《深圳某大厦项目可行性研究报告(doc 86页)27399.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳某大厦项目可行性研究报告(doc 86页)27399.docx（89页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、“XXXXXXX大厦厦裙楼13层”项目可行性研究究报告（初稿）深XXX咨咨字X111001号号 项项目名称： “XXXXXXX大厦厦裙楼13层” 发 展 商： 深圳XXXX股份有有限公司 评评估单位： 深深圳市XXXX土地房房地产估价价有限公司司 主主评估人： XXXX XXXX XXXX XXXX 审审 定： XXX 深圳市市XXX土土地房地产产估价有限限公司 深深圳市XXXXXXXX大厦电话 XXXXXXXXXX传真 XXXXXXXXXX 邮政编编码 518803186目 录致委托方函函1总体假设和和限制条件件3第一章 项项目总论4一、项目背背景4二、可行性性研究结论论7第一章项项目投资环
2、环境和市场场研究8一、市场宏宏观背景8二、区域市市场分析17第二章项项目分析及及评价31一、项目分分析31二、项目SSWOT分分析32三、项目评评价33第三章市市场定位及及项目评估估34一、项目定定位34二、方案评评估意见35三、租金增增长率测算算35第四章投投资估算与与资金筹措措39一、项目总总投资估算算（收购模模式）39二、资金筹筹措39第五章经经营收入测测定40一、方案一一经营收入入测定40二、方案二二经营收入入测定42第六章项项目财务评评价48一、项目盈盈利能力分分析48二、项目不不确定性分分析49三、社会效效益和影响响分析50第七章方方案比较评评价及风险分析析51一、二种方方案比较5
3、1二、方案二二两种模式式比较分析析52第八章可可行性研究究结论及建建议54一、拟采用用方案的结结论性意见见54二、项目主主要问题的的解决方法法和建议54第九章附附表57致委托方函函敬启者： 承蒙深圳XXXX股份份有限公司司的委托，我我们已完成成项目可行行性研究工工作。我们们此次工作作的目的主主要是对“XXXXXXX大厦厦裙楼13层”项目进行行投资分析析，以评估估该项目的的可行性，为为贵公司物物业营运决决策提供参参考。在整个工作作中，我们们有针对性性地对XXXX市及XXXX市九九龙坡区专专业电子市市场及类似似房地产项项目进行市市场调查，其其中包括商商业房地产产市场、专专业电子市市场、人口口消费等
4、方方面的资料料，通过较较为全面的的市场调查查及对项目目的投资测测算与分析析，我司对对“XXXXXXX大厦厦裙楼13层”项目的可可行性分析析如下：1、XXXX市经济持持续高速发发展，特别别是九龙坡坡区经济发发展势头强强劲，电子子市场具备备较好的发发展前景；2、本项目目位于XXXX市电子子市场的集集散地，消消费群体来来源广泛，具具备较大的的市场发展展潜力；3、根据深深XXX评评字（20006）110116号XXXX市XXXX大厦厦裙楼1-3层房地地产估价价报告，该该项目于22006年年11月55日的价值值为1155,1866,5822元，高于于目前委托托方提供的的收购价格格79,2240,0000
5、元（含含73000万元的购购置价格及及相关税费费）的455.37，如果目目前收购，后后期经营状状况稳定，风风险较小；4、本项目目方案二（收收购模式）模模式一（前前五年出租租，五年后后2、3层层出售）静静态经营净净收益为1185,6652,5587元，投投资利润率率7.211%，盈利利前景良好好；动态测测算时，从从动态现金金流量表显显示：该项项目财务内内部收益率率为10.37%，财财务净现值值(I=88.5%)为13,762,900元元，回收期期为18.44年，说说明该项目目在经济上上具有一定定的盈利前前景。综合来看，该该项目在经经济上可行行。5、从项目目的敏感性性分析结果果来看，本本项目对租租
6、金变化较较为敏感，应应在经营过过程中准确确把握市场场变化；6、本项目目的建设，有有助于进一一步提升XXXX市石石桥铺电子子市场的档档次，增强强其市场竞竞争力和辐辐射力，带带动经济发发展，满足足居民日益益增长的物物质文化需需求，有较较好的社会会效益。7、项目运运营方案建建议及其风风险提示综上所述，本本项目方案案一投入较较少，以目目前状况测测算其经营营利润率较较高，项目目的营利状状况完全是是依赖租金金差价取得得，其租金金的差价必必须控制在在一定范围围内，项目目才能羸利利，但是五五年限定租租金的租赁赁期满后，随随着市场培培育期的结结束，项目目面临的市市场、租金金等因素影影响的不确确定性加大大，当租赁
7、赁租金的差差价为155%时，项项目的净现现金流量为为负值，项项目面临较较大的市场场风险；而而本项目方方案二的（收收购模式）模模式一（即即前五年出出租，五年年后2、33层出售，11层出租的的运营模式式）各项财财务指标反反映良好，具具有一定的的经济获利利能力和较较好的社会会效益，故故我们推荐荐选择方案案二模式一一作为最终终方案。顺颂商祺！深圳市XXXX土地房房地产估价价有限公司司二六年年十一月十十日总体假设和和限制条件件 本本可行性研研究报告采采用了如下下限制及假假设条件：1 项目主要技技术经济指指标的假设设。“XXXXXXX大厦厦裙楼13层”项目共229层，已已于19994年竣工工，共三十十九层
8、，其其中一至七七层裙楼属属商业用途途，十层以以上为写字字楼，楼高高155.33米，总总建筑面积积7.3万万平方米。目目前13层经营营电子市场场，尚处于于市场培育育期。本次次项目评估估采用的主主要技术经经济指标，由由我方依据据委托方提提供的房地地产证和房房屋面积分分户汇总表表等资料加加以确定，如如因有关技技术经济指指标发生变变化，本报报告结果必必须作出相相应调整。2 评估时点的的假定。我公司根据据委托方提提供资料确确定本报告告投资评估估时点设定定在20006年111月05日日。3 未来市场预预测的假定定。本报告对于于未来市场场的预测是是根据出具具本报告当当时的市场场条件作出出的，未考考虑国家宏宏
9、观经济政政策发生重重大变化对对其的影响响。4 委托方提供供资料真实实性假定。委托方提供供的书面资资料及我们们向委托方方了解到的的资料是本本次评估的的重要依据据，本报告告是在我们们的经验和和以上所提提到的资料料的基础上上谨慎编制制而成，但但我们并未未审计这些些资料，也也不能保证证它们的完完整性和准准确性。5 出售后管理理费测算的的假定。本报告仅对对出租期内内的租赁收收入和出售售收入进行行了测定，鉴鉴于谨慎性性原则，未未考虑二、三三层出售后后存在由深深圳XXXX股份有限限公司收取取一定管理理费的可能能性，也未未考虑未来来的广告位位出租收益益。第一章 项项目总论一、项目背背景1项目名名称XXXXXX
10、X大厦XXXX电子子市场位于于XXX市市九龙坡区区渝州路与与科园一路路交汇处， 东临科园园一路，南南临渝高未来大厦厦，西临泰泰兴通讯电电脑市场，北北临渝州路路。物业位置2开发公公司深圳XXXX股份有限限公司成立立于19996年，是是经深圳市市人民政府府批准，由由深圳市XXXX集团团有限公司司将其在所所属八家直直属、控股股及联营公公司中的权权益进行重重组，作为为发起人出出资，并公公开发行境境内上市外外资股（BB股）而募募集设立的的股份有限限公司。11996年年7月222日深圳XXXX股份份有限公司司的80000万股BB股在深圳圳证券交易易所上市。 经过九年的的发展和资资本市场的的四次融资资，深圳
11、XXXX股份份有限公司司已经发展展成为总资资产38亿亿 ，净资资产14亿亿(截止22004年年12月330日)，集集科技、工工业、贸易易、专业电电子市场经经营及仓储储运输为一一体的综合合性的大型型企业，目目前拥有33000多多名员工及及十余家控控股子公司司及联营公公司。企业概况一一览表公司名称(中)深圳XXXX股份有限限公司注册地址XXXXXXXXXXXXXXXXXX行业分类电子元器件件制造业公司经营范范围国内商业，物资供销销业(不含含专营.专专控和专卖卖商品)；兴办实业业(具体项项目另行申申报)，经济信息息咨询。法人代表XXXXXXXXXXX注册资本(万元)784799.9011公司成立时时
12、间1996-07-1163承担可可行性研究究工作的单单位深圳市XXXX土地房房地产估价价有限公司司法人代表：XXXXX资质等级：国家一级级房地产价价格评估机机构（证书书编号：建建房估证字字20006XXX号号）全国范围内内从事土地地评估业务务（注册号号：A20006XXXXXX号号）地 址：深圳圳市XXXXXXX大大厦电 话：（00755） XXXXXXXXXX4研究工工作依据（1）房房地产开发发项目经济济评价方法法（建设设部：建标标200002005号）（2）建建设项目经经济评价方方法与参数数（国家家计委、建建设部：计计投资2200613255号）（3）房房地产估价价规范 （11999）（4
13、）XXXX市统计计年鉴（5）房房地产证（6）房屋屋面积分户户汇总表（7）XXXX市九龙龙坡区“十一五”房地产规规划基础研研究（8）XXXX九龙坡坡区城市发发展战略构构想（9）南坪坪商务圈五五年发展规规划（10）委委托方提供供的其他资资料（11）市市场调研资资料5项目规规模和内容容据委托方提提供的资料料，XXXXXXX大大厦XXXX电子市场场13层商业业裙楼总建建筑面积为为107449.177平方米，其其中1层33311.54平方方米，2层层30455.27平平方米，33层43992.366平方米。据委托方提提供的20005年77月20066年6月的的租赁合同同，项目11层主要经经营品牌电电脑、
14、笔记记本电脑、数数码产品、外外设和办公公设备，共共42个商商铺，根据据所处位置置不同，租租金分布在在502200元/平方米.月之间；2层711间商铺，主主要经营品品牌电脑、笔笔记本电脑脑、数码产产品、组装装电脑、电电脑配件、耗耗材等，租租金多分布布在20100元元/平方米米.月之间间；3层775间商铺铺，主要经经营电脑配配件、耗材材、网络产产品、正版版软件、二二手维修、办办公设备、办办公桌椅等等，租金水水平相对较较低，多为为10220元/平平方米.月月（具体租租金分布情情况详见附附表）。项目主要经经济技术指指标一览表表序号内 容主要经济技技术指标1项目名称XXXXXXX大厦裙裙楼133层2项目
15、位置XXX大西西洋实业有有限公司3房屋用途商业4总建筑面积积107499.17平平方米5评估楼层13层注：项目技技术经济指指标主要来来源于委托托方提供的的房地产产证、房房屋面积分分户汇总表表等资料料。二、可行性性研究结论论 XXX市经经济持续高高速发展，特特别是九龙龙坡区经济济增展势头头强劲，电电子市场具具备较好的的发展前景景； 本项目具备备位于XXXX市电子子市场的集集散地，消消费群体广广泛，具备备较大的市市场发展潜潜力； 根据深XXXX评字（2006）11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产评估报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的
16、收购价格79,240,000元（含7300万元的购置价格及相关税费）的45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小； 本项目静态态经营净收收益为1885,6552,5887万元，投投资利润率率7.211%，盈利利前景良好好；动态测测算时，从从动态现金金流量表显显示：该项项目财务内内部收益率率为10.37%，财财务净现值值(I=88.5%)为13,762,900万万元，回收收期为188.44年年，说明该该项目在经经济上具有有很好的盈盈利前景。综合来看，该该项目在经经济上具备备可行性。 从项目的敏敏感性分析析结果来看看，本项目目对租金变变化较为敏敏感，应在在经营过程程中准确把把握市场变变化
17、。 本项目的建建设，有助助于进一步步提升XXXX市石桥桥铺电子市市场形象，带带动经济发发展，满足足居民日益益增长的物物质文化需需求，有较较好的社会会效益。综上所述，本本项目方案案一各项财财务指标反反映良好，具具有一定的的经济获利利能力和较较好的社会会效益，故故我们推荐荐方案一作作为最终方方案。第一章 项目投资环环境和市场场研究一、市场宏宏观背景1全国经经济及房地地产市场状状况经初步核算算，20005年全国国国内生产产总值（GGDP）1182,3321亿元元，按可比比价格计算算，比上年年增长9.9%，略略低于上年年10.11%的增长长速度。其其中，第一一产业增加加值22,718亿亿元，增长长5.
18、2%；第二产产业增加值值86,2208亿元元，增长111.4%；第三产产业增加值值73,3395亿元元，增长99.6%。分分季度看，四四个季度的的国内生产产总值分别别增长9.9%、110.1%、9.88%和9.9%，比比较平稳。2005年年、20006年是房房地产宏观观调控的关关键年度，在在部分地区区房价增长长过快的情情况下，为为保障国家家基本金融融机制的健健康运行，以以防范金融融危机发生生的可能，加加大宏观调调控的力度度；以及为建设设和谐社会会，保障大大多数居民民的基本需需求，从政政策层面上上优先于普普通住宅商商品房的供供给，优先先于居民自自住房的真真正需求。中央政府以2005年3月份的老八
19、条和4月份的新八条、2006年6月的国六条等为标志，代表此次房地产宏观调控高潮的到来。中央政府以以提高利率率、提升首首付比率等等政策手段段抑制投机机性需求，征征收营业税税、个人所所得税压制制房地产投投机炒作，加加强土地和和信贷管理理，控制房房地产投资资增长过快快的趋势，并并提出改善善房地产供供应结构，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，而且提出完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。房地产调控的力度之大前所未有，效果初具成效。中国国房景气指数反映全国房地产开发市场即期的景气状况，据统计资料，2006年7月份中国国房景气指数为103.51
20、，同比上升1.54点，环比上升0.58点。 房地产开发发投资分类类指数为1101.552，比66月份上升升0.844点，比去去年同月回回落0.006点。11-7月，全全国完成房房地产开发发投资94411亿元元，同比增增长24%。商品住住宅投资66575亿亿元，增长长29.22%。其中中，经济适适用房投资资275亿亿元，增长长5.7%。 资金来源分分类指数为为103.34，比比6月份上上升1.553点，比比去年同月月上升2.18点。11-7月，全全国房地产产开发企业业到位资金金144117亿元，同同比增长229.4%。其中，国国内贷款33255亿亿元，增长长56.66%；企业业自筹资金金4788
21、8亿元，增增长25.3%；利利用外资1191亿元元，增长334.2%。 土地开发面面积分类指指数为1000.999，比6月月份下降11.11点点，比去年年同月上升升5.133点。1-7月，全全国房地产产开发企业业完成开发发土地面积积127331万平方方米，同比比增长311.8%。 房屋施工面面积分类指指数为1004.111，比6月月份下降00.36点点，比去年年同月上升升0.466点。1-7月，全全国房地产产开发企业业累计完成成房屋施工工面积144.85亿亿平方米，同同比增长119.2%。其中，住住宅施工面面积11.53亿平平方米，增增长19.5%；办办公楼施工工面积59965万平平方米，增增
22、长13.8%；商商业营业用用房施工面面积1.882亿平方方米，增长长14.99%。 商品房空置置面积分类类指数为1100.225，比66月份上升升0.699，比去年年同月回落落2.966点。截止止到7月底底，全国商商品房空置置面积为11.21亿亿平方米，同同比增长114.4%。其中，空空置商品住住宅66110万平方方米，增长长10.88%。政策的实施施使价格上上涨过快的的势头得到到有效遏制制，供给、需需求回归理理性发展轨轨道，市场场健康有序序发展。2 XXX市经经济发展及及房地产市市场状况近年，XXXX市房地地产业发展展正出现三三个新的特特征：商品品房大量积积压，空置置面积不断断上升，然然而新
23、开工工的面积又又不断上升升；商品房房价格上升升较快；房房地产建设设向城市郊郊区推进。2006年年上半年，在在国家陆续续出台针对对房地产开开发的宏观观调控措施施背景下，XXXX市房房地产开发发投资保持持平稳增长长势头,增增幅高于上上年同期水水平和全国国平均水平平。 房地产开发发投资持续续快速增长长2006年年上半年XXXX市在在建项目22581个个，累计完完成房地产产开发投资资239.18亿元元，同比增增长26.4%，增增幅高于去去年同期22.8个百百分点，高高于同期全全国平均增增幅2.22个百分点点，占全社社会投资比比重为288.1%。其其中，住宅宅完成投资资137.91亿元元，同比增增长25
24、.7%；办办公楼完成成投资5.44亿元元，同比减减少20.6%；商商业用房投投资25.93亿元元，增长77.0%。从三大经济济圈（都市市发达经济济圈、渝西西经济走廊廊、三峡库库区生态经经济圈）开开发情况来来看，都市市发达经济济圈房地产产投资1995.111亿元，占占XXX市市房地产投投资比重的的81.66%，与去去年基本持持平。渝西西经济走廊廊完成244.90亿亿元，比重重由去年同同期的9.2%上升升为10.4%；库库区经济区区完成199.16亿亿元，比重重由去年同同期的9.4%下降降为8.00%。 施工、新开开工面积增增速平稳、经经济适用房房建设规模模进一步扩扩张2006年年上半年，XXXX
25、市房房地产施工工面积66630.888万平方方米，同比比增长188.3%；新开工面面积12114.544万平方米米，增长119.5%，新开工工项目2447个，比比去年同期期增加344个，增长长16.00%。其中中，住宅施施工面积和和新开工面面积分别为为49844.80万万平方米和和990.71万平平方米，分分别增长221.5%和18.6%；同同时XXXX市经济适适用住房施施工及新开开工面积分分别为3339.177万平方米米和73.16万平平方米，比比去年同期期分别增长长70.44%和2667.8%，增速较较5月分别别提升188个百分点点和1311个百分点点，均呈现现较大幅度度增长。XXX市22
26、006年年上半年施施工面积及及增长率 商品房销售售价格小幅幅上涨2006年年上半年，XXXX市商商品房销售售面积累计计807.23万平平方米，实实现销售额额188.69亿元元。其中住住宅销售7733.887万平方方米，实现现销售额1156.668亿元，占占XXX市市商品房销销售比重的的90.99%；办公公楼销售110.844万平方米米，比重为为1.3%；商业用用房54.97万平平方米，比比重为6.8%。22006年年上半年XXXX市商商品房现房房均价18816元/平方米，同同比上涨22.5%；商品房期期房预售均均价25550元/平平方米，同同比上涨99.3%。 XXXX市20006年上上半年各
27、物物业销售比比例 商品房空空置面积小小幅增长2006年年上半年，XXXX市累累积商品房房空置面积积558.69万平平方米，同同比增长44.7%。其其中，住宅宅空置1882.311万平方米米，占XXXX市商品品房空置面面积比重的的32.66%；办公公楼空置442.688万平方米米，比重为为7.6%；商业用用房空置2239.117万平方方米，占XXXX市空空置商品房房面积的442.8%；其他类类商品房空空置94.53万平平方米，比比重为166.9%。 单单位：万平平方米， XXXX市22006年年上半年商商品房空置置比例 商品房供应应结构有待待优化2006年年上半年，XXXX市商商品房建设设施工面
28、积积累积66630.888万平方方米，其中中住宅所占占比重为775.177%、办公公楼占2.85%、商商业用房占占14.661%、其其他类占77.37%，经济适适用房施工工面积3339.177万平方米米，虽然其其增长幅度度达70.4%，但但比重仅为为5.122%。而商商业用房空空置面积已已达2399.17万万平方米，占占XXX市市空置商品品房比重的的42.88%，其施施工面积仍仍然高达9968.884万平方方米，为现现有空置房房的4.11倍。 XXXX市22006年年上半年商商品房施工工面积比例例3 XXX市商商业物业房房地产市场场状况商业物业是是商业服务务活动的重重要物质基基础，也是是商业流
29、通通基础设施施的主要组组成部分，担担负着提供供商品展示示与交易、商商业服务，促促进产业流流通和人民民生活的重重要职能。随随着我国西西部大开发发加快进程程，XXXX作为未来来长江上游游经济中心心城市，近近年来在国国民经济、商商业贸易、人人民生活水水平、房地地产开发均均取得长足足发展。从19988年至20005年XXXX市商商业物业销销售均价的的增长情况况来看，年年均增长速速度为9，其中11999年年价格增长长速度较快快，一度达达到增长高高峰，其后后增长速度度趋于平缓缓，部分年年度出现波波动。20005年XXXX市商商业物业价价格49553元/平平方米，同同比增长110.1，高于XXXX市房房价的
30、增幅幅（7.22）和住住宅价格的的增幅（77）。资料来源：XXX市市网上房地地产XXX市历历年商业销销售均价XXX市商商圈分布图图五大主要商商圈比较表表商圈日人流量（万万人）节假日日人人流量（万万人）年购买力（亿元）商业供应量量（万平方方米）商业供应量量（万平方方米）（预预计20110年）解放碑451101806075沙坪坝3570763040南坪30601063245杨家坪4080693440观音桥3570763045五大商圈大大型百货分分布图XXX市核核心商圈比比较表4XXXX市专业电电子市场状状况（1） 泰兴通信电电脑市场泰兴通信电电脑大市场场是经XXXX市计委委（19998）12278
31、号文文批准立项项，由XXXX信息通通信技术有有限责任公公司主办的的通信电脑脑专业市场场。泰兴通通信电脑大大市场隶属属于泰兴科科技物业发发展有限公公司。目前前，以石桥桥铺总店为为中心，构构建了解放放碑、万州州、涪陵三三个分店，泰兴江北店4月份已开业。辐射范围为XXX市区及周边各区县。目前已拥有通信、办公、电脑、网络、外设、软件图书等门类齐全的IT商家500余户，其中有70%以上为业主，在国内首创商家是业主的营销模式。（2） 赛博电子市市场XXX赛博博数码广场场A馆是赛赛博集团在在XXX开开的首家旗旗舰店。赛赛博集团成成立于19999年，目目前已经在在上海、天天津、北京京、郑州、深深圳、乌鲁鲁木齐
32、、沈沈阳、等118个重点点城市开设设了33家家分店，经经营产品涵涵盖计算机机、数码、通通讯、办公公设备、等等电子产品品。赛博目目前在XXXX有4家家连锁店，分分布于石桥桥铺、解放放碑、沙坪坪坝，经营营总面积超超过4.22万平方米米。（3） XXX电子子市场位于XXXX市高新区区石桥铺科科园一路的的XXXXXXX大厦厦13层，营业业面积超过过100000平方米米。经营范范围涵盖品品牌电脑、DDIY电脑脑、电脑相相关产品、数数码产品、办办公设备、通通迅产品、音音像软件、科科技图书、电电脑维修等等。XXXXXXX电电子市场一一流的购物物环境与一一流的软硬硬件设施成成为XXXX市人流量量最大的电电子市
33、场。总的来看，自自19999年泰兴电电脑市场、22000年年赛博电子子市场开业业以来，XXXX市电电子市场走走向专业化化市场，特特别是九龙龙坡区石桥桥铺片区集集聚了三大大商家（赛赛博、泰兴兴、XXXX）的四家家大卖场，成成为XXXX市电子产产品的集散散地，辐射射范围广，年年销售量高高达XXXX市电子产产品的700左右。 同时XXXX市经济济的不断发发展和居民民生活水平平的提高，扩扩大了居民民对电子产产品的需求求和产品的的更新换代代。作为电子行行业，XXXX市的电电子行业发发展前景仍仍然十分乐乐观，这是是因为: 2005年年XXX市市城市居民民人均可支支配收入达达到102244元，增增长11.1
34、%，扣扣除价格因因素实际增增长10.2%；城城市人均消消费支出88623元元，增长88.2%，居居民生活水水平的提高高对电子产产品的需求求增加； 2005年年XXX市市居民对家家用电器和和音像器材材类的需求求同比增长长5.7%，通讯器器材类同比比增长3.6%； 目前电子产产品更新速速度较快，居居民对新产产品的需求求也不断增增加。5本项目目发展借鉴鉴本项目位于于XXX市市九龙坡区区石桥铺，周周边有泰兴兴、赛博电电子市场以以及即将开开业的西部部电脑商城城，商业氛氛围好，但但同类型商商家较多，且且市场较为为完善，存存在一定的的市场竞争争压力，可可利用节假假日进行精精心策划，扩扩大知名度度，抢占市市场
35、份额，该该项目有一一定的市场场机会。二、区域市市场分析1区域市市场界定（1）片区区范围界定定九龙坡区位位于XXXX市主城区区西南部，是是长江和嘉嘉陵江环抱抱的XXXX渝中半岛岛的重要组组成部分，地地跨东经1106115至1106335，北北纬2915至至29335,幅幅员面积4432平方方公里，与与渝中区、沙沙坪坝区、璧璧山县和江江津市接壤壤，与南岸岸区、巴南南区隔江相相望。南北北最长366.12公公里，东西西最宽300.4公里里。九龙坡区现现辖杨家坪坪街道、谢谢家湾街道道、石坪桥桥街道、黄黄桷坪街道道、中梁山山街道、石石桥铺街道道和渝州路路街道7个个街道，以以及九龙镇镇、华岩镇镇、白市驿驿镇
36、、西彭彭镇、铜罐罐驿镇、陶陶家镇、走走马镇、含含谷镇、巴巴福镇、金金凤镇和石石板镇111个镇， 总计1113个行政政村、866个居委会会。其中石石桥铺街道道办事处和和渝州路街街道办事处处由XXXX市高新区区管委会代代管；华岩岩镇、中梁梁山街道于于20011年7月实实行两块牌牌子一套班班子，合署署办公。（2）区域域经济发展展2005年年九龙坡地地区生产总总值突破2250亿元元，达到2270.441亿元，增增长15.8%；固固定资产投投资突破1120亿元元，达到1126.119亿元，增增长13.3%；社社会消费品品零售总额额突破1000亿元，达达到1077.29亿亿元，增长长16.55%；外贸贸进
37、出口突突破5亿美美元，达到到5.455亿美元，其其中出口44.73亿亿美元，分分别增长445.5%和68.1%；区区级财政入入库收入突突破9亿元元，达到9900922万元，增增长49.5%；城城市居民人人均可支配配收入突破破万元，达达到103310元，农农村居民人人均纯收入入突破40000元，达达到42883元，分分别增长111%和113.9%。XXX市九九龙坡区22005年年各经济因因素增长率率（3）区域域基础设施施状况2005年年九龙坡区区投资近99亿元，贯贯穿中梁山山东西部地地区的战略略要道华福福公路全线线竣工通车车。外环高高速公路全全面动工，西西彭立交连连接道工程程进展顺利利。九滨路路
38、、李家沱长长江大桥北北引道改造造工程、马家沟和和童家石河河两座水库库大桥以及及冬帽公路路改造工程程全面完成成，同时2220KV水水碾变电站站投入使用用。公路：公路路路网四通通八达，交交通十分便便捷。有鹅鹅公岩、李李家沱、马马桑溪三座座长江大桥桥连接两岸岸；成渝、上上界、渝长长及环城高高速公路横横贯境内；从解放碑碑到大渡口口的高架轻轻轨横穿区区内。新建建了大件路路、杨家坪坪环道、华华龙大道等等城市道路路，改建了了白彭高等等级公路和和金马路、白白走路、含含金路等一一批乡镇主主干公路，初初步形成以以高速公路路和华福路路为骨架的的“一井、一一环、八通通”的公路路路网结构构。铁路：渝黔黔、襄渝、成成渝三
39、条干干线铁路越越过境内，有有XXX东东站、南站站、西站、三三大货运车车站。港口：区内内有长江上上游最大的的深水货运运水陆联运运码头九九龙坡港 。航空：XXXX江北国国际机场距距离九龙坡坡区30公公里，车程程20多分分钟。供水：九龙龙坡区东部部地区有日日供水能力力30万吨吨的XXXX市水务集集团和尚山山水厂供水水。西部镇镇已建有含含谷、黄千千、铜罐驿驿等水厂，水水源主要来来自长江和和水库。即即将建设的的长江取水水工程，将将兴建日供供水分别达达10万吨吨的白市驿驿和西彭水水厂。供电：九龙龙坡辖区内内有变电站站15座，其其中2200千伏变电电站3座，1110千伏伏变电站111座，变变电总容量量172
40、万万千伏安，电电力充裕。通讯：九龙龙坡辖区内内已建光纤纤43900芯对公里里，电缆主主干32万万对，通信信管道844管程公里里，装机容容量41万万门，可满满足各种通通讯需要。排污：九龙龙坡辖区内内有较完备备的城市排排污系统和和污水处理理系统。正正在整治的的桃花溪流流域、梁滩滩河流域以以及黄沙溪溪渣场等工工程，将改改善投资和和生活环境境，满足生生产和生活活需要。2片区性性质及特点点 片区工业基基础好，配配套基础设设施完备，且且区位优势势极为显著著； 片区农业资资源丰富，相相对于主城城区，有广广阔的发展展空间，具具有典型的的都市现代代化生态农农业的特征征，是XXXX市最具具规模的、最最具形象的的现
41、代农业业示范区； 片区旅游资资源丰富，具具有著名的的XXX动动物园、华华岩市、龙龙潭湖以及及XXX市市最大的白白鹭自然保保护区； 片区科教文文化发展较较好，高等等院校和科科研机构较较多； 片区经济增增长速度较较快，居民民生活水平平和消费水水平不断提提高； 片区商业和和房地产业业发展较为为滞后，处处于低档次次、低水平平的状态； 片区娱乐、餐餐饮、购物物等第三产产业发展缓缓慢，水平平偏低； 片区工业生生产对环境境有一定的的影响。因此，九龙龙坡区的发发展规划主主要以现有有的工业为为基础，以以高科技手手段改造老老工业企业业。同时，大大力引进国国际知名企企业和国内内有实力的的企业来此此投资，并并以此来带
42、带动九龙坡坡区的房地地产、餐饮饮、娱乐、购购物、休闲闲、旅游等等产业的全全面发展。3九龙坡坡区房地产产状况u 2005年年前三季度度市场交易易比较 2005年年前三季度度，九龙坡坡区楼盘进进入市场总总量为188万，总总成交666.21万万，前期期释放于市市场中显得得滞销的物物业在本年年的第二季季度得到明明显消化，与与20044年同期相相比，20005年市市场入市面面积下降了了54.66%，成交交面积下降降了19.6%，成成为两项指指标均下降降的区域之之一。 2005年年第二季度度，九龙坡坡区市场较较为活跃，成成交量分别别高于第一一、第三季季度32.25万、28.44万，原因在在于该区域域内物业
43、类类型逐步多多元化，品品质也在逐逐步提升，中中高档公寓寓、花园洋洋房项目经经较长时间间蓄势，再再加上春交交会的促进进作用，故故成交量较较大。u 2005年年前三季度度成交价格格走势比较较u 2005年年前三季度度，九龙坡坡区房地产产成交价格格保持在22550元元/平方米米以上，总总体水平低低于江北区区、南岸区区、渝中区区、沙坪坝坝等区域，和和20044年相比，平平均成交价价格有所涨涨幅，约330%。u 由于受到远远郊低价新新盘入市影影响，故22005年年第二季度度成交均价价表现出下下滑趋势。u 2005年年第三季度度，九龙坡坡区杨家坪坪片区相继继推出两个个高价公寓寓盘百康年年世纪门和和艾佳沁泰
44、，销销售呈现较较好局面，故故其整体成成交价格被被拉高，达达到了29951元/。u 2005年年第二季度度，成交均均价在中高高价盘上江江城、盛仁仁汇大厦、艾艾佳沁园的的主导下，涨涨幅巨大。4片区房房地产发展展趋势u 发展优势 经济基础良良好，地区区生产总值值居XXXX市首位 城镇居民人人均可支配配收入较高高 房地产开发发规模较大大u 发展劣势 房地产业开开发品牌较较少、知名名度不高 房价始终徘徘徊在中等等偏下水平平 房地产市场场处于成长长阶段u 未来展望九龙坡区房房地产市场场的发育成成熟还需要要一段时间间。今后一一段时间正正是九龙坡坡区房地产产市场的大大发展时期期，其原因因有四个：一是是目前国民
45、民经济持续续快速发展展，人民生生活水平相相应提高，人人们对改善善居住条件件的需求非非常迫切；二是农村村人口转为为城市人口口速度的加加快；三是是九龙坡区区旧城改造造、“退二进三三”中对老城城的维护及及新区的建建设；四是是旧城改造造中对老城城区居民的的安置需要要。从这个个角度看，九九龙坡区房房地产市场场潜力巨大大。5片区电电子专业市市场发展趋趋势XXX高新新区计划在在20055年至20007年间分分三期对石石桥铺数码码街进行扩扩建。一期期拓展周边边公路；第第二期改建建石桥铺广广场；第三三期为最后后扫尾阶段段，最终使使石杨路、渝渝州路、科科园一路、科科园二街合合围成一条条完整的数数码步行街街。工程全全部完工后后，数码街街经营面积积将达到115万平方方米。今后后五年，在在石桥铺高高新区将集集中建设光光电子、医医疗器械产产业、软件件三个产业业基地；重重点培育发发展电子信信息、生物物工程和新新医药、新新材料、机机电一体化化四大主导导产业；办办好留学人人员创业园园、软件园园、生物生生化制药技技术开发园园、光电技技术开发园园、机电一一体化技术术开发园五五个专业孵孵化园。6竞争分分析本项目位于于九龙坡石石桥铺数码码电子港，周周边有赛博博A、B馆馆和泰兴电电子市场，同同时周边的的西部电子