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1、山东师范大学硕士学位论文城市社区“三位一体”管理模式及对策研究以济南市为例姓名：孙丽娟申请学位级别：硕士专业：政府管理指导教师：田乃信20081008山东师范大学硕I：学位论文摘要当前，我国正处于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的新阶段。推进城市经济建设、政治建设、文化建设与和谐社会建设，需要和谐的社区作保障；化解经济社会发展中产生的新矛盾、新问题，需要加强社区建设作基础。而社区承担着社会治安、社会救助、就业再就业、计划生育等1 0 0 多项管理和服务工作，社区已成为城市社会建设和管理的重要组成部分。另外，社区作为城市居民的生活家园，需要提供的服务也更加多样化。与计划经济体制下只有
2、少数“无单位人”才与居委会打交道不同，今天，社区已经成为广大居民群体的组织活动、交流信息、提供服务的平台。所以，积极探索和推行居委会、业主委员会和物业公司或由业主依托业主委员会、社区居民委员会而成立的业主自行管理物业的“三位一体”管理模式就显得尤为重要。“三位一体”物业管理模式是探索出的一种既借鉴封闭式物业管理模式，又不增加居民负担，体现“以人为本”理念的物业服务方式。它的实质是一个“政府指导、居委会抓实、物业配合、居民参与 的管理模式；是一个“职责明确、制度完善、网络健全、运转有序、管理到位、服务优质”的管理模式；是一个“高层交叉任职、四方协调配合、人际关系和谐”的开放、创新型商品化社区的管
3、理模式。“三位一体”物业管理模式的广泛推行，目的就是要提高小区居民群众的生活质量，走出一条既能让居民满意、又能确保小区长效管理的新路子。同时，也为居民提供了一个反映问题、困难的平台，也是各方互相交流、沟通的一个渠道。通过这样一个渠道，居民的意见、呼声能及时被有关部门了解。山东师范人学硕1：学位论文但济南作为山东省的省会，城市建设步伐不断加快，住宅商品化程度同益提高，但小区物业管理行业的社会化、市场化、产业化的模式并未形成。本文主要是通过对济南市社区现行“三位一体”管理模实际开展情况的调查，对其存在的利弊及成效作了客观地研究分析，又借鉴国内外及其他省市的优秀成功经验，针对济南市“三位一体 实施存
4、在的问题提出了切实可操作性的建议措施。尤其是希望通过调查研究，能够完善、扩充“三位一体”的理论体系，为各地的社区管理提供一个完善的理论支撑，逐步建立起市场化物业管理机制，确保小区管理的良性循环，为构建和谐社会奠定良好的基础。关键词：三位一体；居委会：业主委员会；物业公司；问题及对策研究山东师范大学硕上学位论文A b s t r a c tP r e s e n t l y，C h i n ai sa tan e ws t a g eo fb u i l d i n gaw e l l o f fs o c i e t yi na na l lr o u n d-w a y，a n db o o
5、 s t i n gt h eC o n s t r u c t i o no fT h eC h i n e s eS o c i a l i s tM o d e m i z a t i o n Ah a r m o n i o u sc o m m u n i t yi se s s e n t i a lf o rt h ec o n s t r u c t i o no fu r b a ne c o n o m i c，p o l i t i c a l，c u l t u r a la n dh a r m o n i o u ss o c i e t y M e l t i n
6、 gc o n t r a d i c t i o n se m e r g e df r o mt h es o c i o-e c o n o m i cd e v e l o p m e n tm u s tb eb a s e do nc o m m u n i t yc o n s t r u c t i o n C o m m u n i t ym a n a g e m e n tc o n s i s t so fs o c i a ls e c u r i t y，s o c i a lr e l i e f,e m p l o y m e n ta n dr e e m p
7、 l o y m e n t，a n db i r t hc o n t r o lt h e r e f o r ei th a sb e c o m ea i li m p o r t a n tp a r to fu r b a nc o n s t r u c t i o na n dm a n a g e m e n t I na d d i t i o n，a sah o m e s t e a do fr e s i d e n t s，d i v e r s i f i e ds e r v i c e sa r en e e d e d C o m p a r e dw i
8、t ht h et i m eo fp l a n n e de c o n o m yw h e no n l yah a n d f u lo fp e o p l e，w h od on o th a v ee m p l o y e r，c o n t a c tw i t hN e i g h b o r h o o dC o r n f n i t t e e，c o m m u n i t yn o wi sap l a t f o r m。o fa c t i v i t i e s，i n f o r m a t i o ns h a r i n ga n ds e r v
9、i c ed e l i v e r y C o n s e q u e n t l y，i ti so fi m p o r t a n c et oe x p l o r ea n dp u r s u et h eT r i n i t yM a n a g e m e n tM o d e(T M M)w h i c hi se i t h e rc o n d u c t e db y N e i g h b o r h o o dC o m m i t t e e，O w n e r sC o m m i R e e，a n dP r o p e r t yM a n a g e
10、m e n tC o m p a n yo rb yo w n e r s s e l f-m a n a g e m e n tr e l y i n go nO w n e r sC o m m i t t e ea n dN e i g h b o r h o o dC o m m i t t e e T M Md r a w so nt h ee x p e r i e n c e so fc l o s e dp r o p e r t ym a n a g e m e n tm o d ew i t h o u ti n c r e a s i n gr e s i d e n t
11、 s b u r d e na n dr e f l e c t st h ei d e ao fh u m a no r i e n t e ds e r v i c e I t se s s e n c el i e si ng o v e r n m e n t Sd i r e c t i o n，N e i g h b o r h o o dC o m m i t t e e Si m p l e m e n t a t i o n，P r o p e r t yM a n a g e m e n tC o m p a n y Sc o o p e r a t i o n，a n d
12、r e s i d e n t s p a r t i c i p a t i o n I th a sd e f i n i t u d er e s p o n s i b i l i t i e s，s o u n dn e t w o r k，o r d e r l yo p e r a t i o n，e f f e c t i v em a n a g e m e n t，a n dh i g hg r a d es e r v i c e I m p l e m e n t i n gT M Mi st oi n c r e a s ec o m m u n i t y Sr e
13、 s i d e n t s l i f eq u a l i t y，a n dt oe x p l o r ean e ww a yt os a t i s f yt h er e s i d e n t sa n dg u a r a n t e el o n gt e r mm a n a g e m e n to ft h ec o m m u n i t y I nt h em e a n t i m e，i tp r o v i d e sap l a t f o r mo fr e p o r t i n gp r o b l e m sa n dd i f f i c u l
14、 t i e st ot h es u p e r i o rd e p a r t m e n t sa n dac h a n n e lo fc o m m u n i c a t i o na m o n gr e s i d e n t sS Ot h a tr e l a t i v eg o v e r n m e n t a ld e p a r t m e n t sC a nb ei n f o r m e do fd i f f e r e n to p i n i o n sa n dv o i c e s 1 1 1山乐帅弛人学坝一L 学位论义S u r v e y
15、i n gT M Mi m p l e m e n t a t i o ni nJ i n a n，t h i sp a p e ra n a l y z e si t sa d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e s D r a w i n go ne x p e r i e n c e so ff o r e i g nc o u n t r i e sa n do t h e rc i t i e s，t h ea u t h o rs u g g e s t sf e a s i b l em e a s u r e s E s p
16、e c i a l l y，t h ea u t h o ra t t e m p t st op e r f e c ta n de x p a n dT M M St h e o r e t i c a ls y s t e me x p e c t i n gt op r o v i d eat h e o r e t i c a ls u p p o r tf o rc o m m u n i t ym a n a g e m e n ti nd i f f e r e n tr e g i o n sa n de s t a b l i s ht h em e c h a n i s
17、 mo fm a r k e t i z e dp r o p e r t ym a n a g e m e n tt ol a yf a v o r a b l eb a s i sf o rc o n s t r u c t i n gh a r m o n i o u ss o c i e t y K e yw o r d s：t r i n i t yN e i g h b o r h o o dC o m m i t t e eO w n e r sC o m m i t t e eP r o p e r t yM a n a g e m e n tC o m p a n yP r
18、o b l e m sa n dC o u n t e r m e a s u r e s独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得(注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空)或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：孙乃1 9 硝聊签字惕1 乏学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解堂撞有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文
19、的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权趁可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名：剖、衲妁签字同期：2 0 0 譬年f o 月胗日跏签册1 云签字R 期：2 0 0 狒朋旧山东师范人学硕，I：学位论文第1 章绪论1 1“三位一体 管理模式研究的意义及现状1 1 1 研究背景当前，我国正处于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的新阶段。推进城市经济建设、政治建设、文化建设与和谐社会建设，需要和谐的社区作保障；化解经济社会发展中产生的新矛盾、新问题，需要加强社区
20、建设作基础。而社区承担着社会治安、社会救助、就业再就业、计划生育等1 0 0 多项管理和服务工作，已经成为城市社会建设和管理的重要组成部分。另外，社区作为城市居民的生活家园，需要提供的服务也更加多样化。与计划经济体制下只有少数“无单位人 才与居委会打交道不同，今天，社区已经成为广大居民群体组织活动、交流信息、提供服务的平台。所以，在这样的背景下，积极探索和推行居委会、业主委员会和物业公司或由业主依托业主委员会、社区居民委员会而成立的业主自行管理物业的“三位一体”管理模式就显得尤为重要。1 1 2 研究现状由于各国的国情不同，国外对此方面的研究在内容、模式上都与中国有较大的差别。最有代表和成就的
21、就是新加坡社区建设的理念和经验，新加坡把社区分为居民顾问委员会(下称居顾委)、社区中心管理委员会(下称社管委)和居民委员会(下称居委会)。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社管委有权立即将其解聘。他们这种管理模式为我们提供了很好的思路，那就是量力而行，循序渐进；以人为本，特色先行；政府引导，民间自助。国内对这方面的成功经验比较多，而且也很有借鉴价值。2 0 年代初，一些开放城市相继推行“三位一体”管理模式，即社区居委会、物业管理公司、业主山东师范火学硕一L 学位论文委员会组成共同的服务机构，为小区居民服务。在实践中有街道组织牵头的(如上海静安区静安寺街道等
22、)；有房地办事处牵头的(如上海浦东新区原第三办事处等)；有区文明办牵头考核物业管理达标创优指标的(如上海长宁区文明办)；有居委会牵头的(如南京鼓楼居委会等)。无锡市宁海里甚至在1 9 9 9 年5 月形成了“三位一体”管理新模式的专题报告。通过多年的实践与总结，终于越来越清晰地形成了“三位一体 物管体制的新思路。“三位一体”是对“一体化物业管理(简称“一体化)内涵和外延概念的延伸，随着社会的发展而不断拓展，为建设和谐社会奠定了良好的基础。1 1 3 研究意义“三位一体”物业管理模式是一种既借鉴封闭式物业管理模式，又不增加居民负担，体现“以人为本 理念的物业服务方式。它的广泛推行，目的就是要提高
23、小区居民群众的生活质量，走出一条既能让居民满意、又能确保小区长效管理的新路子。纵观国内外对于“三位一体 管理模式的研究，多为理论模型描述，很少有具体翔实的调研分析材料，且对于“三位一体”中各方的功能和作用也有着不同的描述，很多文章所持的观点有待商榷。希望通过笔者的调查研究，能够完善、扩充“三位一体的理论体系，为各地的社区管理提供一个完善的理论支撑，逐步建立健全市场化物业管理机制，确保小区管理的良性循环，为构建和谐社区、和谐社会奠定良好的基础。济南市作为山东省的省会城市，和其他城市一样，城市建设步伐也在不断加快，住宅商品化程度日益提高，但小区物业管理行业社会化、市场化、产业化的模式并未健全完善。
24、该市于2 0 0 2 年开始推广“三位一体”的物业管理模式以来，取得了一定成效，但因物业公司、社区居委会、业主委员会这三者之间存在很多不和谐因素，相互掣肘，不能有效地形成合力，目前这一模式的推行还存在很多2山东师范大学硕_ f：学位论文急需改进和完善之处。因此，通过对“三位一体 管理体系现状、问题进行分析研究，提出切实可行的改进措施和意见，对社区物业管理有着行之有效的现实意义。1 2 本文工作本文首先阐述“三位一体”管理模式的内涵、发展历程和意义作用，分析济南市现行“三位一体”管理模式的运行情况，对其存在的问题及成效作一客观的探讨，借鉴其他省市的成功管理经验，针对存在的问题提出了切实可行的措施
25、和意见。同时，笔者认为还可以进一步拓展、探讨“三位一体 管理模式的内涵，即由业主委员会、社区居委会、物业公司为内容的“三位一体”延伸为由业主依托业主委员会、社区居民委员会而成立的业主自行管理物业的新“三位一体”管理模式，这样也恰好符合当前建设“五型”社区、实行社区自治的要求，提高居民的主人翁责任感。3山东师范人学硕二i：学位论文第2 章“三位一体”管理模式的内i i 蟊$n 作用2 1“三位一体 管理模式的概念厘定“三位一体”物业管理体制，即是街道社区居委会、业主委员会、物业管理企业的新型合作建设关系，把物业管理纳入社区建设，充分发挥街道办事处和居委会的作用，规范业主大会和业主委员会行为，强化
26、对物业管理企业的日常指导和监管，形成有利于社区建设和物业管理的长效机制。它摒弃了传统的“多家、多头、多元 管理社区事务的弊端，避免了管理能耗和寻求合力的过程，而逐渐形成的以物业管理为轴心的新模式或新体制。“三位一体”管理模式中社区居委会负责建立社区建设和管理的服务网络；配合有关部门和街道办事处解决社区内市容环境卫生、道路、路灯等方面问题；监督指导小区业主委员会和物业服务企业的工作，受理小区业主投诉，协调处理物业管理中的纠纷，组织社区文化娱乐活动。“三位一体”管理模式中的物业服务企业主要负责管理小区内共用部位和公共设施、设备日常运行、维修养护管理，统一管理小区内停车场交通及车辆等，管理小区清洁卫
27、生和绿化，维护公共秩序，协助做好安全防范工作等。“三位一体 管理模式中的业主委员会主要是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协调物业管理服务企业履行物业服务合同，教育和督促业主遵守管理规约，协助物业服务企业及时缴纳服务费等。2 0 0 8 年7 月，省政府法制办公布的山东省物业管理条例(征求意见稿)，对业主委员会的职责又作了具体的阐述：包括选举、撤换业主委员会委员；审议通过业主大会议事规则及管理规约；监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；决定选聘、解聘物业服务企业或其他管理人；依法决定物业专项维修资金筹集、使用、管理事项。同时，业主大会还可根
28、据管理规约的约定，4山东师范大学硕七学位论文对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。“三位一体 物业管理模式的运作方式是建立居委会、业主委员会、物业服务企业三方联席会议制度，由社区党总支负责建立由三方共同参与的居民自治联合工作组，定期或不定期地召开办公会或全委会，明确职责，健全制度，设立公示栏及投诉电话等。对事关小区的整体事务，带有普遍性的问题制订统一的目标和工作措施，重大问题三方共同研究，重要工作三方共同行动，工作互相通气，互相补充，互相支持。总之，“三位一体 管理模式是一个“政府指导、居委会抓实、物业配合、居民参与的管理模式；
29、是一个“职责明确、制度完善、网络健全、运转有序、管理到位、服务优质”的管理模式；是一个“高层交叉任职、四方协调配合、人际关系和谐的开放、创新型商品化社区的管理模式。2 2“三位一体”管理模式的演变过程2 2 1 从“一体化管理到“三位一体 管理的必然性物业管理原来大多实行“一体化物业管理(简称“一体化”)模式，即专业化物业管理企业作为管理服务的提供方，按照市场化要求，接受全体业主的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供常规性的以保修、保安、保洁、保绿为基础的综合服务。“一体化 物业管理在发展过程中，已经遇到了固有观念、素质、体制、机制上的种种碰撞与磨合。具体表现如：观念落后、理念缺失
30、、行动迟缓、“两张皮”、角色错位及不到位等等。济南市这方面最早的是突出表现在一些高档小区中。譬如：2 0 0 2 年以前，济南历下区文化东路中创丌元山庄社区，位于济南市山东师范人学硕一l：学位论文干佛山脚下，周围三面环山、风景秀丽、空气清新，一直被济南市人民称为人居魅力的商品化住宅小区。社区总建筑面积2 5 万平方米，共有2 7 栋楼，其中高层住宅4 栋(2 6 层)，多层住宅2 3 栋。小区共分四个区(A、B、C、D 区)，住宅总计1 4 8 2 套，居民达到4 6 0 0 多人以上。居民来自五湖四海，还居住着外国人，社区居民经济收入比较稳定。社区绿化率达到3 7，有樱花园、月季园等，社区种
31、植花木约上百余种。社区设有大型智能地下停车场、地上设有立体车库和停车场。社区采用了先进的安全监控设施和智能刷卡系统，并设有自己的计算机网络中心和社区网站及电子触摸屏，院内配有电子大屏幕，社区信息及时发放。社区内还设有卫生服务站、老年人活动站、家政便民服务站、幼儿园、超市、银行、美发美容厅、饮食店、室内、室外网球场、健身路径、健身房等，是济南市建立最早的一处高档商业化社区。社区物业管理是由济南创信物业公司管理。在这里居住的居民生活比较富裕。但随着社会的发展，许多社会问题在高档住宅小区内陆续反映出来，物业公司虽然能提供优质服务，但是市场经济、合同职责决定了它的服务内容；党的方针、政策得不到贯彻落实
32、，一些公共事务和公益事业如民政、计生、调解、社区党员发展等工作无法开展；邻里之间相互比较陌生，有了矛盾和问题不能及时解决；小区内缺乏生机，社区文化氛围不浓等等。这样，“一体化”的物业管理的缺陷性就暴露无遗。街道社区与物管区域不仅在地域上重合、物业硬件共享，而且以人为本的宗旨相同、文明建设的总目标也完全一致。因此，在改革“转制”中，形成并推行“三位一体”的物管新体制，就成为必然之选了。物业管理中涉及到的主体是：业主、社区、物业，而这三者的双重性也决定了“三位一体”实施的必要性。首先，业主具有双重性。它在具备业主身份的同时，又具备着居民的身份。法律也同时赋予他们实行自治的权力和义务；其次，社区具有
33、双重性。它在为居民服务的同时，也在为业主服务；另外，物业管理也6山东师范人学硕十学位论文有它的双重性。它在为业主服务的同时，也在为社区居民服务。这就意味着物业管理要主动地接受业主和居民的双重监督。所以只有实行“三位一体管理才能破解物管瓶颈，使物业管理逐渐走向规范化、科学化。2 2 2“三位一体 管理模式的发展历程上世纪9 0 年代中期以来，城市管理重心下移，街道、社区成为城市管理的主要载体。但是，关于社区层面的具体的管理方式、机制，各地仍在探索之中，尚未形成统一的模式。如：1 9 9 8 年6 月在上海市城区工作会议上，结合文明小区建设，着重强调“街道居委在社区建设与管理中的作用要不断加强”，
34、“解决管理体制问题”，“以发挥物业管理在城市管理中的基础作用为抓手，全面推进文明社区的建设工作”。接着在加强居住物业管理工作会议上正式提出i“把提高物业管理水平作为强化城市管理的突破口，发挥居住物业管理在城市管理中的基础作用。这也是“三位一体 管理模式实施的理论基础之一。2 0 世纪初，一些丌放城市相继推行“三位一体”管理模式，即社区居委会、物业管理公司、业主委员会组成共同的服务机构，为小区居民服务。在实践中有街道组织牵头的(如上海静安区静安寺街道等)；有房地办事处牵头的(如上海浦东新区原第三办事处等)；有区文明办牵头考核物业管理达标创优指标的(如上海长宁区文明办)；有居委会牵头的(如南京鼓楼
35、居委会等)。无锡市宁海里甚至在1 9 9 9 年5 月就形成了“三位一体”管理新模式的专题报告，并通过多年的实践与总结，逐渐形成了“三位一体 物管体制的新思路。“三位一体”是对“一体化物业管理”(简称“一体化”)内涵和外延概念的延伸，随着社会的发展而不断拓展，为建设和谐社会奠定了良好的基础。济南的“三位一体”管理模式也在不断发展创新。2 0 0 2 年1 0 月，济南市在开元山庄首家推行了“三方”管理。之所以称为三方管理，是因为在社区内建立了第7山东师范入学硕J j 学位论文一家社区居委会。初步形成了社区居委会、居民和物业公司联手，共同管理小区的物业管理模式。这种模式的实行给小区带来了全新的变
36、化，曾经一度成为济南市最管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化新型社区。但是随着社会的发展，开元山庄这种“三方 管理的模式会越来越不适应社会发展的要求，因为它最大的缺陷是没有把业主委员会纳入小区管理中，这样业主就没法通过一个规范的组织来统一思想和意见，维护自己的权益，并与其他组织进行有效地沟通。所以笔者认为这种管理模式并不是真正意义上的“三位一体 管理，因为业主一方不是组织，无法与其他两个组织对等，这样三方就无法形成一个完整的体系和合力。而且当时的济南市，虽然很多小区都有社区居委会、业主委员会、物业管理公司等社区管理机构，但这些机构却各自为政、“三足鼎立”。甚至
37、在有的小区，居委会几乎从不参与小区的物业管理工作，一般都是房管局牵头，物业公司和业主委员会(有的根本就没组建业主委员会，即便组建了也形同虚设)去开展工作，但收效甚微。这些缺陷随着社会的发展愈来愈突出，并直接影响着社区建设水平和人民群众的生活质量。而采用社区居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”的管理模式，就可以很好的克服这些缺陷，真正达到组织机构一体化，管理服务一体化，开展活动一体化，各项工作协调一致的良好效果，从体制上形成社区共驻共建的新局面。2 3“三位一体”模式管理的原则2 3。1 业主自治原则物业管理权以物业所有权为基础，谁的物业谁主管，物业管理权属于业主，业主通过业主大会与业主委员
38、会实现民主管理。2 3 2 两权分离原则8山东师范大学硕十学位论文物业的所有人将物业的管理权授予物业管理公司，物业管理公司由业主大会选聘产生，根据全体业主的委托对物业进行专业化的经营管理，消除业主“分散自管”和行政部门“多头管理”的弊端，实现“以区养区、以业养业，依托全体业主共有物业经营创出的收益和按照物业公用面积分摊、公用设备受益状况收取的物业维护管理费用，专项用于贴补物业管理费、社区公益事务活动费和充实物业维修基余，培养物业管理造血功能，实现物业管理经费方面的“维持平衡、略有节余 原则要求。2 3 3 协同管理原则业主大会、业主委员会与物业管理公司与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理
39、区域内的社会治安等相关工作，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会与物业管理公司积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。2 4“三位一体”管理模式的作用2 4 1 整合社区资源，实现社区共驻共建“三位一体物业管理新体制要求以“一体化”作为创建文明社区的基础，现有的居委会、业主委员会、物业公司三个基层组织，在街道党工委和办事处的领导下，合理分工、理顺关系、分清职责、密切配合、形成合力，共建家园。在社区“三位一体”的运行中，居委会侧重软件管理(精神文明建设)，业主大会实施自治管理，物业公司侧重硬件管理，实施专业化的“四保服务”。在三方共同努力下，为社
40、区居民营造出和谐、安全、优美的居住环境和丰富多彩的娱乐活动，体现出“以人为本”的协调发展。街道组织也应该从过去的直线分级管9山东师范入学硕l：学位论文理模式，转向对“三位一体 的指导与监督，从而克服基层“三足鼎立”的弊端，建立起社区长效管理的新机制。只有在这样“三位一体管理的运行下，才可以真正实现社区内的“共驻、共建 原则，树立经营城市的理念，整合社区内的资源，符合“社区是我家、建设靠大家”的口号，解决制约社区建设与发展的资金问题，将社区资源完全开发，共同建设社区，为社区居民服务。2 4 2 构建和谐社区，建设“五型”特色社区的有力保障自治型、服务型、学习型、生态型、智能型，“五型”社区的构建
41、需要一个和谐的社区做保障，而和谐社区的建设又是一个渐进的过程。建设和谐社区，需要方方面面的努力，单靠哪个部门，哪一级组织都是行不通的。必须多方面联手，多层面合作，才能达到良好的效果。所以，一个和谐的社区，首先是各种社会关系、社区群体和谐共处的社区，是社区内部各种矛盾得到圆满化解或成功缓解的社区。一旦社区居民的生活需要无法从社区内得到满足，实际问题与矛盾未能得到有效解决，居民将对社区失去信任感和归属感，进而失去建设社区的热情。因此，要把一个新型的小区建设成一个真正和谐的社区，高度自治的民主管理机制、多元化的社区服务、良好的生态环境、高智能化的管理系统和便于居民学习娱乐的生活条件就必须要有一个有效
42、的小区管理机制做保障。2 4 3 优势互补，达到社区建设双赢首先是管理权力的互补。社区居委会具有的行政管理权利，在实际工作中解决了物业在工作中许多解决不了的难题，填补了物业在管理过程中不具备行政权利的空白。如有的居民在树上私拉晒衣绳，物业公司多次劝说无效的情况下，由居委会出面协调，在居委会多次说服教育无效情况下，通过街道城建科，行使行政权力，将该业主违章私拉的晒衣绳剪断。另外，新闻媒体曾经报道高档社区是1 0山东师范人学硕上学位论文超生游击队的避风港，计生工作不容易开展，进门难。在这种情况下，物业公司可及时提供资料并利用监控设备，使“入户”得以顺利进行。其次，在“三位一体”的运作下，小区单位也
43、可以实现双赢，政府得到的是社会效益，物业得到的是经济效益，最终形成“减负是政府的，受益是居民的，得利是辖区单位的，好处是大家的 效果。总之，通过“三位一体“的运行机制，可以较好地解决棘手问题。发生问题后，如果物业公司单方出面的话，代表的仅仅是经济利益；如果社区单方出面代表的仅是政府职能；如果业主委员会单方出面仅代表着居民的利益。所以“三位一体”运行机制更容易引起对方的重视。职责相同，形成合力；职责不同，各负其责，在服务上形成合力。对于住户的来访、投诉，不管是牵扯到哪个部门，都要主动、热情地接待，实行“一站式”服务；针对居民提出的问。题，是属于自己范畴内的积极主动地解决，如果涉及别的部门，在向居
44、民认真解释的同时，积极与有关部门协调解决。山东师范人学硕：I：学位论文第3 章济南市“三位一体 模式管理现状及存在的问题分析3 1 现行“三位一体”管理模式取得的成效该市自“三位一体”管理模式实施以来，强化措施，加大管理力度，切实解决了许多物业管理方面长期难以解决的问题。截止到0 7 年6 月底，该市市区物业服务企业3 1 5 家，实施物业管理小区达5 1 3 个，物业管理总面积达4 5 2 0 万平方米，物业从业人员2 2 0 0 0 人，共有1 2 7 个小区成立了业主委员会。各社区社区居委会、物业公司、业主之间主动沟通联系，深入了解情况，及时掌握第一手资料。同时，主动协调解决矛盾和纠纷。
45、有些社区居委会还与各物业公司、业主委员会联合举办了以义诊、法律咨询、就业服务、计生服务为主要内容的大型义务奉献日活动，得到了居民的欢迎和称赞。3 1 1 解决了许多实际问题由市房管局商民政部f-J N 定出台了济南市业主大会和业主委员会指导规则，强化了对业主大会和业主委员会活动的指导、监督，组织了业主委员会成员培训，拓宽了物业管理政策宣传渠道，初步形成了行业主管部门与街办、居委会共同监督管理业主委员会活动的制度。帮助广大业主解决了许多实际问题。针对企业、居民关心的热点难点问题，积极想办法帮助协调解决；对企业和群众的政策业务咨询，耐心解释，认真解答，主动提供有关文件和资料；对业主来电来访和投诉，
46、热心接待，不推诿、不敷衍，耐心做工作，积极帮助解决。2 0 0 7 年，共接待会员单位政策咨询5 0 余次，受理群众来电来访4 5 0 余起他。得到了企业和群众的高度赞扬。3 1 2 初步建立了相关法规措施1 2山东师范大学硕二I：学位论文制定出台了济南市业主大会和业主委员会指导规则、济南市物业管理招标投标管理办法、济南市物业管理评标规则、济南市贯彻落实(物业管理条例)试行意见及济南市物业服务收费管理实施办法等一系列物业管理地方法规和政府规章制度。尤其是针对小区配套设施不完善，物业纠纷比较多的情况，省政府法制办公布了山东省物业管理条例(征求意见稿)，提出对新小区水电暖气均分户计量，为物业管理建
47、立了制度。征求意见稿对新建物业及前期物业管理作出了详细规定。建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应先申请划分物业管理区域。同时，对物业服务用房建筑面积，业主委员会办公用房建筑面积，住宅小区内城市管理、行政执法、治安管理等小区政务管理用房的建筑面积都作了明确的规定，并对未按规定配套建设服务性用房的给予一定的惩处。条例中赋予业主委员会对物业服务公司的绝对权力：业主大会可以决定选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，还可依法决定物业专项维修资金筹集、使用、管理等事项。3。1 3 加强基础建设，夯实了“三位一体 管理模式的基础随着社会的发展，济南市内有许多高档、封闭式管理的住宅小区，由于尚未
48、理顺社区管理、物业公司管理和业主委员会自治管理之间的关系，再加上每年新增楼盘多，居民入户速度快，人口变动大，人户分离现象突出，导致居民情况很难掌握。针对这一现象，趵突泉办事处在青东社区居委会搞试点，大力建设计划生育协会之家，以协会之家为基地，充分利用小区的各种条件，通过开展各种活动，增进社区居委会与物业公司、业主委员会和居民相互间的了解，不断增强物业公司和业主委员会的主动性和责任感，提高辖区居民实行和宣传计划生育政策法规的自觉性。该街道还要求各社区居委会要积极探索有街道特色的计生工作新思路，建立和完善物业小区计生管理模式、居民自治模式等，同时要求辖区各物业13山东师范大学硕L 学位论文公司要积
49、极主动配合街道开展计划生育工作，加强相互信息沟通，争取协同把关，争取尽快建立社区居委会、物业管理公司和业主委员会相互沟通协调、齐抓共管、综合治理“三位一体 的住宅小区计划生育管理服务模式，从各方面夯实“三位一体 管理模式的基础。3 1 4 出台新的条例，规范了业主委员会的职责和权益在山东省物业管理条例(征求意见稿)中，对业主委员会以及配套设施建设等都作了详细的规定。政府对成立业委会等工作所需资金给予相应的扶持，从而使其逐步实现小区管理的物业化、规范化。为了明确业主委员会的职责，规范业主委员的行为，该条例还对业委会委员履行职责、缴纳物业费、对业主合法权益的维护以及委员个人报酬及活动经费的来源等作
50、了细致的规定，这样既保障了业主的权益，也保障了委员个人的权益和工作积极性，为业主委员会工作的正常展开提供了有力的保障措施。也为日后业主自行管理物业，建立“五型 特色社区的新思路提供了保障。3 1 5 对症下药，解决了一部分老旧小区物业管理难的问题老旧小区物业管理一直是个大难题，成堆的管理问题让物业公司叫苦不迭，小区居民更是怨声载道。为了破解物业管理难题，在市、区政府的支持下，采取了居委会、业主委员会和物业公司共同参与的三位一体的“准物业 管理模式，取得了良好的效果。比如朝山街某社区有住户7 0 0 余户，有不少是“零就业 家庭和困难户。大多数房屋建于2 0 世纪8 0 年代，社区公共设施老化陈