形成讨价还价区间 D D5 5 D D4 4 D D3 3 D D2 2 D D1 1P PP P5 5P P4 4P P3 3P P2 2P P1 10 Q0 QS S招标方式下土地价格的形成招标方式下土地价格的形成招标方式下土地价格的形成招标方式下土地价格的形成P PP Pn nP P4 4P P3 3P P2 2P P1 10 Q0 QS S拍卖方式下土地价格的形成拍卖方式下土地价格的形成拍卖方式下土地价格的形成拍卖方式下土地价格的形成EnEn高价高价高价高价中标？中标？中标？中标？招标方式下土地价格的形成（企业背靠背）
23、企业背靠背）拍卖方式下土地价格的形成（企业面对面）企业面对面）目录第三节第三节 房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述一、一、房地产市场的含义房地产市场的含义房地产市场的含义房地产市场的含义广义：广义：广义：广义：指整个社会房地产交易活动的总和。指整个社会房地产交易活动的总和。指整个社会房地产交易活动的总和。指整个社会房地产交易活动的总和。狭义：狭义：狭义：狭义：是指进行房地产是指进行房地产是指进行房地产是指进行房地产买卖、租赁、抵押买卖、租赁、抵押买卖、租赁、抵押买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。等交易活动的场所。等交易活动的场所。等交易活动的场所。1、房地产买卖、房地产买
24、卖2、房地产抵押、房地产抵押折价、变卖和拍卖折价、变卖和拍卖提供抵押担保抵押权人抵押权人抵押人抵押人房地产为房地产为抵押物抵押物3、房地产租赁、房地产租赁交给承租人承租人出租人出租人支付租金合同到期返还房屋所有权和土地使用权他人他人房地产权利人房地产权利人转移土地使用权租赁土地使用权租赁房屋租赁房屋租赁概念概念类型类型房地产市场活动主要方式：房地产市场活动主要方式：2、按市场交易客体划分、按市场交易客体划分土地市场土地市场房产市场房产市场房地产金融市场房地产金融市场房地中介服务市场房地中介服务市场3、按物业类型（用途）划分、按物业类型（用途）划分住宅市场住宅市场商业物业市场商业物业市场工业物业
25、市场等工业物业市场等写字楼市场写字楼市场4、按覆盖范围划分、按覆盖范围划分国际性房地产市场国际性房地产市场全国性房地产市场全国性房地产市场地方性房地产市场地方性房地产市场第三节第三节 房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述二、二、房地产市场体系类型房地产市场体系类型房地产市场体系类型房地产市场体系类型1、按市场运行层次划分、按市场运行层次划分房地产一级市场房地产一级市场房地产二级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产三级市场5、其它：按照发育程度、交易方式、让渡方式、供求状况等。、其它：按照发育程度、交易方式、让渡方式、供求状况等。问题：问题：房地产市场的影响范围与房地产的类
26、型有关吗？房地产市场的影响范围与房地产的类型有关吗？第三节第三节 房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述三、三、房地产市场的特点房地产市场的特点房地产市场的特点房地产市场的特点1、区域性、区域性2、竞争的不充、竞争的不充分性分性3、供给调节的、供给调节的滞后性滞后性4、交易的复杂性、交易的复杂性5、与金融的关联、与金融的关联度高度高6、政府干预性强、政府干预性强房地产市场特点房地产市场特点四、四、房地产市场的组成要素房地产市场的组成要素房地产市场的组成要素房地产市场的组成要素1、主要参与者主要参与者2、房地产产品及其权属证书、房地产产品及其权属证书3、交易组织机构、交易组织机
27、构使用者、供给者、管理者、使用者、供给者、管理者、中介组织中介组织-构成了房地产市场的客体构成了房地产市场的客体是为房地产交易各方进行交易活是为房地产交易各方进行交易活动而提供的场所。动而提供的场所。为什么？为什么？政府调高银行利率对房政府调高银行利率对房地产市场有何影响？地产市场有何影响？第三节第三节 房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述五、五、房地产市场的分级运行房地产市场的分级运行房地产市场的分级运行房地产市场的分级运行国家国家房地产开发商房地产开发商或土地使用者或土地使用者房地产房地产消费者消费者房地产房地产消费者消费者出让出让土地土地转让、租转让、租赁等赁等房地产
28、房地产出售、出出售、出租等租等房地产房地产房地产一级市场房地产一级市场房地产二级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产三级市场土地使用权出让市场土地使用权出让市场即即土地出让的批租市土地出让的批租市场场和和土地出让的租赁土地出让的租赁市场市场及及土地征购市场土地征购市场共同组成国家垄断的共同组成国家垄断的一级市场。一级市场。是受让方是受让方“原始原始”获得土地使用权的获得土地使用权的唯一渠道。唯一渠道。房地产开发商作为卖房地产开发商作为卖方与房地产买方进行方与房地产买方进行交易而形成的市场。交易而形成的市场。主要是房地产增量市主要是房地产增量市场。也称为土地或房场。也称为土地或房地产开发市场。
29、地产开发市场。在城市扩张和人口快速集聚在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中阶段，房地产交易主要集中在二级市场。在二级市场。二级市场取得的房地产再度交二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。易而形成的市场。主要是存量主要是存量房地产的再转让市场房地产的再转让市场。在房地产开发区域饱和或房在房地产开发区域饱和或房地产市场成熟的地区，三级地产市场成熟的地区，三级市场的交易量远大于二级市市场的交易量远大于二级市场的交易量。场的交易量。一、二、三级房地产市场之间的关系一、二、三级房地产市场之间的关系二级是放开的转让市场，二级市场的活跃必将促进三级市场的兴旺。一级市场是国家垄断的出让市场，是
30、房地产市场的基础，一级市场的交易量将决定二级市场交易量。三级是放开的转让市场，房地产用户产权变更，土地余缺的调剂、用量的调整、使用结构的优化和效率的提高都将通过房地产二、三级市场进行。二级市场二级市场三级市场三级市场一、二、三级房地产市场之间的关系一、二、三级房地产市场之间的关系一级市场一级市场一、二、三级房地产市场之间的关系一、二、三级房地产市场之间的关系v因此，一级市场是二、三级市场赖以产生、发展的基因此，一级市场是二、三级市场赖以产生、发展的基础。二、三级市场是一级市场房地产商品化的必然延伸础。二、三级市场是一级市场房地产商品化的必然延伸和结果，二、三级市场的健康发展，将促进一级市场的和
31、结果，二、三级市场的健康发展，将促进一级市场的进一步完善，没有二、三级市场土地使用权的转让、转进一步完善，没有二、三级市场土地使用权的转让、转租，开发企业的房地产商品价值就不能实现，一级市场租，开发企业的房地产商品价值就不能实现，一级市场上土地批租也就不能顺利进行。一、二、三级市场构成上土地批租也就不能顺利进行。一、二、三级市场构成了一个完整的市场体系。了一个完整的市场体系。一、二、三级房地产市场的特点一、二、三级房地产市场的特点项目项目一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场市场主体市场主体国家、地方政府国家、地方政府房地产企业房地产企业消费者消费者竞争程度竞争程度垄断垄断带有垄断性
32、的竞争带有垄断性的竞争竞争程度较高竞争程度较高经营方式经营方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌出卖、出租出卖、出租转让、出租转让、出租目录包括包括土地所有者或当前的使用者；土地所有者或当前的使用者；开发商；开发商；政府机构；政府机构；金融机构；金融机构；建筑承包商；建筑承包商；房地产中介机构；房地产中介机构；企事业单位及个人。企事业单位及个人。房房地地产产市市场场的的主主体体返回一、房地产需求一、房地产需求（一）房地产需求的内涵、特点和类型（一）房地产需求的内涵、特点和类型房地产需求：房地产需求：是指在一个特定的时期内、消费者在各种是指在一个特定的时期内、消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够
33、购买的房地产数量。可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。房地产的需求量：房地产的需求量：是在一个特定价格下，消费者愿意且是在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买的房地产数量。能够购买的房地产数量。1、内涵、内涵第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行注意：注意：房地产需求房地产需求和和房地产的需求量房地产的需求量的区别？的区别？一、房地产需求一、房地产需求1、该类房地产价格、该类房地产价格2、消费者的收入及偏好、消费者的收入及偏好3、替代房地产商品的价格、替代房地产商品的价格4、预期房地产商品的变动趋势、预期房地产商品的变动趋势5、城市人口数量和结构的变化、城市人口数量和结构的变化
34、6、政策因素、政策因素第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行2、影响某一类型房地产需求量的因素、影响某一类型房地产需求量的因素价价格格需求量需求量房地产需求房地产需求d0dd1（一）房地产需求的内涵、特点和类型（一）房地产需求的内涵、特点和类型整体性整体性多样性多样性区域性区域性层次性层次性可替代性可替代性生产性需求生产性需求消费性需求消费性需求投资性需求投资性需求投机性需求投机性需求第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行本地需求本地需求外来需求外来需求（1）按需求性质）按需求性质（2）按需求者的来源）按需求者的来源4、类型、类型3、特点、特点分为分为分为分为一、房地产需求一、
35、房地产需求（二）房地产市场的潜在需求和有效需求（二）房地产市场的潜在需求和有效需求1、房地产潜在需求：房地产潜在需求：是指居民对房地产商品消费的欲望是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求
36、也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。视预测房地产潜在需求。第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行一、房地产需求一、房地产需求2、房地产有效需求、房地产有效需求 从微观经济的意义上来讲，从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买
37、的商品量，即内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。衡。（三）房地产市场的潜在需求和有效需求（三）房地产市场的潜在需求和有效需求第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行一、房地产需求一、房地产需求1、房地产供
38、给概念、房地产供给概念 从微观角度看，从微观角度看，房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内，是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够提供房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够提供的房地产数量。的房地产数量。从宏观角度看，从宏观角度看，房地产供给房地产供给是指房地产总供给，即是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区房地产供给的总量。在某一时期内全社会或某一地区房地产供给的总量。二、房地产供给二、房地产供给第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行房地产的供给量：房地产的供给量：是在一个特定价格下，开发商愿意是在一个特定价格下，开发商愿意且能够供给的房
39、地产数量。且能够供给的房地产数量。（1）缺乏弹性）缺乏弹性（2）层次性）层次性（3）滞后性）滞后性3、房地产供给的特点、房地产供给的特点2、影响某一类型房地产供给量的因素、影响某一类型房地产供给量的因素（1）价格因素：该类房地产价格；）价格因素：该类房地产价格；替代房地产商品价格。替代房地产商品价格。（2）房地产开发成本；）房地产开发成本；（3）建筑技术水平；）建筑技术水平；（4）预期房地产价格的变动趋势；）预期房地产价格的变动趋势；（5）政策因素。）政策因素。S0SS1价价格格供给量供给量房地产供给房地产供给二、房地产供给二、房地产供给4、房地产供给的层次、房地产供给的层次（1）房地产的边界
40、供给：）房地产的边界供给：以一定制度和技术条件下利以一定制度和技术条件下利用现有资源可能开发出的、最大房地产供应量。用现有资源可能开发出的、最大房地产供应量。（2）房地产的可能供给：）房地产的可能供给：指一定时期内社会正在开发指一定时期内社会正在开发和已开发出来的房地产总量。和已开发出来的房地产总量。（3）房地产的现实供给：）房地产的现实供给：指已进入流通领域，可供销指已进入流通领域，可供销售和出租的供给。售和出租的供给。（4）已实现的房地产供给：）已实现的房地产供给：已经过一个现实的交易过已经过一个现实的交易过程，发生实际的购买或承租行为，并使房地产使用权或程，发生实际的购买或承租行为，并使
41、房地产使用权或所有权发生转移。所有权发生转移。第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行二、房地产供给二、房地产供给三、房地产供求弹性三、房地产供求弹性 1、弹性：、弹性：是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。2、房地产需求（价格）弹性、房地产需求（价格）弹性 是指房地产价格上升（下是指房地产价格上升（下降）降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）百分，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）百分之多少，反映了需求量对于价格变化的敏感性。之多少，反映了需求量对于价格变化的敏感性。3、房地产供给（价格）弹性、房地产供给（价格）弹性 是指房地产价
42、格上升（下是指房地产价格上升（下降）降）1%，开发商对房地产的供给量将会上升（下降）百分，开发商对房地产的供给量将会上升（下降）百分之多少，反映了供给量对于价格变化的敏感性。之多少，反映了供给量对于价格变化的敏感性。第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行S0S2S1价价格格数量数量房地产供给弹性房地产供给弹性房地产供求的短期弹性不同于长期弹性。房地产供求的短期弹性不同于长期弹性。房地产供给由短期房地产供给由短期向长期延伸，供给向长期延伸，供给曲线由曲线由S0渐变渐变S1再再到到 S2，供给弹性逐，供给弹性逐渐增加。渐增加。第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行E Q P三、房地
43、产供求弹性三、房地产供求弹性 美国学者研究表明，美国城市房屋租美国学者研究表明，美国城市房屋租赁的需求弹性为赁的需求弹性为1，而供给弹性为，而供给弹性为0.5，如果，如果政府为了鼓励房屋出租，使房屋出租数量提政府为了鼓励房屋出租，使房屋出租数量提高高2%，就必须决定将租金提高，就必须决定将租金提高4%，而这又，而这又将会是对出租房屋的需求量下降将会是对出租房屋的需求量下降4%。美国学者研究认为，土地需求价格弹性在美国学者研究认为，土地需求价格弹性在0.3080.860之间，平均土地需求价格弹性为之间，平均土地需求价格弹性为0.6998。投资供。投资供给价格弹性为给价格弹性为1.97。应用供求弹
44、性的概念，可以了解。应用供求弹性的概念，可以了解和预测改变市场状况造成的结果。和预测改变市场状况造成的结果。例例如如1、房地产供求平衡的内涵、房地产供求平衡的内涵1）含义：是指房地产商品的供给价格与需求价格一致，而且供给）含义：是指房地产商品的供给价格与需求价格一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。数量与需求数量相一致时的经济状态。2）房地产供求平衡的基本原理）房地产供求平衡的基本原理需求量与供给量的变动需求量与供给量的变动 对房地产市场供求平衡对房地产市场供求平衡 的影响的影响（这里应强调是指在影响需求和供给（这里应强调是指在影响需求和供给其他因素不变时，商品本身其他因素不变时，商
45、品本身价格价格变动所变动所引起需求量和供给量的变动）引起需求量和供给量的变动）当当P=ON1时，时，OM10M2，即供不应求，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到市场价格必然上升，一直上升到ON0时，时，供给量与需求量相等，达到了均衡态。反之，亦然。供给量与需求量相等，达到了均衡态。反之，亦然。P PN N0 0N N1 1DD需求需求S S供给供给E EGGF F MM2 2 M MM M1 1OO均衡价格均衡价格均衡数量均衡数量四、房地产供求均衡四、房地产供求均衡第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行P PN N0 0N N1 1DD需求需求S S供给供给E EE1E1E2E2
46、 MM1 1 MM2 2OOD1D1S1S1四、房地产供求均衡四、房地产供求均衡第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行需求与供给的变动与需求量与供给量的变动有区别。根据经济学原理，需求与供给的变动是指当商品本身价格不变时，其它因素变动所引起的需求量和供给量的变动，表现为整个曲线的移动。需求与供给的变动时对房地产市场供求平衡的影响需求与供给的变动时对房地产市场供求平衡的影响如图所示，当需求减少，供给曲线不变，那么供给和需求的均衡点会移动到E1点，新的均衡点均衡价格低于初始价格。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移到S1，均衡点移至E2，此时均衡价格比初始时降低了，均衡数量比初始时增加了。
47、四、房地产供求均衡四、房地产供求均衡第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行3）认识房地产供求平衡的现实意义认识房地产供求平衡的现实意义由房地产供求平衡原理可知，房地产供给和需求均衡态的实质是房地产商品价值的实现问题。因此，房地产市场供求平衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行追求的目标。由于房地产供求双方是动态变化的，故供求双方的非均衡态是绝对的、无条件的，而他们的均衡态是相对的，有条件的。因此，在微观层面上，房地产商应重视市场供给和需求的变动，重视均衡态的状况，及时调整。在宏观层面上，国家应用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求。四、房地产供求均衡四、房地产
48、供求均衡第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行2 房地产市场的供求失衡的三种状态房地产市场的供求失衡的三种状态 所谓房地产市场的供求失衡状态，是供给与需求的所谓房地产市场的供求失衡状态，是供给与需求的非均衡状态，指房地产商品的供给价格与需求价格、供给非均衡状态，指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或有一对不一致，或两者都不一致数量与需求数量之间，或有一对不一致，或两者都不一致的经济状态。的经济状态。（1）总量性供不应求状态（卖方市场）总量性供不应求状态（卖方市场）（2）总量性供过于求状态（买方市场）总量性供过于求状态（买方市场）（3）结构性供求失衡）结构性供求失衡
49、(1)总量性供不应求状态（卖方市场）总量性供不应求状态（卖方市场）其它条件不变，低租金下造成的供不应求情况如图。住房租金ON1远低于均衡值ON，供应缺口为M2M1供给量小幅增加S0-S1，需求有较大提高D0-D1，若价格不变，则需求量OM3供给量，供不应求状况越加严重 MM2 2 MM4 4 MM1 1 M M3 3 Q QP PN NN N1 1D0D0S0S0E EOOD1D1S1S1总量性供不应求总量性供不应求租金租金租金租金四、房地产供求均衡四、房地产供求均衡第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行(2)总量性供过于求状态（买方市场）总量性供过于求状态（买方市场）这种情况通常出现
50、在市场经济体制这种情况通常出现在市场经济体制下，微观经济层面盲目扩大投资，下，微观经济层面盲目扩大投资，宏观经济层面缺乏有力的调节的时宏观经济层面缺乏有力的调节的时间与地区间与地区当当，就是供过于求的数量，就是供过于求的数量，（3）结构性供求失衡）结构性供求失衡 MM1 1 MM3 3 MM2 2 MM4 4 QQP PN N1 1N ND0D0S0S0E EOOD1D1S1S1总量性供过于求总量性供过于求四、房地产供求均衡四、房地产供求均衡第四节第四节 房地产市场的运行房地产市场的运行五、房地产市场运行机制五、房地产市场运行机制S1d2d1ab价格价格供求数量供求数量短期房地产供求短期房地产