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1、收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用中联资产评估集团有限公司江苏分公司中联资产评估集团有限公司江苏分公司中联资产评估集团有限公司江苏分公司中联资产评估集团有限公司江苏分公司 2022/12/302022/12/302022/12/302022/12/301中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障
2、用人单位和职工的合法权益2007-8-282007-8-28目目 录录&第一部分第一部分第一部分第一部分 收益法概述收益法概述收益法概述收益法概述&第二部分第二部分 评估对象评估对象&第三部分第三部分 收益期与预测期收益期与预测期&第四部分第四部分 预期收益预期收益&第五部分第五部分 折现率折现率&第六部分第六部分 其他其他2中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应
3、社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益2007-8-282007-8-28一、收益法概述一、收益法概述学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。融会贯通，活学活
4、用，具体问题具体对待的目的。融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。评估对象评估对象评估对象评估对象:企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组组企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组组企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组组企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组组合（含商誉）合（含商誉）合（含商誉）合（含商誉）主要内容主要内容主要内容主要内容:评估对象的界定、收益额评估对象的界定、收益额评估对象的界定、收益额评估对象的界定、收益额(收益口径收益口径收益口径收益口径)、收益期与、收益期与、收益期与、收益期与预测期、终值、折现率预测期、终值、折
5、现率预测期、终值、折现率预测期、终值、折现率3中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益一、收益法概述一、收益法概述评估感悟：评估感悟：评估感悟：评估感悟：（1 1）审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理，审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理，审计讲究的是分析性复核，评估注重的是
6、逻辑推理，审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理，遵循一致性、匹配性原则遵循一致性、匹配性原则遵循一致性、匹配性原则遵循一致性、匹配性原则（2 2）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法其实就是在做减法其实就是在做减法其实就是在做减法其实就是
7、在做减法减一点、扣一点、折一点减一点、扣一点、折一点减一点、扣一点、折一点减一点、扣一点、折一点（3 3）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的 便是便是便是便是“数字游戏数字游戏数字游戏数字游戏”。既然是游戏，必然要遵循一定的规则。既然是游戏，必然要遵循一定的规则。既然是游戏，必然要遵循一定的规则。既然是游戏，必然要遵循一定的规则（4 4）任何事情，要想取得成功都需要）任何事情，要想取得成功都需要）任何事情，要想取得成功都需要）任何事情，要想取得成功
8、都需要“用心用心用心用心”，评估更需，评估更需，评估更需，评估更需要勤勉尽责要勤勉尽责要勤勉尽责要勤勉尽责12/30/202212/30/20224中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益一、收益法概述一、收益法概述提出问题：提出问题：提出问题：提出问题：（1 1）营运资金：范围、最低现金保
9、有量、溢余货币资金）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金（2 2）资本性支出：与折旧摊销的关系）资本性支出：与折旧摊销的关系）资本性支出：与折旧摊销的关系）资本性支出：与折旧摊销的关系（3 3）无风险报酬率）无风险报酬率）无风险报酬率）无风险报酬率:国债到期收益率、票面利率、是否含国债到期收益率、票面利率、是否含国债到期收益率、票面利率、是否含国债到期收益率、票面利率、是否含有通货膨胀溢价有通货膨胀溢价有通货膨胀溢价有通货膨胀溢价（4 4）风险溢价）风险溢价）风险溢价）风险溢价:成熟资本市场调整
10、、净资产收益率、股票成熟资本市场调整、净资产收益率、股票成熟资本市场调整、净资产收益率、股票成熟资本市场调整、净资产收益率、股票市场指数收益率市场指数收益率市场指数收益率市场指数收益率（5 5）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型（6 6）资产组是否含有负债）资产组是否含有负债）资产组是否含有负债）资产组是否含有负债12/30/202212/30/20225中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资
11、产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益一、收益法概述一、收益法概述收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估的现值，来判断资产价值的各种评估的现值，来判断资产价值的各种评估的现值，来判断资产价值的各种评估 方法的总称。
12、方法的总称。方法的总称。方法的总称。收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。本化或折现以确定评估对象价值的评估思
13、路。房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。对象的客观合理价格或价值的方法。对象的客观合理价格或价值的方法。对象的客观合理价格或价值的方法。评估值评估值评估值评估值=未来收益期
14、内各期的收益现值之和未来收益期内各期的收益现值之和未来收益期内各期的收益现值之和未来收益期内各期的收益现值之和12/30/202212/30/20226中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益一、收益法概述一、收益法概述矿业权评估中的收益途径评估方法矿业权评估中的收益途径评估方法矿业权评估中
15、的收益途径评估方法矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所对应的是基于矿业权所对应的是基于矿业权所对应的是基于矿业权所对应的矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权价值这一前提的。价值这一前提的。价值这一前提的。价值这一前提的。现金流量、剩余现金流量、剩余净利润现金流量、剩余现金流量、剩余净利润现金流量、剩余现金流量、剩余净利润现金流量、剩余现金流量、剩余净利润12/30/202212/30/20227中国资产评估协会后续教育师资
16、组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益一、收益法概述一、收益法概述2022/12/302022/12/308中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法
17、在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益一、收益法概述一、收益法概述五大要素五大要素五大要素五大要素 收益期收益期收益期收益期预测期预测期预测期预测期预期收益（收益口径、合理预测）预期收益（收益口径、合理预测）预期收益（收益口径、合理预测）预期收益（收益口径、合理预测）终值终值终值终值折现率折现率折现率折现率12/30/202212/30/20229中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收
18、益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益二、评估的对象界定二、评估的对象界定评评 估估 对对 象象预期收益预期收益折现率折现率企业整体价值企业自由现金流量WACC股东全部权益价值 权益自由现金流量CAPM股东部分权益价值 现金红利借用CAPM土地使用权、房屋建筑物、房地产净收益累加法市场提取法采矿权、探矿权现金流量、剩余现金流量、剩余净利润累加法资产组、资产组组合、商誉扣除营运资金后的现金流量借用WACC12/30/202212/30/2
19、02210中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益二、评估对象的界定二、评估对象的界定了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围，了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围，以便合理预测资产未来预期收益和风险程度以便合理预测资产未来预期收益和风险程度房地产、矿业权评估对象的界定相
20、对简单，更注重评估对房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对象本身的经济状况象本身的经济状况企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其他配套资产和非经营性资产、溢余资产他配套资产和非经营性资产、溢余资产12/30/202212/30/202211中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各
21、类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益二、评估对象的界定二、评估对象的界定股东全部权益价值股东全部权益价值=企业资产价值企业资产价值-负债价值负债价值 =企业整体价值企业整体价值-付息债务价值付息债务价值l企业整体价值企业整体价值=经营性资产价值经营性资产价值+非经营性资产价值非经营性资产价值+溢余资产价溢余资产价值值l经营性资产价值经营性资产价值=企业自由现金流量现值企业自由现金流量现值l付息债务价值：未来需要偿还的付息债务本金和利息的现值付息债务价值：未来需要偿还的付
22、息债务本金和利息的现值 l非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直接产生收益接产生收益l溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产和负债营所需的多余资产和负债l其他应收款其他应收款 其他应付款其他应付款 长期投资长期投资 在建工程在建工程12/30/202212/30/202212中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育
23、师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益二、评估对象的界定二、评估对象的界定uu资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定uu需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长需要明确
24、是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长期资产期资产期资产期资产12/30/202212/30/202213中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益三、收益期与预测期三、收益期与预测期项目项目收益期收益期预测期预测期企业价值评估无限/有限5
25、年或达到稳定状态不动产评估有限当前矿业权评估有限三到五年资产减值测试评估有限/无限不超过5年12/30/202212/30/202214中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益三、收益期与预测期三、收益期与预测期注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前注册资产评估师应当根据被评估企业
26、经营状况和发展前注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景景以及被评估企业所在行业现状及发展前景景以及被评估企业所在行业现状及发展前景景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收合理确定收合理确定收合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。值的计算。值的计算。值的计算。企业价值企业价值企业价值企业价值=预测期间的各年收益现值和预测
27、期间的各年收益现值和预测期间的各年收益现值和预测期间的各年收益现值和+终值（永续价终值（永续价终值（永续价终值（永续价值）的现值值）的现值值）的现值值）的现值收益期：有限期、永续收益期：有限期、永续收益期：有限期、永续收益期：有限期、永续12/30/202212/30/202215中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度
28、，保障用人单位和职工的合法权益三、收益期与预测期三、收益期与预测期基准日（12月31日）基准日（8月31日）预测期明确的预测期后历史年份收益期2022/12/302022/12/3016中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益预测期的确定预测期的确定n 会计期间会计期间n 最后期限不应在公司
29、达到均衡状态之前最后期限不应在公司达到均衡状态之前n 最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所引起的评估误差尽可能减小引起的评估误差尽可能减小n 终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真和慎重。和慎重。三、收益期与预测期三、收益期与预测期2022/12/302022/12/3017中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评
30、估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益均衡状态：均衡状态：n 实际的销售增长应接近于一种均衡水平；实际的销售增长应接近于一种均衡水平；n 公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单的更新，常规的改进以及升级的更新，常规的改进以及升级,资本性支出较小；资本性支出较小；n 公司的成本结构应该基本定型；公司的成本结构应该基本定型；n 公司的财务杠杆接近行业平均水平；公司的财务杠杆接近行业平均水平；n 公司的风险水平达到市场平均水平；公司的风险水平达
31、到市场平均水平；n 公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。三、收益期与预测期三、收益期与预测期2022/12/302022/12/3018中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益(1)资产减值测试评估的特殊要求资产减值测试评估的特殊要求出于数据可靠性和便
32、于操作等方面的考虑，建立在该预算出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5 年，企业管理年，企业管理层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。三、收益期与预测期三、收益期与预测期2022/12/302022/12/3019中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范
33、事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益n(2)(2)税收优惠税收优惠n(3)(3)周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长，应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长，使它超过目前所处的商业周期。使它超过目前所处的商业周期。n(4)(4)多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长；种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长；将
34、各个业务分别独立进行评估。将各个业务分别独立进行评估。n(5)(5)矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务年限。年限。三、收益期与预测期三、收益期与预测期2022/12/302022/12/3020中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用
35、关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益（6）以耗竭性资源为主要原料的企业）以耗竭性资源为主要原料的企业以耗竭性资源为主要原料的企业中比较典型的有金属冶炼企业，以耗竭性资源为主要原料的企业中比较典型的有金属冶炼企业，石化企业，火电企业等等。考虑到耗竭性资源其耗竭性的、不石化企业，火电企业等等。考虑到耗竭性资源其耗竭性的、不可再生的的特性，相关技术的突飞猛进以及国家产业政策的不可再生的的特性，相关技术的突飞猛进以及国家产业政策的不确定性，这些企业未来真正永续经营的可能性较小；同时，这确定性，这些企业未来真正永续经营的可能性较小；同时，这类企
36、业核心设备的经济寿命通常较长，因此用经济寿命来确定类企业核心设备的经济寿命通常较长，因此用经济寿命来确定收益期限较为合理。由于部分耗竭性资源具备一定的可回收性收益期限较为合理。由于部分耗竭性资源具备一定的可回收性或储量丰富、未来可使用年限很长，相关企业受资源的制约较或储量丰富、未来可使用年限很长，相关企业受资源的制约较小，其未来经营期相对较长，可近似认为其永续经营。小，其未来经营期相对较长，可近似认为其永续经营。本类企业的收益年限还与其特定资源的依存度密切相关本类企业的收益年限还与其特定资源的依存度密切相关三、收益期与预测期三、收益期与预测期2022/12/302022/12/3021中国资产
37、评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益(7)企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定性。性。此类企业中最有代表性的即为房地产企业。由于我国土地资源此类企业中最有代表性的即为房地产企业。由于我国土地资源稀缺，土地供给十分有限，房地产企业
38、获得开发用地的不确定稀缺，土地供给十分有限，房地产企业获得开发用地的不确定性较高，相应其未来的经营年限亦很难预测，因此对于房地产性较高，相应其未来的经营年限亦很难预测，因此对于房地产企业收益期限的确定，通常结合评估假设确定为有限期限，其企业收益期限的确定，通常结合评估假设确定为有限期限，其收益期限至基准日所拥有的全部土地资源开发完毕为止。收益期限至基准日所拥有的全部土地资源开发完毕为止。对于除房地产销售外，另外预留了部分房产进行租赁等自营业对于除房地产销售外，另外预留了部分房产进行租赁等自营业务的房地产企业，由于租赁等业务可视为永续经营，因此企业务的房地产企业，由于租赁等业务可视为永续经营，因
39、此企业收益期限可视为无限期，但其中的房地产销售业务应在基准日收益期限可视为无限期，但其中的房地产销售业务应在基准日所拥有的全部土地资源开发完毕时截止。所拥有的全部土地资源开发完毕时截止。三、收益期与预测期三、收益期与预测期2022/12/302022/12/3022中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和
40、职工的合法权益(8)企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这种限定是否可以解除。种限定是否可以解除。通常有使用期限制的资产大多为无形资产，如公路桥梁收费权、通常有使用期限制的资产大多为无形资产，如公路桥梁收费权、专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。对于依赖专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。对于依赖于这些无形资产盈利的企业来说，一旦这些资产的使用期终止，于这些无形资产盈利的企业来说，一旦这些资产的使用期终止，也就意味着企业的收益期限终止，此时，企业的收益期限应等也就意味着企业的收益期限终止，此时，企业的收益期限
41、应等于上述资产的使用期。但是，我们也应该认识到，除公路桥梁于上述资产的使用期。但是，我们也应该认识到，除公路桥梁收费权等期限相对固定外，专利技术许可使用权、商标使用权、收费权等期限相对固定外，专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等往往能够续期，如果预计未来续期的障碍较小，特许经营权等往往能够续期，如果预计未来续期的障碍较小，则可认为相应企业的收益期限为无限。则可认为相应企业的收益期限为无限。三、收益期与预测期三、收益期与预测期2022/12/302022/12/3023中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组
42、收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益(9)企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计划。划。企业的存续除与本身的运营管理有关，也与投资者的经营企业的存续除与本身的运营管理有关，也与投资者的经营理念息息相关，因此，若投资者有明确的关停、重组、处理念息息相关，因此，若投资者有明确的关停、重组、处置计划，则相关企业的收益期限是有限的。置计划，则相关企业的收益期限
43、是有限的。如中外合资企业如中外合资企业三、收益期与预测期三、收益期与预测期2022/12/302022/12/3024中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益四、预期收益四、预期收益收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或收益法中的预期
44、收益可以现金流量、各种形式的利润或收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况选择恰当的收益口径。目的具体情况选择恰当的收益口径。目的具体情况选择恰当的收益口径。目的具体情况选择恰当的收益口径。l l现金流量现金流量现金流量现金流量l l利润利润利润利润l l现金红利现金红利现金红利现金红利12/30/202212/30/202225中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师
45、资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益四、预期收益四、预期收益-房地产评估房地产评估房地产的预期收益：房地产的预期收益：房地产的预期收益：房地产的预期收益：潜在毛收入；潜在毛收入；潜在毛收入；潜在毛收入；有效毛收入；有效毛收入；有效毛收入；有效毛收入；运营费用；运营费用；运营费用；运营费用；净收益；净收益；净收益；净收益；注：潜在毛收入、有效毛
46、收入、运营费用、净收益均以注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。年度计。年度计。年度计。12/30/202212/30/202226中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益四、预
47、期收益四、预期收益-房地产估价房地产估价序号序号 项目项目计算标准计算标准2011.1.12013.12.31(租金不变期）租金不变期）20142021.3.6(每两年增每两年增3.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入年租金收入(元元)3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增长率租金年平均增长率(%)(%)0.003.5%5.5%3月租金月租金(元元/m/m2 2)62.00 64.17 115.00 4年总费用合计年总费用合计(元元)(1)+(7)874,622.24 895,901.861,875,055.084-1 房租损失
48、准备房租损失准备(元元)按按1个月租金计个月租金计480,700.004-2 房产税房产税(元元)按年租金的按年租金的12%计计 373,190.40 386,252.06692,208.004-3 土地使用税土地使用税(元元)按按12元元/m2计算计算 82,712.88 82,712.88 82,712.88 4-4 管理费管理费(元元)按年租金的按年租金的2%计计 62,198.40 64,375.34115,368.004-5 修缮费修缮费(元元)按重置成本的按重置成本的2%计计 167,200.00 167,200.00167,200.004-6 保险费保险费(元元)按重置成本的按重
49、置成本的2计计 16,720.00 16,720.0016,720.004-7 营业税及附加营业税及附加(元元)按租金收入的按租金收入的5.55%计计 172,600.56 178,641.58320,146.205年总纯收入年总纯收入(元元)年租金收入年总费用年租金收入年总费用 2,235,297.76 2,322,865.343,893,344.926折现率折现率(%)(%)8%8%8%7剩余使用年限剩余使用年限(年年)3.00 2.00 39.45 8房地产评估价值房地产评估价值(元元)V=a/r1-1/(1+r)n 5,760,600.003,288,278.49 42,671,545
50、.61 12/30/202212/30/202227中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用收益法在各类资产评估中的应用为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益四、预期收益四、预期收益-房地产评估房地产评估净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：净收益应根