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1、20088广州房房地产市市场年终终回顾与与20009年预预测中国指数数研究院院中国房房地产指指数系统统 搜房房网一、 宏观经济济环境分分析根据前三三季度数数据显示示，广州州1-99月GDDP为559211.666，同比比增长112.11%，增增速同比比继续回回落，但但与上半半年相比比有所加加快，第第三产业业仍是经经济增长长主要动动力。11-9月月人均可可支配收收入为1192229元，同同比增长长12.3%，增增速环比比也有所所加快。11-100月累计计，城市市居民消消费价格格总水平平同比上上升6.6，继继续呈平平稳走低低趋势。从从9、110月数数据可见见，三季季度广州州经济发发展相比比上半年年
2、有所加加快，但但由于受受国际金金融危机机及全球球经济增增长加速速等因素素影响，110月进进出口额额增长有有所放缓缓。而从从社会零零售品总总额情况况来看，11-100月社会会零售品品累计同同比涨幅幅仍达两两成，可可见国内内市场需需求依然然旺盛，全全年广州州经济总总体仍保保持平稳稳增长。二、 商品房市市场行情情1、商品品房交易易情况1-111月，广广州十区区商品房房新批量量为8441.007万平平方米，同同比增长长12.52%；广州州十区商商品住宅宅交易量量为6330.111万平平方米，同同比下降降38.23%。1-11月月商品房房供销比比为1.33，其其中住宅宅供销比比达1.48。上半年商商品住
3、宅宅交易量量持续低低迷，到到6月才才首次突突破600万平方方米。尽尽管7-8月交交易量仍仍在600万平方方米以上上，但99月再度度回落。110月交交易量更更降至335.883万平平方米，尽尽管111月回升升至500万平方方米以上上，但11-111月各月月的交易易量均同同比下降降。而20008年商商品住宅宅新批量量则持续续走高，其其中下半半年随着着大批新新盘上市市，住宅宅新批量量继续上上扬，77月和99月新批批量超过过90万万平方米米。从11-111月情况况来看，相相比于上上半年，供供需之间间的差距距有所缩缩小，但但供大于于求局面面没能改改变。2、商品品住宅价价格走势势从1-111月广广州商品品
4、住宅交交易价格格走势来来看，第第一季度度均价有有所回落落，4月月价格再再度过万万，5月月楼价开开始回落落。下半半年随着着大量郊郊区盘入入市及楼楼盘打折折促销，66-8月月楼价持持续回落落。9月月均价更更降至882444元/平平方米，回回落于去去年7月月前水平平。到110和111月，随随着中心心城区新新盘交易易量的增增加，楼楼价再次次回升至至90000以上上。总体体来讲，楼楼价处于于下降趋趋势，但但仍维持持高位水水平。从从最新公公布的数数据显示示，目前前广州市市的房价价与工资资收入比比值为110.22。尽管管该数据据低于北北京和上上海，但但仍大幅幅高于正正常水平平。3、中房房指数走走势20088
5、年上半半年，广广州住宅宅指数波波动区间间在16667-16773之间间。1月月和2月月住宅指指数有所所回落，33月和44月指数数有所上上扬，55月后指指数再度度回落。进进入下半半年，住住宅指数数持续下下降，88月后降降幅更持持续扩大大，111月广州州住宅指指数降至至15771，跌跌至去年年7月水水平。从从近233个月住住宅指数数走势来来看，住住宅指数数由20007年年1月的的13885点至至20008年111月的的15771点，上上升了1186点点，涨幅幅为133.433%。4、保障障性住房房情况20088年广州州大力推推进保障障性住房房建设，在在完善和和实施新新的住房房保障制制度后，11月月
6、首次公公开推售售21445套经经济适用用房，而而目前在在建的经经济适用用房项目目总建筑筑面积接接近877万平方方米。按按照国土土局计划划显示，220099-20012年年保障性性住房按按最低建建设量计计算，广广州要在在3年内内至少建建设3663万保障房房，总资资金额将将至少达达到1440亿元元，平均均每年447亿元元。三、 房地产开开发经营营情况1、供求求情况 1-111月，广广州商品品房竣工工面积6638.78万万平方米米，同比比上升44.855%。从从竣工面面积走势势来看，竣竣工面积积在1-7月涨涨幅保持持在4成成以上，但但到8月月后，累累计涨幅幅迅速回回落至一一成左右右。到99月累计计涨
7、幅更更不足一一成，110月涨涨幅更不不足3%，111月累计计涨幅约约为5%，可见见下半年年现房供供应量明明显大幅幅下降。而而从销售售面积来来看，前前11个个月销售售面积持持续呈现现下滑，下下半年同同比降幅幅有所减减小，但但到111月累计计降幅仍仍达266.600%。2、土地地开发购购置情况况 1-111月，土土地购置置面积1185.52万万平方米米，同比比下降226.332%；土地开开发面积积1822.766万平方方米，同同比下降降13.76%。回顾顾今年土土地市场场拍卖情情况，截截至122月166日，随随着花都都和番禺禺地块顺顺利出让让，今年年土地拍拍卖划上上句号。全市十区共出让住宅用地19
8、宗，规划建筑面积约290.16万平方米。3、商品品房空置置面积 1-111月商商品房空空置面积积为3334.223万平平方米，环环比下降降10.48%。尽管管商品房房空置面面积仍处处于下降降走势，降降幅持续续在三成成以上。但但进入99月后，累累计降幅幅减小至至两成。到到11月月累计降降幅仅为为一成，可可见随着着商品房房销售量量持续回回落，三三季度空空置率逐逐步呈现现回升趋趋势。四、 二手房市市场状况况1-111月广州州十区商商品房交交易量为为6166.077万平方方米，同同比下降降36.30%。其中中前111个月累累计，十十区二手手住宅交交易面积积4133.033万平方方米，同同比下降降接近四
9、四成。从从10月月交易份份额显示示，二手手成交份份额略大大于一手手：其中中，二手手商品房房交易登登记面积积占房屋屋交易登登记总面面积的552.77%，二二手住宅宅占所有有住宅交交易登记记总面积积的477.0%。从1-111月二二手房交交易情况况来看，上上半年的的交易量量持续回回落，118月月二手房房仅成交交412241套套，同比比下降334.332%，而而9-111月单单月交易易量同比比也平均均下降330000多套，但但在减税税、降息息、房贷贷放松等等多个利利好消息息的刺激激下，111月中中介公司司买卖成成交宗数数有所增增加，十十区二手手房交易易量也环环比增加加22.79%。但总总体来讲讲，全
10、年年二手房房交易仍仍呈现出出量缩价价减的趋趋势。五、 当地房地地产企业业运行状状况20088年随着着房地产产市场进进一步萎萎缩，开开发商经经营也受受到较大大考验。220088年包括括恒大、富富力等大大型开发发企业都都曾被一一度指经经营状况况出现隐隐忧。其其中恒大大年初为为上市，斥资41亿元竞买员村地块，该地块也成为2008年以来的“地王”。后来由于上市搁浅，地王也最终被放弃。而作为广州另一龙头企业富力地产，第三季度也被外界盛传出现财务危机。而在11月作为中华广场持有人昌盛中国则因为应对债务危机，被迫贱卖中华广场。由于去年市场持续兴旺，多个大开发商积极拿地，在高峰期拿了不少“高价地”，促使今年不
11、少企业资金链出现紧张，部分“地王”也随之被舍弃，今年下半年土地拍卖会也难见这些大开发商踪影。相比于大大开发企企业，一一些小开开发商在在市场低低迷时期期积极拿拿地。去年由由于大部部分土地地都是由由大开发发商拍得得，中小企企业几乎乎没有机机会拿地地。但随随着今年年市场情况况的逆转转，今年年大部分分拍卖土土地都是是有中小小企业拍拍得，显显示中小小房企在在逆市中努努力寻找找开拓机机会。总结：自自20007年底底楼价达达到顶峰峰后，220088年首季季度穗楼楼市成交交一直低低迷。66月商品品住宅交交易量首首次超过过60万万平方米米，被市市场预示示是回暖暖信号，但但随后77、8、99月的商商品住宅宅交易量
12、量尽管仍仍维持在在50-60万万平方米米，但总总体呈现现回落走走势。110月商商品住宅宅交易量量再度大大幅下降降，111月交易易量再重重回500万平方方米以上上，但与与去年同同期相比比仍继续续下降。进进入下半半年后，买买方市场场一直占占主导。自自8月开开始多个个大开发发商在奥奥运期间间就展开开降价促促销战。99月后大大批新盘盘陆续推推出，其其中郊区区楼盘占占相当比比例。但但交易量量的停滞滞及楼价价持续回回落让市市场众多多买家继继续持观观望态度度，因而而新盘的的推出及及降价仍仍没能让让10月月黄金周周的成交交有所起起色。随随着100月222日新政政出台，111月交交易量有有所回升升。但无无疑从全
13、全年的情情况来看看，楼市市的供应应量仍明明显大幅幅领先于于需求量量，供求求之间的的差距仍仍较大。尽尽管100月楼价价在中心心城区高高价盘支支撑下有有所回升升，但与与去年相相比楼价价仍处于于下降趋趋势，楼楼市仍维维持“量价齐齐跌”的局面面。六、 20099年展望望从宏观调调控政策策来看，受受金融危危机及全全球经济济增长放放缓的影影响，220099年经济济政策将将从稳健健的财政政政策和和从紧的的货币政政策转变变为积极极的财政政政策和和适度宽宽松的货货币政策策。进入入20008年99月央行行下调一一年期人人民币贷贷款基准准利率00.277%，是是自044年100月以来来首度降降息，随随后100月和1
14、11月再再降息三三次。111月国国务院中中央出台台的十条条措施，其其中第四四条提出出促进房房地产市市场平稳稳健康发发展，正确引引导和调调控房地地产走势势。122月177日国务务院宣布布多项支支持楼市市措施，当中包括支持房地产开发企业合理融资需求等措施。这些政策的相继出台对房地产业带来正面作用，但由于目前房地产市场仍是买方主导，而短期内需求方也继续持观望态度，因而预计2009年开发企业可能会迎来一轮“洗牌”，房地产企业经营环境不容乐观。从土地供供应情况况来看，由由于20008年年土地市市场拍卖卖持续冷冷淡，因因而年度度的商品品住宅用用地的供供应总量量也由年初初制定的的2.55平方米米公里调调低至
15、11.8平平方公里里。预计计20009年商商品住宅宅用地供供应总量量将会继继续向下下调整。政政府将继继续增加加廉租房房、经济济适用房房等保障障性住房房的投资资收购和和开发建建设。20009年，广广州将建建设经济济适用住住房1.5万2.44万套，建建筑面积积达到1100万万1660万平平方米。根根据066-077年广州州商品住住宅新开开工面积积8500-12200万万平方米米总量计计算，明明年经济济适用房房新开工工量将占占商品住住宅建设设量的一一成以上上。从楼市供供销情况况来看，由于今年供应量持续上扬，因而明年上半年楼市仍然处于供大于求的局面。预计中小户型、中低价位普通商品房开发比例将继续增加。
16、随着四季度新政的相继出台以及年末新盘量的增加，预计明年初商品住宅成交小幅提升，月交易量有望再次突破60万平方米。而第二套普通自住房优惠标准的调整及减免住房转让环节营业税的出台，短期内对二手楼市也有刺激作用。从价格走走势来看看，20008年年广州楼楼价总体体呈下降降走势，但但由于中中心城区区中的天天河、越越秀、荔荔湾和海海珠的楼楼价依然然坚挺，而而且目前前天河和和海珠的的交易量量在中心心区域中中占相当当比例，因因此20008楼楼价仍维维持较高高水平。进进入20009年年后，预预计随着着郊区新新盘交易易量的上上升，及及中心区区域楼盘盘价格的的回调，上上半年楼楼价仍继继续呈下下降走势势，预计计75000元左左右水平平会受到到支撑。