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1、房地产项目投资分析 实训前续知识实训前续知识n 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。动中，以期将来获得不确定的收益。n 房地产项目投资分析其步骤一般有项目概况、房地产项目投资分析其步骤一般有项目概况、市场调研、项目分析、项目定位及方案设计、项市场调研、项目分析、项目定位及方案设计、项目投资估算、项目资金筹措、项目销售收入及利目投资估算、项目资金筹措、项目销售收入及利润估算、项目财务分析和不确定性分析等阶段。润估算、项目财务分析和不确定性分析
2、等阶段。一、开发建设投资一、开发建设投资n 开发建设投资是指在开发期间内完成房地产开发建设投资是指在开发期间内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。房地产开发产品开发建设所需投入的各项费用。房地产开发项目的成本费用由开发直接费和间接费两大部分项目的成本费用由开发直接费和间接费两大部分组成（见下图）。组成（见下图）。二、房地产项目投资成本费用的构成二、房地产项目投资成本费用的构成n1、土地费用、土地费用n 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。用地而发生的费用。主要有下列几种：主要有下列几种：n 划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土划
3、拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价等。资折价等。(1)(1)土地征用拆迁费土地征用拆迁费n 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。和城镇土地拆迁费。n 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、新菜地开
4、发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。拆迁费、其他费用。n 城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。费，拆迁管理费和拆迁服务费等。(2)(2)土地出让地价款土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者
5、向国家支付的土地使用权出让金并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款
6、要在基准基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。地价的基础上加以适当调整确定。(3)(3)土地转让费土地转让费n 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。着物的所有权随之转让。(4)(4)土地租用费。土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支土地租用
7、费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。付的费用。(5)(5)土地投资折价。土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。但一般需要对土地使用权评估作价。2 2、前期工程费、前期工程费 房地产项目前期工房地产项目前期工 程费主要包括：开发项目前程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及水文、地
8、质勘测，以及“三三通一平通一平”等阶段的费用支出。等阶段的费用支出。序 号项 目估算说明 1 2 3 4 可行性研究及咨询费 规划、设计水文、地质勘察费“三通一平”费 一般按建筑安装费0.2%3%估算 按建筑工程建安费3%左右估算 按建筑工程建安费0.5%左右估算按实际发生的工程量计算3 3、建筑安装工程费、建筑安装工程费n 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标
9、估算法、工程量可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。定。4 4、基础设施建设费、基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物基础设施建设费是指建筑物2 2米以外和项目用米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、主要包括供水、供电、供气、排污
10、、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。际工程量估算。5 5、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车
11、场等。一般按规划指标和实际工公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。程量估算。6 6、开发期间费、开发期间费n 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。费用等。7 7、不可预见费、不可预见费n 房地产项目投资估算房地产项目投资估算 应考虑适当的不可预见费应考虑适当的不可预见费 用。不可预见费
12、用占项目用。不可预见费用占项目 总投资概算的总投资概算的2%-5%2%-5%，有时对，有时对大型复杂开发项目也取到大型复杂开发项目也取到10%10%。8 8、管理费用、管理费用n 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费
13、、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。损和报废损失以及其他管理费用。n 管理费可按项目投资或前述管理费可按项目投资或前述1515项直接费用的项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为一个百分比计算，这个百分数一般为3%3%左右。左右。9 9、销售费用、销售费用n 销售费用是指房
14、地产开发企业在销售房地产产品销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。等。n （1 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的的2%-3%2%-3%。（2 2）销售代理费，一般约为销
15、售收入的）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%-2%1.5%-2%。（3 3）其他销售费用，一般约为销售收入的）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%-0.5%-1%1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%-6%4%-6%。1010、财务费用、财务费用n 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。以及企业筹资发生的
16、其他财务费用。1111、其他费用、其他费用n 其他费用主要包括其他费用主要包括:临时用地费和临时建设费、临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。工图编制费、工程保险费等。n 这些费用按当地有关部门规定的费率估算，这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的一般约占投资额的2%3%2%3%。三、资金筹措计划三、资金筹措计划n 资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及
17、投资、成本与费用使用计划，确定资的需求以及投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。四、房地产项目财务评价四、房地产项目财务评价 n 财务分析也叫财务评价。财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地它是指投资分析人员在房地 产市场调查与预测，项目策产市场调查与预测，项目策 划，投资、成本与费用估算，划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本收入估算与资金筹措等基本 资料和数据的基础上，通过资料和数据的基础上，通过 编制基本
18、财务报表，计算财编制基本财务报表，计算财 务评价指标，对房地产项目务评价指标，对房地产项目 的盈利能力、清偿能力和资的盈利能力、清偿能力和资 金平衡情况所进行的分析，金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财据此评价和判断投资项目在财 务上的可行性。务上的可行性。1 1、经营收入估算、经营收入估算n 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租土地
19、转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。售收入）和自营收入。2 2、税金估算、税金估算（1 1）、经营税金及附加）、经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加。设维护税、教育费附加。目前营业税的税率是目前营业税的税率是5%5%；城市维护建设税的税；城市维护建设税的税率，率，1 1、纳税人所在地为市区的，税率为、纳税人所在地为市区的，税率为7%7%；2 2、纳税人所在地为县城、镇的，税率为纳税人所在地为县城、镇的，税率为5
20、%5%；3 3、纳税、纳税人所在地不属于市区、县城或镇的，税率为人所在地不属于市区、县城或镇的，税率为1%1%；按按“三税三税”的计征教育费附加。的计征教育费附加。（2 2）、企业所得税）、企业所得税n 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。得征收的一种税。（3 3）、营业税）、营业税 n 应纳税额营业额应纳税额营业额税率税率 ，转让无形资产和，转让无形资产和销售不动产的税率取销售不动产的税率取5 5。（4 4）、土地增值税）、土地增值税n 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取
21、得收入的单位和个人，就其转让房物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。土地地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率。增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%50%（包括本比例（包括本比例数，下同）的部分，税率为数，下同）的部分，税率为30%30%；增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%，但未超过扣除，但未超过扣除项目金额项目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%；增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%，但未超过扣
22、除，但未超过扣除项目金额项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%；增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%60%。（5 5）、印花税）、印花税n 以经济活动中签立的各种合同、产权转移依以经济活动中签立的各种合同、产权转移依据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。对象所征的税。n 按照按照中华人民共和国印中华人民共和国印 花税暂行条例花税暂行条例规定：印花税规定：印花税 为成交价的万分之五。为成交价的万分之五。（6 6）、）、交易管理费交易管理费 n 房地产交易
23、管理费征收标准：交易额的房地产交易管理费征收标准：交易额的0.80.8（卖方负担房价的（卖方负担房价的0.50.5，买方负担房价，买方负担房价0.30.3）。）。3 3、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）n 财务内部收益率是指项目在整个计算期内各财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。力的主要动态评价指标。0 0 4 4、财务净现值（、财务净现值（FNPVFNPV）n 财务净现值是指按设定的
24、折现率将项目计算财务净现值是指按设定的折现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标 。FNPVFNPV5 5、不确定性分析、不确定性分析 n 不确定性分析就是根据拟建项目的具体情况，不确定性分析就是根据拟建项目的具体情况，分析各种外部条件发生变化或者测算数据误差对分析各种外部条件发生变化或者测算数据误差对方案经济效果的影响程度，以估计项目可能承担方案经济效果的影响程度，以估计项目可能承担不确定性的风险及其承受能力，确定项目在经济不确定性的风险及其承受能力，确定
25、项目在经济上的可靠性，并采取相应的对策力争把风险减低上的可靠性，并采取相应的对策力争把风险减低到最小限度。到最小限度。n 除非是对于重大关键骨干项目或不确定性较除非是对于重大关键骨干项目或不确定性较大的项目，一般只需进行盈亏平衡分析和敏感性大的项目，一般只需进行盈亏平衡分析和敏感性分析即可。分析即可。n（1 1）、盈亏平衡分析）、盈亏平衡分析n 盈亏平衡分析也称量本利分析，就是将项目盈亏平衡分析也称量本利分析，就是将项目投产后的产销量作为不确定因素，通过计算企业投产后的产销量作为不确定因素，通过计算企业或项目的盈亏平衡点或项目的盈亏平衡点(BEP)(BEP)的产销量，据此分析判的产销量，据此分
26、析判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，说断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小及项目承担风险的能力。明方案实施的风险大小及项目承担风险的能力。n（2 2）、敏感性分析）、敏感性分析n 敏感性分析就是通过分析、预测项目主要不敏感性分析就是通过分析、预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标确定因素的变化对项目评价指标 (如财务内部收如财务内部收益率、财务净现值等益率、财务净现值等)的影响，从中找出敏感因素，的影响，从中找出敏感因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力。敏感性分析有单因素敏感性分析化的承受能力。敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。和多因素敏感性分析两种。THE END