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1、第六章 房地产产品研发 第一节 房地产产品研发概述一、房地产产品研发概述以指满足用户的需要及社会的总体利益为出发点,以产品的整体概念为指引,根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点,将房地产开发企业内外的资源进行有效整合和利用,研究、开发出具有核心、形式、延伸诸要素有机结构的房地产产品的全过程。它包括研发前的调查、研发、信息反馈评价三个阶段。就具体项目而言，涉及项目整体规划（包括建筑规划与园林规划）、街区功能规划、建筑立面、房型创新设计、配套等方面。二、房地产产品研发与各职能部门的关系三、房地产产品研发的原则和流程（一）原则1.因时因地因人制宜2.充分挖掘潜在价值:现在与未来3.先总后分的原则:
2、整体与局部4.先外后内的原则:5.先分后合的原则:先楼屋楼层之间的关系6.先专后普的原则（二）流程1.产品调查 2.项目定位3.产品规划设计 4.产品细节设计第二节 产品整体研发一、整体研发概述 整体规划设计主要包括以下方面（以2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则为依据）：1.规划结构:用地配置得当,功能组织合理,布局结构清晰,整体协调有序.2.道路与交通:构架清楚,分级明确,并与城市公交系统有机街接3.住宅群体:住宅类型与标准;可采取多层高层中高层低层相结合4.绿地与室外环境:不低于30%,用集中和分散的方式5.公共服务设施:6.工程管线布置:供水雨水污水电力电信燃气
3、及供热等管线要配套.7.环境质量保障:大气环境水环境和声光热环境应符合规定,并应组织好居住小区环境.二、整体研发内容房地产开发区可能是居住区(或居住小区)、干道及其两侧的沿街地段、工业区、商业区(或步行街)、大型的体育中心和文化娱乐中心、风景旅游区以及科技工业园等,无论是建筑面积还是投资额,居住区占的比例较大.因此，在这里我们主要以住宅的开发为例进行分析。（一）住宅建筑造型的选择一般应考虑以下因素:（1）住宅标准:面积指标和设计标准(应符合国家标准住宅建筑设计规范，多种户型和多种面积标准)（2）住宅层数:根据城市规划的总体要求和综合经济效益来考虑考虑用地的经济建筑造价施工条件建筑材料供应市政工
4、程设施居民生活水平居住方便的程度等因素（3）满足户室比的要求:不同人口组成的家庭对住宅的需要（4）因地制宜的原则:考虑所在城市特点和当地居民的生活习惯（5）结合地形节约用地（二）住宅群体平面的组合（1）行列式:条式单元住宅或联排式住宅按一定朝向和合理间距成排布置的方式（2）周边式:住宅沿街坊或院落周边布置的形式.（3）点群式:点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。（4）混合式:指三种基本形式的结合或变形的组合形式行列式行列式周边式周边式点群式点群式（三）住宅群体空间的组合住宅空间领域是指居民进行户外活动的空间范围，是进行室外空间布局时的一个重
5、要依据。1、一般可分为以下四种：私有空间：住宅私有庭院、阳台或露台半私有空间：住宅单元入口周围的空间半公共空间：住宅组团内的公共绿地和住宅之间的空间公共空间：小区级集中公共绿地、公共建筑活动场地。2、住宅群体空间的组合方式 成组成团的组合方式 （如点群式）成街成坊的组合方式 （如行列式）4、综合布置管线工程城市管线工程种类很多,如何使这些管线工程在空间的安排上、在建造的时间上很好地配合而不发生矛盾，需要城市规划部门加以全面的综合解决。4.3.3 整体研发内容5、用地规划住宅小区规划用地包括住宅用地、公共建筑用地、道路用地及公共绿地。在进行规划是要充分考虑国家、行业的相关政策及各种指标。（见教材
6、133页表格）6、住宅区用地竖向设计 竖向设计是指在一块场地上进行垂直于水平面方向的布置和处理.竖向设计是小区纵方向上的一个设计,不光是地面以上的坡面设计,不同高度居民楼的放置(主要是日照间距),不同高度植物的放置(会不会影响正常行车视线或观景视线),整个小区的天际线是否美观等等,还有地下停车场,地下管线的排布等等第三节 建筑风格的研发一、建筑风格概述 建筑风格是一代人文思想的重要组成部分,作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值和美学观.建筑风格的特点：1、地域性：不同的地域存在不同的主体和客体 主体：特定的审美意象，包括文化传统、宗教信仰和人情风俗等。客体：特定的自然环境，包括具体的气候、
7、地段环境、地形地貌等；2、时域性：建筑本身是一种时空的产物。不同的时域有着不同的社会历史形态，有其特定的物质和精神追求。古典主义、国际风格、后现代主义等。3、对象性：指不同的建筑类型 由于其使用的主体不同，建筑物的功能要求和建筑个性特征不同，因而在创作中其风格的表现有别4、多元共融性：跨越地区、民族甚至国度。多样共融二、建筑风格分类及其特点（一）欧陆风格:西班牙风格意大利风格法国风格希腊风格西班牙风格:庭院建筑意大利风格:采用天然材质,表现光与影的关系希腊风格:低坡度的山墙或四坡顶,在三角形屋檐下及正门廊的屋顶下有宽长的上楣带;古典式门廊的顶通常是平的,由若干根圆形或方形的立柱支撑.正大门上有
8、装饰条,与精制的大理石装饰融于一体.法国风格:高大陡峭的四坡屋顶或侧山墙屋顶,别墅常常是一层,大门和窗户细而长,门和窗上都有沿垂直方向的小网格,成排成列;周围有一系列柱子支撑形成围廊,给居住者提供了360度的全景视野,装饰简单,三角屋顶高而陡欧陆风格建筑艺术装饰气势恢宏，集华丽、高贵、典雅于一体，宏大与华贵之余，注重建筑细部的装修。粉红色的外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗特征：粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等。具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合。（二）新古典主义风格吸取了类似欧
9、陆风格的一些元素处理手法,但加以简化或局部适用,配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架,在色彩上以大面积线色为主,装饰味相对简化,追求一种轻松、清新、典雅的气氛.（三）现代主义风格大都以体现现代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。（四）后现代主义风格强调建筑的复杂性和矛盾性，反对简单化、模式化、讲求文脉、追求人情味、崇尚隐喻与象征的手法，大胆地运用装饰和色彩，提倡多样化和多元化。（五）异域风格：国外建筑异域移植（六）中式风格西北风格、北方风格、江南、岭南、西南、藏族、蒙古族、维吾尔族、普通（七）普通风格建筑形象平淡，建筑外立面朴素、无过多
10、的装饰，外墙面的材料亦无细致考虑，闲的普通化。三、建筑风格竞争力的提升1.把握好建筑风格的未来走势研究出与当地文化相吻合,满足市场需求的产品.(1)追求个性化(2)设计理念的理性、成熟(3)风格杂糅化(4)风格精致化2.促进研发设计市场的规范3.提高研发设计人员的素质4.更新房地产开发商的观念第四节 户型的研发4.6.1 4.6.1 户型研发概述户型研发概述户型户型:建筑的室内空间间隔建筑的室内空间间隔,需要考虑整体建筑结构、建需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置。筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置。首先是市场问题首先是市场问题,然后是技术问题然后是技术问
11、题.1.1.户型类别配置户型类别配置:三室二厅二卫还是两室一厅一卫等三室二厅二卫还是两室一厅一卫等2.2.户型面积设定户型面积设定:多大面积多大面积?3.3.户型类别分布户型类别分布:基本原则是，位置最好的地方设置总基本原则是，位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型(1)(1)动静分开动静分开(2)(2)公私分开：公私分开：区位分离，门的方向区位分离，门的方向(3)(3)主次分开主次分开(4)(4)干湿分开干湿分开(5)(5)通透明确通透明确(6)(6)朝向分明朝向分明4.4.户型功能配置户型功能配置好户型：首先要间隔方
12、正4.6.2 4.6.2 户型概念集合户型概念集合1.1.迷你一居迷你一居一室一厅一室一厅,只一窗户一阳只一窗户一阳台，面台，面积上限积上限3030平米平米.2.2.合体一居合体一居面积面积30603060平米平米,卧室卧室 起居室和厨房各自拥有窗起居室和厨房各自拥有窗户户,并且用墙体进行分隔并且用墙体进行分隔.3.3.二居室二居室4.4.三居三居室室5.5.复式复式6.6.大户型大户型7.7.别墅别墅标准的一居室：一室一厅标准的一居室：一室一厅三、三、户型研发要点户型研发要点1.1.户型面积的实用化户型面积的实用化2.2.功能配置的完美化功能配置的完美化(弹性设弹性设计）计）（1 1）套型内
13、各个居室空间的构成关系）套型内各个居室空间的构成关系（2 2）小区内各种户型的比例关系）小区内各种户型的比例关系3.3.人性化人性化（1 1）生理健康（）生理健康（2 2）心理健康（）心理健康（3 3）物理健康）物理健康4.4.挖掘户型的附加值挖掘户型的附加值（1 1）露台设计（）露台设计（2 2）飘窗设计（）飘窗设计（3 3）无永久顶）无永久顶盖阳台设计（盖阳台设计（4 4）无顶盖或无永久顶盖楼梯）无顶盖或无永久顶盖楼梯设计。设计。好户型的标准好户型的标准:在房屋总面积一定的条件下，使用率高、设在房屋总面积一定的条件下，使用率高、设计合乎需求的就是好户型。具体说来，房计合乎需求的就是好户型。
14、具体说来，房屋内各功能分区要能很好地满足居住者的屋内各功能分区要能很好地满足居住者的生活、学习、休息以及社交的需要。生活、学习、休息以及社交的需要。房间的面积分配、通风透气性能、采光性能、房间的面积分配、通风透气性能、采光性能、厨卫布置安排、管线配合、储藏空间等都厨卫布置安排、管线配合、储藏空间等都要具有合理性。要具有合理性。厅卧面积要适当厅卧面积要适当 厨卫通风很重要厨卫通风很重要 保持卧室独立性保持卧室独立性 第五节 景观的研发主要是水景、山景、海景住宅的研发主要是水景、山景、海景住宅的研发第六节 公共设施的研发公公共服务设施一般包括教育、医疗卫生、文共服务设施一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他等八类设施。行政管理和其他等八类设施。取决于居民的生活水平，各地的生活习惯，取决于居民的生活水平，各地的生活习惯，居住区周围的公共服务设施的完善程度，居住区周围的公共服务设施的完善程度，以及人们社会生活组织的变化等因素。以及人们社会生活组织的变化等因素。特点特点:规模小规模小 项目多项目多 与居民生活关系密切与居民生活关系密切 服务范围相对固定等服务范围相对固定等.第七节第七节 从风水学角度看产品研发从风水学角度看产品研发现代风水学的十大原则现代风水学的十大原则