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1、第六章第六章 房地产开发项目建设管理房地产开发项目建设管理2021/9/181第一节第一节 房地产开发项目建设管理房地产开发项目建设管理一、房地产开发项目建设管理模式一、房地产开发项目建设管理模式（一）自行建设管理（一）自行建设管理是指房地产开发企业自行组织工程建设管理机构进是指房地产开发企业自行组织工程建设管理机构进驻施工现场对开发项目的工程质量、工程进度和驻施工现场对开发项目的工程质量、工程进度和建设投资进行控制，甚至还负责主材与设备的采建设投资进行控制，甚至还负责主材与设备的采购供应。购供应。优点：发挥人才优势，能够按照统一开发部署进行优点：发挥人才优势，能够按照统一开发部署进行施工组织
2、施工组织,可确保工程控制指令的贯彻执行和及可确保工程控制指令的贯彻执行和及时反馈，确保进度、质量和投资目标的实现。时反馈，确保进度、质量和投资目标的实现。缺点：需要组建一个专业配套、结构合理、经验丰缺点：需要组建一个专业配套、结构合理、经验丰富的智力型群体，富的智力型群体，2021/9/182（二）委托建设管理（二）委托建设管理 是指开发企业将开发项目建设管理任务通是指开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相应资过招标（协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务企业来完成。质的工程咨询服务企业来完成。2021/9/183二、房地产开发项目进度管理二、房地产开发项目进度
3、管理 是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。（一）房地产开发项目进度管理的主要内容（一）房地产开发项目进度管理的主要内容1、论证与分析房地产开发项目建设总周期、论证与分析房地产开发项目建设总周期2、编制开发项目建设总进度计划、年度计划、编制开发项目建设总进度计划、年度计划3、核准施工进度计划、核准施工进度计划4、编制其他配套进度计划、编制其他配套进度计划5、督促监理工程师、督促监理工程师6、检查与纠偏进度计划、检查与纠偏进度计划2021/9/184（二）进度计划的编
4、制方法（二）进度计划的编制方法1、横道图法、横道图法2、网络图法、网络图法2021/9/185三、房地产开发项目投资管理三、房地产开发项目投资管理是指在保证工期和质量的前提下，利用组织是指在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将承包控制在计划范经济、技术和合同措施将承包控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。围之内，并且寻求最大限度的投资节约。（一）编制投资计划：（一）编制投资计划：按照投资构成、子项目、时间等因素分解按照投资构成、子项目、时间等因素分解2021/9/186（二）跟踪投资（二）跟踪投资1、设置跟踪指标、设置跟踪指标2、定期采集信息、定期采集信息（三）支
5、付工程款（三）支付工程款1、工程款的种类、工程款的种类工程预付款工程预付款工程进度款工程进度款2、支付工程款的方式、支付工程款的方式按月支付按月支付竣工后一次支付竣工后一次支付分段支付分段支付2021/9/187（四）分析投资（四）分析投资 利用会计核算，业务核算和统计核算的资料，利用会计核算，业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。好的条件。2021/9/188四、房地产开发项目质量管理四、房地产开发项目质量管理质量管理是指房地产开发企业贯彻执行
6、建质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。为。工程质量控制计划工程质量控制计划各方质量行为的监督各方质量行为的监督主要质量控制点主要质量控制点确立有关质量文件的档案制度确立有关质量文件的档案制度2021/9/189第二节第二节 房地产开发项目合同管理房地产开发项目合同管理一、房地产开发项目合同管理的组织机构一、房地产开发项目合同管理的组织机构设置合同管理部门设置合同管理部门设立专门的项目合同管理小组设立专门的项目合同管理小组设立合同管理员设立合同管理员
7、聘请合同管理专家聘请合同管理专家二、合同管理的主要任务二、合同管理的主要任务2021/9/1810三、合同策划与签订三、合同策划与签订1、合同策划：开发企业对整个开发项目进行、合同策划：开发企业对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同实施的接深入研究，划分合同界面、合同实施的接触条件、标包的工程范围、承包方式、合触条件、标包的工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注同的主要条款以及合同的签订过程中应注意的问题。意的问题。2021/9/1811四、合同变更四、合同变更 是指合同实施过程中由于各种原因引起的是指合同实施过程中由于各种原因引起的设计变更、合同变更，包括工程量变更、设计变更、合同变更，包括工程量变更、工程项目变更、进度计划变更、施工条件工程项目变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。括的新增工程等。2021/9/1812第三节第三节 项目竣工验收项目竣工验收 是指建设单位在单位工程验收和专业验收是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。内容及公共设施配套建设等情况的核定。2021/9/1813