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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】 ACO6F7C1A5L8H8Q8HV10V4K7G9K3U3P2ZO10V8Q8G8L2L6X52、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。A.同处于一个行政规划
2、区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】 BCX8J9M1G5Z8K10D2HR3U3Y7W7I10Q1K10ZJ9R6I3J2G6D2W33、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 DCQ3Y1S6I1K7Q4W9HZ8Q3O10X1N2X5G1ZE6S10V10K5E9N9I34、下列选项中，（ ）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加【答案】 ACC7I8U6W1Z1Y3H10HX3B
3、5G10U2N2T6G9ZL3W3G1Z3J9X3A95、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（ ）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】 DCH2G7N5J7M5Z5J9HI2T1Z8K5F10T9E6ZE9Z1O3C3Q3X7K96、利用直线趋势法对某类商品住宅20042013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】 DCH2Q8B10H10P10S10S2
4、HQ8F1I4Q5G6R2L7ZR8M5Q5F7T5I6N67、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】 ACN3I7R1F10Q8N8R5HB3K2G10N1N3J8P8ZN3V9K8Q8Y7O8D58、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万
5、元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 BCW9E6B2M6X1J1J9HW6E9Z7X2S3T8W10ZS3B9Z5H8N1Z7H89、在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】 ACU8T7P6O6F3V10M5HI2B6E2K8A4B4N1ZN3M3G6U1Y8H8L410、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收
6、益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】 BCK4F5K10E6Z5U10B5HE5Z5N1H7H1I9A3ZK10M4J5N5E5I4C811、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】 ACO8H3G6R9C4I10N6HX5M1M9P7A1O8I7ZJ7T7J4Y1I4U5E712、 下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】 DCG8
7、G10J9B3G3V2F10HK8I6I4K6A6M1V1ZZ4N7Y3L7A8T5C213、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】 DCQ4N2I7O6H2E7Q6HO5F2I3I10L2K8A8ZQ3W5U2A6M5F9F814、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定【答案】 ACF4A1J8R10W8L5B4HD9V4T9K10J
8、4L4C10ZE3U1G3T4P9O8A815、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（ ）。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】 DCF4M9Q1Z9P1V2Q5HU1B1F9M6I3G7Y7ZV9C2R10F9R1P7E216、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】 DCX1E5M1I8B10P10X7HP1X3I1Z10U9G5H6ZY4R9M7G5M3Z8U817、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率
9、。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCO10W6M4X9B4X2Y2HZ4G8X5K8A8C4T10ZD9B7B9S7B7P2F418、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】 ACO7D4R10Y3L2Q9B1HH3J7U1E9E1Z1L10ZG2B4C8S1N1R2N319、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】 ACY5P10O2U1D9B3D9H
10、Q9N5O10T7P3L3I7ZD2D8Q1N5W7V9L720、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化【答案】 BCS7O9H5J6R8V8Y10HD4E1I7E9N1G2L7ZB4W4L1Z4F1K3S921、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】 ACV1O9A8H6F1F6S10HN1Y1C5V5M6M2P4ZL7F10S3S1U2X8S122、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块
11、的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】 BCZ4H8C10D10S5W2M6HY8C6K2I3U7A3D6ZG1F1G4Y6S6A1P323、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCW5J6S2Y10J2O8X5HT5Y9L5Z4K3H2K8ZJ4A1Z1O7K6S7V824、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（ ）。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相
12、互验证【答案】 CCZ4A9R7H4I6U2F6HQ4O6M3G6M8H7H9ZW5L7I5U6C2Q4U725、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACO3L8B3H7R10G3X1HJ7D2H2X9U2H10U8ZQ10A2B7B6S7D1J726、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 CCN7O1M8E7Z7X7C8HR9R7L4T3Q7O3F1ZU10O1
13、L2Y9G3J3M427、（ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACU2D6D1M10N2J2Y8HL3K4E10J7D7E1C1ZG6U7M1Q8H1N1X128、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（ ）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】 CCD3X8P6D1Z10B6W10HG1R9A3F6W10K1N2ZG9U6L3K9P7N4T429、关于地租测算的说法，错误的是（ ）
14、。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】 DCU7R9H7T9J6J7G1HS9O10M7Q6V7G5L8ZD6D2J5V3W8K4L630、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】 CCZ1U9F4N7K4M2P7HJ3M9Y3N8P3G1B5ZB1V4E9P2S3C8K331、关于假设开发法估价中调查房地产
15、开发用地状况的说法，错误的是（ ）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 CCB3J2A6I9F10F5Y10HW4D2A5I8V7N4P7ZX6V1Q10O4Z1L8K1032、下列不是估价所需资料的是（ ）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【答案】 BCU3O7P4C2P7N7Q2HU9F6W10E2Z8S4M4ZX6L8I5E8N6B4G1
16、33、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】 ACM10A1J10L2C8H6D8HU9Y8N5O3G1R5Z1ZX8I2Z9H9Z6S2W434、收益法求得的价值倾向于_，成本法求得的价值倾向于_，比较法求得的价值倾向于_。（ ）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】 CCQ5F3G10U7O9Z8U2HI10X8Z1P4F10X10U1ZO7R7I8A1C4O4R535、房地
17、产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCZ1E7M4I6K9S3P2HC4T1M4A10X1R1M8ZV4T8E6P7I5A10E236、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCX4Y1V10E10V1U8W6HL8N1M8G3S3A8X5ZI7U9R7S8P6Z1U137、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估
18、价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】 ACY1U8P6H9I9P4M5HU9Q4E4Z10R9T6Y3ZF10A5B5G7E5T9L138、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】 CCB8A10X4U4C3C10U8HA3Y3E4K8P9J9O7ZC8P4E4Z6N4O9W939、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 ACW2K9K10Z8Z10V10J9HL4E2C5O10R9D1W4ZS3K8M6S8I1W3F1040、某类房地产的历
19、史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCG6G4T8D6T4O6T6HU2P6H7H3D8L9Q3ZG5V4I6E5X3H5U1041、 滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴【答案】 ACO3U5R4C1Y8U6R4HR7S2K8F10W8U7B4ZN5U10R4X8Y4V4Y242、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A
20、.600B.900C.1500D.1800【答案】 CCY6V8D8A10E4K10E4HD5O10Q3R2I7J3T3ZV10O7G7F3B3U6E343、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（ ）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减【答案】 BCN6L8Y3G7P10B3X3HA1K6O9H7F2D9U5ZO4M3K9Q1A2F10D544、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】 DCZ1V6L7W7V8P3U3HM6G1O5T4N5D
21、4H1ZN3N1B6X2Y2E10N345、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】 DCR5H9W4I6X9J7Q6HZ4C4U8W8W7U3X8ZY5Z8L4G5G3W3N446、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】 ACQ7X2L2H8J
22、3D2O5HG7R5V7J9A2T9K10ZG10X6U6H4K2N6I547、下列（ ）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】 DCR8D4D8W5E6I1M5HU2Q7B10G8J4S4F4ZK3I9F10X2Q3O6F448、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（ ）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 DCW7D9T8T1O9I2G8HM5M7Q1B8A4N9M9ZL9N5F9H9Y4J3P149、
23、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 CCZ6W7J10C1P5P7K7HR9L1W4S3W2Z8C10ZA4G6Y1P8O2Y10S650、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】 BCF8V9L4Z6L2W2D7HF9H8E6W7N1
24、0A7P2ZV3V10K7R9F5F9T551、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】 CCW7L6D4P5H4E1W8HD5F8P3W1W2W5Z4ZD8B7F2P3E1G7B552、某宗房地产201
25、3年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】 BCV4C2Y9C9G9M8W9HD9Z10L3U2M10N9I8ZD5L7Q4X8B10O6G853、房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位【答案】 DCT9L5I1T4K2G6W4HW8O10B4T9U6F5C6ZE3J4L4Z10D1M2L
26、254、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】 ACL4M4U10E10L7P1K3HZ4V9L5I5U8Z6S3ZV8Q4A8V4H10I8J155、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】 DCY1L9M9C3A5L8U10HJ9K3T5M2U8U3A
27、1ZK1H7C10C6C9I1Q856、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 DCI2A8V3Q6W8B3Y2HN5F10L3W3U10Q6S2ZA1Y5E4Z3H9A5H757、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】 BCY10T5M10G5J7L8I2H
28、B10I10A8O9S1K6W1ZI9H5H1P5Z1Q7S858、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】 CCP1B5I6V6Z10R4H8HU7P7Q1U8P4Y3D1ZU10I1R9M1F5L1I
29、1059、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCZ1R1U4S5Z3M8H3HP4X10U7I3X8U5R9ZE1J8Q10W9P8Z2B860、素问疏五过论指出“尝富后贫”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】 CCY2J2Q8V6D7K6T2HI9X10H9E1Y2Q10Q3ZP3Z3W4Q2S6U2X
30、361、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 CCZ2Z3Q8H4M2I8G4HB4T3Q4O5E3Z7A5ZZ6K2P10C6E3K1A662、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 DCC3D4E9M8P5R5T5HT9O5A9X2U10L8H9ZD4J9O3Y7L2C1V363、( )，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年
31、1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】 DCG3L2N8F4B1W8C1HZ2N9L2F1C1Z5S5ZX6R9P7X10E8D4T964、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。A.22253B.23352C
32、.26488D.27796【答案】 BCL7R2Z10C10J1T3D1HV9M4A7I1D10L3X1ZL5V10C9C9N6N3I665、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】 ACE5Y2J5Q7P7I8C8HV4L3L7H10R1T9J4ZJ10N2M1E6C9M8T1066、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬
33、率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】 BCS7C6S7D2T3K9U4HC4Z2Q8G8C2U9N1ZJ4X1P2T5X5Z3Z367、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（ ）的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 BCE10W4T5O2Y5M10P8HM1T9B1B4V9T7U1ZV4J4M7K7N10W3H168、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1
34、%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】 ACI3V3W10S1A3D10M6HM4S2R2E4T3O8B8ZD4R8O6F3S10L6J769、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68
35、.04【答案】 CCD3Q10Q8B9H2N9C1HF10O6F2F2M7E10J6ZL9V10S5A4A5M10M870、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】 DCR4L1B4S9B10Q10Q4HR10W9T8M6V1G7C2ZV2J4D4H3U6S3F871、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】 DCM10K2M9U7K3
36、Z6B9HH2E10N10L2G10C4F1ZL10Z9C3R2C2S9V372、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（ ）。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】 ACD7D4Y6D10R2L8E6HX1R3D1E10D6K5U3ZS5B8R1B2G7F7P273、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万
37、元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCS4N5U3L6A5Z6M7HW6S7I9I4S7G6O6ZO6W10L3C1R8G7H674、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】 DCB7E2D2A1Y5U1Q2HO10X10V10N10G3U6O8ZP2B1W6S
38、1U8G3Y175、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】 ACA8E5B9D2Y8O4E7HC2Y7S2U6J4B4J4ZT4Y10B3D7Q5K9M276、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 ACT2Y3L7C4R9W4H7HL10F7U2J8K6D4A2ZK9C8C10G3X6K8Z977、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A.空间直线距离B.交通路线距
39、离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 CCH9I1G8Z8L9Q9D8HZ1Q4H7S6Z5G3J9ZR6P2F10P3Y3B5P578、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 DCF9J7E1M3E4V3N1HR1Z2Y7U5K7W5X1ZX6C3Z5U3Z2J9V679、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（ ）。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相互验证【答案】 CCR6A7K7H2M9Q2H4HU4N5S1O10A3W3J5ZB3Z2K3T1H5B8R180、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。A.使用价值B.
40、交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】 BCQ7V7R9T3J5R2X5HV1H2P5Q8J8E8X2ZH9N2W1L5K7T8U1081、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】 BCK9U10O4V6S3G9I2HJ8Z9L2X7O8X7T8ZH7V3G10C8F7Y4L682、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产
41、拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 DCM9U9B10B8S7T7G5HY4L3G10Y6D10S3R2ZE3K3P1L3U4Z6X783、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】 CCZ5N4C2I3W1S3Z4HI8B5J9T1R2B5D7ZM2I8K6C8B6D5O984、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】 CCM5I8N5E6T3C10E9HO6S7C4R5O10P7E9ZX2J4E8Z1U2N
42、5J685、（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】 ACZ3I6T6K1E8A5H5HF7V4V3I5P7C9O2ZK8G4O10O1Y7L9T686、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCD4E10R10V7Q8M10C7HU7V9Y10Z4R10V6R2ZZ4G1P7I2R1S9Q887、关于地租测算的说法，错误的是（ ）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对
43、应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】 DCN4E1J1R2O8C9G10HV2Y7E6F6L2Q3K8ZS7S7T1S2P9W4I688、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则【答案】 ACY2F4A2N1C7S4S10HP2H1H1O6M5A8X10ZE1A5N7T8B4D10X789、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重
44、新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 BCC3O9O5X3H4Z2J8HQ5I2N4L2L10W5K2ZR7A7T5Y5Z2V4X290、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 BCI3N3Z7V4R3S2H4HJ10I5I5V6C7S1K6ZS10D4Z2N7C10A9T891、城
45、镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 BCZ7N2T8K4W10N8N4HA2B5I10I1P9J7M8ZC5N4W10J7D6G8C192、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.114