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1、第三节第三节 居住区规划设计的居住区规划设计的经济技术分析经济技术分析一一.用地平衡表用地平衡表二二.技术经济指标技术经济指标三三.居住区总造价的估算居住区总造价的估算四四.居住区的定额指标居住区的定额指标 用地平衡表的作用用地平衡表的作用用地平衡表的作用用地平衡表的作用(1)(1)对土地使用现状进行分析，作为调整对土地使用现状进行分析，作为调整对土地使用现状进行分析，作为调整对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据之一；用地和制定规划的依据之一；用地和制定规划的依据之一；用地和制定规划的依据之一；(2)(2)进行方案比较，检验设计方案用地分进行方案比较，检验设计方案用地分进行方案
2、比较，检验设计方案用地分进行方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合理性；配的经济性和合理性；配的经济性和合理性；配的经济性和合理性；(3)(3)审批居住区规划设计方案的依据之一。审批居住区规划设计方案的依据之一。审批居住区规划设计方案的依据之一。审批居住区规划设计方案的依据之一。用地平衡表的内容用地平衡表的内容用地平衡表的内容用地平衡表的内容用地平衡表用地计算用地平衡表用地计算(1)(1)(1)居住区用地范围的确定居住区用地范围的确定居住区用地范围的确定居住区用地范围的确定居住区用地范围的确定居住区用地范围的确定:居住区以道路为界时，如属城市干道或居住区以道路为界时，如属城市干道或居住区以
3、道路为界时，如属城市干道或居住区以道路为界时，如属城市干道或居住区以道路为界时，如属城市干道或居住区以道路为界时，如属城市干道或公路，则以道路红线为界，如属居住区干道公路，则以道路红线为界，如属居住区干道公路，则以道路红线为界，如属居住区干道公路，则以道路红线为界，如属居住区干道公路，则以道路红线为界，如属居住区干道公路，则以道路红线为界，如属居住区干道时，以道路中心线为界；与其他用地相邻时，时，以道路中心线为界；与其他用地相邻时，时，以道路中心线为界；与其他用地相邻时，时，以道路中心线为界；与其他用地相邻时，时，以道路中心线为界；与其他用地相邻时，时，以道路中心线为界；与其他用地相邻时，以用
4、地边界线为界；同天然障碍物或人工障以用地边界线为界；同天然障碍物或人工障以用地边界线为界；同天然障碍物或人工障以用地边界线为界；同天然障碍物或人工障以用地边界线为界；同天然障碍物或人工障以用地边界线为界；同天然障碍物或人工障碍物相毗邻时，以障碍物地点边线为界；居碍物相毗邻时，以障碍物地点边线为界；居碍物相毗邻时，以障碍物地点边线为界；居碍物相毗邻时，以障碍物地点边线为界；居碍物相毗邻时，以障碍物地点边线为界；居碍物相毗邻时，以障碍物地点边线为界；居住区内的非居住用地或居住区级以上的公共住区内的非居住用地或居住区级以上的公共住区内的非居住用地或居住区级以上的公共住区内的非居住用地或居住区级以上的
5、公共住区内的非居住用地或居住区级以上的公共住区内的非居住用地或居住区级以上的公共建筑用地应扣除。建筑用地应扣除。建筑用地应扣除。建筑用地应扣除。建筑用地应扣除。建筑用地应扣除。(2)(2)(2)住宅用地范围的确定住宅用地范围的确定住宅用地范围的确定住宅用地范围的确定住宅用地范围的确定住宅用地范围的确定:以居住区内部道路红线为界，宅前宅后以居住区内部道路红线为界，宅前宅后以居住区内部道路红线为界，宅前宅后以居住区内部道路红线为界，宅前宅后以居住区内部道路红线为界，宅前宅后以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地；如住宅与公共绿地相邻，小路属住宅用地；如住宅与公共绿地相邻，小路属住宅用地；
6、如住宅与公共绿地相邻，小路属住宅用地；如住宅与公共绿地相邻，小路属住宅用地；如住宅与公共绿地相邻，小路属住宅用地；如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通常在住宅没有道路或其他明确界线时，通常在住宅没有道路或其他明确界线时，通常在住宅没有道路或其他明确界线时，通常在住宅没有道路或其他明确界线时，通常在住宅没有道路或其他明确界线时，通常在住宅的长边以住宅的的长边以住宅的的长边以住宅的的长边以住宅的的长边以住宅的的长边以住宅的1 1 12 2 2高度计算，住宅的两高度计算，住宅的两高度计算，住宅的两高度计算，住宅的两高度计算，住宅的两高度计算，住宅的两侧一般按侧一般按侧一般按侧一般按侧一
7、般按侧一般按3 3 36 6 6mmm计算；与公共服务设施相计算；与公共服务设施相计算；与公共服务设施相计算；与公共服务设施相计算；与公共服务设施相计算；与公共服务设施相邻的，以公共服务设施的用地边界为界；邻的，以公共服务设施的用地边界为界；邻的，以公共服务设施的用地边界为界；邻的，以公共服务设施的用地边界为界；邻的，以公共服务设施的用地边界为界；邻的，以公共服务设施的用地边界为界；如公共服务设施无明确的界限时，则按住如公共服务设施无明确的界限时，则按住如公共服务设施无明确的界限时，则按住如公共服务设施无明确的界限时，则按住如公共服务设施无明确的界限时，则按住如公共服务设施无明确的界限时，则按
8、住宅的要求进行计算。宅的要求进行计算。宅的要求进行计算。宅的要求进行计算。宅的要求进行计算。宅的要求进行计算。(3)(3)公共服务设施用地范围的确定公共服务设施用地范围的确定公共服务设施用地范围的确定公共服务设施用地范围的确定 有明确用地界线的公共服务设施按有明确用地界线的公共服务设施按有明确用地界线的公共服务设施按有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定，无明确界限的公共服务基地界线划定，无明确界限的公共服务基地界线划定，无明确界限的公共服务基地界线划定，无明确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑设施，可按建筑物基底占用土地及建筑设施，可按建筑物基底占用土地及建筑设施，可按建筑
9、物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限。四周实际所需利用的土地划定界限。四周实际所需利用的土地划定界限。四周实际所需利用的土地划定界限。(4)(4)住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定 当公共服务设施在住宅建筑底层时，将其建当公共服务设施在住宅建筑底层时，将其建当公共服务设施在住宅建筑底层时，将其建当公共服务设施在住宅建筑底层时，将其建筑基底及建筑物周围用地按住宅和公共服务设施筑基底及建筑物周围用地按住宅和公共服务设施筑基底及建筑物周围用地按住宅和公共服务设施筑基底及
10、建筑物周围用地按住宅和公共服务设施项目各占该幢建筑总面积的比例分摊，并分别计项目各占该幢建筑总面积的比例分摊，并分别计项目各占该幢建筑总面积的比例分摊，并分别计项目各占该幢建筑总面积的比例分摊，并分别计入住宅用地或公共服务设施用地内；当公共服务入住宅用地或公共服务设施用地内；当公共服务入住宅用地或公共服务设施用地内；当公共服务入住宅用地或公共服务设施用地内；当公共服务设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时，设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时，设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时，设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时，突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退突出部分的建筑基底、
11、因公共服务设施需要后退突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计人公共服务红线的用地及专用场地的面积均应计人公共服务红线的用地及专用场地的面积均应计人公共服务红线的用地及专用场地的面积均应计人公共服务设施用地内。设施用地内。设施用地内。设施用地内。(5)(5)(5)道路用地范围的确定道路用地范围的确定道路用地范围的确定道路用地范围的确定道路用地范围的确定道路用地范围的确定 城市道路一般不计人居住区的道路用地，居住城市道路一般不计人居住区的道路用地，居住城市道路一般不计人居住区的道路用地，居住城市道路一般不计人居住区的道路
12、用地，居住城市道路一般不计人居住区的道路用地，居住城市道路一般不计人居住区的道路用地，居住区道路作为居住区用地界线时，以道路红线的一半计区道路作为居住区用地界线时，以道路红线的一半计区道路作为居住区用地界线时，以道路红线的一半计区道路作为居住区用地界线时，以道路红线的一半计区道路作为居住区用地界线时，以道路红线的一半计区道路作为居住区用地界线时，以道路红线的一半计算；小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，算；小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，算；小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，算；小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，算；小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，算；
13、小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占地面积计人道路用地，宅前宅后小路不计人道路用地；地面积计人道路用地，宅前宅后小路不计人道路用地；地面积计人道路用地，宅前宅后小路不计人道路用地；地面积计人道路用地，宅前宅后小路不计人道路用地；地面积计人道路用地，宅前宅后小路不计人道路用地；地面积计人道路用地，宅前宅后小路不计人道路
14、用地；公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计人道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计人道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计人道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计人道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计人道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计人道路用地。用地。用地。用地。用地。用地。(6)
15、(6)公共绿地范围的确定公共绿地范围的确定公共绿地范围的确定公共绿地范围的确定 公共绿地指规划中确定的居住公共绿地指规划中确定的居住公共绿地指规划中确定的居住公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住宅组团绿地，区公园、小区公园、住宅组团绿地，区公园、小区公园、住宅组团绿地，区公园、小区公园、住宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、不包括住宅日照间距之内的绿地、不包括住宅日照间距之内的绿地、不包括住宅日照间距之内的绿地、公共服务设施所属绿地和非居住区公共服务设施所属绿地和非居住区公共服务设施所属绿地和非居住区公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。院落式组团绿地、范围内的绿地。院落
16、式组团绿地、范围内的绿地。院落式组团绿地、范围内的绿地。院落式组团绿地、开敞式组团绿地的用地界线的划定。开敞式组团绿地的用地界线的划定。开敞式组团绿地的用地界线的划定。开敞式组团绿地的用地界线的划定。二二.技术经济指标技术经济指标（一）平均层数（一）平均层数三、居住区总造价的估算三、居住区总造价的估算三、居住区总造价的估算三、居住区总造价的估算 居住区的造价主要包括地价、居住区的造价主要包括地价、居住区的造价主要包括地价、居住区的造价主要包括地价、建筑造价、室外市政设施、绿地工建筑造价、室外市政设施、绿地工建筑造价、室外市政设施、绿地工建筑造价、室外市政设施、绿地工程和外部环境设施造价等。此外
17、，程和外部环境设施造价等。此外，程和外部环境设施造价等。此外，程和外部环境设施造价等。此外，勘察、设计、监理、营销策划、广勘察、设计、监理、营销策划、广勘察、设计、监理、营销策划、广勘察、设计、监理、营销策划、广告、利息以及各种相关的税费也都告、利息以及各种相关的税费也都告、利息以及各种相关的税费也都告、利息以及各种相关的税费也都属于成本之内。属于成本之内。属于成本之内。属于成本之内。四、居住区的定额指标四、居住区的定额指标四、居住区的定额指标四、居住区的定额指标四、居住区的定额指标四、居住区的定额指标 由于居住区的建设量大、投资多、占地广，且由于居住区的建设量大、投资多、占地广，且由于居住区
18、的建设量大、投资多、占地广，且由于居住区的建设量大、投资多、占地广，且由于居住区的建设量大、投资多、占地广，且由于居住区的建设量大、投资多、占地广，且与居民的生活密切相关，因此，为了合理地使用与居民的生活密切相关，因此，为了合理地使用与居民的生活密切相关，因此，为了合理地使用与居民的生活密切相关，因此，为了合理地使用与居民的生活密切相关，因此，为了合理地使用与居民的生活密切相关，因此，为了合理地使用资金和城市用地，我国和其他一些国家都对居住资金和城市用地，我国和其他一些国家都对居住资金和城市用地，我国和其他一些国家都对居住资金和城市用地，我国和其他一些国家都对居住资金和城市用地，我国和其他一些
19、国家都对居住资金和城市用地，我国和其他一些国家都对居住区的规划和建设制定了一系列控制性的定额指标。区的规划和建设制定了一系列控制性的定额指标。区的规划和建设制定了一系列控制性的定额指标。区的规划和建设制定了一系列控制性的定额指标。区的规划和建设制定了一系列控制性的定额指标。区的规划和建设制定了一系列控制性的定额指标。居住区定额指标是城市规划和建设的定额指标的居住区定额指标是城市规划和建设的定额指标的居住区定额指标是城市规划和建设的定额指标的居住区定额指标是城市规划和建设的定额指标的居住区定额指标是城市规划和建设的定额指标的居住区定额指标是城市规划和建设的定额指标的重要组成内容，这些定额指标的制
20、定也是国家一重要组成内容，这些定额指标的制定也是国家一重要组成内容，这些定额指标的制定也是国家一重要组成内容，这些定额指标的制定也是国家一重要组成内容，这些定额指标的制定也是国家一重要组成内容，这些定额指标的制定也是国家一项重要的技术经济政策。我国解放后曾多次颁布项重要的技术经济政策。我国解放后曾多次颁布项重要的技术经济政策。我国解放后曾多次颁布项重要的技术经济政策。我国解放后曾多次颁布项重要的技术经济政策。我国解放后曾多次颁布项重要的技术经济政策。我国解放后曾多次颁布过有关城市规划与建设的各项定额指标，其中也过有关城市规划与建设的各项定额指标，其中也过有关城市规划与建设的各项定额指标，其中也
21、过有关城市规划与建设的各项定额指标，其中也过有关城市规划与建设的各项定额指标，其中也过有关城市规划与建设的各项定额指标，其中也包括与居住区有关的各项定额指标。包括与居住区有关的各项定额指标。包括与居住区有关的各项定额指标。包括与居住区有关的各项定额指标。包括与居住区有关的各项定额指标。包括与居住区有关的各项定额指标。居住区规划的定额指标一般包括用地、建筑面居住区规划的定额指标一般包括用地、建筑面居住区规划的定额指标一般包括用地、建筑面居住区规划的定额指标一般包括用地、建筑面居住区规划的定额指标一般包括用地、建筑面居住区规划的定额指标一般包括用地、建筑面积、造价等内容。积、造价等内容。积、造价等内容。积、造价等内容。积、造价等内容。积、造价等内容。(一一一一)用地的定额指标用地的定额指标用地的定额指标用地的定额指标（二）建筑面积定额指标（二）建筑面积定额指标（二）建筑面积定额指标（二）建筑面积定额指标 建筑面积主要指住宅和居建筑面积主要指住宅和居建筑面积主要指住宅和居建筑面积主要指住宅和居住区内各配套设施的公共住区内各配套设施的公共住区内各配套设施的公共住区内各配套设施的公共 服务服务服务服务设施的建筑面积。设施的建筑面积。设施的建筑面积。设施的建筑面积。（三）造价指标（三）造价指标（三）造价指标（三）造价指标