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1、张家港房价：http:/ 2008 年那轮房价下跌一样，本轮房价注定也将调整；而且，凑巧的是，2008 年 8 月，70 个大中城市房价首次环比下跌，而这次基本上也是 8 月确立大势，预计 9 月正式开拐。9 月 18 日，国家统计局公布了最新房价数据。统计表明：8 月份，70 个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16 个，持平的城市有 30 个，环比下降和持平的城市比上月增加了 15 个，这是今年以来市场降温幅度最大的一个月。具有风向标意义的是，这是 2009 年二季度以来，止涨城市数量首次超过上涨城市，在很大意义上，可以说拐点初现，“狼终于来了”。这一“战果”来之不易。众所周知，张家
2、港房产网 2009年 12 月，国家开始这一轮紧缩型房地产调控，主要目标就是稳定房价，或说使房价“合理回归”，既然温总理说要“回归”，也就是指部分房价过高、上涨过快的城市，应该有所下跌。然而，调控多波折，尤其去年 9 月至今年 1 月，商品住宅市场量价齐升，直至今年 1 月 26 日“新国八条”出台，要求严格限购、限贷、限价，房价才出现持续降温，证据就是 70张家港房价：http:/ 1 月的 0.8%，持续下滑至 8 月的 0.02%，9 月出现负增长的可能性极大。从结构分析，当前四个一线城市房价已连续两个月止涨，二三线城市总体微涨。8 月份，有 16 个城市出现环比下跌，包括重庆、济南、大
3、连、南京、海口、青岛、兰州、无锡、锦州、烟台、秦皇岛、丹东、韶关、锦州等，其规律性并不强，二三线城市、东中西部皆有。这让笔者想到一个流传多月的谬论：一线城市降温，二三线城市升温。真实情况是，全国市场普遍正在降温，只是有些快，有些慢，逆势高涨的城市纯属个别现象。虽然有些城市价格涨幅仍偏大，但绝大部分仍在上涨的城市的涨幅呈持续收窄之势。与之相匹配，“二三线城市限购大扩容”，也是一个“传说”。炒作一个月后，至今只有区区两个三线城市新限购：台州和衢州，且皆从宽发落。按住建部五项标准，6 月份烟台、秦皇岛、丹东、韶关等房价涨幅靠前，媒体曾炒作其将被限购。然而，8 月份数据表明，这些城市房价都已出现环比下
4、跌。大家试想，既然房价正在回归理性，调控效果可谓显著，这些城市还会被限购吗，恐怕住建部也找不到足够理由了。随着房价拐点的来临，房地产政策大约也将“见底”。国家层面政策暂时不会松动，接下来，不甘财税收入萎缩的部张家港房价：http:/ 年那轮楼市调整，市场降温快；但在经济和楼市刺激政策之下，2009年市场就被拉起，回暖也快。而这次宏观经济形势好于 2008年，但同时明年的经济和楼市放松力度，也难望 2009 年项背。所以，注定这轮楼市调整，下行期和上升期，都是小步走、慢节奏，磨磨唧唧的。明年，有望完成筑底，以及慢回升。（房价已见顶房价已见顶 楼市将出现三阶段下跌楼市将出现三阶段下跌本来不想再说房
5、价，但是，因为我的手机不习惯关机，今天一不留神答应了央视网记者的邀请接受采访，又看见那么多网友的留言，加上我除了去年 12 月底在凤凰卫视震海听风录作了一台节目，宣布中国房价“2011 年上涨 2012 年崩溃”已经半年，几乎谢绝了所有媒体的采访，所以，便想和网友一起谈谈心，也给一向支持我的媒体朋友和网友做一个交代，兼做回答采访和网友关心的问题。中国房价走到今天，一切还在政府可控之间。这是我们看见的积极的一面。当然，危机依然深重，风险敞口极其巨大，如何应对，是我们应该考虑的大问题。张家港房价：http:/ 90 点后。时间节点上判断：人民币目前已经升值 3.6，离 2011年的预期目标 6还有
6、 2.4的空间，看来升破 6 元，要到2012 年的 6 月至 7 月之间。其次是央行停止加息，这一条表明通胀停止，滞涨开始。央行加息与否，是有很多数据在支撑，我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据，因为统计局的变来变去，已经很不可信，这不妨让我们做一个参照，也没有别的数据可以参照。也就是说，CPI 回到 3以下，是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息，主要是看 CPI 是不是降下来了。张家港房价：http:/ 岁至 34 岁婚龄人口锐减 40。摧毁高房价的，最后是人口结构。城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗？全国 6
7、60 个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供 3 亿人居住。空吧。现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年 25 岁至 34 岁的婚龄人口锐减 30，2012 年要锐减 40，幅度比上年要增加 10。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到 2015 年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期 2020 年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗？关于人口，我在穷人通胀富人通缩一书中，有过完整的表述，这里不再多讲。除刘易斯拐点已经发生外，以上三大拐点都将在 2012年发生。其次我们来看看谁在逃
8、顶？张家港房价：http:/ 2010 年 10 月开启的。随后 11 月，央行发布数据，银行存款储蓄环比减少 7000 亿。这个数据当时就引起了我的重视，一个问号是：这些存款储蓄去了哪里？股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有区区 200 亿到 300 亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500 亿。流入楼市和金市，总额不会超过 2000 亿。也就是说，还有 4000 多亿，那么，这么多的钱去了哪里？一个简单的道理，卖了房子，还
9、了贷款，流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超过 40，是全年房地产的销售顶峰。再张家港房价：http:/ 2011 年 4 月，当月人民币存款增加 3377 亿元，同比少增 8325 亿元，其中，住户存款净减少 4678 亿元。这些钱到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托产品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滞涨走向普跌。大的炒家基本出逃，现在留在
10、楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。中国人民银行在 2011 年 8 月 26 日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从 9 月 5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来 6 个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意义，远远张家港房价：http:/ 2009 年的首富。同 2008 年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房风波。2011 年元月，恒大全国范围内降价，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前 120 名折扣 7.5 折；前 2150 名折扣 8.5 折；50 名之外享受 9
11、折优惠。在长沙、武汉等地的 40 多个楼盘，开始实行 85 折销售。这些是跑的早的，所以，降价 15就能吸引购买。但是，到 6 月份恒大发现销售进度不妙，便做了一个噱头内部员工可享受 6 折优惠，很多 7000 多元的房子只卖 3900 元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降 40左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。张家港房价：http:/ 年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高。为了吸取 2008年教训，万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动，后来发
12、现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过 30，前期买房人再也不会砸售楼处了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价 50以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。那么，市场后续走势如何。我们首先看见的是第一阶段，是市场
13、的冰冻时期。将要持续到 2011 年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会张家港房价：http:/ 2012 年 4 月。第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要 3 到 6 个月，农产品（000061）要 6 到 12 个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，
14、所以，在 2012年 5 月至 10 月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。第三阶段，房价开始普跌，至于跌什么 50是无知之说，中国房价普跌不会超过 20，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过 20根本不可能，但是，区域、个盘跌去 50的楼盘比比皆是。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95 后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁象什么楼市一样的杂志炼金术的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013 年之间，将产生比
15、较好的买点。张家港房价：http:/ 倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到 30 倍到 40 倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投资收益是房产和黄金的十倍。相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是没有用的。所以，住宅就不要炒了。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。房产税会开征吗？回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多
16、数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。随后，开征房产税不影响大多数人张家港房价：http:/ 后婚龄之时，将彻底告别高房价。泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系？我想把这个问题讲的通俗一点，泡沫破灭，大约是指我们所讲的软着陆，是指房价下跌体现真实购买力的水准时，成交量有明显放大，在市场供求关系均衡的情况下，达到价格和价值关系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陆，就是指房价在上涨时，扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系，达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象，导致市场供求关系彻底破裂，造成资金枯竭，市场崩溃。张家港房价：http:/ 350 亿美元左右。我和国内许多金融专家最后一致认为，所谓热钱，广义来讲，所有外汇储备都已经转化为热钱；狭义来讲，只是出口未结款部分。如果这个定义成立，那人民币的风险敞口非常巨大，进入房地产的热钱对我们是致命的。不过，这不在我们今天讨论之列。祝大家快乐！