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1、江苏省物业管理条例（修订草案）（立法调研用稿）第一章总总则第一条为为了规范范物业管管理活动动，维护护当事人人的合法法权益，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本本省行政政区域内内的物业业管理活活动适用用本条例例。本条例所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。第三条省省人民政政府住房房和城乡乡建设行行政主管管部门是是本省物物业管理理的行政政主管部部门。设区的市、县县（市、
2、区区）建设设（房产产）行政政主管部部门是本行政政区域内内物业管管理的行政主主管部门门。县级以上地地方人民民政府其其他有关关部门，应应当依照照各自的的职责分分工，共共同做好好有关管管理工作作。第四条街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当将物物业管理理纳入社社区社会会管理和和公共服服务体系系，加强辖区区内物业业管理工工作的指指导、协协助和监监督，协协调物业业管理与与社区管管理、社社区服务务的关系系。第五条县县级以上上地方人人民政府府应当支支持物业业管理行行业的发发展，建建立和完完善专业业化、社社会化、市场化化的物业业管理机机制，提提高物业业管理水水平，物物业服务务企业按按照国家家和地方方有关规规定
3、享受受优惠政政策。第六条物物业管理理行业协协会应当当发挥桥桥梁和纽纽带作用用。加强强行业自自身建设设与管理理，制订订行业自自律规范范，促进进行业诚诚信经营营和服务务体系建建立，维维护市场场秩序和和公平竞竞争，促促进行业业健康发发展。第二章 业主、业业主大会会与业主主委员会会第七条房房屋的所所有权人人为业主主。业主在物业业管理活活动中，享享有下列列权利：（一）按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业服服务企业业提供的的服务；（二）提议议召开业业主大会会，并就就物业管管理的有有关事项项提出建建议；（三）提出出制定和和修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则的建议议；（四）参加加业主大大会，行行使
4、投票票权；（五）选举举业主委委员会成成员，并并享有被被选举权权；（六）监督督业主委委员会的的工作；（七）监督督物业服服务企业业履行物物业服务务合同；（八）对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权；（九）监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用；（十）法律律、法规规规定的的其他权权利。第八条业业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务：（一）遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则；（二）遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护
5、等等方面的的规章制制度；（三）执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业主委员员会作出出的决定定；（四）按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金；（五）按时时交纳物物业服务务费用；（六）法律律、法规规规定的的其他义义务。第九条物物业管理理区域的的划分以以有利于于实施物物业管理理为原则，综综合考虑虑规划条条件、建筑物物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。第十条新新建项目目的建设设单位在在房屋销销售前，根根据本条条例规定定，提出物业业管理区区域划分分方案，报报街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府及物物业管理理行政主主管部门门备案；在房屋屋销售时时，应当当将物业
6、管管理区域域划分情情况作为为房屋买买卖合同同的内容容。已投入使用用但尚未未划分物物业管理理区域的的，由物业管管理行政政主管部部门会同同街道办办事处、乡镇人人民政府府确定物业业管理区区域的划划分方案案。第十一条物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会，一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。但是是，只有有一个业业主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。符合下列条条件之一一的，应应当在物物业所在在地的县县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门或者者街道办办事处、乡乡镇人民民政府的的指导协协助
7、下，召开首首次业主主大会：（一）房屋屋出售并并交付使使用的建建筑面积积达到百百分之五五十以上上；（二）业主主已入住住户数的的比例达达到百分分之五十十以上；（三）首套套房屋出出售并交交付使用用已满二二年的。第十二条符合成成立业主主大会条条件的，县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主五人以上公开联名，提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首首次业主主大会所所需费用用由建设设单位承承担。第十三条首次业业主大会会筹备组组由业主主、建设设单位、街街道办事事处或者者乡镇人人民政府府、社区区居民委委员会等等派员组组成。筹筹备组
8、中中的业主主代表由由街道办办事处或或者乡镇人人民政府府组织业业主推荐荐产生。业主大会筹筹备组人人数应当当为单数数，其中中业主所所占比例例不得低低于筹备备组总人人数的二二分之一一。筹备备组组长长由街道道办事处处或者乡镇镇人民政政府代表表担任。业主大会筹筹备组应应当自成成立之日日起七日日内，将将成员名名单在物物业管理理区域内内进行公公示。业业主对筹筹备组成成员有异异议的，由由街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府协调调解决。第十四条业主大大会筹备备组履行行下列职职责：（一）确定定首次业业主大会会召开的的时间、地地点和内内容；（二）草拟拟管理规规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工作作规则；（三
9、）确认认业主身身份，确确定业主主在首次次业主大大会上的的投票权权数；（四）提出出首届业业主委员员会委员员候选人人条件、名名单和选选举办法法；（五）召开开首次业业主大会会的其他他准备工工作。对前款规定定的内容容，筹备备组应当当在首次次业主大大会召开开十五日日前，在在物业管管理区域域内公告告，并书书面通知知全体业业主。业业主对业业主身份份和投票票权数等等提出异异议的，筹筹备组应应当予以以复核并并告知异异议人复复核结果果。筹备组应当当自成立立之日起起九十日内内组织召召开首次次业主大大会。第十五条下列事事项由业业主共同同决定：（一）制定定和修改改业主大大会议事事规则；（二）制定定和修改改管理规规约；（
10、三）选举举业主委委员会或或者更换换业主委委员会成成员；（四）选聘聘和解聘聘物业服服务企业业；（五）筹集集和使用用专项维维修资金金；（六）改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施；（七）有关关共有和和共同管管理权利利的其他他重大事事项。第十六条业主大大会可以以采用集集体讨论论的形式式，也可可以采用用书面征征求意见见的形式式召开。但但是，应应当有物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主参加加。业主可以书书面委托托代理人人参加业业主大会会。业主大会决决定本条条例第十十五条第（五五）项和和第（六六）项规规定的事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面
11、面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意；决定本本条例第第十五条规定定的其他他事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。业主大会或或者业主主委员会会的决定定，对业业主具有有约束力力。第十七条业主大大会分为为定期会会议和临临时会议议。业主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开。经经专有部部分占建建筑物总总面积百百分之二二十以上上且占总总人数百百分之二二十以上上的业主主提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。第十八条召开业业主大会会，应当当于会议议召开十十五日前前通知全全体
12、业主主。召开开住宅小小区的业业主大会会，应当当同时告告知相关关的居民民委员会会。业主主委员会会应当做做好业主主大会会会议记录录。第十九条业主委委员会执执行业主主大会的的决定事事项，履履行下列列职责：（一）召集集业主大大会，报报告物业业管理的的实施情情况；（二）代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同；（三）及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（四）监督督管理规规约的实实施；（五）业主主大会赋赋予的其其他职责责。第二十条业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起三十日内内，向物物业所在在地的县县（市、
13、区区）物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处或者者乡镇人人民政府府备案。业主委员会会委员应应当由热热心公益益事业、责责任心强强、具有有一定组组织能力力的业主主担任。业主委员会会主任、副副主任在在业主委委员会成成员中推推选产生生。第二十一条条管理规规约应当当对有关关物业的的使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反管理理规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。管理规约应应当尊重重社会公公德，不不得违反反法律、法法规或者者损害社社会公共共利益。管理规约对对全体业业主具有有约束力力。第二十二条条业主大大会议事事规则应应当就业业主大会会的议事事方式、表表
14、决程序序、业主主委员会会的组成成和成员员任期等等事项作作出约定定。第二十三条条业主大大会、业业主委员员会应当当依法履履行职责责，不得得作出与与物业管管理无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，物物业所在在地的物物业管理理行政主主管部门门或者街道道办事处处、乡镇人人民政府府，应当当责令限限期改正正或者撤撤销其决决定，并并通告全全体业主主。第二十四条条业主大大会、业业主委员员会应当当配合公公安机关关，与居居民委员员会相互互协作，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安、消消防等相相关工作作。在物业管理理区域内内，业
15、主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合相关关居民委委员会依依法履行行自治管管理职责责，支持持居民委委员会开开展工作作，并接接受其指指导和监监督。住宅小区的的业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定，应当当告知相相关的居居民委员员会，并并认真听听取居民民委员会会的建议议。第二十五条条具备成成立业主主大会条条件但未未成立的的住宅小小区，经经物业所所在地的的物业管管理行政政主管部部门或者者街道办办事处、乡镇人人民政府府的指导导后仍不不能成立立的，可可以由街街道办事事处或者者乡镇人人民政府府、社区区服务机机构、建建设单位位、业主主代表等等组成所所在物业业管理区区域内的的物业管管理委员员会，代代行业主
16、主大会和和业主委委员会职职责。物业管理委委员会的的人员组组成，应当公公开征求求所在物物业管理理区域内内的业主主意见，公公布实施施。第二十六条条同一一物业管管理区域域内有两两幢以上上房屋的的，可以以以幢、单单元为单单位成立立业主小小组。业业主小组组由该幢幢、单元元的全体体业主组组成。业主小组应应当履行行下列职职责：（一）推选选业主代代表出席席业主大大会会议议，表达达本小组组业主的的意愿；（二）决定定本小组组范围内内住宅共共用部位位、共用用设施设设备的维维修、更更新、改改造和养养护；（三）决定定本小组组范围内内的其他他事项。业主小组议议事由该该业主小小组产生生的业主主代表主主持。业业主小组组行使前
17、前款规定定职责的的程序，参参照本物物业管理理区域业业主大会会议事规规则执行行。第二十七条条街道办办事处、乡乡镇人民民政府应应当建立物业业管理矛矛盾投诉诉调解、物业应应急维修修服务和和物业服服务等社社区服务务机构，完完善社区区公共服服务体系系，为业业主提供供基本服服务。第二十八条条实施物物业管理理的住宅宅区，实实行联席席会议制制度。联联席会议议由街道道办事处处、乡镇镇人民政政府负责责召集。联联席会议议由业主委委员会委委员、业主代代表、物物业服务务企业、专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业管理行政主管部门等参加。住宅区物业业管理工工作联席席会议主主要协调调下列事事项：（一）业主主委员会会
18、和有关关部门未未按照规规定履行行职责的的情况；（二）物业业服务企企业在履履行退出出程序以以及交接接工作中中出现的的问题；（三）物业业管理区区域内发发生的突突发事件件；（四）物业业管理与与社区管管理的衔衔接和配配合；（五）需要要协调的的其他物物业管理理事项。第三章前前期物业业管理第二十九条条在业主主、业主主大会选选聘物业业服务企企业之前前，建设设单位选选聘物业业服务企企业的，应应当签订订书面的的前期物物业服务务合同。前期物业服服务合同同可以约约定期限限。但是，期期限未满满、业主主委员会会与物业业服务企企业签订订的物业业服务合合同生效效的，前前期物业业服务合合同终止止。第三十条住宅物物业的建建设单
19、位位，应当当通过招招标投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业。投标人人少于三三个或者者住宅规规模建筑筑面积小小于三万平方方米的，经经物业管管理行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。第三十一条条建设单单位应当当在销售售物业之之前，制制定临时时管理规规约，对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反临时时管理规规约应当当承担的的责任等等事项依依法作出出约定。建设单位制制定的临临时管理理规约，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。建设单位应应当在物物业销售售前将临临时管理理规约向向物业
20、买买受人明明示，并并予以说说明。第三十二条条物业买买受人在在与建设设单位签签订物业业买卖合合同时，应应当对遵遵守临时时管理规规约予以以书面承承诺。建设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容。第三十三条条前期物物业服务务合同生生效之日日至出售售房屋交交付之日日的当月月发生的的物业服服务费用用，由建建设单位位承担。出售房屋交交付之日日的次月月至前期期物业服服务合同同终止之之日的当当月发生生的物业业服务费费用，由由物业买买受人按按照房屋屋销售合合同约定定的前期期物业服服务收费费标准承承担。房屋销销售合同同未约定定的，由由建设单单位承担担。已竣工但尚尚未售
21、出出或者尚尚未交给给物业买买受人的的物业，物物业服务务费由建建设单位位交纳。第三十四条条新建住宅宅物业管管理区域域内，建设设单位应应当按照照总建筑筑面积千千分之三三至千分分之四配配置物业业服务用用房，最少不不低于一一百平方方米，并无偿偿移交。物业服服务用房房不计入入分摊公公用建筑筑面积，其产权权属全体体业主所所有，不不得转让让和抵押押。其中中，用于于业主委委员会议议事活动动用房，应应当按照照配置物物业服务务用房的的比例合合理确定定，一般般按照建建筑面积积二十至至四十平平方米配配置。保障性住房房应当按按照不低低于总建建筑面积积千分之之三增加加配置物物业服务务经营用用房，收收益用于于弥补物物业服务
22、务费不足足。具体体标准由由设区的的市人民民政府制制定。物业服务用用房配置置，应当当为地面面以上的的非居住住房屋，方方便业主主，具备备独立、正正常使用用功能。第三十五条条业主依依法享有有的物业业共用部部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权，建建设单位位不得擅擅自处分分。第三十六条条鼓励物物业服务务企业通通过参与与建设工工程的设设计、施施工、分分户验收收和竣工工验收等等活动，向向建设单单位提供供有关物物业管理理的建议议，为实实施物业业承接查查验创造造有利条条件。第三十七条条物业服服务企业业承接物物业时，应应当对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行查验验。物业业承接查查验应当当遵循诚诚实
23、信用用、客观观公正、权权责分明明以及保保护业主主共有财财产的原原则。第三十八条条新建住住宅物业业管理区区域内的的供水、供供电、供供气等终终端用户户的分户户计量表表或者终终端用户户入户端端口以前前的专业业经营设设施设备备及相关关管线，应应当按照照国家技技术标准准和专业业技术规规范统一一设计，由由相关专专业经营营单位依依法组织织具有资资质的单单位安装装施工，所所需费用用依照有有关工程程计价规规定确定定，由建建设单位位承担。建设单位在在竣工验验收后，应当将将住宅物物业管理理区域内内专业经经营设施施设备及及相关管管线的所所有权移移交给组组织安装装施工的的专业经经营单位位，专业业经营单单位应当当接收并并
24、承担维维修、养养护、更更新和管管理的责责任。专业经营设设施设备备包括变变（配）电电、二次次供水、燃燃气调压压等设施施设备及及相关管管线。第三十九条条实施承承接查验验的物业业，应当当具备以以下条件件：（一）建设设工程竣竣工验收收合格，取取得规划划、消防防、环境境保护等等主管部部门出具具的认可可或者准准许使用用文件，并并经建设设行政主主管部门门备案；（二）供水水、排水水、供电电、供气气、供热热、通信信、公共共照明、有有线电视视等市政政公用设设施设备备按照规划划设计要要求建成成，供水水、供电电、供气气、供热热已安装装独立计计量表具具；（三）教育育、邮政政、医疗疗卫生、文文化、体育、环环境卫生生、社区
25、区服务等等公共服服务设施施已按照照规划设设计要求求建成；（四）道路路、绿地地和物业业服务用用房等公公共配套套设施按按照规划划设计要要求建成成，并满满足使用用功能要要求；（五）电梯梯、二次次供水、高高压供电电、消防防设施、压压力容器器、电子子监控系系统等共共用设施施设备取取得使用用合格证证书；（六）物业业使用、维维护和管管理的相相关资料料完整齐齐全；（七）法律律、法规规规定的的其他条条件。第四十条新建住住宅小区区，建设设单位应应当组织织有关部部门及专专业经营营单位按按照本条条例第三三十九条条规定的条条件，进行综综合验收收。验收收结果应应当向物物业管理理行政主主管部门门备案。第四十一条条建设单单位
26、交付付住宅物物业时，应应当向业业主提供供住宅质质量保证证书、住住宅使用用说明书书等资料料。前期物业服服务企业业应当向向业主提提供物业业服务手手册，并并可以接接受建设设单位的的委托，协协助建设设单位办办理住宅宅物业交交付的有有关具体体事宜。第四十二条条现场查查验二十十日前，建建设单位位应当向向物业服服务企业业移交下下列资料料：（一）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料；（二）设施施设备的的安装、使使用和维维护保养养等技术术资料；（三）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（四）物业业管理所所必需的的其他资资料。
27、未能全部移移交前款款所列资资料的，建建设单位位应当列列出未移移交资料料的详细细清单并并书面承承诺补交交的具体体时限。第四十三条条物业服服务企业业应当自自物业交交接后三三十日内内，持下下列文件件向物业业所在地地的县（市市、区）物物业管理理行政主主管部门门办理备备案手续续：（一）前期期物业服服务合同同；（二）临时时管理规规约；（三）物业业承接查查验协议议；（四）建设设单位移移交资料料清单；（五）查验验记录；（六）交接接记录；（七）其他他承接查查验有关关的文件件。建设单位和和物业服服务企业业应当将将物业承承接查验验备案情情况，在物业管管理区域域内公告告。第四十四条条物业服服务企业业应当将将承接查查验
28、有关关的文件件、资料料和记录录建立档档案，并妥善善保管。物业承接查查验档案案属于全全体业主主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案。第四十五条条建设单单位应当当按照国国家规定定的保修修期限和和保修范范围，承承担物业业的保修修责任。建建设单位位委托物物业服务务企业维维修的，应应当与物物业服务务企业另另行签订订委托协协议。第四十六条条新建住住宅物业业的建设设单位应应当在房房屋所有有权初始始登记前前，向项项目所在在地的物业业管理行行政主管管
29、部门交交存物业业质量保保修金，专专项用于于保修期期内物业业维修。物业质量保保修金按按照当地地个人交交存首期期住宅专专项维修修资金的的相同比比例交存存，可以采采用现金方方式，也也可以采采用担保保方式。第四十七条条建设单单位不履履行住宅宅物业保保修义务务的，业业主、业业主委员员会或者者物业服服务企业业可以提提出申请请，经物物业管理理行政主主管部门门核实后后，在物物业质量量保修金金中列支支维修费费用。保修期内，物物业保修修金不足足的，建建设单位位应当补补足。第四十八条条住宅物物业工程程质量保保修期限限届满前前三个月月，建设设单位应应当以书书面形式式在物业业管理区区域内及及时公告告；保修修期限届届满后
30、，建建设单位位履行法法定保修修责任的的，物业业管理行行政主管管部门应应当将与与分部工工程相对对应的物物业质量量保修金金本息余余额及时时退还建建设单位位。第四章物物业服务务第四十九条条从事物物业服务务活动的的企业应应当具有有独立的的法人资资格。建建设单位位、业主主选聘的的物业服服务企业业应当按按照国家家规定取取得物业业服务企企业资质质。第五十条从事物物业服务务的人员员应当按按照国家家有关规规定，取取得职业业资格证证书。物业服务企企业应当当按照物物业服务务合同指指派项目目负责人人。更换换项目负负责人的的，应当当及时告告知业主主并进行行公示。业业主共同同决定要要求物业业服务企企业更换换项目负负责人的
31、的，物业业服务企企业应当当及时更更换。第五十一条条一个物物业管理理区域由由一个物物业服务务企业实实施物业业管理。业主委员会会应当与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业订立立书面的的物业服服务合同同。物业服务合合同应当当对物业业管理事事项、服服务质量量、服务务费用、双双方的权权利义务务、专项项维修资资金的管管理与使使用、物物业管理理用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。第五十二条条物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同的约约定，提提供相应应的服务务。物业业服务企企业未能能履行物物业服务务合同的的约定，导导致业主主人身、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任
32、任。第五十三条条物业服服务企业业可以将将物业管管理区域域内的专专项服务务业务委委托给专专业性服服务企业业，但不不得将该该区域内内的全部部物业管管理一并并委托给给他人。涉及人身、财财产安全全以及其其他有特特定要求求的设施施设备，物物业服务务企业应应当委托托专业单位位维修和和养护。第五十四条条物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开以及费费用与服服务水平平相适应应的原则则确定。物物业服务务收费实实行政府府指导价价和市场场调节价价。鼓励励物业服服务企业业开展价价格竞争争，形成成与市场场相适应应的价格格调节机机制。第五十五条条物业服服务收费费应当区区分不同同物业的的性质和和特点，分分别实行行政府指指导
33、价和和市场调调节价。下列方式选选聘物业业服务企企业的，实实行政府府指导价价：（一）新建建住宅实实施前期期物业管理理，建设单单位采取取邀请招招标方式式选聘前前期物业业服务企企业的；（二）新建建住宅实实施前期期物业管管理，建建设单位位经批准准采取协协议方式式选聘前前期物业业服务企企业的；（三）业主主、业主主大会决决定采取取政府指指导价选选聘物业业服务企企业的；（四）法律律、法规另另有规定定的。第五十六条条价格行行政主管管部门应应当会同同物业管管理行政政主管部部门，综合考考虑城市市物业服服务平均均成本、最最低工资资标准调调整幅度度以及消消费物价价指数变变动情况况，及时时制定和调调整物业业服务等等级标
34、准准以及相相应的基基准价与与浮动幅幅度的指指导价，每年向社会公布。具体物业服服务收费费标准，由由当事人人在物业业服务合合同中约约定执行行。第五十七条条业主应应当根据据物业服服务合同同的约定定交纳物物业服务务费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其其约定，业业主负连连带交纳纳责任。物业发生产产权转移移时，业业主或者者使用人人应当及及时结清清物业服服务费。第五十八条条物业服服务费可可以采取取包干制制或者酬酬金制等等方式。包干制是指指由业主主向物业业服务企企业支付付固定物物业服务务费用，盈盈余或者者亏损均均由物业业服务企企业享有有或者承承担的物物业服务务计费方
35、方式。酬金制是指指在预收收的物业业服务资资金中按按照约定定比例或或者约定定数额提提取酬金金支付给给物业服服务企业业，其余余全部用用于物业业服务合合同约定定的支出出，结余余或者不不足均由由业主享享有或者者承担的的物业服服务计费费方式。具体收费方方式由物物业服务务合同约约定。实实行酬金金制收费费方式的的，物业业服务企企业应当当按照规规定对物物业服务务的各项项资金的的收支建建立台账账，接受受业主委委员会的的核查。第五十九条条物业服服务合同同约定采采取酬金金制收取取物业服服务费的的，免征征营业税税；物业业服务企企业代收收专业经经营费用用所得的的报酬，免免征营业业税；物物业服务务用房免免征房产产税和城城
36、镇土地地使用税税；物业业服务企企业受业业主委托托向专业业经营单单位缴纳纳的公共共用水、用用电等费费用，按按照居民民生活用用水、用用电等方方式计价价。第六十条物业服服务企业业约定收收取的物物业服务务费，应应当明码码标价，在在物业管管理区域域内的显显著位置置，将服服务内容容、服务务标准以以及收费费项目、收收费标准准等有关关情况进进行公示示。第六十一条条物业管管理区域域内，供供水、供供电、供供气、供供热、环环境卫生生、通信信、有线线电视等等单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。最终终用户是是指接受受供水、供供电、供供气、供供热、环环境卫生生、通信信、有线线电视等等服务的的最终分分户使用用人。上述
37、单位向向业主或或者使用用人收取取费用等等服务事事项，可可以委托托给物业业服务企业业实施。双方应当签订有偿服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第六十二条条物业服服务企业业应当定定期公布布共用场场地、共共用设施施设备产产生的水水电用量量、单价价、金额额，并按照实实际费用用和约定定的方式式向全体体业主合合理分摊摊。没有有约定或或者约定定不明确确的，按按照业主主专有部部分占建建筑物总总面积的的比例分分摊。业主或者业业主大会会对公布布的共用用场地、共共用设施施设备产产生的水水电费的的分摊情情况提出出异议时时，物业业服务企企业应当当及时答答复。第六十三条条物业
38、服服务合同同期限届届满三个个月前，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会，决决定选聘聘或者续续聘物业业服务企企业，将决定定书面告告知物业业服务企企业、物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府，并并在物业业管理区区域内公公告。物业服务企企业决定定不再续续签物业业服务合合同的，应应当在物物业服务务合同期期限届满满三个月月前书面面告知业业主委员员会、物物业所在在地的县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门和和街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府，并并在物业业管理区区域内公公告。业主大会决决定续聘聘的，业业主委员员会应当当在物业业服务合合同期限
39、限届满一一个月前前与物业业服务企企业续签签物业服服务合同同。第六十四条条业主共共同决定定解聘物物业服务务企业的的，解聘聘的物业业服务企企业不得得以业主主欠交物物业服务务费用、对对业主共共同决定定有异议议等为由由拒绝办办理交接接，强行行提供物物业服务务，不得得以事实实服务为为由向业业主收取取物业服服务费用用。解聘聘的物业业服务企企业在应应当办理理交接至至撤出物物业管理理区域前前的期间间内，应应当维持持正常的的物业管管理秩序序。解聘的物业业服务企企业拒不不撤出物物业管理理区域的的，业主主委员会会应当与与解聘的的物业服服务企业业协商解解决；协协商不成成的，应应当依法法提起诉诉讼或者者申请仲仲裁。选选
40、聘的物物业服务务企业不不得强行行接管。街街道办事事处或者者乡镇人人民政府府和物业业管理行行政主管管部门应应当加强强对物业业服务企企业交接接工作的的监管。第六十五条条业主大大会决定定选聘新新的物业业服务企企业的，解解聘的物物业服务务企业应应当在物物业服务务合同终终止之日日起十五五日内，退出物物业管理理区域，并向业业主委员员会或者在业主主委员会会的监督督确认下下与选聘聘的物业服服务企业业履行下下列交接接义务：（一）移交交物业共共用部分分；（二）移交交本条例例第四十十二条规规定的相相关资料料；（三）移交交物业服服务期间间形成的的物业和和设施设设备使用用、维护护保养、定期检检验等技技术资料料，运行行、
41、维护护保养记记录；（四）结清清预收、代代收的有有关费用用；（五）法律律、法规规、规章章规定和和物业服服务合同同约定的的其他事事项。物业服务合合同期限限届满，业业主大会会未作出出选聘或或者续聘聘决定，原原选聘的的物业服服务企业业自愿按按照原合合同约定定继续提提供服务务的，物物业服务务合同自自动延续续至业主主大会作作出选聘聘或者续续聘决定定之日。第六十六条条业主、物物业服务务企业、建建设单位位和有关关部门可可以委托托物业服服务评估估监理机机构，就就物业服服务质量量、服务务费用和和物业共共用部分分管理状状况等进进行评估估和监理理。物业服务评评估监理理机构提提供的专专业服务务，不得得出具有有虚假内内容
42、、误误导性陈陈述和重重大遗漏漏的评估估监理报报告。第六十七条条物业管管理行政政主管部门门应当根根据物业业服务企企业基本本状况、服服务合同同履行、投投诉处理理和日常常检查等等情况，建建立物业业服务企企业信用用档案库库。物业服务企企业信用用档案库库遵循统统一规划划、分级级建设、分分步实施施、资源源共享的的原则。具体办法由省住房和城乡建设行政主管部门制定。第五章物物业的使使用和维维护第六十八条条物业管管理区域域内按照照规划建建设的公公共建筑筑和共用用设施，不不得擅自自改变用用途。业主依法确确需改变变公共建建筑和共共用设施施用途的的，应当当在依法法办理有有关手续续后告知知物业服服务企业业；物业业服务企
43、企业确需需改变公公共建筑筑和共用用设施用用途的，应应当提请请业主大大会讨论论决定同同意后，由由业主依依法办理理有关手手续。第六十九条条业主、物物业服务务企业不不得擅自自占用、挖挖掘物业业管理区区域内的的道路、场场地，损损害业主主的共同同利益。因维修物业业或者公公共利益益，业主主确需临临时占用用、挖掘掘道路、场场地的，应应当征得得业主委委员会和和物业服服务企业业的同意意；物业业服务企企业确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会的的同意。业主、物业业服务企企业应当当将临时时占用、挖挖掘的道道路、场场地，在在约定期期限内恢恢复原状状。第七十条业主或或者物业业使用人人在住宅宅
44、装饰装装修工程程开工前前，应当当持有关关资料向向物业服服务企业业办理登登记手续续，签订住住宅装饰饰装修服服务协议议。变动动建筑主主体或者者承重结结构的，需需提交原原设计单单位或者者具有相相应资质质等级的的设计单单位提出出或者城城市房屋屋安全鉴鉴定机构构审定的的设计方方案，并按照照规定办办理批准准手续。业主或者物物业使用用人拒不不办理登登记、批批准手续续的，物物业服务务企业有有权按照照管理规规约或者者临时管管理规约约，禁止止装饰装装修施工工人员进进入物业业管理区区域。第七十一条条业主或或者物业业使用人人装饰装装修房屋屋，应当当事先告告知物业业服务企企业。物物业服务务企业应应当将房房屋装饰饰装修的
45、的禁止行行为和注注意事项项告知业业主或者者物业使用用人。物物业服务务企业发发现业主主或者物物业使用用人有损损坏承重重结构等等行为时时，应当当及时劝劝阻，并并向有关关主管部部门报告告。物业服务企企业对住住宅装饰饰装修活活动进行行巡查时时，业主主或者物物业使用用人不得得拒绝和和阻碍。第七十二条条建设单单位依法法取得的的车位、车车库应当当在办理商商品房房房屋预销销售登记记后出售售或者附赠，并在物物业管理理区域的的显著位位置公示示拟出售售车位、车车库的产产权证明明文件和和出售价价格。拟拟出售车车位、车车库数量量少于本本区域房房屋套数数时，每每户业主主只能购购买一个个车位或或者车库。物业管理区区域内规规
46、划用于于停放汽汽车的车车位、车车库，应应当首先先满足业业主的停停车需要要。未出出售或者者附赠的的，建设设单位应应当优先先出租给给本区域域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域外的其他人，但租赁合同期限应当不超过六个月。第七十三条条占用业业主共有有的道路路或者其其他场地地用于停停放汽车车的车位位、车库库，由业业主大会会决定使使用。物业管理区区域内停停放车辆辆，不得得占用、堵堵塞、封封闭疏散散通道、安安全出口口、消防防车通道道，不得得影响其其他车辆辆和行人人的正常常通行。第七十四条条在物业业管理区区域内公公共、共共用车库库、道路路、场地地停放汽汽
47、车的专专有或者者承租人人，应当当交纳汽汽车停放放服务费费。其中中在公共共、共用用车库内内，专有有车位、车车库用于于出租的的，出租租人与承承租人约约定由承承租人交交纳汽车车停放服服务费的的，从其其约定，出出租人负负连带交交纳责任任。在公共、共共用车库库内，物物业服务务企业提提供汽车车停放公公共服务务的，应应当在物物业服务务合同中中约定。车车位、车车库的专专有或者者承租人人对汽车车停放有有保管要要求的，应应当与物物业服务务企业另另行签订订保管服服务合同同。汽车停放服服务费由由物业服服务企业业根据物业业服务合合同收取取。停放放服务费费可以按按照车位位、车库库数量计计收，也也可以按按照登记记的产权权面
48、积计计收。住宅物业管管理区域域内汽车车停放服服务费的的具体标标准，由由价格行行政主管管部门会会同物业业管理行行政主管管部门制制定，定定期公布布。第七十五条条业主大大会成立立前，需需要满足足业主停停放车辆辆需要，占占用业主主共有的的道路或或者其他他场地的的，应当当在前期期物业管管理服务务合同中中约定。物物业服务务企业应应当单独独列账，所得收收益的百分之之三十可以以用于补补贴物业业服务费费，百分分之七十十应当纳纳入住宅宅专项维维修资金金。业主大会成成立后，占占用业主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位，以以及利用用业主共共有部分分、共用用设施从从事经营营性活动动的，物物业服务务企业应应当提请请