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1、“XXXXXX大厦裙楼13层”项目可行性研究报告（初稿）深XXX咨咨字X1110001号 项目名名称： “XXXXXXXX大厦裙裙楼13层” 发 展展 商： 深深圳XXXX股份份有限公公司 评估单单位： 深深圳市XXXX土土地房地地产估价价有限公公司 主评估估人： XXXX XXXX XXXX XXXX 审 定： XXXX 深圳市市XXXX土地房房地产估估价有限限公司 深圳圳市XXXXXXXX大厦厦电话 XXXXXXXXXXX传真 XXXXXXXXXXX 邮政政编码 51880311123目 录致委托方函函1总体假设和和限制条条件3第一章 项项目总论论4一、项目背背景4二、可行性性研究结结论7
2、第一章项项目投资资环境和和市场研研究8一、市场宏宏观背景景8二、区域市市场分析析17第二章项项目分析析及评价价31一、项目分分析31二、项目SSWOTT分析32三、项目评评价33第三章市市场定位位及项目目评估34一、项目定定位34二、方案评评估意见见35三、租金增增长率测测算35第四章投投资估算算与资金金筹措39一、项目总总投资估估算（收收购模式式）39二、资金筹筹措39第五章经经营收入入测定40一、方案一一经营收收入测定定40二、方案二二经营收收入测定定42第六章项项目财务务评价48一、项目盈盈利能力力分析48二、项目不不确定性性分析49三、社会效效益和影影响分析析50第七章方方案比较较评价
3、及及风险分分析51一、二种方方案比较较51二、方案二二两种模模式比较较分析52第八章可可行性研研究结论论及建议议54一、拟采用用方案的的结论性性意见54二、项目主主要问题题的解决决方法和和建议54第九章附附表57致委托方函函敬启者： 承蒙深圳XXXX股股份有限限公司的的委托，我我们已完完成项目目可行性性研究工工作。我我们此次次工作的的目的主主要是对对“XXXXXXXX大厦裙裙楼13层”项目进进行投资资分析，以以评估该该项目的的可行性性，为贵贵公司物物业营运运决策提提供参考考。在整个工作作中，我我们有针针对性地地对XXXX市及及XXXX市九龙龙坡区专专业电子子市场及及类似房房地产项项目进行行市场
4、调调查，其其中包括括商业房房地产市市场、专专业电子子市场、人人口消费费等方面面的资料料，通过过较为全全面的市市场调查查及对项项目的投投资测算算与分析析，我司司对“XXXXXXXX大厦裙裙楼13层”项目的的可行性性分析如如下：1、XXXX市经济济持续高高速发展展，特别别是九龙龙坡区经经济发展展势头强强劲，电电子市场场具备较较好的发发展前景景；2、本项目目位于XXXX市市电子市市场的集集散地，消消费群体体来源广广泛，具具备较大大的市场场发展潜潜力；3、根据深深XXXX评字（2006）11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产估价报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582
5、元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元（含7300万元的购置价格及相关税费）的45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小；4、本项目目方案二二（收购购模式）模模式一（前前五年出出租，五五年后22、3层层出售）静静态经营营净收益益为1885,6652,5877元，投投资利润润率7.21%，盈利利前景良良好；动动态测算算时，从从动态现现金流量量表显示示：该项项目财务务内部收收益率为为10.37%，财务务净现值值(I=8.55%)为为13,7622,9000元，回回收期为为18.44年年，说明明该项目目在经济济上具有有一定的的盈利前前景。综合来看，该该项目在在经济上上可行。
6、5、从项目目的敏感感性分析析结果来来看，本本项目对对租金变变化较为为敏感，应应在经营营过程中中准确把把握市场场变化；6、本项目目的建设设，有助助于进一一步提升升XXXX市石桥桥铺电子子市场的的档次，增增强其市市场竞争争力和辐辐射力，带带动经济济发展，满满足居民民日益增增长的物物质文化化需求，有有较好的的社会效效益。7、项目运运营方案案建议及及其风险险提示综上所述，本本项目方方案一投投入较少少，以目目前状况况测算其其经营利利润率较较高，项项目的营营利状况况完全是是依赖租租金差价价取得，其其租金的的差价必必须控制制在一定定范围内内，项目目才能羸羸利，但但是五年年限定租租金的租租赁期满满后，随随着市
7、场场培育期期的结束束，项目目面临的的市场、租租金等因因素影响响的不确确定性加加大，当当租赁租租金的差差价为115%时时，项目目的净现现金流量量为负值值，项目目面临较较大的市市场风险险；而本本项目方方案二的的（收购购模式）模模式一（即即前五年年出租，五五年后22、3层层出售，11层出租租的运营营模式）各各项财务务指标反反映良好好，具有有一定的的经济获获利能力力和较好好的社会会效益，故故我们推推荐选择择方案二二模式一一作为最最终方案案。顺颂商祺！深圳市XXXX土地地房地产产估价有有限公司司二六年年十一月月十日总体假设和和限制条条件 本本可行性性研究报报告采用用了如下下限制及及假设条条件：1 项目主
8、要技技术经济济指标的的假设。“XXXXXXX大大厦裙楼楼13层”项目共共29层层，已于于19994年竣竣工，共共三十九九层，其其中一至至七层裙裙楼属商商业用途途，十层层以上为为写字楼楼，楼高高1555.333米，总总建筑面面积7.3万平平方米。目目前13层经经营电子子市场，尚尚处于市市场培育育期。本本次项目目评估采采用的主主要技术术经济指指标，由由我方依依据委托托方提供供的房地地产证和和房屋面面积分户户汇总表表等资料料加以确确定，如如因有关关技术经经济指标标发生变变化，本本报告结结果必须须作出相相应调整整。2 评估时点的的假定。我公司根据据委托方方提供资资料确定定本报告告投资评评估时点点设定在
9、在20006年111月005日。3 未来市场预预测的假假定。本报告对于于未来市市场的预预测是根根据出具具本报告告当时的的市场条条件作出出的，未未考虑国国家宏观观经济政政策发生生重大变变化对其其的影响响。4 委托方提供供资料真真实性假假定。委托方提供供的书面面资料及及我们向向委托方方了解到到的资料料是本次次评估的的重要依依据，本本报告是是在我们们的经验验和以上上所提到到的资料料的基础础上谨慎慎编制而而成，但但我们并并未审计计这些资资料，也也不能保保证它们们的完整整性和准准确性。5 出售后管理理费测算算的假定定。本报告仅对对出租期期内的租租赁收入入和出售售收入进进行了测测定，鉴鉴于谨慎慎性原则则，
10、未考考虑二、三三层出售售后存在在由深圳圳XXXX股份有有限公司司收取一一定管理理费的可可能性，也也未考虑虑未来的的广告位位出租收收益。第一章 项项目总论论一、项目背背景1项目名名称XXXXXXX大厦厦XXXX电子市市场位于于XXXX市九龙龙坡区渝渝州路与与科园一一路交汇汇处， 东临科科园一路路，南临临渝高未来大大厦，西西临泰兴兴通讯电电脑市场场，北临临渝州路路。物业位置2开发公公司深圳XXXX股份有有限公司司成立于于19996年，是是经深圳圳市人民民政府批批准，由由深圳市市XXXX集团有有限公司司将其在在所属八八家直属属、控股股及联营营公司中中的权益益进行重重组，作作为发起起人出资资，并公公开
11、发行行境内上上市外资资股（BB股）而而募集设设立的股股份有限限公司。119966年7月月22日日深圳XXXX股股份有限限公司的的80000万股股B股在在深圳证证券交易易所上市市。 经过九年的的发展和和资本市市场的四四次融资资，深圳圳XXXX股份有有限公司司已经发发展成为为总资产产38亿亿 ，净净资产114亿(截止220044年122月300日)，集集科技、工工业、贸贸易、专专业电子子市场经经营及仓仓储运输输为一体体的综合合性的大大型企业业，目前前拥有330000多名员员工及十十余家控控股子公公司及联联营公司司。企业概况一一览表公司名称(中)深圳XXXX股份有有限公司司注册地址XXXXXXXXX
12、XXXXXXXXXX行业分类电子元器件件制造业业公司经营范范围国内商业，物资供供销业(不含专专营.专专控和专专卖商品品)；兴办实实业(具具体项目目另行申申报)，经济信信息咨询询。法人代表XXXXXXXXXXX注册资本(万元)784799.9001公司成立时时间1996-07-163承担可可行性研研究工作作的单位位深圳市XXXX土地地房地产产估价有有限公司司法人代表：XXXXX资质等级：国家一一级房地地产价格格评估机机构（证证书编号号：建房房估证字字20006XXXX号）全国范围内内从事土土地评估估业务（注注册号：A20006XXXXXXX号）地 址：深深圳市XXXXXXXX大大厦电 话：（00
13、7555） XXXXXXXXXXX4研究工工作依据据（1）房房地产开开发项目目经济评评价方法法（建建设部：建标200002205号号）（2）建建设项目目经济评评价方法法与参数数（国国家计委委、建设设部：计计投资20006113255号）（3）房房地产估估价规范范 （19999）（4）XXXX市统统计年鉴鉴（5）房房地产证证（6）房屋屋面积分分户汇总总表（7）XXXX市九九龙坡区区“十一五五”房地产产规划基基础研究究（8）XXXX九龙龙坡区城城市发展展战略构构想（9）南坪坪商务圈圈五年发发展规划划（10）委委托方提提供的其其他资料料（11）市市场调研研资料5项目规规模和内内容据委托方提提供的资资
14、料，XXXXXXXX大大厦XXXX电子子市场113层商商业裙楼楼总建筑筑面积为为107749.17平平方米，其其中1层层33111.554平方方米，22层30045.27平平方米，33层43392.36平平方米。据委托方提提供的220055年7月月20006年66月的租租赁合同同，项目目1层主主要经营营品牌电电脑、笔笔记本电电脑、数数码产品品、外设设和办公公设备，共共42个个商铺，根根据所处处位置不不同，租租金分布布在5002000元/平方米米.月之之间；22层711间商铺铺，主要要经营品品牌电脑脑、笔记记本电脑脑、数码码产品、组组装电脑脑、电脑脑配件、耗耗材等，租租金多分分布在2201100
15、元元/平方方米.月月之间；3层775间商商铺，主主要经营营电脑配配件、耗耗材、网网络产品品、正版版软件、二二手维修修、办公公设备、办办公桌椅椅等，租租金水平平相对较较低，多多为100200元/平平方米.月（具具体租金金分布情情况详见见附表）。项目主要经经济技术术指标一一览表序号内 容主要经济技技术指标标1项目名称XXXXXXX大厦厦裙楼113层层2项目位置XXX大西西洋实业业有限公公司3房屋用途商业4总建筑面积积107499.177平方米米5评估楼层13层注：项目技技术经济济指标主主要来源源于委托托方提供供的房房地产证证、房房屋面积积分户汇汇总表等等资料。二、可行性性研究结结论 XXX市经经济
16、持续续高速发发展，特特别是九九龙坡区区经济增增展势头头强劲，电电子市场场具备较较好的发发展前景景； 本项目具备备位于XXXX市市电子市市场的集集散地，消消费群体体广泛，具具备较大大的市场场发展潜潜力； 根据深XXXX评字字（20006）110016号号XXXX市XXXX大大厦裙楼楼1-33层房地地产评评估报告告，该项项目于220066年111月5日日的价值值为1115,1186,5822元，高高于目前前委托方方提供的的收购价价格799,2440,0000元元（含773000万元的的购置价价格及相相关税费费）的445.337，如如果目前前收购，后后期经营营状况稳稳定，风风险较小小； 本项目静态态
17、经营净净收益为为1855,6552,5587万万元，投投资利润润率7.21%，盈利利前景良良好；动动态测算算时，从从动态现现金流量量表显示示：该项项目财务务内部收收益率为为10.37%，财务务净现值值(I=8.55%)为为13,7622,9000万元元，回收收期为118.444年，说说明该项项目在经经济上具具有很好好的盈利利前景。综合来看，该该项目在在经济上上具备可可行性。 从项目的敏敏感性分分析结果果来看，本本项目对对租金变变化较为为敏感，应应在经营营过程中中准确把把握市场场变化。 本项目的建建设，有有助于进进一步提提升XXXX市石石桥铺电电子市场场形象，带带动经济济发展，满满足居民民日益增
18、增长的物物质文化化需求，有有较好的的社会效效益。综上所述，本本项目方方案一各各项财务务指标反反映良好好，具有有一定的的经济获获利能力力和较好好的社会会效益，故故我们推推荐方案案一作为为最终方方案。第一章 项目投资环环境和市市场研究究一、市场宏宏观背景景1全国经经济及房房地产市市场状况况经初步核算算，20005年年全国国国内生产产总值（GGDP）1182,3211亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长9.99%，略略低于上上年100.1%的增长长速度。其其中，第第一产业业增加值值22,7188亿元，增增长5.2%；第二产产业增加加值866,2008亿元元，增长长11.4%；第三产产业增加加值
19、733,3995亿元元，增长长9.66%。分分季度看看，四个个季度的的国内生生产总值值分别增增长9.9%、110.11%、99.8%和9.9%，比比较平稳稳。2005年年、20006年年是房地地产宏观观调控的的关键年年度，在在部分地地区房价价增长过过快的情情况下，为为保障国国家基本本金融机机制的健健康运行行，以防防范金融融危机发发生的可可能，加加大宏观观调控的的力度；以及为建建设和谐谐社会，保保障大多多数居民民的基本本需求，从从政策层层面上优优先于普普通住宅宅商品房房的供给给，优先先于居民民自住房房的真正正需求。中央政府以2005年3月份的老八条和4月份的新八条、2006年6月的国六条等为标志
20、，代表此次房地产宏观调控高潮的到来。中央政府以以提高利利率、提提升首付付比率等等政策手手段抑制制投机性性需求，征征收营业业税、个个人所得得税压制制房地产产投机炒炒作，加加强土地地和信贷贷管理，控控制房地地产投资资增长过过快的趋趋势，并并提出改改善房地地产供应应结构，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，而且提出完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。房地产调控的力度之大前所未有，效果初具成效。中国国房景气指数反映全国房地产开发市场即期的景气状况，据统计资料，2006年7月份中国国房景气指数为103.51，同比上升1.54点，环比上升0.5
21、8点。 房地产开发发投资分分类指数数为1001.552，比比6月份份上升00.844点，比比去年同同月回落落0.006点。11-7月月，全国国完成房房地产开开发投资资94111亿元元，同比比增长224%。商商品住宅宅投资665755亿元，增增长299.2%。其中中，经济济适用房房投资2275亿亿元，增增长5.7%。 资金来源分分类指数数为1003.334，比比6月份份上升11.533点，比比去年同同月上升升2.118点。11-7月月，全国国房地产产开发企企业到位位资金1144117亿元元，同比比增长229.44%。其其中，国国内贷款款32555亿元元，增长长56.6%；企业自自筹资金金4788
22、8亿元元，增长长25.3%；利用外外资1991亿元元，增长长34.2%。 土地开发面面积分类类指数为为1000.999，比66月份下下降1.11点点，比去去年同月月上升55.133点。11-7月月，全国国房地产产开发企企业完成成开发土土地面积积127731万万平方米米，同比比增长331.88%。 房屋施工面面积分类类指数为为1044.111，比66月份下下降0.36点点，比去去年同月月上升00.466点。11-7月月，全国国房地产产开发企企业累计计完成房房屋施工工面积114.885亿平平方米，同同比增长长19.2%。其其中，住住宅施工工面积111.553亿平平方米，增增长199.5%；办公公楼
23、施工工面积559655万平方方米，增增长133.8%；商业业营业用用房施工工面积11.822亿平方方米，增增长144.9%。 商品房空置置面积分分类指数数为1000.225，比比6月份份上升00.699，比去去年同月月回落22.966点。截截止到77月底，全全国商品品房空置置面积为为1.221亿平平方米，同同比增长长14.4%。其其中，空空置商品品住宅666100万平方方米，增增长100.8%。政策的实施施使价格格上涨过过快的势势头得到到有效遏遏制，供供给、需需求回归归理性发发展轨道道，市场场健康有有序发展展。2 XXX市经经济发展展及房地地产市场场状况近年，XXXX市房房地产业业发展正正出现
24、三三个新的的特征：商品房房大量积积压，空空置面积积不断上上升，然然而新开开工的面面积又不不断上升升；商品品房价格格上升较较快；房房地产建建设向城城市郊区区推进。2006年年上半年年，在国国家陆续续出台针针对房地地产开发发的宏观观调控措措施背景景下，XXXX市市房地产产开发投投资保持持平稳增增长势头头,增幅幅高于上上年同期期水平和和全国平平均水平平。 房地产开发发投资持持续快速速增长2006年年上半年年XXXX市在建建项目225811个，累累计完成成房地产产开发投投资2339.118亿元元，同比比增长226.44%，增增幅高于于去年同同期2.8个百百分点，高高于同期期全国平平均增幅幅2.22个百
25、分分点，占占全社会会投资比比重为228.11%。其其中，住住宅完成成投资1137.91亿亿元，同同比增长长25.7%；办公楼楼完成投投资5.44亿亿元，同同比减少少20.6%；商业用用房投资资25.93亿亿元，增增长7.0%。从三大经济济圈（都都市发达达经济圈圈、渝西西经济走走廊、三三峡库区区生态经经济圈）开开发情况况来看，都都市发达达经济圈圈房地产产投资1195.11亿亿元，占占XXXX市房地地产投资资比重的的81.6%，与与去年基基本持平平。渝西西经济走走廊完成成24.90亿亿元，比比重由去去年同期期的9.2%上上升为110.44%；库库区经济济区完成成19.16亿亿元，比比重由去去年同期
26、期的9.4%下下降为88.0%。 施工、新开开工面积积增速平平稳、经经济适用用房建设设规模进进一步扩扩张2006年年上半年年，XXXX市房房地产施施工面积积66330.888万平平方米，同同比增长长18.3%；新开工工面积112144.544万平方方米，增增长199.5%，新开开工项目目2477个，比比去年同同期增加加34个个，增长长16.0%。其其中，住住宅施工工面积和和新开工工面积分分别为449844.800万平方方米和9990.71万万平方米米，分别别增长221.55%和118.66%；同同时XXXX市经经济适用用住房施施工及新新开工面面积分别别为3339.117万平平方米和和73.16
27、万万平方米米，比去去年同期期分别增增长700.4%和2667.88%，增增速较55月分别别提升118个百百分点和和1311个百分分点，均均呈现较较大幅度度增长。XXX市220066年上半半年施工工面积及及增长率率 商品房销售售价格小小幅上涨涨2006年年上半年年，XXXX市商商品房销销售面积积累计8807.23万万平方米米，实现现销售额额1888.699亿元。其其中住宅宅销售7733.87万万平方米米，实现现销售额额1566.688亿元，占占XXXX市商品品房销售售比重的的90.9%；办公楼楼销售110.884万平平方米，比比重为11.3%；商业业用房554.997万平平方米，比比重为66.8
28、%。20006年年上半年年XXXX市商品品房现房房均价118166元/平平方米，同同比上涨涨2.55%；商商品房期期房预售售均价225500元/平平方米，同同比上涨涨9.33%。 XXXX市220066年上半半年各物物业销售售比例 商品房空空置面积积小幅增增长2006年年上半年年，XXXX市累累积商品品房空置置面积5558.69万万平方米米，同比比增长44.7%。其中中，住宅宅空置1182.31万万平方米米，占XXXX市市商品房房空置面面积比重重的322.6%；办公公楼空置置42.68万万平方米米，比重重为7.6%；商业用用房空置置2399.177万平方方米，占占XXXX市空置置商品房房面积的
29、的42.8%；其他类类商品房房空置994.553万平平方米，比比重为116.99%。 单位：万平方方米， XXXX市220066年上半半年商品品房空置置比例 商品房供应应结构有有待优化化2006年年上半年年，XXXX市商商品房建建设施工工面积累累积66630.88万万平方米米，其中中住宅所所占比重重为755.177%、办办公楼占占2.885%、商商业用房房占144.611%、其其他类占占7.337%，经经济适用用房施工工面积3339.17万万平方米米，虽然然其增长长幅度达达70.4%，但但比重仅仅为5.12%。而商商业用房房空置面面积已达达2399.177万平方方米，占占XXXX市空置置商品房
30、房比重的的42.8%，其其施工面面积仍然然高达9968.84万万平方米米，为现现有空置置房的44.1倍倍。 XXXX市市20006年上上半年商商品房施施工面积积比例3 XXX市商商业物业业房地产产市场状状况商业物业是是商业服服务活动动的重要要物质基基础，也也是商业业流通基基础设施施的主要要组成部部分，担担负着提提供商品品展示与与交易、商商业服务务，促进进产业流流通和人人民生活活的重要要职能。随随着我国国西部大大开发加加快进程程，XXXX作为为未来长长江上游游经济中中心城市市，近年年来在国国民经济济、商业业贸易、人人民生活活水平、房房地产开开发均取取得长足足发展。从19988年至220055年X
31、XXX市商商业物业业销售均均价的增增长情况况来看，年年均增长长速度为为9，其其中19999年年价格增增长速度度较快，一一度达到到增长高高峰，其其后增长长速度趋趋于平缓缓，部分分年度出出现波动动。20005年年XXXX市商业业物业价价格49953元元/平方方米，同同比增长长10.1，高高于XXXX市房房价的增增幅（77.2）和住住宅价格格的增幅幅（7）。资料来源：XXXX市网上上房地产产XXX市历历年商业业销售均均价XXX市商商圈分布布图五大主要商商圈比较较表商圈日人流量（万万人）节假日日人人流量（万万人）年购买力（亿元）商业供应量量（万平平方米）商业供应量量（万平平方米）（预预计20010年年
32、）解放碑451101806075沙坪坝3570763040南坪30601063245杨家坪4080693440观音桥3570763045五大商圈大大型百货货分布图图XXX市核核心商圈圈比较表表4XXXX市专业业电子市市场状况况（1） 泰兴通信电电脑市场场泰兴通信电电脑大市市场是经经XXXX市计委委（19998）112788号文批批准立项项，由XXXX信信息通信信技术有有限责任任公司主主办的通通信电脑脑专业市市场。泰泰兴通信信电脑大大市场隶隶属于泰泰兴科技技物业发发展有限限公司。目目前，以以石桥铺铺总店为为中心，构构建了解解放碑、万万州、涪涪陵三个个分店，泰兴江北店4月份已开业。辐射范围为XXX
33、市区及周边各区县。目前已拥有通信、办公、电脑、网络、外设、软件图书等门类齐全的IT商家500余户，其中有70%以上为业主，在国内首创商家是业主的营销模式。（2） 赛博电子市市场XXX赛博博数码广广场A馆馆是赛博博集团在在XXXX开的首首家旗舰舰店。赛赛博集团团成立于于19999年，目目前已经经在上海海、天津津、北京京、郑州州、深圳圳、乌鲁鲁木齐、沈沈阳、等等18个个重点城城市开设设了333家分店店，经营营产品涵涵盖计算算机、数数码、通通讯、办办公设备备、等电电子产品品。赛博博目前在在XXXX有4家家连锁店店，分布布于石桥桥铺、解解放碑、沙沙坪坝，经经营总面面积超过过4.22万平方方米。（3）
34、XXX电子子市场位于XXXX市高新新区石桥桥铺科园园一路的的XXXXXXXX大厦113层，营营业面积积超过1100000平方方米。经经营范围围涵盖品品牌电脑脑、DIIY电脑脑、电脑脑相关产产品、数数码产品品、办公公设备、通通迅产品品、音像像软件、科科技图书书、电脑脑维修等等。XXXXXXXX电子子市场一一流的购购物环境境与一流流的软硬硬件设施施成为XXXX市市人流量量最大的的电子市市场。总的来看，自自19999年泰泰兴电脑脑市场、220000年赛博博电子市市场开业业以来，XXXX市市电子市市场走向向专业化化市场，特特别是九九龙坡区区石桥铺铺片区集集聚了三三大商家家（赛博博、泰兴兴、XXXX）的
35、的四家大大卖场，成成为XXXX市电电子产品品的集散散地，辐辐射范围围广，年年销售量量高达XXXX市市电子产产品的770左左右。 同时XXXX市市经济的的不断发发展和居居民生活活水平的的提高，扩扩大了居居民对电电子产品品的需求求和产品品的更新新换代。作为电子行行业，XXXX市市的电子子行业发发展前景景仍然十十分乐观观，这是是因为: 2005年年XXXX市城市市居民人人均可支支配收入入达到1102444元，增增长111.1%，扣除除价格因因素实际际增长110.22%；城城市人均均消费支支出86623元元，增长长8.22%，居居民生活活水平的的提高对对电子产产品的需需求增加加； 2005年年XXXX
36、市居民民对家用用电器和和音像器器材类的的需求同同比增长长5.77%，通通讯器材材类同比比增长33.6%； 目前电子产产品更新新速度较较快，居居民对新新产品的的需求也也不断增增加。5本项目目发展借借鉴本项目位于于XXXX市九龙龙坡区石石桥铺，周周边有泰泰兴、赛赛博电子子市场以以及即将将开业的的西部电电脑商城城，商业业氛围好好，但同同类型商商家较多多，且市市场较为为完善，存存在一定定的市场场竞争压压力，可可利用节节假日进进行精心心策划，扩扩大知名名度，抢抢占市场场份额，该该项目有有一定的的市场机机会。二、区域市市场分析析1区域市市场界定定（1）片区区范围界界定九龙坡区位位于XXXX市主主城区西西南
37、部，是是长江和和嘉陵江江环抱的的XXXX渝中半半岛的重重要组成成部分，地地跨东经经1066155至110635，北纬纬2915至299355,幅幅员面积积4322平方公公里，与与渝中区区、沙坪坪坝区、璧璧山县和和江津市市接壤，与与南岸区区、巴南南区隔江江相望。南南北最长长36.12公公里，东东西最宽宽30.4公里里。九龙坡区现现辖杨家家坪街道道、谢家家湾街道道、石坪坪桥街道道、黄桷桷坪街道道、中梁梁山街道道、石桥桥铺街道道和渝州州路街道道7个街街道，以以及九龙龙镇、华华岩镇、白白市驿镇镇、西彭彭镇、铜铜罐驿镇镇、陶家家镇、走走马镇、含含谷镇、巴巴福镇、金金凤镇和和石板镇镇11个个镇， 总计11
38、13个个行政村村、866个居委委会。其其中石桥桥铺街道道办事处处和渝州州路街道道办事处处由XXXX市高高新区管管委会代代管；华华岩镇、中中梁山街街道于220011年7月月实行两两块牌子子一套班班子，合合署办公公。（2）区域域经济发发展2005年年九龙坡坡地区生生产总值值突破2250亿亿元，达达到2770.441亿元元，增长长15.8%；固定资资产投资资突破1120亿亿元，达达到1226.119亿元元，增长长13.3%；社会消消费品零零售总额额突破1100亿亿元，达达到1007.229亿元元，增长长16.5%；外贸进进出口突突破5亿亿美元，达达到5.45亿亿美元，其其中出口口4.773亿美美元，
39、分分别增长长45.5%和和68.1%；区级财财政入库库收入突突破9亿亿元，达达到9000922万元，增增长499.5%；城市市居民人人均可支支配收入入突破万万元，达达到1003100元，农农村居民民人均纯纯收入突突破40000元元，达到到42883元，分分别增长长11%和133.9%。XXX市九九龙坡区区20005年各各经济因因素增长长率（3）区域域基础设设施状况况2005年年九龙坡坡区投资资近9亿亿元，贯贯穿中梁梁山东西西部地区区的战略略要道华华福公路路全线竣竣工通车车。外环环高速公公路全面面动工，西西彭立交交连接道道工程进进展顺利利。九滨滨路、李家沱沱长江大大桥北引引道改造造工程、马家沟沟
40、和童家家石河两两座水库库大桥以以及冬帽帽公路改改造工程程全面完完成，同同时2220KVV水碾变变电站投投入使用用。公路：公路路路网四四通八达达，交通通十分便便捷。有有鹅公岩岩、李家家沱、马马桑溪三三座长江江大桥连连接两岸岸；成渝渝、上界界、渝长长及环城城高速公公路横贯贯境内；从解放放碑到大大渡口的的高架轻轻轨横穿穿区内。新新建了大大件路、杨杨家坪环环道、华华龙大道道等城市市道路，改改建了白白彭高等等级公路路和金马马路、白白走路、含含金路等等一批乡乡镇主干干公路，初初步形成成以高速速公路和和华福路路为骨架架的“一一井、一一环、八八通”的的公路路路网结构构。铁路：渝黔黔、襄渝渝、成渝渝三条干干线铁
41、路路越过境境内，有有XXXX东站、南南站、西西站、三三大货运运车站。港口：区内内有长江江上游最最大的深深水货运运水陆联联运码头头九龙龙坡港 。航空：XXXX江北北国际机机场距离离九龙坡坡区300公里，车车程200多分钟钟。供水：九龙龙坡区东东部地区区有日供供水能力力30万万吨的XXXX市市水务集集团和尚尚山水厂厂供水。西西部镇已已建有含含谷、黄黄千、铜铜罐驿等等水厂，水水源主要要来自长长江和水水库。即即将建设设的长江江取水工工程，将将兴建日日供水分分别达110万吨吨的白市市驿和西西彭水厂厂。供电：九龙龙坡辖区区内有变变电站115座，其其中2220千伏伏变电站站3座，1110千千伏变电电站111
42、座，变变电总容容量1772万千千伏安，电电力充裕裕。通讯：九龙龙坡辖区区内已建建光纤443900芯对公公里，电电缆主干干32万万对，通通信管道道84管管程公里里，装机机容量441万门门，可满满足各种种通讯需需要。排污：九龙龙坡辖区区内有较较完备的的城市排排污系统统和污水水处理系系统。正正在整治治的桃花花溪流域域、梁滩滩河流域域以及黄黄沙溪渣渣场等工工程，将将改善投投资和生生活环境境，满足足生产和和生活需需要。2片区性性质及特特点 片区工业基基础好，配配套基础础设施完完备，且且区位优优势极为为显著； 片区农业资资源丰富富，相对对于主城城区，有有广阔的的发展空空间，具具有典型型的都市市现代化化生态
43、农农业的特特征，是是XXXX市最具具规模的的、最具具形象的的现代农农业示范范区； 片区旅游资资源丰富富，具有有著名的的XXXX动物园园、华岩岩市、龙龙潭湖以以及XXXX市最最大的白白鹭自然然保护区区； 片区科教文文化发展展较好，高高等院校校和科研研机构较较多； 片区经济增增长速度度较快，居居民生活活水平和和消费水水平不断断提高； 片区商业和和房地产产业发展展较为滞滞后，处处于低档档次、低低水平的的状态； 片区娱乐、餐餐饮、购购物等第第三产业业发展缓缓慢，水水平偏低低； 片区工业生生产对环环境有一一定的影影响。因此，九龙龙坡区的的发展规规划主要要以现有有的工业业为基础础，以高高科技手手段改造造老
44、工业业企业。同同时，大大力引进进国际知知名企业业和国内内有实力力的企业业来此投投资，并并以此来来带动九九龙坡区区的房地地产、餐餐饮、娱娱乐、购购物、休休闲、旅旅游等产产业的全全面发展展。3九龙坡坡区房地地产状况况u 2005年年前三季季度市场场交易比比较 2005年年前三季季度，九九龙坡区区楼盘进进入市场场总量为为18万万，总总成交666.221万，前期期释放于于市场中中显得滞滞销的物物业在本本年的第第二季度度得到明明显消化化，与220044年同期期相比，220055年市场场入市面面积下降降了544.6%，成交交面积下下降了119.66%，成成为两项项指标均均下降的的区域之之一。 2005年年
45、第二季季度，九九龙坡区区市场较较为活跃跃，成交交量分别别高于第第一、第第三季度度32.25万万、228.444万，原因因在于该该区域内内物业类类型逐步步多元化化，品质质也在逐逐步提升升，中高高档公寓寓、花园园洋房项项目经较较长时间间蓄势，再再加上春春交会的的促进作作用，故故成交量量较大。u 2005年年前三季季度成交交价格走走势比较较u 2005年年前三季季度，九九龙坡区区房地产产成交价价格保持持在25550元元/平方方米以上上，总体体水平低低于江北北区、南南岸区、渝渝中区、沙沙坪坝等等区域，和和20004年相相比，平平均成交交价格有有所涨幅幅，约330%。u 由于受到远远郊低价价新盘入入市影响响，故220055年第二二季度成成交均价价表现出出下滑趋趋势。u 2005年年第三季季度，九九龙坡区区杨家坪坪片区相相继推出出两个高高价公寓寓盘百康年年世纪门门和艾佳佳沁泰，销销售呈现现较好局局面，故故其整体体成交价价格被拉拉高，达达到了229511元/。u 2005年年第二季季度，成成交均价价在中高高价盘上上江城、盛盛仁汇大大厦、艾艾佳沁园园的主导导下，涨涨幅巨大大。4片区房房地产发发展趋势势u 发展优势 经济基础良良好，地地区