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1、东方企业文化 公司与产业 2013年 4月 论房产税改革对房地产市场的调控效应 杨海琳 (浙江财经学院，杭州， 310018) 摘要：房地产成为了我国新兴产业，推动着国民经济大力发展。但是一度时间房地产发展过快，导致房 地产市场出现了失灵现象，无论是规模还是价格都一片混乱。因此采用房产税改革有效调控房地产市场，不但 关系着房地产市场的健康、持续、有序以及均衡发展，还为国家稳定打下基础。本文对房产税改革做了简单概 述，进而探讨了房产税改革如何调控房地产市场。 关键词：调控效应房地产市场房产税改革 中图分类号： F293 文献标识码 ： A 1前言 目前，房地产逐渐成为我国经济发展重要支柱之一，
2、确保房地产市场健康发展关系着社会与经济稳定发展。但 是房地产市场出现了一些让人忧虑问题，房价过快增长、 商品房的结构性矛盾增加等，导致整个房产市场出现失控 现象。在这种形势下，探究改革房产税调控房地产市场具 有实际意义。 2房产税改革之重要意义 2011年 1月 27号国务院同意了沪、渝两市的房产税改 革，允许按照试点暂行办法实施。改革措施一出台就预示 着对房地产市场的调控步入到试点改革阶段。一旦在两市 试点成果，改革必将在全国范围 进行推广实施。近些年来， 随着房地产市场高速发展市场中出现了各种违法违纪，和 市场经济发展相违背行为，泡沫房产极为严重、投机倒把 现象屡屡出现，致使房地产市场发展
3、逐渐畸形化，相关企 业为了暴力违规开发，中低收入者无力承担买房压力，社 会矛盾逐渐积累影响到社会稳定。作为财产税中一个税种， 房产税就是征收经营性房产的税，按照房屋计税余值或者 租金作为计税依据，征收产权所有的税，但是没将房屋作 为经营就免征房产税，这种税务制度实行了 20多年。但是 随着经济发展与改革开放，现行税制跟不上经济发展，所 用房产税税制 不适应经济发展，甚至还制约着经济继续发 展，因此改革房产税己经迫在眉睫。而且随着税收高速提 升，逐渐影响到了地方财政的增长，主要根源就在于地方 税务体系存在各种漏洞，许多地方都是依靠土地来提升财 政，导致地价不断的升高，这种形势必然催生出泡沫地产，
4、 给经济发展造成负面影响，因此怎样应用房产税和其他地 方税税制改革，而加强地方财政的筹集能力是目前需要解 决重要课课题。伴随着我国房地产行业大力发展，房价也 是不断提升，不但带来金融性的风险，还给社会的稳定造 成影响。 因此，房产税改革意义就体现出来了，采用征收房 屋 的产税，能够确保地方财政收入稳定提升，进而不再对土 地过于依靠，有效对地方政府的债务风险进行化解；同时 还能够发挥出调节职能，调节税收杠杆来推进房地产行业 健康发展。 3房产税改革调控房地产市场 改革房产税有效控制了房地产市场的失灵现象，让房 地产市场朝着有序、合理化发展。总体来看，房产税改革 对房地产市场调控体现在如下几个方面
5、： 3.1增大了征收范围 改革了房产税拓宽了税基，增大了征收范围。这样就 能够真正发挥房产税收入，对房产市场进行调控，平均分 配社会财富。根据房产税征税原则来看，除开行使国家职 文章编号： 1672 7355 (2013) 00030 02 能行政机关与军队自用房屋之外房屋都必须要征税，当是 在实行中就要注意一些问题。 其一即是对非营业性用房征收房产税之时，就强调为 第一居所，就就是产权拥有人主要居住场所，因为现今有 许多人不止一套房产，但主要居住房屋就为第一居所。采 取这种方式就能够杜绝拥有多套房屋者偷税漏税。根据房 产税改革原则，对于第一居所免税优惠，但是对于拥有其 他产权者就要按照税制进
6、行征税，而且税率还比较高，增 强了房屋的保有成本。 其二按照改革前的房产税税制，商品房出售之前属于 开发房产企业一种产品，因此出售之前不征收房产税，仅 仅对使用或者出借、出租的房屋征收房产税。这种税制就 给恶意囤积开放商带来空子，时常出现 “ 炒楼 ” 、 “ 捂房 ” 等各种现象。但是通过房产税改革，就对开发商所开发商 品房规定了空置免税期限，比如获取售房许可证后的三年 内免税，一旦超出全部按照税制征税。这样不但抑制了开 发商盲目开发，降低资源的浪费，还有效打击了囤积住房、 “ 炒楼 ” 、 “ 捂房 ” 等行为，将大量闲置房屋推入房地产市 场。 3.2进一步规范了计税依据，实现了公 平税负
7、及充分征 税目的 改革了房产税统一和规范了计税依据，构建出房产评 估与登记制度，提升了管理征收房产税的水准，实现了公 平税负以及充分征税真正目的。而且观察全世界房产税的 发展趋势，发现评估房产及根据所评值征收房产税成为了 大部分国家共识。因此将统计与规范的计税依据作为房产 市场价值，就需要同时对目前所用从量计征和从价计征结 合方式，统一按照从价计征方式，并且要依照其评估值进 行征税。而且这种评估值必然要依据市场发展选择适当评 估方法，这样批量评估才具有适用价值。 如今全世界使用最多评估方法有三种，市场 比较法、 成本法以及收益法；这三者评估方法各有各的优势，自然 适用范围也就存在差异，各个地方
8、使用哪种方法就要依据 本地房地产市场实况选择合适方法进行评估。这样不但克 服了计税依据缺陷与弊端，还能够体现出房产价值与纳税 人能够承担的负税能力，而且还有效避免了重复征税现象。 3.3拓宽了地方税政的管理权 改革房产税适当赋予了地方税政的管理权，实现了差 别比例税率。虽然房产税属于税务中一个税种，但是也要 和国家宏观调控保持一致。要放适当税政管理权给地方， 必须要在统一税政基础之上，这也和房产税具备独立性与 地域性 特征相适应。比如国家只是制定出房产税基本法， 确定出税收要素，而地方且负责评估规则及实施办法、调 整税率及评估周期幅度等。这样不但能够维护国家税政统 30 东方企业文化 公司与产
9、业 2013年 4月 一，还有利于地方依据实况灵活处理好税收问题，进而促 进该地区经济与房地产市场健康发展。 目前我国各个区域间、城市间都还存在一定经济差异 与人口差异，国家要根据不同区域建立差别比例税率，确 保房产税具备必要弹性与灵活性。各个地方政府就要依据 实况，依照房屋地理位置与实际用途确定房产税的税率。 因房地产不同其经济活动收益也存在差异，因此承受的税 负能力也就有差异。比如商场、写字楼等类型房屋收益比 较高，必然所承受税负能力大一些。但是住宅类房屋收益 较低，所承受税负能力小一些。因此征收房产税时就要依 据不同房地产类型设置出税率，即是量能征收原则。不但 可以通过税率来调节税收的收
10、入，还可以通过计税价值比 例进行调节，这种就属于减除比例房产税，即是给纳税人 相应折扣优惠，让纳税人能够接受房产税的改革。同时改 革中还赋予了地方政府相应调整权限，只要不超过 规定调 整幅度，就可以依据本地实况选择合适税率与计税价值比 例。能够控制地理位置存在差异分级收税同时，也可以控 制结构差异分级收税。通过这种房产税改革不但确保了国 家宏观调控房地产市场的权力，还方便与地方争睹切实可 行，真正将相应措施落到实处。 (上接 133页） 对于律师行业的规范与发展是必不可少的。国家对律师协 会更多的放权，合理划分二者之间的职能和权限，明确地 地将律师行业规范制定权、律师惩戒权、律师执业资格审 查
11、权等律师管理权归属于律师协会，司法行政机关则无须 再插手律师的具体管理工作，在宏观管理方面行使对律师 协会的监督和指导权能，当然，国家对于律师行业的监督 指导和管理应以不妨碍律师的整体独立为前提。 三、强化律师自我管理 律师自我管理，也可以称为行为自治，是律师在思想 方面的自我调适，行为方面的自我约束和自我发展，无论 之前我们在律师头上加上了多么优美的修饰词，要赢得国 家和市民社会的共同信任，基石在于规范的行为和卓有成 效的工作。美国学者伯纳德 施瓦茨认为： “ 某个行业是否 值得尊重，最基本的标准是，它是否付出必要的努力按照 时代需要调整自己的领域。 ” 据相关 资料表明，美国社会对 律师的
12、尊敬，美国律师的成功也是在 1880年积极参与企业 的相关经济业务之后。鉴于此，我认为，在我国，强化律 师自我管理，也应该从上述三个方面做出努力。 首先，律师思想的自我调适。律师制度本是国家司法 制度的重要组成部分，但是当前，我国由于司法制度的缺 陷和不完善，我国律师社会地位并不高，也没有受到足够 的重视，执业环境比较恶劣，尤其是在刑事辩护上更是艰 难，执业权利上屡屡受限，律师在执业过程中承受了巨大 的压力。另外，律师行业的产生本身就是伴随着市场经济 的发展，商业的不断繁荣，与经济 利益有着密切的关系， 律师执业中容易偏离正常的轨道，不择手段追求高利益、 高回报。因此，律师自我管理中在思想上需
13、要自我调适， 经常给自己积极的心理暗示，我不仅是为当事人提供服务 换取报酬，而且还是法律的实施者，更是公权力的制衡者， 并切实在执业中践行。 其次，律师行为的自我约束，我认为是指律师应积极 主动地将执业过程中的行为置于律师职业道德和执业规范 下。新修订的律师法规定了一些有影响的执业行为规 范，例如不得以不正当方式影响特定工作人员依法办理案 件等，另外，律师法总则中也规定： “ 律师执业必须遵 4结束语 总而言之，如果不采取有效控制措施房地产市场失控 现象会越来越严重，必然会给社会造成极大影响。因此必 须要加强房产税改革，进而有效的抑制房地产市场失灵现 象，控制房地产行业的投机气氛，金进一步对房
14、地产市场 运行机制进行规范，构建良好环境推动房地产市场健康、 持续及均衡的发展。 参考文献： 1 杜雪君，黄忠华，吴次芳 .中国土地财政与经济增 长- 基于省际面板数据的分析 .财经济， 2009 (1). 2刘琳 .2010年房地产开发投资对经济增长的影响 J，中国投资， 2011 (2) 3 冯伟 .2009年上海房地产市场四大预测 ， 产业 界 地产， 2009 (1) 4 成蹊 .当前房地产形势判断和 2009年市场趋势分析 J， 消费与市场 ， 2009 (1) 5 张泓铭 .房地产政策调整歧见讨论 ， 中国房地产， 2010 (3) 6 王安华 .浅析影响房地产价格的三大政策因素
15、，企 业技术开发， 2009 (8) 守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律 ” ，这些法律 条款，成为了约束律师行为的正当根据，与此同时，律师 协会，作为律师基本管理组织，也可通过各类不同层次的 培训加强律师职业道德建设，当事人也可通过事前与事后 监督的实施参与进来。 最后，律师行为的自我发展。我们都知道，法律并不 是一成不变，往往具有滞后性，需要适时加以修改来适应 瞬息万变的社会，律师执业的基础是法律，在执业中，律 师必须严格遵守法律，这并不是说肆意表达自己的观点， 还必须是法律应当的意思，尽管有不少观点认为律师就是 钻法律的漏洞与空子。所以，律师对法律的研习必须是不 断发展的。同时，或
16、许起初从事律师行业，大多律师是受 律师行业巨大经纪收益的驱动，但是，我认为，当达到一 定程度时，更应该转向公共利 益。 “ 律师兴则民主兴，律师兴则国家兴 ” ，律师业向上发 展的作用不言而喻，律师行业还是不可多得的沟通公民权 利与国家权力的桥梁，因此，律师管理制度的健全，对于 保障公民权益，维护社会秩序而言，具有非常重要的作用。 当然，除了上述三个方面之外，对律师管理制度还有很多 值得我们去探讨研究，包括律师职业本质属性的定位，中 央和地方律协关系的处理等等。 参考文献： 1 郑春乃，我国律师行业管理探析，律师制度，第 1 页。 2 【美】罗伯特 戈登著，周潞嘉等译，律师独立论， 中国政法大学出版社 1994年版，第 16-17页。 3 王进喜主编，律师与公证制度，中国人民大学出版 社，2009年 11月第 1版，第 77页。 4 【美】 伯纳德 施瓦茨著，王军等译，美国法律史， 中国政法大学出版社 1990年版，第 236页。 5 章扬，论律师的职业道德与执业行为规范，律师制 度，第 3页。 31