《房地产金融与项目投资课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产金融与项目投资课件.ppt（62页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 房地产业与金融业息息相关。从房地产房地产业与金融业息息相关。从房地产投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业投资，投资者很少完全以资本金（权益资金）投资，投资者很少完全以资本金（权益资金）投入。为此，不论是开发商还是置业投资者，投入。为此，不论是开发商还是置业投资者，均需要为其投资活动进行融资。均需要为其投资活动进行融资。第九章第九章 房地产金融与项目融资房地产金融与项目融资1 掌握房地产金融、房地产资本市场、房掌握房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等基本概念和知识。地产项目融资等基本概念和知识。具体来讲：具体来讲：掌握掌握:房地产抵押贷款的概念与
2、类型房地产抵押贷款的概念与类型,房地房地产项目融资的概念产项目融资的概念,房地产项目融资方案编房地产项目融资方案编制方法制方法,金融机构对项目贷款审查的内容金融机构对项目贷款审查的内容.学习目的与要求学习目的与要求:2 熟悉熟悉:房地产企业权益融资与债务融资的房地产企业权益融资与债务融资的概念概念,房地产开发贷款与土地储备贷款的概房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性念与特性,房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险与风险管理措施。个人住房贷款的风险与风险管理措施。了解：房地产市场与资本市场的关系，了解：房地产市场与资本市场的关系，抵押贷款二级市场，房地
3、产投资信托及其风抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风险与风险管理。险与风险管理。学习目的与要求学习目的与要求:3第一节房地产资本市场第一节房地产资本市场第二节房地产金融风险第二节房地产金融风险第三节房地产项目融资第三节房地产项目融资主要内容：主要内容：4第一节第一节 房地产资本市场房地产资本市场一、房地产市场与资本市场一、房地产市场与资本市场 房地产市场与资本市场之间密不可分。主要房地产市场与资本市场之间密不可分。主要包括土地储备贷款，房地产开发贷款，个人住房包括土地储备贷款，房地产开发贷款，个人住房贷款，商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成贷款，商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银
4、行，储蓄机构等金融机构的资产的主要为商业银行，储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为组成部分；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。证券市场的重要组成部分。按照房地产市场各类资金的来源渠道，房地按照房地产市场各类资金的来源渠道，房地产资本市场的结构见下表：产资本市场的结构见下表：5 市场渠道市场渠道融融资资分类分类私人市场私人市场公众市场公众市场权益融资权益融资个人个人房地产上市公司房地产上市公司企业企业权益型权益型REITREIT退休基金退休基金债务融资债务融资商业银行商业银行 抵押贷款支持证券抵押贷款支持证券保险公司保险公司 抵押型抵押型
5、REITREIT退休基金退休基金表表1 房地产资本市场的结构分类房地产资本市场的结构分类6二、房地产企业权益与债务融资二、房地产企业权益与债务融资1、权益融资、权益融资 当房地产投资者的资本金数量达不到启动项当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市和增发新股、吸收其他机构投资者通过公司上市和增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。资金、合作开发等方式，进行权益融资。据国家统计局调查，我国内地房地产企业资产据国家统计局调查，我国内地房地产企业资产负债率目前普遍高于负债率目前普遍高
6、于75%。7二、房地产企业权益与债务融资二、房地产企业权益与债务融资2、债务融资、债务融资 通过举债的方式融资（向银行、保险公司、退通过举债的方式融资（向银行、保险公司、退休基金等其他机构举债），如房地产开发贷款、休基金等其他机构举债），如房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等。债务融资的土地储备贷款、房地产抵押贷款等。债务融资的资金融出方不承担项目融资的风险，其报酬是融资金融出方不承担项目融资的风险，其报酬是融资协议规定的贷款利息和有关费用。资协议规定的贷款利息和有关费用。v 贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。8三、房地产开发贷款与土地储
7、备贷款三、房地产开发贷款与土地储备贷款 房地产开发项目资金需求量大，开发商很房地产开发项目资金需求量大，开发商很少自行投入全部资金，其所需的大部分资金是少自行投入全部资金，其所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集。主要包括房地产开发以债务融资的方式筹集。主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。贷款和土地储备贷款。1、房地产开发贷款、房地产开发贷款 它是向借款人发放的用于开发建设向市场它是向借款人发放的用于开发建设向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。按贷销售、出租等用途的房地产项目的贷款。按贷款用途，房地产开发贷款可以分为：款用途，房地产开发贷款可以分为：9（1）土地购置贷款）土地购置贷款
8、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的土地评估价值的50%-60%。开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款，因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益，贷款，因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益，其还款能力在很大程度上取决于房地产市场的发展前其还款能力在很大程度上取决于房地产市场的发展前景，而未来市场变化的风险是比较大的。因此，大多景，而未来市场变化的风险是比较大的。因此，大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款。数金融机构通常避免发放土地购置贷款。我国目前规定，商业银行不得向房地产开
9、发企业我国目前规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。发放用于缴交土地出让金的贷款。10土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。进行前期准备的阶段。为土地开发进行融资比较困难。为土地开发进行融资比较困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。款随着土地开发的进度分阶段拨付。（2）土地开发贷款）土地开发贷款11（3）建设贷款）建设贷款 商业银行通常在房地产建设阶段的融资中扮商业银行通常在房地产建设阶段的融资中扮演关键角色。建设贷款被
10、用于偿还土地购置贷款和演关键角色。建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其它相关成本。开发建设中的房地产项目管理费和其它相关成本。开发建设中的房地产项目是这种贷款的主要抵押物。金融机构有时候还要求是这种贷款的主要抵押物。金融机构有时候还要求借款人提供必要的担保，例如用其他房地产做抵押，借款人提供必要的担保，例如用其他房地产做抵押，或者提供质押，或者第三方担保。或者提供质押，或者第三方担保。建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或长期抵押贷款。或长期抵押贷款。12（
11、1）土地收购储备制度）土地收购储备制度 土地收购储备制度是指政府依照法定程序，运用土地收购储备制度是指政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖供应土地，调控各开发和存储后，以公开招标、拍卖供应土地，调控各类建设用地需求的制度。类建设用地需求的制度。v作用：政府统一供地，实现土地一级市场的绝对垄作用：政府统一供地，实现土地一级市场的绝对垄断；提高房地产市场宏观调控能力和土地市场的透明断；提高房地产市场宏
12、观调控能力和土地市场的透明度；促进土地资源的有效利用和房地产市场与社会经度；促进土地资源的有效利用和房地产市场与社会经济的协调发展。济的协调发展。2、土地储备贷款、土地储备贷款13土地储备贷款是向借款人发放的用于土地土地储备贷款是向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。其对象是收购及土地前期开发、整理的贷款。其对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构和开发企业。指定或授权的土地储备机构和开发企业。（2）土地储备贷款）土地储备贷款14 房地产抵押贷款是指借款人房地产抵押贷款是指借款人（抵押人）（抵押人）以以合法拥
13、有的房地产，在不转移占有方式的前提合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。目前我国抵押贷款的资金来获得贷款的行为。目前我国抵押贷款的资金来源全部是商业银行，有以下三种方式：源全部是商业银行，有以下三种方式：四、房地产抵押贷款四、房地产抵押贷款15是个人在购买住房时，以所购住房作为抵押担是个人在购买住房时，以所购住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）
14、住房抵押贷款两种类型。后者利率通常较低。房抵押贷款两种类型。后者利率通常较低。我国个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷我国个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。其额度的上限款，通常与开发商没有直接的关系。其额度的上限为所购住房价值的为所购住房价值的80%，贷款最长期限不超过，贷款最长期限不超过30年。利率有固定利率和可调利率两种，我国目前采年。利率有固定利率和可调利率两种，我国目前采用的是可调利率。用的是可调利率。1、个人住房抵押贷款、个人住房抵押贷款162、商用房地产抵押贷款、商用房地产抵押贷款 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，国内商业银行发放商用房地产抵
15、押贷款时，贷款价值比率（抵借比）通常不超过贷款价值比率（抵借比）通常不超过60%，贷款，贷款期限最长不超过期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。用房地产发放。3、在建工程抵押贷款、在建工程抵押贷款 在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押，办理房地产开发贷款的一发商设定房地产抵押，办理房地产开发贷款的一种较好方式。种较好方式。17
16、（1）合法设定房地产抵押权）合法设定房地产抵押权设押房地产的实物或权益是真实存在并合法拥有设押房地产的实物或权益是真实存在并合法拥有的，权属清晰，可以转让。的，权属清晰，可以转让。（2）择优选择设押的房地产）择优选择设押的房地产选择市场前景看好的房地产，从环境、交通、设选择市场前景看好的房地产，从环境、交通、设计、建造质量、配套设施、价格等方面综合考虑。计、建造质量、配套设施、价格等方面综合考虑。4、金融机构对房地产抵押物的要求、金融机构对房地产抵押物的要求18（3）合理确定抵押率）合理确定抵押率抵押率（又称贷款价值比率）是贷款金额与抵押抵押率（又称贷款价值比率）是贷款金额与抵押物价值之比。它
17、受抵押物流动性、价值取得情况、贷物价值之比。它受抵押物流动性、价值取得情况、贷款期限长短、市场条件和通货膨胀预期等因素影响。款期限长短、市场条件和通货膨胀预期等因素影响。高的一般取高的一般取70%，低的一般取，低的一般取60%或或50%。（4）处置抵押物的渠道畅通）处置抵押物的渠道畅通这要求抵押物的变性较强、价格比较稳定、市场这要求抵押物的变性较强、价格比较稳定、市场广阔。广阔。4、金融机构对房地产抵押物的要求、金融机构对房地产抵押物的要求19五、抵押贷款二级市场五、抵押贷款二级市场抵抵押押贷贷款款二二级级市市场场与与一一级级市市场场相相对对应应，一一级级市市场场是是商商业业银银行行和和储储蓄
18、蓄机机构构等等利利用用间间接接融融资资渠渠道道发发放放抵抵押押贷贷款款；二二级级市市场场则则利利用用类类似似资资本本市市场场的的机机构构、工工具具，通通过过购购买买一一级级市市场场发发放放的的抵抵押押贷贷款款、将将其其转转化化为为房房地地产产抵抵押押支支持持证证券券，并并在在证证券券市市场场上上交交易易，它它实实现现了了房房地地产产抵抵押押市市场场同同资资本本市市场场的的融融合。合。20五、抵押贷款二级市场五、抵押贷款二级市场抵押贷款支持证券的类型：抵押贷款支持证券的类型：n抵押贷款支持债券抵押贷款支持债券n抵押贷款传递证券抵押贷款传递证券n抵押贷款直付债券抵押贷款直付债券n抵押贷款担保债务抵
19、押贷款担保债务211、房地产投资信托的涵义、房地产投资信托的涵义是指通过制订信托投资计划，信托公司与是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。资金信托投资方式。实质：投资代理实质：投资代理六、房地产投资信托（六、房地产投资信托（REITs）221、房地
20、产投资信托的涵义、房地产投资信托的涵义REITs一般以股份公司或信托基金的一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源有两种：发行股票、形式出现，资金来源有两种：发行股票、从金融市场融资（如银行信贷、发行债券从金融市场融资（如银行信贷、发行债券或商业票据）或商业票据）六、房地产投资信托（六、房地产投资信托（REITs）23按投资业务不同：i.权益型REITsii.抵押型REITsiii.混合型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。2、房地产投资信托的分类、房地产投资信托的分类24按投资业务不同：i.权益型REITsii.抵押型REITsiii.混合
21、型REITs主要为房地产开发商主要为房地产开发商和置业投资者提供抵和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。抵押贷款的利息收入。2、房地产投资信托的分类、房地产投资信托的分类25按投资业务不同：i.权益型REITsii.抵押型REITsiii.混合型REITs同时经营上述两种形同时经营上述两种形式的业务。式的业务。2、房地产投资信托的分类、房地产投资信托的分类26按信托性质分类：i.伞型合伙REITsii.多重合伙REITs指指REITs不直接拥不直接拥有房地产，而是通有房地产，而是通过一个
22、经营合伙制过一个经营合伙制企业控制房地产。企业控制房地产。2、房地产投资信托的分类、房地产投资信托的分类27按信托性质分类：i.伞型合伙REITsii.多重合伙REITs指指REITs直接拥有房地产的直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。业的方式拥有部分房地产。2、房地产投资信托的分类、房地产投资信托的分类281)流动性好流动性好2)市场价值稳定市场价值稳定3)高现金回报高现金回报4)有效分散投资风险有效分散投资风险5)抵御通货膨胀抵御通货膨胀3、房地产投资信托的特征、房地产投资信托的特征29一、房地产开发贷款的风险与风险管理一、房地产开发贷款
23、的风险与风险管理1、房地产开发贷款的风险、房地产开发贷款的风险1)政策风险政策风险 5）完工风险）完工风险 2)市场风险市场风险 6）抵押物估价风险）抵押物估价风险3)经营风险经营风险 7）贷款保证风险）贷款保证风险4)财务风险财务风险第二节第二节 房地产金融风险房地产金融风险30第二节第二节 房地产金融风险房地产金融风险一、房地产开发贷款的风险与风险管理一、房地产开发贷款的风险与风险管理2、金融机构对房地产开发贷款的风险管理、金融机构对房地产开发贷款的风险管理1）对未取得）对未取得“四证四证”的项目，不得发放任何形式贷的项目，不得发放任何形式贷款。款。2）对申请贷款的房地产开发企业，自有资金
24、不低于）对申请贷款的房地产开发企业，自有资金不低于开发项目总投资的开发项目总投资的30%。3）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核。）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核。对成立不满对成立不满3年的，应重点审查。年的，应重点审查。31第二节第二节 房地产金融风险房地产金融风险一、房地产开发贷款的风险与风险管理一、房地产开发贷款的风险与风险管理2、金融机构对房地产开发贷款的风险管理、金融机构对房地产开发贷款的风险管理4）项目应符合国家房地产业发展总体方向，有效满）项目应符合国家房地产业发展总体方向，有效满足城市规划和房地产市场的需求。足城市规划和房地产市场的需求。5）可根据项目的进度
25、和进展状况，分期发放贷款，）可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控。并对其资金使用情况进行监控。6）对房地产销售款进行监控。）对房地产销售款进行监控。7）密切关注房地产开发企业的开发情况。）密切关注房地产开发企业的开发情况。321、土地储备贷款的风险因素、土地储备贷款的风险因素1）土地储备中心自有运作资金严重不足，）土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款主要依靠银行贷款2)土地出让计划不明确，还贷资金来源的时土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配间不能与贷款期限相匹配二、土地储备贷款的风险与风险管理二、土地储备贷款的风险与风险管理3
26、31、土地储备贷款的风险因素、土地储备贷款的风险因素3）土地储备中心贷款抵押中的法律问题带）土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险来的风险问题：源于贷款担保的方式：保证和土问题：源于贷款担保的方式：保证和土地使用权抵押地使用权抵押二、土地储备贷款的风险与风险管理二、土地储备贷款的风险与风险管理341)对对资资本本金金没没有有到到位位或或资资本本金金严严重重不不足足、经经营营管管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款2)以以抵抵押押贷贷款款方方式式向向土土地地储储备备机机构构发发放放，贷贷款款额额度度不不得得超超过过所所收收购购土土地地评评估估价价值值的
27、的70%，贷贷款款期期限最长不得超过限最长不得超过2年年3)对对包包括括该该土土地地的的性性质质、权权属属关关系系、测测绘绘情情况况、土土地地契契约约限限制制、在在城城市市整整体体综综合合规规划划中中的的用用途途与与预预计计开开发发计计划划是是否否相相符符等等土土地地整整体体情情况况，进进行行认认真的调查分析真的调查分析4)实实时时掌掌握握土土地地价价值值状状况况，避避免免由由于于土土地地价价值值虚虚增或其他情况而导致的贷款风险增或其他情况而导致的贷款风险2、土地储备贷款的风险管理、土地储备贷款的风险管理35三、个人住房贷款的风险与风险管理三、个人住房贷款的风险与风险管理1、个人住房贷款的风险
28、、个人住房贷款的风险1)操作风险操作风险2)信用风险信用风险3)市场风险市场风险4)管理风险管理风险5)法律风险法律风险36三、个人住房贷款的风险与风险管理三、个人住房贷款的风险与风险管理2、个人住房抵押贷款的风险管理、个人住房抵押贷款的风险管理1）遵照个人住房借款的相关规定，严格遵守借款年限、）遵照个人住房借款的相关规定，严格遵守借款年限、贷款价值比率等方面的规定。贷款价值比率等方面的规定。2）详细审查借款人的相关信息。）详细审查借款人的相关信息。3）对借款人的收入、财务状况等进行分析。）对借款人的收入、财务状况等进行分析。4）考核借款人还款能力。月房产支出与收入比控制在）考核借款人还款能力
29、。月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。以下。5）对新建房进行整体性评价。）对新建房进行整体性评价。371、房地产投资信托的风险、房地产投资信托的风险1)经营风险经营风险2)市场风险市场风险3)利率风险利率风险四、房地产投资信托的风险与风险管理四、房地产投资信托的风险与风险管理382、房地产投资信托的风险管理、房地产投资信托的风险管理1)提升专业化经营水平提升专业化经营水平2)提升规模经营水平提升规模经营水平3)吸引机构投资者参与吸引机构投资者参与4)制定积极稳妥的经营战略制定积极稳妥的经营战略5)建立优秀的管理队伍建立优
30、秀的管理队伍四、房地产投资信托的风险与风险管理四、房地产投资信托的风险与风险管理39一、房地产项目融资的概念一、房地产项目融资的概念1、房地产项目融资的含义、房地产项目融资的含义指房地产投资者为确保投资项目的顺指房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。主要包利进行而进行的融通资金的活动。主要包括资金筹措与资金供应两个方面。括资金筹措与资金供应两个方面。2、房地产项目融资的特征（书上）、房地产项目融资的特征（书上）第三节第三节 房地产项目融资房地产项目融资401、融资组织形式选择、融资组织形式选择研究融资方案，首先应该明确融资主研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进
31、行融资活动，并承担融体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资有项目法人融资和新设项目法人融资二、房地产项目融资方案二、房地产项目融资方案412、资金来源选择、资金来源选择n常用的融资渠道包括：自有资金、信贷常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构资金、证券市场资金、非银行金融机构的资金、其他机构和个人的资金、预售的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。或预租收入等。42表表2中国房地产开发投资资金来源中国房地产开发投资资金来源年份年份199
32、8(亿元亿元)2000(亿元亿元)2003(亿元亿元)19982003年所占比例年所占比例(%)国家预算国家预算内资金内资金13.766.8711.140.15国内贷款国内贷款 953.341385.083125.1422.96债债 券券7.893.480.340.06利用外资利用外资 362.74168.70184.452.78自筹资金自筹资金 1155.531614.213758.2428.33其他资金其他资金 1650.692819.296048.9145.72资源来源：国家统计局43u国国家家对对房房地地产产开开发发项项目目资资本本金金比比例例的的要要求求是是30%。u资资本本金金出出
33、资资形形态态可可以以是是现现金金，也也可可以以是是实实物物、土土地地使使用用权权等等，实实物物出出资资必必须须经经过过有有资资格格的的资资产产评评估估机机构构评评估估作作价价，并并在在资资本本金金中中不能超过一定比例。不能超过一定比例。3、资本金筹措、资本金筹措44（1）信贷融资）信贷融资利用信贷资金经营，实际上就是利用信贷资金经营，实际上就是“借钱借钱赚钱赚钱”、“借鸡生蛋借鸡生蛋”，充分利用财务杠杆，充分利用财务杠杆的作用。的作用。4、债务资金筹措、债务资金筹措45案例：假设当前房地产开发投资的年投案例：假设当前房地产开发投资的年投资利润为资利润为20%，贷款利率为，贷款利率为10%，开发
34、，开发商现有资金商现有资金3000万元可投入房地产项目。万元可投入房地产项目。此时开发商面临两种选择此时开发商面临两种选择：（：（1）不贷款，不贷款，利用自有资金直接投资，假设项目开发期为利用自有资金直接投资，假设项目开发期为2年。（年。（2）贷款）贷款7000万元，投资一个开万元，投资一个开发周期为发周期为3年，总投资额为年，总投资额为1亿元的房地产亿元的房地产开发项目开发项目.问：如果你是开发商，该如何选问：如果你是开发商，该如何选择？注：假设暂不考虑资金的时间价值。择？注：假设暂不考虑资金的时间价值。464、债务资金筹措、债务资金筹措（2）债券融资）债券融资 通常为通常为35年。年。偿付
35、方式有三种：偿付方式有三种：偿还偿还转期：转期：“以旧换新以旧换新”转换：转换：“债转股债转股”475、预售或预租、预售或预租l意义：意义：对于买家来说：对于买家来说：对于开发商来讲：对于开发商来讲：l一般规定，开发商投入的一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投达到或超过地上物预计总投资的资的25%以后，方可获得以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的政府房地产管理部门颁发的预售许可证。预售许可证。Z例：某单位以现例：某单位以现时楼价时楼价15%的的预付款订购了开预付款订购了开发商开发楼宇，发商开发楼宇，如果一年以后楼如果一年以后楼宇竣工交
36、付使用宇竣工交付使用时的楼价上涨了时的楼价上涨了12%，则其付，则其付款的收益率高达款的收益率高达12%15%100%80%481)资金来源可靠性分析资金来源可靠性分析2)融资结构分析融资结构分析3)融资成本分析融资成本分析4)融资风险分析融资风险分析主要分析项目所需主要分析项目所需总投资和分年度投总投资和分年度投资能否得到足够的、资能否得到足够的、持续的资金供应，持续的资金供应，即资本金和债务资即资本金和债务资金供应是否落实可金供应是否落实可靠。靠。6、融资方案分析、融资方案分析491)资金来源可靠性分析资金来源可靠性分析2)融资结构分析融资结构分析3)融资成本分析融资成本分析4)融资风险分
37、析融资风险分析主要分析项目融资主要分析项目融资方案中的资本金与方案中的资本金与债务资金比例、股债务资金比例、股本结构比例和债务本结构比例和债务结构比例，并分析结构比例，并分析其实现条件。其实现条件。6、融资方案分析、融资方案分析501)资金来源可靠性分析资金来源可靠性分析2)融资结构分析融资结构分析3)融资成本分析融资成本分析4)融资风险分析融资风险分析如承诺费、手续费、如承诺费、手续费、担保费、代理费、担保费、代理费、利息等利息等6、融资方案分析、融资方案分析511)资金来源可靠性分析资金来源可靠性分析2)融资结构分析融资结构分析3)融资成本分析融资成本分析4)融资风险分析融资风险分析通常需
38、要分析的风险因素通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。风险和汇率风险。6、融资方案分析、融资方案分析52金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价四个价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价四个方面的工作。方面的工作。1、企业资信等级评价客户评价、企业资信等级评价客户评价金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他
39、辅助指业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。标，确定房地产开发企业的资信等级。划分为划分为6级：级：AAA、AA、A、BBB、BB、B通常情况下，通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。银行贷款。三、金融机构对项目贷款的审查三、金融机构对项目贷款的审查532、贷款项目评估、贷款项目评估金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面，金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面，即：项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。即：项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。三、金融机构对项目贷款的审查三、金融机构对项目贷款的审
40、查54表表3房地产开发项目贷款评价的指标体系房地产开发项目贷款评价的指标体系序序号号指标名称指标名称内容及计算公式内容及计算公式一一项目基本情况指标项目基本情况指标1四证落实情况四证落实情况国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证设工程规划许可证和建设工程施工许可证2自有资金占总投自有资金占总投资的比率资的比率自有资金自有资金/总投资总投资3资金落实情况资金落实情况自有资金和其他资金落实情况自有资金和其他资金落实情况4地理与交通位置地理与交通位置 项目所处位置的区域条件和交通条件项目所处位置的区域条件和交通条件5基础设
41、施落实情基础设施落实情况况项目的上下水、电力、煤气、热力、通讯、交项目的上下水、电力、煤气、热力、通讯、交通等配套条件的落实情况通等配套条件的落实情况6项目品质项目品质指项目自身产品品质，如规划和设计风格、容指项目自身产品品质，如规划和设计风格、容积率、小区环境、户型设计等是否合理等。积率、小区环境、户型设计等是否合理等。55表表3房地产开发项目贷款评价的指标体系房地产开发项目贷款评价的指标体系序号序号指标名称指标名称内容及计算公式内容及计算公式二二市场分析指标市场分析指标7市场定位市场定位项目是否有明确的市场定位项目是否有明确的市场定位(G,D)，是否面，是否面向明确的细分市场及这种定位的合
42、理性向明确的细分市场及这种定位的合理性8供需形势分供需形势分析析项目所在地区的供应量与有效需求量之间的项目所在地区的供应量与有效需求量之间的关系、市场吸纳率、市场交易的活跃程度关系、市场吸纳率、市场交易的活跃程度9竞争形势分竞争形势分析析项目所在地区人口聚集度、项目所处细分市项目所在地区人口聚集度、项目所处细分市场的饱和程度、项目与竞争楼盘的优势比较场的饱和程度、项目与竞争楼盘的优势比较次序等内容次序等内容10市场营销能市场营销能力力项目的营销推广计划是否合理有效、销售策项目的营销推广计划是否合理有效、销售策划人员能力、是否有中介顾问公司的配合等划人员能力、是否有中介顾问公司的配合等11认购或
43、预售认购或预售/预租能力预租能力项目是否已有认购或已经开始预售、预租及项目是否已有认购或已经开始预售、预租及认购或预售认购或预售/预租的比例如何预租的比例如何56表表3房地产开发项目贷款评价的指标体系房地产开发项目贷款评价的指标体系序号序号指标名称指标名称内容及计算公式内容及计算公式三三财务评价指标财务评价指标12财务内部收财务内部收益率益率略略13销售利润率销售利润率 利润总额利润总额/销售收入销售收入14贷款偿还期贷款偿还期 项目规定的还款资金（利润及其它还款项目规定的还款资金（利润及其它还款来源）偿还贷款本息所需的时间来源）偿还贷款本息所需的时间15敏感性评价敏感性评价 分析和预测指标（
44、如收益率、净现值、分析和预测指标（如收益率、净现值、贷款偿还期等）对由于通货膨胀、市场贷款偿还期等）对由于通货膨胀、市场竞争等客观原因所引起的成本、利润率竞争等客观原因所引起的成本、利润率等因素变化而发生变动的敏感程度等因素变化而发生变动的敏感程度573、房地产贷款担保方式评价、房地产贷款担保方式评价房地产贷款担保通常有以下三种形式：房地产贷款担保通常有以下三种形式：n保证保证n抵押抵押n质押质押即由贷款银行、借款人即由贷款银行、借款人与第三方签订一个保证与第三方签订一个保证协议，当借款人违约或协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履三方保证人按照约定履
45、行债务或承担相应责任。行债务或承担相应责任。58房地产贷款担保通常有以下三种形式：房地产贷款担保通常有以下三种形式：n保证保证n抵押抵押n质押质押是指借款人或第三人在是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款况下，将财产作为贷款的担保。的担保。3、房地产贷款担保方式评价、房地产贷款担保方式评价59房地产贷款担保通常有以下三种形式：房地产贷款担保通常有以下三种形式：n保证保证n抵押抵押n质押质押指借款人或第三人以其动指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、产或权力（包括商标权、专利权）移交银行占有，专利权）移交银行占有，将该动产或权力作为债权将该动产或权
46、力作为债权的担保。的担保。3、房地产贷款担保方式评价、房地产贷款担保方式评价604、贷款综合评价、贷款综合评价贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。某笔贷款的综合风险度某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额（某笔贷款风险额/某某笔贷款额）笔贷款额）100%信用等级系数信用等级系数贷款方式系贷款方式系数数期限系数期限系数项目风险等级系数项目风险等级系数 某笔贷款风险额某笔贷款风险额=某笔贷款额某笔贷款额信用等级系数信用等级系数贷款方式系数贷款方式系数期限系数期限系数项目风险等级系数项目风险等级系数61复习思考题：1.权益融资和债务融资的主要区别是什么？权益融资和债务融资的主要区别是什么？2.个人住房抵押贷款的风险和风险管理手段分个人住房抵押贷款的风险和风险管理手段分别有哪些？别有哪些？3.房地产开发企业的资金在周转过程中存在哪房地产开发企业的资金在周转过程中存在哪些矛盾？些矛盾？4.何谓房地产抵押贷款？银行在设定房地产抵何谓房地产抵押贷款？银行在设定房地产抵押权时，通常要审查确定抵押物的哪些情况押权时，通常要审查确定抵押物的哪些情况？5.我国房地产开发投资资金来源的特点是什么我国房地产开发投资资金来源的特点是什么？62