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1、CHINA REAL ESTATE学术版2012.6摘要：养老地产的融资问题已经成为制约其发展的一大瓶颈。本文针对养老地产运用 P F I 模式的风险分担进行了探讨，初步分析了养老地产采用 P F I 模式的风险分类和利益相关者，指出该项目风险设计主要考虑公共部门和 S P C 公司，并依据风险分担的原则进行了风险分担设计。关键词：养老地产，PFI，风险分担中图分类号：F293文章编号：1001-9138-（2012）06-0062-66收稿日期：2012-04-18基于养老地产 PFI 融资模式的风险分担研究刘玉峰1，李正伟1，张琦1（1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆 4 0 0 0
2、4 5）随着社会的发展，我国面临着严峻的老龄化形势。在 2 0 0 6 年初,我国 6 0 岁以上的老人就已经达到 1.3 亿人。随着老年人需要的日益增加，社会养老将成为养老保障体系重要的组成部分。养老地产作为社会养老的一种形式，近年来在国内发展迅速，但目前我国养老地产还处于起步阶段，融资问题已经成为制约其发展的一大障碍。养老地产不仅注重适老化住宅设计，同时也注重适老化综合配套，关键是提供适老化的服务。正因如此，和其他房地产开发项目不同，养老地产的建筑设计和经营维护期间成本较高、前期投入大、投资回收期长、面临的不确定性更多，很多企业不愿意承担一系列开发风险而退出了养老地产的开发。因此，对于养老
3、地产风险分担十分重要。本文基于养老地产 P F I 融资模式的风险分担研究，分析养老地产 P F I 融资模式的参与方、风险识别和分类，并进行风险分担的设计，为政府参与养老地产的管理提供一定的参考。P F I（P r i v a t eF i n a n c eI n i t i a t i v e)是一种新的民营资本参与公共投资项目的融资模式，自从 1 9 9 2 年英国首次提出后，在发达国家进行了广泛运用。相关文献的研究成果主要包括 P F I 的内涵、P F I 的经济分析与评价、P F I 的项目管理与决策和 P F I 的制度建设等方面。在项目管理与决策方面，风险管理是研究的热点。P
4、 F I 和养老地产在我国都处于起步阶段，还没有实际运用的项目。P F I 项目一般周期长、投资大、参与主体多、不确定因素多，因而承担的风险也很大。P F I 引入到养老地产项目中改变了以往老年公寓项目风险由政府部门单独承担或由企业单独承担的局面。同时，养老地产也有不确定因素众多、新兴市场等风险，这使得养老地产 P F I 融资模式的风险有别于一般的62房地产金融文献标识码：BCHINA REAL ESTATE学术版2012.6P F I 项目。1 养老地产 PFI 融资模式的风险分类养老地产 P F I 项目风险结合了一般风险和自身特殊性，风险多且复杂。项目的系统风险是在项目开发运营过程中项
5、目外部的、S P C（S p e c i a lP u r p o s eC o m p a n y,直译为“特殊目的公司”）公司无法控制的风险，主要包括政治风险、法律及合同风险、金融风险和或有风险；项目的非系统风险与项目开发运用管理直接相关，分为建造风险、运营风险和市场风险。政治风险主要是政局社会的稳定、安定团结和相关体制的改革。P F I项目在养老地产项目中，投资大、投资时间长，特许服务合同期限一般比较长，养老地产和 P F I 在中国的应用都还处在起步阶段，因此，政治风险对于养老地产采用P F I 模式的影响不容忽视。此外，养老地产具有规模性，一定范围内项目集中影响项目收益，因而在一定范
6、围内具有项目唯一性。法律风险是指与养老地产和 P F I项目开发运营有关的法律制度健全与否、管理完善与否。政府将“社会养老服务体系”纳入“十二五”规划，近年来相继出台了老年人建筑设计规范、关于加快发展养老服务业意见的通知 等促进老年产业和社会养老发展的规范和意见；国家计委、建设部等相关部门先后出台了鼓励民营资本进入公共项目的规章或行业文件，P F I项目运用的宏观环境是具备的。但目前，还没有成文的关于养老地产和 P F I应用的法规出台，P F I 项目应用在养老地产中缺乏完善的法律框架。所以，法律风险对于养老地产采用 P F I 模式亦不容忽视。限于本文重点在养老地产 P F I 融资模式风
7、险分担设计，故风险分类不展开说明。根据养老地产的特性，将其运用 P F I 模式的主要风险进行了分类，如表 1 所示。2 养老地产 PFI 融资模式的利益相关者在养老地产运用 P F I 模式时，政府进行项目的选择和启动，私营部门组成的 S P C 公司进行项目具体的管理和运营，如项目的设计、开发、融资、建造和持有经营。S P C 公司通过向政府和公众出售产品或者服务来获取利润。政府公共部门、S P C公司和公众是 P F I 项目的三个主要利益相关者，如图 1 所示。公众对 S P C 公司提供服务的满意度是判断 P F I 项目成功与否的一个重要指标。政府公共部门、S P C 公司和公众作
8、为 P F I项目的利益相关者，对同一种风险的判断存在一定的差异性。养老地产应用 P F I 模式时，政府公共部门和 S P C 公司是主要的参与者，公众不承担对项目的风险，因此，在风险设计时主要考虑政府公共部门和 S P C 公司。3 养老地产 PFI 融资模式风险分担设计政府通过特许经营权或者服务合同承担政治风险和法律风险，项目公司承担相应的建设风险和运营风险；而环境风险、自然风险、金融风险、不可抗力风险主要通过项目公司的风险管理技术来规避、转移或者与政府共同承担。养老地产作为一种地产项目，房地产开发商承担着融资的责任，同时也承担着开发经营的各种风险。很多公共部门人员错误地认为“要把尽量多
9、的风险转移给私人部门”；另一方面,很多私人部门人员认为“承担风险是获得高额回报的机会”。事实上，对于养老地产而言项目风险存在的不确定性更加显著，政府承担一定的融资责任和项目风险在一定程度上能够提高公共服务设施或服务的效率。只有合理的风险分担才能促进社会资金投入养老地产，提高经营和服务效率。合理的风险分担应该围绕着最优风险分担量，在双方都能接受的范围内运作。因此，对养老地产采用 P F I 项目风险分担也应当遵循风险由最有控制力一方承担、风险与收63房地产金融CHINA REAL ESTATE学术版2012.6图 1：PFI 项目利益相关者分析益匹配的原则，以及风险分担与私营部门参与项目程度相匹
10、配的原则。养老地产在全国范围内还处于起步阶段，该类项目要面对新兴市场的开拓、适老化住宅与公共服务建筑的设计与建造、政策与措施尚不完善、前期投入大、回收周期长等诸多问题，众多企业正是因为应对风险的信心不足而放弃了项目的开发。风险的合理分配与管理直接关系到协议各方的利益（对于企业来说更加关注项目的经济利益，对于政府部门来说更加关注社会效益等外部性效益）是养老地产 P F I 模式成功的关键，也是项目各参与方谈判的核心。养老地产项目的风险分担流程构建如图 2 所示。3.1 风险的初步分担阶段在项目可研阶段，公共部门初步分析和判断哪些风险在公共部门和私营部门控制范围内，在双方控制范围之外的风险在下一阶
11、段进行分担。公共部门应当承担项目唯一性、政治不可抗力、项目审批延误等政治风险和法律法规变化、政府部门违约等风险。其他风险则由私营部门承担，私营部门参加项目大部门阶段，因而私营部门承担更多的风险。3.2 风险的全面分担阶段在项目投标和融资阶段，私营部门对初步分担阶段的结果进行自我评估，主要针对项目开发64表 1：养老地产 PFI 模式风险分类房地产金融CHINA REAL ESTATE学术版2012.6图 2：养老地产项目的风险分担框架和流程图65房地产金融CHINA REAL ESTATE学术版2012.6Abstract：T h ef i n a n c i n gp r o b l e m
12、 so fr e a le s t a t ef o rt h ee l d e r l yh a sb e c o m eam a j o rb o t t l e n e c kr es t r i c t i n gi t sd e v e l o p m e n t,d i s c u s s e dt h eu s eo fr i s k-s h a r i n go ft h eP F Im o d e lf o rr e a le s t a t ef o rt h ee l d e r l y,ap r e l i m i n a r ya n a l y s i so ft
13、h er i s kc l a s s i f i c a t i o na n ds t a k e h o l d e rp e n s i o nr e a le s t a t eu s i n gt h eP F Im o d e l,p o i n t i n go u tt h a tt h em a i nr i s ko ft h ep r o j e c td e s i g n c o n s i d e rt h ep u b l i cs e c t o ra n dS P Cc o m p a n y,a n db a s e do nt h ep r i n c
14、i p l eo fr i s ks h a r i n g,r i s ks h a r i n gd e s i g n.Keywords:R e a le s t a t ef o rt h ee l d e r l y,P F I,R i s ka l l o c a t i o n齐婧/责任编辑The Risk-sharing Research based on PFI FinancingModel of Real Estate for the ElderlyL i u Y u f e n gL i Z h e n g w e i Z h a n g Q i的资源和能力，判断第一阶段
15、的项目风险是否在自己控制范围内。养老地产的建筑设计、运营阶段服务设计和销售由于市场不成熟、产业链不完整而具有很大风险，需要慎重评估。对于在自己控制范围之外的风险，经过谈判提出风险补偿价格或者措施。3.3 风险跟踪再分配阶段在建设运营阶段，跟踪已分配风险是否在协议双方控制范围之内或出现未识别风险进行风险的再次分担。4 结语养老地产采用 P F I 模式能够缓解国家财政对养老产业的资金不足，促进民间资本高效利用。养老地产和 P F I 项目在国内都处于起步阶段，为此我们需要进行大量研究,为 P F I 和养老地产的规范发展提供法律制度依据。养老地产运用 P F I 模式时，应当建立风险分担的监督和
16、考核机制，保证风险分担中涉及到的比如风险期望净收益等具体数字的合理和准确。此外，也应该注意制度执行的差别化和充分的信息交流。参考文献：1.张晶华.我国养老地产现状简析.经营管理者.2 0 1 0.42.李海凌 史本山.P F I 项目融资模式风险研究.西华大学学报(自然科学版).2 0 1 0.43.薛建成.P F I 项目融资模式在交通建设投资中的应用.商业经济评论.2 0 1 0.54.刘先涛 杨萍 高军.B O T 项目风险分担模式研究.科技管理研究.2 0 0 6.1 0作者简介：刘玉峰，重庆大学建设管理与房地产学院副教授，研究方向为地产项目盈利模式研究、国际工程管理研究、企业战略规划等。李正伟，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生，主要研究方向为养老地产、城乡统筹。张琦，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生，主要研究方向为公租房。66房地产金融