《第四章-收益法在评估实务中的应用(课堂PPT).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第四章-收益法在评估实务中的应用(课堂PPT).ppt（53页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第四章第四章 收益法在收益法在评估估实务中的中的应用用第四章第四章 收益法在收益法在评估估实务中的中的应用用教学教学目的和要求目的和要求计划学划学时重点及重点及难点点教学教学大大纲 通过本章的学习，应掌握收益法的通过本章的学习，应掌握收益法的基本操作思路和基本计算公式，掌握收基本操作思路和基本计算公式，掌握收益法中收益额和折现率的测算方法，能益法中收益额和折现率的测算方法，能熟练运用收益法评估企业价值和房地产熟练运用收益法评估企业价值和房地产的价值。的价值。房地产的评估、折房地产的评估、折现率的测算及折现率与现率的测算及折现率与收益额、评估值内涵口收益额、评估值内涵口径一致的问题。径一致的问题
2、。10课时课时第四章第四章 收益法在收益法在评估估实务中的中的应用用 收益法收益法收益法收益法知知知知识识点回点回点回点回顾顾1 1 收益法中收益收益法中收益收益法中收益收益法中收益额额的确定的确定的确定的确定2 2 收益法中折收益法中折收益法中折收益法中折现现率的率的率的率的计计算算算算3 3 收益法的收益法的收益法的收益法的应应用用用用举举例例例例4 4教教 学学 大大 纲 教学内教学内教学内教学内容容容容一、收益法的含义及基本思路一、收益法的含义及基本思路二、收益法的基本公式二、收益法的基本公式第一第一节 收益法知收益法知识点回点回顾一、收益法的含一、收益法的含义及前提及前提 （一）收益
3、法概念（一）收益法概念 通通过估估测被被评估估资产未来未来预期收益的期收益的现值，来判断，来判断资产价价值的各种的各种评估技估技术方法的方法的总称。称。（二）收益法的基本思路（二）收益法的基本思路以被评估资产的预期收益能力为导向，以其未来预期收益以被评估资产的预期收益能力为导向，以其未来预期收益的现值作为评估值的现值作为评估值（一）年金法（一）年金法1 1、未来收益期有限、未来收益期有限 P=AP=A(P(P/A,i,n)/A,i,n)二、收益法的基本公式二、收益法的基本公式2、未来收益期无限、未来收益期无限（二）分段法（二）分段法1 1、未来收益期有限、未来收益期有限二、收益法的基本公式二、
4、收益法的基本公式A A P/A,i,(N-n)P/A,i,(N-n)（1 1i i）n n2 2、未来收益期无限、未来收益期无限 企业价值评估中收益额的确定企业价值评估中收益额的确定一一 房地产价值评估中收益额的确定房地产价值评估中收益额的确定二二第二第二节 收益法中收益收益法中收益额的确定的确定企业价值最终由其现金流量决定而非由其利润决定企业价值最终由其现金流量决定而非由其利润决定。在评估实务中，。在评估实务中，一般应选择净现金流量作为一般应选择净现金流量作为运运用收益法进行企业价值评估用收益法进行企业价值评估的收益额。的收益额。利润利润利润利润需需通过复通过复杂的会计程序杂的会计程序确定确
5、定，基于企，基于企业利益的原因业利益的原因易易被更改被更改。现金现金流量流量净利润净利润息前净息前净利润利润息税前息税前利润利润净现金净现金流量流量息前净现息前净现金流量金流量息税前现息税前现金流量金流量净现金流量是净现金流量是企业实际收支企业实际收支的差额的差额，不容不容易被更改易被更改。一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定（一）企业收益的表现形式（一）企业收益的表现形式（一）企业收益的表现形式（一）企业收益的表现形式 指扣除税收、必要的资本支出和营运资本增加后，指扣除税收、必要的资本支出和营运资本增加后，能够支付给所有的债权人和股权的现金流量。能够支付给所有的债权人和股权的
6、现金流量。指企业在满足债务清偿、资本支出和营运资本等所指企业在满足债务清偿、资本支出和营运资本等所有需要后，剩下的可作为股利发放的现金流量。有需要后，剩下的可作为股利发放的现金流量。=息税前利润利息所得税折旧及摊销资本性支息税前利润利息所得税折旧及摊销资本性支出营运资本净增加出营运资本净增加(发行的新债清偿的旧债发行的新债清偿的旧债)企业自由现金流量企业自由现金流量股权自由现金流量股权自由现金流量（二二）现现金金流流量量的的种种类类一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定若企业无财务杠杆，无需支付利息若企业无财务杠杆，无需支付利息和偿还本金，则股权自由现金流量和偿还本金，则股权自由
7、现金流量等于企业自由现金流量。等于企业自由现金流量。v在计算企业自由现金流量时，负债在计算企业自由现金流量时，负债的利息费用不应当作为扣除项目，的利息费用不应当作为扣除项目，而扣除的纳税额反映的是在没有扣而扣除的纳税额反映的是在没有扣除利息情况下的支付额。除利息情况下的支付额。股权自由现金流量要扣除债务的利股权自由现金流量要扣除债务的利息费用，加上或减去债务本金的变息费用，加上或减去债务本金的变动。动。企业自由企业自由现金流量现金流量股权自由股权自由现金流量现金流量一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定（三）企业（或股权）自由现金流量的估算步骤（三）企业（或股权）自由现金流量的估
8、算步骤1.1.业务收入与成本估算；业务收入与成本估算；2.2.业务税金及附加估算；业务税金及附加估算；3.3.期间费用估算；期间费用估算；4.4.营业利润估算；营业利润估算；5.5.所得税估算；所得税估算；6.6.净利润估算；净利润估算；7.7.追加资本估算。追加资本估算。一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定（三）企业（或股权）自由现金流量的估算步骤（三）企业（或股权）自由现金流量的估算步骤追加资本是指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持追加资本是指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增加的营运资金和超过一年期的长期资本性持续经营所需增加的营运资金和超过一年期的
9、长期资本性投入，如：产能扩大所需的资本性投资（购置固定资产或投入，如：产能扩大所需的资本性投资（购置固定资产或其他长期资产）；经营规模变化所需的新增营运资金以及其他长期资产）；经营规模变化所需的新增营运资金以及持续经营所必须的资产更新等。持续经营所必须的资产更新等。追加资本追加资本 =资产更新投资营运资金增加额资产更新投资营运资金增加额 （1 1）资产更新投资估算）资产更新投资估算资产更新投资是指按照收益预测的前提和基础，在维持现资产更新投资是指按照收益预测的前提和基础，在维持现有规模的前提下，未来各年只需满足维持现有生产能力所有规模的前提下，未来各年只需满足维持现有生产能力所必需的更新投资支
10、出。因此只需估算维持现有生产能力所必需的更新投资支出。因此只需估算维持现有生产能力所必须进行的更新改造支出。必须进行的更新改造支出。一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定（2 2）营运资金增加额估算）营运资金增加额估算营运资金增加额是指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常营运资金增加额是指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如：正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫新增资金。如：正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款
11、（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。通常估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金通常估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金（最低现金保有量）、存货、应收款项和应付款项等主要因素。（最低现金保有量）、存货、应收款项和应付款项等主要因素。营运资金增加额营运资金增加额 =当期营运资金上期营运资金当期营运资金上期营运资金营运资金营运资金 =经营性现金存货应收款项应付款项经营性现金存货应收款项应付款项一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定股权自由现金流量股权自由现金流量 企业自由现金流量企业自由现
12、金流量销售收入销售收入 销售收入销售收入 减：销售成本减：销售成本 减：销售成本减：销售成本 减：营业费用减：营业费用 减：营业费用减：营业费用营业利润（营业利润（EBITEBIT）营业利润（营业利润（EBITEBIT）减：利息费用减：利息费用税前利润税前利润 减：所得税减：所得税 减：减：EBITEBIT的所得税的所得税税后净利润税后净利润 税后营业净利润税后营业净利润 加：折旧摊销加：折旧摊销 加：折旧摊销加：折旧摊销等于：毛现金流等于：毛现金流 等于：毛现金流等于：毛现金流 加加/减：营运资本的变动减：营运资本的变动 加加/减：营运资本的变动减：营运资本的变动 减：净资本性支出减：净资本
13、性支出 减：净资本性支出减：净资本性支出 加加/减：债务资本的变动减：债务资本的变动等于：股权自由现金流量等于：股权自由现金流量 等于：企业自由现金流量等于：企业自由现金流量两种自由现金流计算对比表两种自由现金流计算对比表两种自由现金流计算对比表两种自由现金流计算对比表一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定 例例 已知某被评估企业已知某被评估企业20082008年度业务收入总额为年度业务收入总额为2300023000万万元，适用所得税税率为元，适用所得税税率为25%25%，销售成本，销售成本1500015000万元，经营性万元，经营性费用费用45004500万元，折旧和摊销共万元
14、，折旧和摊销共20002000万元，利息万元，利息300300万元，营万元，营运资本增加额为运资本增加额为800800元万元，资本支出元万元，资本支出10001000万元，负债本金万元，负债本金增加额为增加额为150150万元。则该企业股权自由现金流量和企业自由万元。则该企业股权自由现金流量和企业自由现金流量分别是多少？现金流量分别是多少？解：解：EBIT=23000EBIT=23000 1500015000 450045002000=15002000=1500（万元）（万元）一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定股股权权自由自由现现金金流量的流量的计计算算企企业业自由自由现现金
15、金流量的流量的计计算算EBITEBIT1,5001,5001,5001,500扣除扣除 利息利息费费用用(300)(300)等于等于 税前收入税前收入1,2001,200扣除扣除 所得税所得税(300)(300)(375)(375)等于等于 净净收入收入/净净利利润润9009001,1251,125加加 非非现现金金项项目（如折旧和目（如折旧和摊销摊销）2,0002,0002,0002,000等于等于 总现总现金流量金流量290029003,1253,125扣除扣除 营营运运资资本增加本增加(800)(800)(800)(800)扣除扣除 资资本支出本支出(1,000)(1,000)(1,00
16、0)(1,000)加加 负债负债本金增加本金增加150150计计算算结结果果125012501,3251,325一、企一、企业价价值评估中收益估中收益额的确定的确定房地产评估的对象房地产评估的对象房地产的收益额房地产的收益额房地产的实物形态房地产的实物形态单纯的建筑物单纯的建筑物综合性房地产综合性房地产单纯的土地单纯的土地二、房地二、房地产评估中收益估中收益额的确定的确定建筑物的建筑物的收益收益综合性的综合性的房地产收益房地产收益土地的土地的收益收益经营性房地性房地产的年的年净收益按收益按会会计核算方法核算方法计算算出租型房地出租型房地产2.2.若若评估估不不带租租约的市的市场价价值，则直直接
17、按市接按市场租金租金计算。算。1.若若评估估带租租约出出售的房地售的房地产的价的价值，则：合同期内按合：合同期内按合同同约定租金定租金计算；算；合同期外按市合同期外按市场租租金金计算。算。出租型房地产年总费用包括：管理费、维修费、保险费、出租型房地产年总费用包括：管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税以及房租损失准备等。房产税、土地使用税以及房租损失准备等。（一）（一）综合性房地产年净收益的计算。综合性房地产年净收益的计算。房地综合的年净收益年总收入年总费用房地综合的年净收益年总收入年总费用经营型房地产经营型房地产二、房地二、房地产评估中收益估中收益额的确定的确定2.2.单独评估土地时单独
18、评估土地时（1 1）土地收益能单独确认的（如：空地出租）土地收益能单独确认的（如：空地出租）土地收益土地总收入土地总费用土地收益土地总收入土地总费用（2 2）房地收益合一的）房地收益合一的 a.a.计算房地合一的年纯收益计算房地合一的年纯收益 （=总收入总收入-总费用）总费用）b.b.计算房产年纯收益计算房产年纯收益 房屋年纯收益房屋现值（房价）房屋年纯收益房屋现值（房价）房屋资本化率房屋资本化率 房价房屋重置成本年贬值额房价房屋重置成本年贬值额已使用年数已使用年数 年贬值额（重置成本净残值）年贬值额（重置成本净残值）耐用年限耐用年限 c.c.计算土地年纯收益计算土地年纯收益A AL L（a
19、ab b）d.d.设土地资本化率为设土地资本化率为i i，二、房地二、房地产评估中收益估中收益额的确定的确定a.a.计算房地合一的年纯收益计算房地合一的年纯收益b.b.计算土地年纯收益计算土地年纯收益c.c.建筑物年纯收益建筑物年纯收益其中：其中：土地年土地年纯收益地价收益地价土地土地资本化率本化率建筑物年建筑物年纯收益收益A AB Ba ab b例例.某房地产宅基地某房地产宅基地200200平方米，建筑面积平方米，建筑面积120120平方米，月租金平方米，月租金24002400元，元，房产税、管理费、维修费分别为年租金的房产税、管理费、维修费分别为年租金的1212、3 3和和4 4，土地使用
20、税，土地使用税每年每平方米每年每平方米2 2元，年保险费元，年保险费288288元，房租损失准备以半月租金计算。已元，房租损失准备以半月租金计算。已知土地使用权价格为每平方米知土地使用权价格为每平方米10001000元，土地资本化率为元，土地资本化率为8 8。计算建筑。计算建筑物年纯收益。物年纯收益。3.单独评估建筑物时单独评估建筑物时二、房地二、房地产评估中收益估中收益额的确定的确定解：解：1.1.年租金收入年租金收入2400240012122880028800（元）（元）2.2.房产税房产税288002880012123456 3456 管理费管理费28800288003 3864 864
21、 维修费维修费28800288004 41152 1152 土地使用税土地使用税2002002 2400400 房租损失准备房租损失准备240024002 212001200 年总费用年总费用3456+400+864+1152+288+12003456+400+864+1152+288+12007360(7360(元元)3.3.年综合纯收益年综合纯收益2880028800736073602144021440（元）（元）4.4.土地年纯收益土地年纯收益100010002002008 81600016000（元）（元）5.5.建筑物年纯收益建筑物年纯收益2144021440160001600054
22、405440（元）（元）设：建筑物资本化率为设：建筑物资本化率为10%10%，收益年限为，收益年限为3030年，则建筑物的评年，则建筑物的评估值估值P P为：为：P=5440P=5440（P/A,10%P/A,10%，3030）=5440=54409.4269=51282.34(9.4269=51282.34(元元)二、房地二、房地产评估中收益估中收益额的确定的确定例：某房地产公司于例：某房地产公司于20022002年年1212月以有偿出让方式取得一块月以有偿出让方式取得一块土地土地5050年使用权，面积为年使用权，面积为60006000平方米，并于平方米，并于20042004年年1212月在
23、月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积2400024000平平方米，全部用于出租，每年实收租金约为方米，全部用于出租，每年实收租金约为28002800万元，该写万元，该写字楼的经济耐用年限为字楼的经济耐用年限为6060年，残值率为年，残值率为0 0，评估基准日该，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米建筑物重置价格为每平方米48004800元。据调查，当地同类写元。据调查，当地同类写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120120元，空置率在元，空置率在8%8%左右，每年需支付的管理费为年租金的左右，每年需支付的管
24、理费为年租金的2.5%2.5%，维修费为，维修费为重置价的重置价的1.51.5，税金为年租金的，税金为年租金的18%18%，保险费为重置价的，保险费为重置价的0.2%0.2%，土地资本化率为，土地资本化率为8%8%，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为10%10%。试根据上述资料评估该宗地试根据上述资料评估该宗地20062006年年1212月的价格（包括总价月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）和单价）（计算结果以元为单位，取整）二、房地二、房地产评估中收益估中收益额的确定的确定解：建筑物年总收入解：建筑物年总收入=120=12012122400024000（1 18%8%）=3
25、1795200 =31795200年总费用年总费用=31795200=31795200（2.5%2.5%18%18%）480048002400024000（1.5%1.5%0.2%0.2%）=8476416=8476416房地产年纯收益房地产年纯收益=31795200=31795200 8476416=233187848476416=23318784建筑物年折旧费建筑物年折旧费=4800=4800240002400048=240000048=2400000建筑物现值建筑物现值=4800=48002400024000240000024000002=1104000002=110400000建筑物年
26、纯收益建筑物年纯收益=110400000=11040000010%10%=11040000=11040000土地年纯收益土地年纯收益=23318784=23318784 11040000=1227878411040000=12278784土地总价土地总价=12278784=122787848%8%111 1(1(18%)8%)4646=149032621=149032621土地单价土地单价=149032621=149032621 6000=248396000=24839（元（元/平方米）平方米）楼面地价楼面地价=149032621=149032621 24000=621024000=6210（
27、元（元/平方米）平方米）二、房地二、房地产评估中收益估中收益额的确定的确定企业价值评估中折现率的确定企业价值评估中折现率的确定1房地产价值评估中折现率的确定房地产价值评估中折现率的确定2第三第三节 收益法中折收益法中折现率的确定率的确定（一）折现率和资本化率的涵义（一）折现率和资本化率的涵义折折现率率是将未来有限期收益还原或转换为现值的比率是将未来有限期收益还原或转换为现值的比率。资本化率本化率 是指将未来非有限期收益转换成现值的比率。是指将未来非有限期收益转换成现值的比率。相同点相同点 1.1.两者都是将未来两者都是将未来收益折算成现时价值收益折算成现时价值的比率。的比率。2.2.在本质上在
28、本质上，两者，两者都属于都属于投投资报酬率资报酬率。3.3.通常通常都是是都是是由两由两个个部分组成部分组成的，即的，即无无风险报酬率风险报酬率和和风险报风险报酬率。酬率。一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定折现率或资本化率折现率或资本化率加权平均加权平均资本成本资本成本回报率回报率股本成本股本成本资本成本资本成本（二）（二）企业企业价值价值评估中选择折现率的基本原则评估中选择折现率的基本原则 1.1.折现率不低于投资的机会成本折现率不低于投资的机会成本 2.2.行业基准收益率不宜直接作为折现率行业基准收益率不宜直接作为折现率 3.3.贴现率不宜直接作为折现率贴现率不宜直接作为
29、折现率政府发行的国库券利率和银行储蓄利率可以作为投资者进行政府发行的国库券利率和银行储蓄利率可以作为投资者进行其他投资的机会成本。其他投资的机会成本。贴现率是银行根据市场利率和贴现票据的信誉度确定的，接近于市场贴现率是银行根据市场利率和贴现票据的信誉度确定的，接近于市场利率；而折现率是针对具体评估对象的风险生成的期望投资报酬率。利率；而折现率是针对具体评估对象的风险生成的期望投资报酬率。行业基准收益率是按照行业统一制定的最低收益率标准，不行业基准收益率是按照行业统一制定的最低收益率标准，不宜直接作为折现率，但可以作为确定折现率的重要参考。宜直接作为折现率，但可以作为确定折现率的重要参考。一、企
30、一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定（三）折现率（三）折现率的估测的估测方法方法1.1.累加法累加法累加法是在无风险报酬率的基础上，累加法是在无风险报酬率的基础上，将企业可能面临的风险对回报率将企业可能面临的风险对回报率的要求予以量化并累加的要求予以量化并累加，以，以得到企业得到企业价值价值评估评估中的中的折现率。折现率。用累加法用累加法估测折现率的估测折现率的数学表达式数学表达式为：为：折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 其中：风险报酬率（社会平均收益率无风险报酬率）其中：风险报酬率（社会平均收益率无风险报酬率）无风险回报率无风险回报率R Rf f有时也称之
31、为有时也称之为“安全利率安全利率”、“资金成本资金成本”或者或者“基础利率基础利率”。国债是相对安全的债券，因为它们的收益付款和偿还。国债是相对安全的债券，因为它们的收益付款和偿还期已经提前加以确定，并且不存在任何违约风险。期已经提前加以确定，并且不存在任何违约风险。一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定2.2.资本资产定价模型（资本资产定价模型（CAPMCAPM）资本资产定价模型（资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model）是在投资组合理论）是在投资组合理论和资本市场理论的基础上发展起来的，是现代金融市场价格理论的支柱，广泛和资本市场理论的基础上发
32、展起来的，是现代金融市场价格理论的支柱，广泛应用于投资决策和公司理财领域。应用于投资决策和公司理财领域。该模型主要研究证券市场组合资产的预期收该模型主要研究证券市场组合资产的预期收益率与风险资产之间的关系，以及均衡价格是如何形成的。益率与风险资产之间的关系，以及均衡价格是如何形成的。应用在实际中的修正后的表达式为：应用在实际中的修正后的表达式为：R Re e=R=Rf1f1（R Rm mR Rf2f2）R Rs s式中：式中：R Re e预期回报率；预期回报率；R Rm m市场预期回报率；市场预期回报率；R Rf1f1评估期的无风险利率；评估期的无风险利率；R Rf2f2长期债券预期回报率；长
33、期债券预期回报率；R Rs s特别风险溢价。特别风险溢价。一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定 例例 已知已知,评估基准日市场平均期望的报酬率为评估基准日市场平均期望的报酬率为10%10%，长期国债的平均，长期国债的平均收益率为收益率为5.2%5.2%，评估时的无风险报酬率为，评估时的无风险报酬率为5 5，被评估企业所在行业的，被评估企业所在行业的基准收益率为基准收益率为9%9%，企业所在行业的权益系统风险系数为，企业所在行业的权益系统风险系数为1.21.2；企业特定；企业特定风险调整系数为风险调整系数为0.80.8。则折现率为：。则折现率为：r r Rf1Rf1（RmRmRf
34、2Rf2）5%5%（10105.25.2）1.21.20.80.8 9.619.61一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定3.3.加权平均资本成本（加权平均资本成本（WACCWACC）模型）模型加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和企业负债所构成加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和企业负债所构成的全部资本的全部资本，以及全部资本所需求的回报率以及全部资本所需求的回报率，经加权平均计算来经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型获得企业评估所需折现率的一种数学模型。加权平均资本成本是企业中各种形式的资本（债务和权益）的回加权平均资本成本是企业中各种形式的资本（债
35、务和权益）的回报率，它是反映负债和权益的预期收益报酬率的一种混合利率。报率，它是反映负债和权益的预期收益报酬率的一种混合利率。公式如下：公式如下：一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定式中式中:（1 1）D D 既可以是全部付息负债，也可以是长期负债；既可以是全部付息负债，也可以是长期负债；（2 2）R Rd d 为债务资本成本，即负债的平均利率；为债务资本成本，即负债的平均利率；（3 3）R Re e 为权益资本成本，即净资产报酬率为权益资本成本，即净资产报酬率 R Re e=无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 例例 被评估企业的资产总额为被评估企业的资产总额为5
36、5亿元，其中长期负债与所亿元，其中长期负债与所有者权益的比例为有者权益的比例为4646，长期负债利息率为，长期负债利息率为6 6，评估时，评估时社会无风险报酬率为社会无风险报酬率为5 5，社会平均投资报酬率为，社会平均投资报酬率为8 8，该，该企业的风险与社会平均风险的比值为企业的风险与社会平均风险的比值为1.21.2，该企业的所得，该企业的所得税率为税率为2525，采用加权平均成本模型计算的折现率应为：，采用加权平均成本模型计算的折现率应为：折现率折现率 =5%=5%（8%8%5%5%）1.21.260%60%6%6%（1 125%25%）40%40%=5.16%=5.16%1.8%1.8%
37、=6.96%=6.96%一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定（四）（四）收益额与折现率口径一致问题收益额与折现率口径一致问题在这些不同口径的折现率中，在这些不同口径的折现率中，有些是从股权投资回报率的角度有些是从股权投资回报率的角度来计来计算，算，有些既考虑了股权投资的回报率又考虑了债权投资的回报率有些既考虑了股权投资的回报率又考虑了债权投资的回报率。净利润净利润、股权自由现金流量是股权收益形式股权自由现金流量是股权收益形式，因此因此，只能用股权投只能用股权投资回报率作为折现率资回报率作为折现率。而息前净利润而息前净利润、企业自由现金流量等是股权企业自由现金流量等是股权与债权收
38、益的综合形式与债权收益的综合形式，因此因此，只能运用股权与债权综合只能运用股权与债权综合投投资回报资回报率率，即只能运用通过加权平均资本成本模型获得的折现率。即只能运用通过加权平均资本成本模型获得的折现率。采用累加法和资本资产定价模型所计算的折现率是股权投资回报率，采用累加法和资本资产定价模型所计算的折现率是股权投资回报率，因此，应对应股权自由现金流量或净利润；而采用加权平均资本成因此，应对应股权自由现金流量或净利润；而采用加权平均资本成本模型计算的折现率则本模型计算的折现率则既考虑了股权投资的回报率既考虑了股权投资的回报率，又考虑了债权又考虑了债权投资的回报率投资的回报率，因此，应对应企业自
39、有现金流量。，因此，应对应企业自有现金流量。一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定收益收益额额折折现现率率评评估估值值内涵内涵评评估估值值构成构成净净利利润润或或股股权权自由自由现现金流量金流量净资产净资产收益率收益率股股东东全部全部权权益益价价值值资产资产-负债负债息前息前净净利利润润或或企企业业自由自由现现金流量金流量（基于（基于长长期期负债负债）加加权权平均平均资资本成本本成本（基于（基于长长期期负债负债）企企业业投投资资资资本本价价值值资产资产-流流动负动负债债息前息前净净利利润润或或企企业业自由自由现现金流量金流量（基于全部（基于全部负债负债）加加权权平均平均资资本成本
40、本成本（基于全部（基于全部负债负债）企企业业整体价整体价值值资产总额资产总额-非非付息付息负债负债一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定收益额、折现率、评估值内涵对应表收益额、折现率、评估值内涵对应表收益额、折现率、评估值内涵对应表收益额、折现率、评估值内涵对应表 例例4 4 被评估企业基本情况如下：被评估企业基本情况如下：1.1.评估基准日为评估基准日为20072007年年1212月月3131日；日；2.2.被评估企业未来被评估企业未来5 5年预期利润总额分别为：年预期利润总额分别为：110110万元、万元、120120万元、万元、110110万元、万元、120120万元和万元
41、和130130万元；万元；3.3.被评估企业长期负债占投资资本比重为被评估企业长期负债占投资资本比重为50%50%，平均长期负债成本为，平均长期负债成本为6%6%，在未来，在未来5 5年中平均年长期负债利息额为年中平均年长期负债利息额为3030万元，年流动负债利息额万元，年流动负债利息额为为5050万元；万元；4.4.据查，评估时市场期望的平均投资回报率为据查，评估时市场期望的平均投资回报率为11.58%11.58%，无风险报酬率，无风险报酬率为为3.94%3.94%，被评估企业的，被评估企业的系数为系数为0.790.79；5.5.被评估企业生产经营比较平稳，是正常纳税企业。被评估企业生产经营
42、比较平稳，是正常纳税企业。要求：运用年金法计算企业的投资资本价值（计算结果保留小数点后要求：运用年金法计算企业的投资资本价值（计算结果保留小数点后两位）。两位）。一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定解：（解：（1 1）计算折现率（）计算折现率（WACCWACC）：）：折现率折现率6%(16%(133%)33%)50%50%3.94%3.94%(11.58%(11.58%3.94%)3.94%)0.790.7950%50%7 7（2 2）计算各年收益额（息前净利润）：）计算各年收益额（息前净利润）：第一年：（第一年：（1101103030）（1 133%33%）93.893.8（
43、万元）（万元）第二年：（第二年：（1201203030）（1 133%33%）100.5100.5（万元）（万元）第三年：（第三年：（1101103030）（1 133%33%）93.893.8（万元）（万元）第四年：（第四年：（1201203030）（1 133%33%）100.5100.5（万元）（万元）第五年：（第五年：（1301303030）（1 133%33%）107.2107.2（万元）（万元）（3 3）计算五年的收益现值）计算五年的收益现值 收益现值收益现值93.8(193.8(17%)7%)1 1100.5(1100.5(17%)7%)2 2 93.8(193.8(17%)7%
44、)3 3 100.5(1+7100.5(1+7)4 4 107.2(1107.2(17 7)5 5 405.12(405.12(万元万元)（4 4）计算年金）计算年金A A A A 405.12405.12(1+7%)(1+7%)1 1(1+7%)(1+7%)2 2(1+7%)(1+7%)5 5 98.81(98.81(万元万元)（5 5）计算评估值）计算评估值P P P PA/r A/r 98.8198.817 71411.57(1411.57(万元万元)一、企一、企业价价值评估中折估中折现率的确定率的确定（一）种类（一）种类房地产评估中的折现率通常称作资本化率或还原利率。其实质同样也房地产
45、评估中的折现率通常称作资本化率或还原利率。其实质同样也是投资报酬率。是投资报酬率。根据评估对象的不同，房地产评估中的资本化率有三种，即：综合资根据评估对象的不同，房地产评估中的资本化率有三种，即：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率本化率、建筑物资本化率、土地资本化率 二、房地二、房地产评估中折估中折现率的确定率的确定（二）计算方法（二）计算方法1.1.净收益与售价比率法净收益与售价比率法 （1 1）若假设收益期无限，各年收益相等，则按永续年金资本化公式）若假设收益期无限，各年收益相等，则按永续年金资本化公式计算：计算：（2 2）若假设收益期无限，各年收益等比递增，则按无限年期等比递）若
46、假设收益期无限，各年收益等比递增，则按无限年期等比递增公式计算：增公式计算：（3 3）若假设收益期有限，各年收益相等，则按年金现值公式计算：）若假设收益期有限，各年收益相等，则按年金现值公式计算：二、房地二、房地产评估中折估中折现率的确定率的确定例例1.1.某房地产的售价为某房地产的售价为50005000万元，其中，建筑物价格万元，其中，建筑物价格30003000万元，地价万元，地价20002000万元。该房地产的年客观收益为万元。该房地产的年客观收益为450450万元。万元。设建筑物的资本化率为设建筑物的资本化率为1010。计算土地的资本化率。计算土地的资本化率。解：建筑物收益解：建筑物收益
47、300030001010300300（万元）（万元）土地年纯收益土地年纯收益450450300300150150（万元）（万元）土地资本化率土地资本化率150150200020007.57.5或：或：45045030003000101020002000i i二、房地二、房地产评估中折估中折现率的确定率的确定2.2.安全利率加风险调整值法。安全利率加风险调整值法。首先首先选择选择市场上无风险的资本投资的报酬率作为安全利率，通常选择市场上无风险的资本投资的报酬率作为安全利率，通常选择银行中长期利率银行中长期利率或国债利率或国债利率作为安全利率作为安全利率，然后根据影响被估不动产然后根据影响被估不动
48、产的社会经济环境的社会经济环境、变现难易程度等，、变现难易程度等，估计投资风险程度估计投资风险程度，确定一个确定一个风风险险调整调整率的数值，率的数值，把它与安全利率相加把它与安全利率相加得到资本化率或还原利率。得到资本化率或还原利率。3.3.各种投资收益率排序插入法各种投资收益率排序插入法。先搜先搜集市场上各种投资的收益率资料集市场上各种投资的收益率资料，并，并把各项投资按收益率的大小把各项投资按收益率的大小排队排队，然后，然后估计被估不动产投资风险在哪个范围内估计被估不动产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中并将它插入其中，从而从而确定资本化率的大小确定资本化率的大小。二、房地二、房地产评
49、估中折估中折现率的确定率的确定例例例例1 1 1 1：某企业未来三年每年收益为：某企业未来三年每年收益为：某企业未来三年每年收益为：某企业未来三年每年收益为80808080万元，第四年在第三万元，第四年在第三万元，第四年在第三万元，第四年在第三年基础上增长年基础上增长年基础上增长年基础上增长3%3%3%3%，并保持此增长率连续四年，从第八年，并保持此增长率连续四年，从第八年，并保持此增长率连续四年，从第八年，并保持此增长率连续四年，从第八年开始收益维持在前期最后一年的收益水平，折现率和资开始收益维持在前期最后一年的收益水平，折现率和资开始收益维持在前期最后一年的收益水平，折现率和资开始收益维持
50、在前期最后一年的收益水平，折现率和资本化率均为本化率均为本化率均为本化率均为10%10%10%10%，请评估该企业的价值。，请评估该企业的价值。，请评估该企业的价值。，请评估该企业的价值。解：解：解：解：t738第四节第四节第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例收益法应用举例收益法应用举例（1 1）计算前三年收益现值）计算前三年收益现值P1 P1：P1=80P1=80（P/A,10%,3P/A,10%,3）=198.94(=198.94(万元万元)（2 2）计算第）计算第4 47 7年收益现值年收益现值P2 P2：P2=80P2=80（1+3%1+3%）(1+10%)(1+10%)1 18