《江苏省物业管理条例(DOC 29页)78335.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏省物业管理条例(DOC 29页)78335.docx（20页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、江苏省物业管理条例（修订草案）（立法调研研用稿）第一章总总则第一条为为了规范物物业管理活活动，维护护当事人的的合法权益益，根据有关法法律、行政政法规，结合本省省实际，制制定本条例例。第二条本本省行政区区域内的物物业管理活活动适用本本条例。本条例所称称物业管理理，是指业业主通过选选聘物业服服务企业，由由业主和物物业服务企企业按照物物业服务合合同约定，对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护、管理理，维护物物业管理区区域内的环环境卫生和和相关秩序序的活动。第三条省省人民政府府住房和城城乡建设行行政主管部部门是本省省物业管理理的行政主主管部门。设区的市、县县（市、区区）建设（房房产
2、）行政政主管部门门是本行政区区域内物业业管理的行政主管管部门。县级以上地地方人民政政府其他有有关部门，应应当依照各各自的职责责分工，共共同做好有有关管理工工作。第四条街街道办事处处、乡镇人人民政府应应当将物业业管理纳入入社区社会会管理和公公共服务体体系，加强辖区内内物业管理理工作的指指导、协助助和监督，协协调物业管管理与社区区管理、社社区服务的的关系。第五条县县级以上地地方人民政政府应当支支持物业管管理行业的的发展，建建立和完善善专业化、社社会化、市场化的的物业管理理机制，提提高物业管管理水平，物物业服务企业按按照国家和和地方有关关规定享受受优惠政策策。第六条物物业管理行行业协会应应当发挥桥桥
3、梁和纽带带作用。加加强行业自自身建设与与管理，制制订行业自自律规范，促促进行业诚诚信经营和和服务体系系建立，维维护市场秩秩序和公平平竞争，促促进行业健健康发展。第二章 业主、业业主大会与与业主委员员会第七条房房屋的所有有权人为业业主。业主在物业业管理活动动中，享有有下列权利利：（一）按照照物业服务务合同的约约定，接受受物业服务务企业提供供的服务；（二）提议议召开业主主大会，并并就物业管管理的有关关事项提出出建议；（三）提出出制定和修修改管理规规约、业主主大会议事事规则的建建议；（四）参加加业主大会会，行使投投票权；（五）选举举业主委员员会成员，并并享有被选选举权；（六）监督督业主委员员会的工作
4、作；（七）监督督物业服务务企业履行行物业服务务合同；（八）对物物业共用部部位、共用用设施设备备和相关场场地使用情情况享有知知情权和监监督权；（九）监督督物业共用用部位、共共用设施设设备专项维维修资金（以以下简称专专项维修资资金）的管管理和使用用；（十）法律律、法规规规定的其他他权利。第八条业业主在物业业管理活动动中，履行行下列义务务：（一）遵守守管理规约约、业主大大会议事规规则；（二）遵守守物业管理理区域内物物业共用部部位和共用用设施设备备的使用、公公共秩序和和环境卫生生的维护等等方面的规规章制度；（三）执行行业主大会会的决定和和业主大会会授权业主主委员会作作出的决定定；（四）按照照国家有关关
5、规定交纳纳专项维修修资金；（五）按时时交纳物业业服务费用用；（六）法律律、法规规规定的其他他义务。第九条物物业管理区区域的划分分以有利于实实施物业管管理为原则，综综合考虑规规划条件、建筑物规规模、共用用设施设备备、业主人人数、自然然界限、社社区布局、社区建设等因素确定。第十条新新建项目的的建设单位位在房屋销销售前，根根据本条例例规定，提出物业管管理区域划划分方案，报报街道办事事处或者乡镇人人民政府及及物业管理理行政主管管部门备案案；在房屋销销售时，应应当将物业管理理区域划分分情况作为为房屋买卖卖合同的内内容。已投入使用用但尚未划划分物业管管理区域的的，由物业管理理行政主管管部门会同同街道办事事
6、处、乡镇人民民政府确定定物业管理理区域的划划分方案。第十一条物业管理理区域内全全体业主组组成业主大大会，一个个物业管理理区域成立立一个业主主大会。但但是，只有有一个业主主的，或者者业主人数数较少且经经全体业主主一致同意意，决定不不成立业主主大会的，由由业主共同同履行业主主大会、业业主委员会会职责。符合下列条条件之一的的，应当在在物业所在在地的县（市、区）物业管理理行政主管管部门或者者街道办事事处、乡镇镇人民政府府的指导协协助下，召开首次次业主大会会：（一）房屋屋出售并交交付使用的的建筑面积积达到百分分之五十以以上；（二）业主主已入住户户数的比例例达到百分分之五十以以上；（三）首套套房屋出售售并
7、交付使使用已满二二年的。第十二条符合成立立业主大会会条件的，县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主五人以上公开联名，提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首首次业主大大会所需费费用由建设设单位承担担。第十三条首次业主主大会筹备备组由业主主、建设单单位、街道道办事处或或者乡镇人民民政府、社社区居民委委员会等派派员组成。筹筹备组中的的业主代表表由街道办办事处或者者乡镇人民民政府组织织业主推荐荐产生。业主大会筹筹备组人数数应当为单单数，其中中业主所占占比例不得得低于筹备备组总人数数的二分之之一。筹备备组组长由由街道办事
8、事处或者乡镇人人民政府代代表担任。业主大会筹筹备组应当当自成立之之日起七日日内，将成成员名单在在物业管理理区域内进进行公示。业业主对筹备备组成员有有异议的，由由街道办事事处或者乡镇人人民政府协协调解决。第十四条业主大会会筹备组履履行下列职职责：（一）确定定首次业主主大会召开开的时间、地地点和内容容；（二）草拟拟管理规约约、业主大大会议事规规则、业主主委员会工工作规则；（三）确认认业主身份份，确定业业主在首次次业主大会会上的投票票权数；（四）提出出首届业主主委员会委委员候选人人条件、名名单和选举举办法；（五）召开开首次业主主大会的其他准准备工作。对前款规定定的内容，筹筹备组应当当在首次业业主大会
9、召召开十五日日前，在物物业管理区区域内公告告，并书面面通知全体体业主。业业主对业主主身份和投投票权数等等提出异议议的，筹备备组应当予予以复核并并告知异议议人复核结结果。筹备组应当当自成立之之日起九十日内组组织召开首首次业主大大会。第十五条下列事项项由业主共共同决定：（一）制定定和修改业业主大会议议事规则；（二）制定定和修改管管理规约；（三）选举举业主委员员会或者更更换业主委委员会成员员；（四）选聘聘和解聘物物业服务企企业；（五）筹集集和使用专专项维修资资金；（六）改建建、重建建建筑物及其其附属设施施；（七）有关关共有和共共同管理权权利的其他他重大事项项。第十六条业主大会会可以采用用集体讨论论的
10、形式，也也可以采用用书面征求求意见的形形式召开。但是是，应当有有物业管理理区域内专专有部分占占建筑物总总面积过半半数的业主主且占总人人数过半数数的业主参参加。业主可以书书面委托代代理人参加加业主大会会。业主大会决决定本条例例第十五条第（五五）项和第第（六）项项规定的事事项，应当当经专有部部分占建筑筑物总面积积三分之二二以上的业业主且占总总人数三分分之二以上上的业主同同意；决定定本条例第第十五条规定的的其他事项项，应当经经专有部分分占建筑物物总面积过过半数的业业主且占总总人数过半半数的业主主同意。业主大会或或者业主委委员会的决决定，对业业主具有约约束力。第十七条业主大会会分为定期期会议和临临时会
11、议。业主大会定定期会议应应当按照业业主大会议议事规则的的规定召开开。经专有有部分占建建筑物总面面积百分之之二十以上上且占总人人数百分之之二十以上上的业主提提议，业主主委员会应应当组织召召开业主大大会临时会会议。第十八条召开业主主大会，应应当于会议议召开十五五日前通知知全体业主主。召开住宅小小区的业主主大会，应应当同时告告知相关的的居民委员员会。业主主委员会应应当做好业业主大会会会议记录。第十九条业主委员员会执行业业主大会的的决定事项项，履行下下列职责：（一）召集集业主大会会，报告物物业管理的的实施情况况；（二）代表表业主与业业主大会选选聘的物业业服务企业业签订物业业服务合同同；（三）及时时了解
12、业主主、物业使使用人的意意见和建议议，监督和和协助物业业服务企业业履行物业业服务合同同；（四）监督督管理规约约的实施；（五）业主主大会赋予予的其他职职责。第二十条业主委员员会应当自自选举产生生之日起三三十日内，向向物业所在在地的县（市市、区）物业管理理行政主管管部门和街街道办事处处或者乡镇人人民政府备备案。业主委员会会委员应当当由热心公公益事业、责责任心强、具具有一定组组织能力的的业主担任任。业主委员会会主任、副副主任在业业主委员会会成员中推推选产生。第二十一条条管理规约约应当对有有关物业的的使用、维维护、管理理，业主的的共同利益益，业主应应当履行的的义务，违违反管理规规约应当承承担的责任任等
13、事项依依法作出约约定。管理规约应应当尊重社社会公德，不不得违反法法律、法规规或者损害害社会公共共利益。管理规约对对全体业主主具有约束束力。第二十二条条业主大会会议事规则则应当就业业主大会的的议事方式式、表决程程序、业主主委员会的的组成和成成员任期等等事项作出出约定。第二十三条条业主大会会、业主委委员会应当当依法履行行职责，不不得作出与与物业管理理无关的决决定，不得得从事与物物业管理无无关的活动动。业主大会、业业主委员会会作出的决决定违反法法律、法规规的，物业业所在地的的物业管理理行政主管管部门或者者街道办事事处、乡镇人民民政府，应应当责令限限期改正或或者撤销其其决定，并并通告全体体业主。第二十
14、四条条业主大会会、业主委委员会应当当配合公安安机关，与与居民委员员会相互协协作，共同同做好维护护物业管理理区域内的的社会治安安、消防等相相关工作。在物业管理理区域内，业业主大会、业业主委员会会应当积极极配合相关关居民委员员会依法履履行自治管管理职责，支支持居民委委员会开展展工作，并并接受其指指导和监督督。住宅小区的的业主大会会、业主委委员会作出出的决定，应应当告知相相关的居民民委员会，并并认真听取取居民委员员会的建议议。第二十五条条具备成立立业主大会会条件但未未成立的住住宅小区，经物物业所在地地的物业管管理行政主主管部门或或者街道办办事处、乡镇人民民政府的指指导后仍不不能成立的的，可以由由街道
15、办事事处或者乡镇人人民政府、社社区服务机机构、建设设单位、业业主代表等等组成所在在物业管理理区域内的的物业管理理委员会，代代行业主大大会和业主主委员会职职责。物业管理委委员会的人人员组成，应当公开开征求所在在物业管理理区域内的的业主意见见，公布实实施。第二十六条条同一物物业管理区区域内有两两幢以上房房屋的，可可以以幢、单单元为单位位成立业主主小组。业业主小组由由该幢、单单元的全体体业主组成成。业主小组应应当履行下下列职责：（一）推选选业主代表表出席业主主大会会议议，表达本本小组业主主的意愿；（二）决定定本小组范范围内住宅宅共用部位位、共用设设施设备的的维修、更更新、改造造和养护；（三）决定定本
16、小组范范围内的其其他事项。业主小组议议事由该业业主小组产产生的业主主代表主持持。业主小小组行使前前款规定职职责的程序序，参照本本物业管理理区域业主主大会议事事规则执行行。第二十七条条街道办事事处、乡镇镇人民政府府应当建立物业管管理矛盾投投诉调解、物业应急急维修服务务和物业服服务等社区区服务机构构，完善社社区公共服服务体系，为为业主提供供基本服务务。第二十八条条实施物业业管理的住住宅区，实实行联席会会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。联席会议由业主委员会委员、业主代表、物业服务企业、专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业管理行政主管部门等参加。住宅区物业业管理工作作联席
17、会议议主要协调调下列事项项：（一）业主主委员会和和有关部门门未按照规规定履行职职责的情况况；（二）物业业服务企业业在履行退退出程序以以及交接工工作中出现现的问题；（三）物业业管理区域域内发生的的突发事件件；（四）物业业管理与社社区管理的的衔接和配配合；（五）需要要协调的其其他物业管管理事项。第三章前前期物业管管理第二十九条条在业主、业业主大会选选聘物业服服务企业之之前，建设设单位选聘聘物业服务务企业的，应应当签订书书面的前期期物业服务务合同。前期物业服服务合同可可以约定期期限。但是，期期限未满、业业主委员会会与物业服服务企业签签订的物业业服务合同同生效的，前前期物业服服务合同终终止。第三十条住
18、宅物业业的建设单单位，应当当通过招标标投标的方方式选聘具具有相应资资质的物业业服务企业业。投标人少少于三个或者住住宅规模建建筑面积小小于三万平方米米的，经物物业管理行行政主管部部门批准，可可以采用协协议方式选选聘具有相相应资质的的物业服务务企业。第三十一条条建设单位位应当在销销售物业之之前，制定定临时管理理规约，对对有关物业业的使用、维维护、管理理，业主的的共同利益益，业主应应当履行的的义务，违违反临时管管理规约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定。建设单位制制定的临时时管理规约约，不得侵侵害物业买买受人的合合法权益。建设单位应应当在物业业销售前将将临时管理理规约向物物业买受人人明示，并并
19、予以说明明。第三十二条条物业买受受人在与建建设单位签签订物业买买卖合同时时，应当对对遵守临时时管理规约约予以书面面承诺。建设单位与与物业买受受人签订的的买卖合同同应当包含含前期物业业服务合同同约定的内内容。第三十三条条前期物业业服务合同同生效之日日至出售房房屋交付之之日的当月月发生的物物业服务费费用，由建建设单位承承担。出售房屋交交付之日的的次月至前前期物业服服务合同终终止之日的的当月发生生的物业服服务费用，由由物业买受受人按照房房屋销售合合同约定的的前期物业业服务收费费标准承担担。房屋销售售合同未约约定的，由由建设单位位承担。已竣工但尚尚未售出或或者尚未交交给物业买买受人的物物业，物业业服务
20、费由由建设单位位交纳。第三十四条条新建住宅物业管管理区域内内，建设单单位应当按按照总建筑筑面积千分分之三至千千分之四配配置物业服服务用房，最少不低低于一百平平方米，并无偿移移交。物业服务务用房不计计入分摊公公用建筑面面积，其产权属属全体业主主所有，不不得转让和和抵押。其其中，用于于业主委员员会议事活活动用房，应应当按照配置物物业服务用用房的比例例合理确定定，一般按按照建筑面面积二十至至四十平方方米配置。保障性住房房应当按照照不低于总总建筑面积积千分之三三增加配置置物业服务务经营用房房，收益用用于弥补物物业服务费费不足。具具体标准由由设区的市市人民政府府制定。物业服务用用房配置，应应当为地面面以
21、上的非非居住房屋屋，方便业业主，具备备独立、正正常使用功功能。第三十五条条业主依法法享有的物物业共用部部位、共用用设施设备备的所有权权或者使用用权，建设设单位不得得擅自处分分。第三十六条条鼓励物业业服务企业业通过参与与建设工程程的设计、施施工、分户户验收和竣竣工验收等等活动，向向建设单位位提供有关关物业管理理的建议，为为实施物业业承接查验验创造有利利条件。第三十七条条物业服务务企业承接接物业时，应应当对物业业共用部位位、共用设设施设备进进行查验。物物业承接查查验应当遵遵循诚实信信用、客观观公正、权权责分明以以及保护业业主共有财财产的原则则。第三十八条条新建住宅宅物业管理理区域内的的供水、供供电
22、、供气气等终端用用户的分户户计量表或或者终端用用户入户端端口以前的的专业经营营设施设备备及相关管管线，应当当按照国家家技术标准准和专业技技术规范统统一设计，由由相关专业业经营单位位依法组织织具有资质质的单位安安装施工，所所需费用依依照有关工工程计价规规定确定，由由建设单位位承担。建设单位在在竣工验收收后，应当将住住宅物业管管理区域内内专业经营营设施设备备及相关管管线的所有有权移交给给组织安装装施工的专专业经营单单位，专业业经营单位位应当接收收并承担维维修、养护护、更新和和管理的责责任。专业经营设设施设备包包括变（配配）电、二二次供水、燃燃气调压等等设施设备备及相关管管线。第三十九条条实施承接接
23、查验的物物业，应当当具备以下下条件：（一）建设设工程竣工工验收合格格，取得规规划、消防防、环境保保护等主管管部门出具具的认可或或者准许使使用文件，并并经建设行行政主管部部门备案；（二）供水水、排水、供供电、供气气、供热、通通信、公共共照明、有有线电视等等市政公用用设施设备备按照规划设设计要求建建成，供水水、供电、供供气、供热热已安装独独立计量表表具；（三）教育育、邮政、医医疗卫生、文文化、体育、环境境卫生、社社区服务等等公共服务务设施已按按照规划设设计要求建建成；（四）道路路、绿地和和物业服务务用房等公公共配套设设施按照规划设设计要求建建成，并满满足使用功功能要求；（五）电梯梯、二次供供水、高
24、压压供电、消消防设施、压压力容器、电电子监控系系统等共用用设施设备备取得使用用合格证书书；（六）物业业使用、维维护和管理理的相关资资料完整齐齐全；（七）法律律、法规规规定的其他他条件。第四十条新建住宅宅小区，建建设单位应应当组织有有关部门及及专业经营营单位按照照本条例第第三十九条条规定的条件件，进行综合合验收。验验收结果应应当向物业业管理行政政主管部门门备案。第四十一条条建设单位位交付住宅宅物业时，应应当向业主主提供住宅宅质量保证证书、住宅宅使用说明明书等资料料。前期物业服服务企业应应当向业主主提供物业业服务手册册，并可以以接受建设设单位的委委托，协助助建设单位位办理住宅宅物业交付付的有关具具
25、体事宜。第四十二条条现场查验验二十日前，建建设单位应应当向物业业服务企业业移交下列列资料：（一）竣工工总平面图图，单体建建筑、结构构、设备竣竣工图，配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等竣工验验收资料；（二）设施施设备的安安装、使用用和维护保保养等技术术资料；（三）物业业质量保修修文件和物物业使用说说明文件；（四）物业业管理所必必需的其他他资料。未能全部移移交前款所所列资料的的，建设单单位应当列列出未移交交资料的详详细清单并并书面承诺诺补交的具具体时限。第四十三条条物业服务务企业应当当自物业交交接后三十十日内，持持下列文件件向物业所所在地的县县（市、区区）物业管管理行政主主管部门办办理备案手手
26、续：（一）前期期物业服务务合同；（二）临时时管理规约约；（三）物业业承接查验验协议；（四）建设设单位移交交资料清单单；（五）查验验记录；（六）交接接记录；（七）其他他承接查验验有关的文文件。建设单位和和物业服务务企业应当当将物业承承接查验备备案情况，在物业管理理区域内公公告。第四十四条条物业服务务企业应当当将承接查查验有关的的文件、资资料和记录录建立档案案，并妥善保保管。物业承接查查验档案属属于全体业业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业移交物业承接
27、查验档案。第四十五条条建设单位位应当按照照国家规定定的保修期期限和保修修范围，承承担物业的的保修责任任。建设单单位委托物物业服务企企业维修的的，应当与与物业服务务企业另行行签订委托托协议。第四十六条条新建住宅宅物业的建建设单位应应当在房屋屋所有权初初始登记前前，向项目目所在地的的物业管理理行政主管管部门交存存物业质量量保修金，专专项用于保保修期内物物业维修。物业质量保保修金按照照当地个人人交存首期期住宅专项项维修资金金的相同比例例交存，可以采用现金方式式，也可以以采用担保保方式。第四十七条条建设单位位不履行住住宅物业保保修义务的的，业主、业业主委员会会或者物业业服务企业业可以提出出申请，经经物
28、业管理理行政主管管部门核实实后，在物物业质量保保修金中列列支维修费费用。保修期内，物物业保修金金不足的，建建设单位应应当补足。第四十八条条住宅物业业工程质量量保修期限限届满前三三个月，建建设单位应应当以书面面形式在物物业管理区区域内及时时公告；保修修期限届满满后，建设设单位履行行法定保修修责任的，物物业管理行行政主管部部门应当将将与分部工工程相对应应的物业质质量保修金金本息余额额及时退还还建设单位位。第四章物物业服务第四十九条条从事物业业服务活动动的企业应应当具有独独立的法人人资格。建建设单位、业业主选聘的的物业服务务企业应当当按照国家家规定取得得物业服务务企业资质质。第五十条从事物业业服务的
29、人员员应当按照照国家有关关规定，取取得职业资资格证书。物业服务企企业应当按按照物业服服务合同指指派项目负负责人。更更换项目负负责人的，应应当及时告告知业主并并进行公示示。业主共共同决定要要求物业服服务企业更更换项目负负责人的，物物业服务企企业应当及及时更换。第五十一条条一个物业业管理区域域由一个物物业服务企企业实施物物业管理。业主委员会会应当与业业主大会选选聘的物业业服务企业业订立书面面的物业服服务合同。物业服务合合同应当对对物业管理理事项、服服务质量、服服务费用、双双方的权利利义务、专专项维修资资金的管理理与使用、物物业管理用用房、合同同期限、违违约责任等等内容进行行约定。第五十二条条物业服
30、务务企业应当当按照物业业服务合同同的约定，提提供相应的的服务。物物业服务企企业未能履履行物业服服务合同的的约定，导导致业主人人身、财产产安全受到到损害的，应应当依法承承担相应的的法律责任任。第五十三条条物业服务务企业可以以将物业管管理区域内内的专项服服务业务委委托给专业业性服务企企业，但不不得将该区区域内的全全部物业管管理一并委委托给他人人。涉及人身、财财产安全以以及其他有有特定要求求的设施设设备，物业业服务企业业应当委托托专业单位维维修和养护护。第五十四条条物业服务务收费应当当遵循合理理、公开以以及费用与与服务水平平相适应的的原则确定定。物业服服务收费实实行政府指指导价和市市场调节价价。鼓励
31、物物业服务企业开开展价格竞竞争，形成成与市场相相适应的价价格调节机机制。第五十五条条物业服务务收费应当当区分不同同物业的性性质和特点点，分别实实行政府指指导价和市市场调节价价。下列方式选选聘物业服服务企业的的，实行政政府指导价价：（一）新建建住宅实施施前期物业业管理，建设单位位采取邀请请招标方式式选聘前期期物业服务务企业的；（二）新建建住宅实施施前期物业业管理，建建设单位经经批准采取取协议方式式选聘前期期物业服务务企业的；（三）业主主、业主大大会决定采采取政府指指导价选聘聘物业服务务企业的；（四）法律律、法规另有有规定的。第五十六条条价格行政政主管部门门应当会同同物业管理理行政主管管部门，综合
32、考虑虑城市物业服服务平均成成本、最低低工资标准准调整幅度度以及消费费物价指数数变动情况况，及时制定和调整整物业服务务等级标准准以及相应应的基准价价与浮动幅幅度的指导导价，每年年向社会公公布。具体物业服服务收费标标准，由当当事人在物物业服务合合同中约定定执行。第五十七条条业主应当当根据物业业服务合同同的约定交交纳物业服服务费用。业业主与物业业使用人约约定由物业业使用人交交纳物业服服务费用的的，从其约约定，业主主负连带交交纳责任。物业发生产产权转移时时，业主或或者使用人应应当及时结结清物业服服务费。第五十八条条物业服务务费可以采采取包干制制或者酬金金制等方式式。包干制是指指由业主向向物业服务务企业
33、支付付固定物业业服务费用用，盈余或或者亏损均均由物业服服务企业享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。酬金制是指指在预收的的物业服务务资金中按按照约定比比例或者约约定数额提提取酬金支支付给物业业服务企业业，其余全全部用于物物业服务合合同约定的的支出，结结余或者不不足均由业业主享有或或者承担的的物业服务务计费方式式。具体收费方方式由物业业服务合同同约定。实实行酬金制制收费方式式的，物业业服务企业业应当按照照规定对物物业服务的的各项资金金的收支建建立台账，接受业主委员会的核查。第五十九条条物业服务务合同约定定采取酬金金制收取物物业服务费费的，免征征营业税；物业服务务企业代收收专业经营营费用所得得的
34、报酬，免免征营业税税；物业服服务用房免免征房产税税和城镇土土地使用税税；物业服服务企业受受业主委托托向专业经经营单位缴缴纳的公共共用水、用用电等费用用，按照居居民生活用用水、用电电等方式计计价。第六十条物业服务务企业约定定收取的物物业服务费费，应当明明码标价，在在物业管理理区域内的的显著位置置，将服务务内容、服服务标准以以及收费项项目、收费费标准等有有关情况进进行公示。第六十一条条物业管理理区域内，供供水、供电电、供气、供供热、环境境卫生、通通信、有线线电视等单单位应当向向最终用户户收取有关关费用。最最终用户是是指接受供供水、供电电、供气、供供热、环境境卫生、通通信、有线线电视等服服务的最终终
35、分户使用用人。上述单位向向业主或者者使用人收收取费用等等服务事项项，可以委委托给物业业服务企业实实施。双方方应当签订订有偿服务务合同，物物业服务企业接接受委托代代收前款有有关费用的的，不得向向业主收取取手续费等等额外费用用。第六十二条条物业服务务企业应当当定期公布布共用场地地、共用设设施设备产产生的水电电用量、单单价、金额额，并按照实际际费用和约约定的方式式向全体业业主合理分分摊。没有有约定或者者约定不明明确的，按按照业主专专有部分占占建筑物总总面积的比比例分摊。业主或者业业主大会对对公布的共共用场地、共共用设施设设备产生的的水电费的的分摊情况况提出异议议时，物业业服务企业业应当及时时答复。第
36、六十三条条物业服务务合同期限限届满三个个月前，业业主委员会会应当组织织召开业主主大会，决决定选聘或或者续聘物物业服务企企业，将决定书书面告知物物业服务企企业、物业业所在地的的县（市、区区）物业管管理行政主主管部门和和街道办事事处或者乡镇人人民政府，并并在物业管管理区域内内公告。物业服务企企业决定不不再续签物物业服务合合同的，应应当在物业业服务合同同期限届满满三个月前前书面告知知业主委员员会、物业业所在地的的县（市、区区）物业管管理行政主主管部门和和街道办事事处或者乡镇人人民政府，并并在物业管管理区域内内公告。业主大会决决定续聘的的，业主委委员会应当当在物业服服务合同期期限届满一一个月前与与物业
37、服务务企业续签签物业服务务合同。第六十四条条业主共同同决定解聘聘物业服务务企业的，解解聘的物业业服务企业业不得以业业主欠交物物业服务费费用、对业业主共同决决定有异议议等为由拒拒绝办理交交接，强行行提供物业业服务，不不得以事实实服务为由由向业主收收取物业服服务费用。解聘的物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。解聘的物业业服务企业业拒不撤出出物业管理理区域的，业业主委员会会应当与解解聘的物业业服务企业业协商解决决；协商不不成的，应应当依法提提起诉讼或或者申请仲仲裁。选聘聘的物业服服务企业不不得强行接接管。街道道办事处或或者乡镇人人民政府和和物业管理理行
38、政主管管部门应当当加强对物物业服务企企业交接工工作的监管管。第六十五条条业主大会会决定选聘聘新的物业业服务企业业的，解聘聘的物业服服务企业应应当在物业业服务合同同终止之日日起十五日内，退出物业业管理区域域，并向业主主委员会或或者在业主委委员会的监监督确认下下与选聘的的物业服务务企业履行行下列交接接义务：（一）移交交物业共用用部分；（二）移交交本条例第第四十二条规规定的相关关资料；（三）移交交物业服务务期间形成成的物业和和设施设备备使用、维维护保养、定期检验验等技术资资料，运行行、维护保保养记录；（四）结清清预收、代代收的有关关费用；（五）法律律、法规、规规章规定和和物业服务务合同约定定的其他事
39、事项。物业服务合合同期限届届满，业主主大会未作作出选聘或或者续聘决决定，原选选聘的物业业服务企业业自愿按照照原合同约约定继续提提供服务的的，物业服服务合同自自动延续至至业主大会会作出选聘聘或者续聘聘决定之日日。第六十六条条业主、物物业服务企企业、建设设单位和有有关部门可可以委托物物业服务评评估监理机机构，就物物业服务质质量、服务务费用和物物业共用部部分管理状状况等进行行评估和监监理。物业服务评评估监理机机构提供的的专业服务务，不得出出具有虚假假内容、误误导性陈述述和重大遗遗漏的评估估监理报告告。第六十七条条物业管理理行政主管管部门应当当根据物业业服务企业业基本状况况、服务合合同履行、投投诉处理
40、和和日常检查查等情况，建建立物业服服务企业信信用档案库库。物业服务企企业信用档档案库遵循循统一规划划、分级建建设、分步步实施、资资源共享的的原则。具具体办法由由省住房和和城乡建设设行政主管管部门制定定。第五章物物业的使用用和维护第六十八条条物业管理理区域内按按照规划建建设的公共共建筑和共共用设施，不不得擅自改改变用途。业主依法确确需改变公公共建筑和和共用设施施用途的，应应当在依法法办理有关关手续后告告知物业服服务企业；物业服务务企业确需需改变公共共建筑和共共用设施用用途的，应应当提请业业主大会讨讨论决定同同意后，由由业主依法法办理有关关手续。第六十九条条业主、物物业服务企企业不得擅擅自占用、挖
41、挖掘物业管管理区域内内的道路、场场地，损害害业主的共共同利益。因维修物业业或者公共共利益，业业主确需临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会和物业服服务企业的的同意；物物业服务企企业确需临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会的同意。业主、物业业服务企业业应当将临临时占用、挖挖掘的道路路、场地，在在约定期限限内恢复原原状。第七十条业主或者者物业使用人人在住宅装装饰装修工工程开工前前，应当持持有关资料料向物业服服务企业办办理登记手手续，签订住宅宅装饰装修修服务协议议。变动建建筑主体或或者承重结结构的，需需提交原设设计单位或或者具有相相应资质等等级的设计计单位提
42、出出或者城市市房屋安全全鉴定机构构审定的设设计方案，并按照规规定办理批批准手续。业主或者物物业使用人人拒不办理理登记、批批准手续的的，物业服服务企业有有权按照管管理规约或或者临时管管理规约，禁禁止装饰装装修施工人人员进入物物业管理区区域。第七十一条条业主或者者物业使用人人装饰装修修房屋，应应当事先告告知物业服服务企业。物物业服务企企业应当将将房屋装饰饰装修的禁禁止行为和和注意事项项告知业主主或者物业业使用人。物物业服务企企业发现业业主或者物物业使用人人有损坏承承重结构等等行为时，应应当及时劝劝阻，并向向有关主管管部门报告告。物业服务企企业对住宅宅装饰装修修活动进行行巡查时，业业主或者物物业使用
43、人人不得拒绝绝和阻碍。第七十二条条建设单位位依法取得得的车位、车车库应当在在办理商品品房房屋预预销售登记记后出售或或者附赠，并在物业业管理区域域的显著位位置公示拟拟出售车位位、车库的的产权证明明文件和出出售价格。拟拟出售车位位、车库数数量少于本本区域房屋屋套数时，每每户业主只只能购买一一个车位或或者车库。物业管理区区域内规划划用于停放放汽车的车车位、车库库，应当首首先满足业业主的停车车需要。未未出售或者者附赠的，建建设单位应应当优先出出租给本区区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域外的其他人，但租赁合同期限应当不超过六个月。第七十三条条占
44、用业主主共有的道道路或者其其他场地用用于停放汽汽车的车位位、车库，由由业主大会会决定使用用。物业管理区区域内停放放车辆，不不得占用、堵堵塞、封闭闭疏散通道道、安全出出口、消防防车通道，不不得影响其其他车辆和和行人的正正常通行。第七十四条条在物业管管理区域内内公共、共共用车库、道道路、场地地停放汽车车的专有或或者承租人，应应当交纳汽车车停放服务务费。其中中在公共、共共用车库内内，专有车车位、车库库用于出租租的，出租租人与承租租人约定由由承租人交交纳汽车停停放服务费费的，从其其约定，出出租人负连连带交纳责责任。在公共、共共用车库内内，物业服服务企业提提供汽车停停放公共服务的的，应当在在物业服务务合
45、同中约约定。车位位、车库的的专有或者者承租人对对汽车停放放有保管要要求的，应应当与物业业服务企业业另行签订订保管服务务合同。汽车停放服服务费由物物业服务企企业根据物业服服务合同收收取。停放放服务费可可以按照车位、车车库数量计计收，也可可以按照登记的的产权面积积计收。住宅物业管管理区域内内汽车停放放服务费的的具体标准准，由价格格行政主管管部门会同同物业管理理行政主管管部门制定定，定期公公布。第七十五条条业主大会会成立前，需需要满足业业主停放车车辆需要，占占用业主共共有的道路路或者其他他场地的，应应当在前期期物业管理理服务合同同中约定。物物业服务企企业应当单单独列账，所得收益益的百分之三十十可以用
46、于于补贴物业业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项维修资金。业主大会成成立后，占占用业主共共有的道路路或者其他他场地用于于停放汽车车的车位，以以及利用业业主共有部部分、共用用设施从事事经营性活活动的，物物业服务企企业应当提提请业主大大会讨论决决定同意后后，由业主主依法办理理有关手续续并公示。收收益按照业主大大会决定和和合同约定定使用。第七十六条条业主、业业主委员会会和物业服服务企业应应当对物业业定期维修修养护，当出现危危及安全、影影响观瞻、侵侵害公共利利益或者影影响他人正正常使用的的情况时，责责任人应当当及时维修修养护。物业服务企企业对物业业共用部位位、共用设设施设备进进行维修养养护时，相相关业
47、主和和使用人应应当给予配配合。因阻阻挠维修养养护造成物物业损坏或或者财产损损失的，责责任人应当当负责修复复或者赔偿偿。第七十七条条住宅区内内供水、供供电、供气气、供热、通通信、有线线电视等专专业经营单单位，应当当承担分户户计量装置置或者入户户端口以外外设施设备备的维修、养养护、更新新等责任及及相关费用用。相关专业经经营单位委委托物业服服务企业代代为维修养养护的，应应当支付维维修养护费费用。第七十八条条房屋在国国家规定的的保修期满满以后的维维修责任，按按照下列规规定承担：（一）业主主专有部分分，由业主主自行维修修；（二）房屋屋的基础、承承重结构、外外墙、屋顶顶等基本结结构部分，通通道、楼梯梯、大堂等等公共通行行部分，消消防、公共共照明等附附属设施、设设备，避难难层、设备备层或者设设备间等结结构部分，以以及其他不不属于业主主专有部分分，也不属属于市政公公用部分或或者其他权权利人所有有的场所及及共用设施施设备等，由由物业服务务企业根据据合同的约约定定期维维修养护。第七十九条条住宅物业业、住宅小小区内的非非住宅物业业或者与单单幢住宅楼楼结构相连连的非住宅宅物业的业业主，应当当按照国家家有关规定定交纳专项项维修资金金。专项维修资资金属于业业主共同所所有，专项项用于物业业保修期满满后物业共共用部位、共共用设施设设备的维修修和更新、改改造，不得得挪作他用用。高层住宅交交付使用