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1、2023年某市房地产项目开发流程图 第一篇：某市房地产项目开发流程图 某市房地产项目开发流程图 1、开发程序 1拿地；2办理国有土地运用证；3办理建设用地规划答应证；4立项、规划设计、施工设计、规划审批、施工图审批、消防审批、气象审批、人防审批、环保审批、规费交纳5办理建设工程规划答应证；6工程招投标；7办理建设工程施工答应证；8进场施工；9办理物价审批、物业管理招投标、白蚁防治审批、面积测绘；10办理商品房销预售答应证；11销售、施工、竣工、交付。这是一个大致的程序.。 2、房地产开发流程 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资
2、质的勘察设计院对待建项目进行探讨并制作报告书,应附有具体的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 其次部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政答应程序一般共分六个阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件；3初步设计及施工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性探讨报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件看法书。 4、环保局办理生产性项目环保看法书表。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建
3、设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址看法书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教化局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划答应证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交
4、通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位看法，核发技术性审查托付通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责
5、划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划答应证副本。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程干脆发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工答应证。 六、商品房预售答应阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售答应证。 开发企业申请办理商品房预售答应证应当提交以下证件复印件及资料： 1、以下证明材料： 1已交付全部土地运用权出
6、让金，取得土地运用权证书； 2持有建设工程规划答应证和施工答应证； 3按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付运用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站机构对建设单位供应的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核试验收。 3、规划部
7、门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，依据法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收状况核发建设工程规划答应证正本。 4、建委综合各部门验收、审查看法，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房全部权初始大产权证登记。 2、开发商应提交材料： 1申请书； 2企业营业执照； 3用地证明文件或者土地运用权证； 4建设用地规划答应证； 5建设工程规划答应证； 6施工答应
8、证； 7房屋竣工验收资料 8房屋测绘成果； 9根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或削减的相关事项刚好限，各地根据实际状况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽视不计。 房地产开发程序 一、立项审批、项目立项申请报告书原件一份、项目建议书或项目可行性探讨报告一份、建设用地的权属文件或建设项目用地预审看法书一份、项目建设投资概算一份、银信部门出示的资金证明原件一份、企业法人营业执照副本复印件一份；房地产项目需供应资质证明一份、项目
9、地形图一份、有关职能部门的看法。 二、规划设计、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，供应规划设计条件。、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 一建设工程报建，首先要供应如下资料到建委办理登记手续。、支配部门核发的固定资产投资答应证或主管部门批准的支配任务书；、规划部门核发的建设用地规划答应证和建设工程规划答应证；、国土部门核发的国有土地运用证；、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；、人防办核发的人民防空工程建设答应证；、消防部门核发的建筑工程消防设计审核看法书
10、；、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；、地震办公室核发的抗震设防审核看法书；、建设资金证明；、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；、法律、法规规定的其他资料。 二公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人托付证明；、建设工程施工公开招标申请表；、建设工程监理公开招标申请表。 三邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人托付证明；、建设工程施工邀请招标审批表；、建设工程监理邀请招标审批表；、工商部门签发的私营企业证明；、法人营业执照；、其他申请邀请招标理由证明。 四干脆发包的建设工程，要补
11、充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人托付证明；、建设单位申请支配建设工程施工单位报告；、建设单位申请支配建设工程监理单位报告；、工商部门签发的私营企业证明；、法人营业执照；、建设工程干脆发包审批表。 五办理建设工程质量监督，要供应如下资料到质监站办理手续。、规划答应证；、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；、施工合同及其单位资质证书复印件；、监理合同及其单位资质证书复印件；、施工图设计文件审查批准书；、建设工程质量监督申请表；、法律、法规规定的其他资料。 六办理建设工程施工平安监督，要供应如下资料到安监站办理手续。、建设
12、单位供应的资料： 工程施工平安监督报告； 工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； 工程项目地质勘察报告结论部分； 施工图纸含地下室平、立、剖； 工程预算书总建筑面积、层数、总高度、造价；、施工单位供应的资料： 平安生产、文明施工责任制； 平安生产、文明施工管理目标； 施工组织设计方案和专项技术方案； 平安生产、文明施工检查制度； 平安生产、文明施工教化制度； 项目经理资质证书复印件，平安员、特种作业人员上岗证原件和复印件； 现场设施、平安标记等总平面布置图； 购置平安网的合格证、准用证发票原件和复印件； 建设工程施工平安生产责任书； 10建设工程施工
13、平安受监申请表； 11法律、法规规定的其他资料。 七领取施工答应证，除第一条规定供应的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程监理中标通知书和工程监理合同；、施工单位项目经理资质证书桩基础工程要供应建设行政主管部门核发的桩机管理手册；、运用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；、质量监督申请支配表；、平安监督申请支配表；、建设工程质量监督书；、建设工程施工平安受监证；、施工答应申请表； 四、建设工程竣工验收 一建设工程竣工验收，要供应如下资料到质监站审核，质监站在 7 个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现
14、场监督。、已完成工程设计和合同商定的各项内容；、工程竣工验收申请表；、工程质量评估报告；、勘察、设计文件质量检查报告；、完好的技术档案和施工管理资料包括设备资料；、工程运用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；、建设单位已按合同商定支付工程款；、施工单位签署的工程质量保修书；、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；、规划部门出具的规划验收合格证；、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收看法书或验收合格证；、质监站责令整改的问题已全部整改好；、造价站出具的工程竣工结算书。 二建设工程竣工验收前，施工单位要向建委供应安监站出具的工程
15、施工平安评价书。 三建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起 15 个工作日内，要供应如下资料到质监站办理手续。、工程竣工验收报告；、施工答应证；、竣工验收备案表；、工程质量监督报告；、工程竣工验收申请表；、工程质量评估报告；、工程施工平安评价书；、工程质量保修书；、工程竣工结算书；、商品住宅要供应住宅质量保证书和住宅运用说明书；、法律、法规规定的其他资料。 四建设工程竣工结算审核，要供应如下资料到造价站办理手续。、工程按实际结算的，要供应如下资料： 1建设单位和施工单位的托付书； 2工程类别核定书； 3工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 4工程施工承发包合同； 5施工组织设计方案；
16、6图纸会审记录； 7工程施工开工报告； 8隐藏工程验收记录； 9工程施工进度表； 10工程子目换算和抽料筋表； 11工程设计变更资料； 12施工现场签证资料； 13竣工图。、工程按甲乙双方商定的固定价格或总造价结算的，要供应如下资料： 1建设单位和施工单位的托付书； 2工程承包合同原件； 3竣工图。 五、办理预售答应证 l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地运用证。、持有建设工程规划答应证及建设工程施工答应证。、支配部门签发的项目投资答应证。、如向境外销售，需供应境外销售商品房批文。、已签房屋施工合同。、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层
17、以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。、建设银行审核开发建设资金要到达工程总投资 25 以上资金的验资证明。、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。、预售商品房项目及其土地运用权未设定他项权。、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售支配；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付运用时间等)。、项目规划平面图(由核发预售答应证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。、物业管理方案已经落实。 其次篇：房地产前期开发流程图 迁一协、议公司与棚改办签订拆行迁二公方、告案将进拆拆迁
18、答应证用水、电迁移市房管局核发 三、拆迁答应证 五、实施拆迁 六、平整场地 用电，同时对原 三、临时用水、补拆给偿迁予安临置时迁协议，并户签订拆 四、与拆迁 七、政府公告 八、缴纳金摘的牌保证金土地出让 九、参与土地竞价并摘牌地出让金 十、签订土地出让合同交纳土地规划答应证市规划局用地处核发建设用 十二、建设用地规划答应证 20% 核定用地地价确认土地评估答应证白证 十一、发放建设用地 报建登记 十四、工程项目招标申请 十五、建筑设计合同备案 十六、建筑设计 二十、前期环境评价三三房屋面积前置测绘位发放知物书业管理中标通向市房管局申报，建设单三四物业管理招标申请 十三、规划设计招投标十七规划设
19、计方案申报 十八、公告二 一、规划设计方案审定二 二、建筑设计方案二 三、建筑工程规划答应证 三一施工图审查工图审查批准书市建设交易中心审批，核发施三二施工图审查批准书建设项目监理中标通知书在市建设交易中心办理，发放 三五监理招投标申报 作整体进度支配支配十九项目投资、项目运二建四筑设计招投标二五消防证明二六项目地名审查二七大配套证明公建配套证明二八非经营性二九人防证明段供热证明三十规划答应证阶放施工中标通知书在市建设交易中心办理，发三六施工招投标申报 2 登记表进行质量监督登记 监总站提交建设工程质量监督理，合同报市招标标合同备案在市建设交易中心办理，向市质在建设交易中心办在房管局办理物业招
20、在市建设交易中心办三七建设工程质量登记四一平安定额保险四五托付测线放线向市交管局占道办申请四六工程占道基基础设施验收通知办，备案盖章三八施工合同备案三九物业管理备案放建设工程施工答应证 向市建设交易中心申请，建交中心发四二建设工程施工答应申报 甲方组织验收，报市质量监督总站，出具地四九地基基础设施验收程主体验收通知书甲方组织验收，报市质量监督总站，出具工五一主体验收程装修验收通知书甲方组织验收，报市质量监督总站，出具工五四装修验收 放线合格证四七区规划处开工验线四八项目开工建设 申请配套办下达受理通知在竣工前6办备案盖章 理，监理合同报市招标四十监理合同备案材料开发专项基金向墙改办交纳新型墙体
21、四三墙改基金金水泥办交纳散装水泥基向市建设交易中心散装四四散装水泥基金个月向市建委配套办提出配套五十配套设施建设申报企业与燃气、电力和电信部门签定合同五二配套设施 品房销售答应证向市房管局提交申报，获得商 五五商品房销售报审 3 进行价格审查物价局对经济适用房五三物价审查 五合六格规证划验收五案馆七验出收具合工格程证档写字楼于高层住宅及 市规划局发有时城建档案收合格证适用规划验收工程档案验收六三核发国有土地运用证 人防办出据验五八人防验收*室内环境检测明区配套办出具验收合格证六七非经营性公建验收 设具备验和收用水器 地在市建委办理新建住宅商品房交付运用证七籍三测量 供热六验八收五九二次供水电梯
22、六验十收收合格证出具环保验筑工程消防验由收六市一环环保保局验 六五工程防雷验收六六建设工程综合验收工程竣工六验九收备案七一新建住宅商品房交付运用申报七二房屋面积竣工七四房屋全部权初始登记 七五申领房屋产权证 收看法书市消防局发建六消二防验收4 七十大配套验收 测 量 第三篇：房地产项目审批流程图 房商网决策操作系统项目 规划院 市拆迁办 资金落实 市规划局 勘测院 安置用房审批表 验资报告 初步设计 选址看法书 立 项 规 划 总详规划 规划院 地质勘察报告 固定资产投资答应证 土地局 需拆迁 土地腾迁 拆 迁 办 拆迁范围 产权认证 市房产局 房屋评估 评估公司 注销产籍 市房产局 拆迁答应
23、 市拆迁办 政府拍卖所得费用已交完土地开发权批复 拆迁协议 区拆迁办 拆迁安置 土地运用证 三通一平规划局 用地规划答应证 地形勘察 扩初设计 联合会签 规划审定书 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防办 消防审批看法书 卫生防疫看法书 项目注册 社区用房协议 人防审批看法书 园林管理所 自来水公司 交通大队 电业局平整 建委收费办 建设工程规划答应证 施工图 工程招标 招标办 施工图审查 树木砍伐手续 临时水 临时占道手续 临时电 场 地 开工 2 开工 3 规划局 设计院 定线 验线 标底制作 招标文件 开工 1 综合管网设计 规划局 综合管网审图 给、排水、热网、电讯、煤气答应证国家政策
24、 总体进展 选 址可研报告 市场调查定位开工 1 工 商 局 质量站 合同鉴证 施工队伍资质审查 工程施工合同 外埠施工单位备案 劳保办 定额站 平安站 建设工程施工答应证 开工 市建委 开工 3 开工 2工程监理 技术档案 供电 工 程 量 室内外装修 基础 主体 区内大配套 煤气 供暖 环境设施 区内道路 景点绿化 残土外运 地名办 区建委 门 牌 号 挂信报箱 物价局 定 价 住宅办 施 工 开 联 栓 网 供水 排水 挂表送电 卫生防疫 施 工 竣工 验收 报 户 卫生答应证 质检站 规划局 消 人 防 防 验收备案 测绘院 上 图卫生防疫 设计院 街道办事处 施工单位 项目部房产局测
25、绘大队销售面积审核房产局市场处预销售答应证产权登记发证中心产权出始备案登记预销售销售入住决策资源房地产探讨中心出品 第四篇：房地产企业开发流程图及流程限制 房地产企业开发流程图及流程限制 房地产企业开发流程图和流程限制 房地产项目前期开发工作流程 时下，新政的接踵出台和不断实施，房地产开发企业需要对土地资源信息在短时间内更加谨慎、精确的作出全面分析和价值推断，而土地取得后的冗杂的开发准备工作，则更需要建立一个集成组来整合外部优秀的专业服务资源，对开发项目进行策划、设计、建设、营销、推广、物业管理等一系列流程的整合开发。08年1.5“土地2年期限制的新政公布，对房地产开发企业的土地储备和连续开发
26、实力提出了新的挑战，进一步要求房地产开发企业从获得土地信息到实施开发建设这个过程大幅缩短。因此，实力型房企将势必从内部系统管理到外部程序限制方面层层把关，实现每个项目的开发效率化、成果效益化、品牌效应化。 我们把房地产项目成果面市开盘之前，划分为三个阶段：土地获得阶段、项目策划设计成果整合阶段、开发建设及营销执行准备阶段。 目前房地产项目土地的获得方式主要有：市场招牌挂、企业资产重组、投资合作开发三个方式，房地产企业的市场经营拓展部门在前期土地信息收集整理方面起着确定性作用，同时也要求聘请专业顾问机构在市场经营拓展部门进行缜密筛选并确定考察目标后，随之与该部门进行对接，快速绽开土地实地踏勘、市
27、场探讨分析、项目进展设想和经济效益测算等前瞻性工作，为房地产开发企业供应拿地根据和经济计算成果，同时也为后一步项目开发规划设计供应有效的市场参考信息。 土地获得之后，进入项目策划设计成果整合阶段。开发和经营部门两条线平行开展目标实施。房地产的前期开发部门将马上进行土地确权，同时经营决策部门则要求专业顾问公司对项目进行深层次的价值研判和策划探讨工作，策划探讨成果快速转化为中标后的建筑设计院的规划设计成果。这一阶段的工作节点的限制和交汇，为后续一阶段供应方向和保障。 项目面市前，开发建设及营销执行准备阶段的节点执控，确定程度上确定了项目开发成效。设计单位将全程协作施工单位为保证项目建设的供应技术支
28、持；专业房地产营销机构将在这一阶段，对项目的策划成果进行理念梳理、通路包装、渠道整合以及开盘前的销售准备。房地产开发： 房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，依据预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是依据预定的目的而进行的改造土地和建立房屋设施的经营管理活动过程。房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、修理、服务等全部综合管理职能活动。狭
29、义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度说明。根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。 1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：1综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付运用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。2土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区分在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，依据当时的市场价
30、格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。3房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地运用权后，依据城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。 2、根据房地产开发担当方式的不同，又可分为以下三种形式：1单独开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性探讨、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。2托付开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的托付，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付托付单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。3分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据
31、公司自身的实力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。 3、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式：1前期开发。即指开发区破土开工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性探讨，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平等工作。2中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。3后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、修理、运用等房屋的维护管
32、理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要 一、房地产经营的内容房地产经营范围广泛，内容或许多，经营内容就主要方面讲有以下几种： 1、房地产开发与购置。开发与购置，虽然二者在经济性质上完全不同，但就经营者来说，都是一种投资活动的起点，即由货币资金转换为商品资金。这种转换是通过购置行为完成的。购置的目的是为了出卖。所以，它构成了房地产经营活动的重要内容和不行缺少的环节。 2、房地产品的销售。是房地产经营活动中又一重要内容。开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结，它使商品资金通过出卖再转换为货币资金，从而完成其流通功能。所以销售和开发、购置一样，是房地产经营中最基本的内容。 3、房屋互换。
33、在房地产市场不基发达和供应严峻缺乏的状况下，房屋互换是对购置和销售的补充。就其性质来说，它属于物物交换的流通方式。但它需要有中介和询问服务。所以在房屋互换中供应必要的场所、信息、中介和询问也成为房地产经营的一项内容。 4、房地产信托和询问。信托和询问是房地产经营者利用自己的技术、管理、信誉和信息等方面的优势，接受托付而进行的经营和服务活动。房地产信托，是接受产权人或产权代理人的托付，代为进行房地产的经营管理。信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。房地产询问，主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求，就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面供应询问服务
34、。信托和询问都是有偿服务，经营者通过经营服务活动，获得按规定收取的经济报偿，也扩大了经营范围。 二、房地产经营的方式对于房地产经营方式的含义，存在许多不同看法。这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。我们主见从狭义的角度探讨经营方式问题。狭义上的房地产经营方式，主要是指房地产产品的销售方式，也就是出售和出租的方式。 1、房地产出售的经营方式出售是商品经营的最普遍方式。房地产品作为商品，其价值的实现也要通过这种方式。房地产品出售，通常有以下方法：1按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。现货出售就是所谓的现场选择，拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时，买者
35、得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购置所谓“楼花，待竣工后再移交给买者。期货交易一般是在市场供应缺乏的状况下较多接受，优点是买者可以得到货源保证，卖者可以提前得到房款，从而加速房地产开发和流通。但在失控的状况下，也简洁发生转手倒卖的投机行为。2按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。订购是买者为了确保货源而实行的方式，先预付一部分订金，当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购置者，或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价，通过叫价，最终取最高叫价成效的一种特殊交易方式。3按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。4按付款条件可分为平价出售和实惠价出售。5按出售数量
36、，可为为批量出售和单宗出售。 2、房地产出租的经营方式出租，是房地产经营的另一种基本方式，也是房地产商品交换的特殊形式。就其经济性质而言，它具有四重特性：首先，它只是出让确定期限的运用权而不出让全部权；其次，出租作为房地产交换的一种特殊形式，它要通过许多次交换，价值才能得到完全实现；再次，通过出租，购置者虽未得到房地产的全部权，但却只需用房地产价值中的很小部分租金，就可在规定的期限内获得它的全部运用价值；最终，出租使房地产品既处在流通中，又处在消费中，从而使它具有流通和消费二重性的特点。房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。土地出租受各国土地制度影响很大。在我国，由于土地公有，
37、土地租赁就成为土地经营的唯一方式。国家规定国有土地可以有偿出让，转让其运用权。土地运用权出让是指国家以土地全部者身份将土地运用权在确定年限内让与土地运用者，并由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。所以，土地出让的一级市场由政府垄断，它单向地流向土地运用者。就房地产经营企业来说，土地出租属于转让或再转让土地运用权的行为，但转让的土地必需是已经开发的土地，或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时，土地转让的虽然仍是运用权，但地上房屋转让的可以是全部权。房产出租，需要通过签订契约以确立和明确租赁关系
38、，以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租在城市房地产经营中占很大比重，是不容忽视的经营内容和方式。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格 第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企
39、业法人检验费 4、补、换、领证照费其次步 房地产开发项目的立项和可行性探讨房地产开发项目的立项和可行性探讨阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性探讨报告 6、申报、审批项目可行性探讨报告房地产开发项目立项和可行性探讨阶段的相关税费 1、可行性探讨费 2、建设工程规划答应证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、托付作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规
40、划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废治理方案 9、托付环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、托付地质勘探 12、托付初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查看法 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套看法 18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察测量费 2、工程设计费 3、建设工程规划答应证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程
41、设计费第四步 房地产开发项目土地运用权的取得取得房地产开发项目土地运用权的法律程序 一、国有土地运用权的出让 1、办理建设用地规划答应证 2、办理建设用地托付钉桩 3、办理国有土地运用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、托付地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地运用权出让合同 10、领取临时国有土地运用证 11、领取正式国有土地运用证 12、国有土地运用权出让金的返还 二、国有土地运用权的划拨 13、国有土地运用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用
42、集体土地用地申请 18、到拟征地所在区县房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区县房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案取得房地产开发项目土地运用权的相关税费 1、地价款土地出让金 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地运用费 5、外商投资企业土地运用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地运用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、托付进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁答应证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项