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1、20088青岛房房地产市市场年终终回顾与与20009年预预测中国指数数研究院院中国房房地产指指数系统统 搜房房网一、宏观观经济环环境分析析20088年以来来，在中中国经历历了年初初雪灾、汶汶川地震震、金融融危机等等的考验验，在面面对国内内外复杂杂多变的的形势下下，青岛市上上下深入入贯彻科科学发展展观，认认真落实实党中央央、国务务院一系系列宏观观调控措措施，全全市经济济继续保保持平稳稳、协调调的发展展态势。 20000-220077年青岛岛实现了了GDPP年均115.77%的增增长幅度度，其中中20003220055年增幅幅均超过过了166%，分分别为116.33%，116.77%，116.99
2、%，220077年GDDP增幅幅达到了了16.0%。220088年前三三季度全全市实现现生产总总值(GGDP)32446.55亿元，增增长144.5%，增幅幅同比回回落1.7个百百分点。其其中，第第一产业业增加值值1566.2亿亿元，下下降1.4%；第二产产业增加加值17729.6亿元元，增长长13%，回落落3.55个百分分点；第第三产业业增加值值13660.77亿元，增增长188.2%，加快快0.44个百分分点。三三次产业业比例关关系由上上年同期期的4.7：554.11：411.2调调整为44.8：53.3：441.99。 图11： 青青岛市历历年GDDP变化化情况图图数据来源源：青岛岛市统
3、计计局青岛城市市人均可可支配收收入近年年保持良良好增长长态势，近近十年来来人均可可支配收收入保持持年均112.662%的的上涨速速度（考考虑价格格指数影影响）。2008年前三季度，青岛市城市居民家庭人均可支配收入为15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增长15.8%，扣除价格因素实际增长9.9%。城市居民家庭人均消费性支出11103.22元，比去年同期增加1061.55元，同比增长10.6%，扣除价格因素实际增长4.9%。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比增长13.9%；9月末城镇登记失业率2.91%，同比下降0.07个百分点。 图22：青岛岛市历年年城镇人人均收入
4、入变化情情况图数据来源源：青岛岛市统计计局20000年以来来青岛规规模以上上固定资资产投资资年均增增长幅度度保持在在20%以上，其其中20003-20005年达达到400%以上上，受宏宏观调控控影响，于于20006年一一度下降降到5.87%，之后后又开始始缓慢增增长。220000-20007青青岛规模模以上固固定资产产投资占占GDPP的比重重（即投投资率，表表示一个个经济体体的总产产出中有有多少份份额用于于投资。一一般而言言，高的的投资率率往往伴伴随高的的经济增增长率。）可可分为三三个变化化阶段：20000-220033保持平平稳，保保持在220-330%；20004-220055年所占占比重
5、大大幅提升升，在220055年达到到52.05%之后便便开始下下降，到到20007年已已降为443.119%。这这表明青青岛经济济增长在在经历了了投资拉拉动期之之后，已已开始逐逐渐向消消费带动动期转化化。20088年以来来全市投投资结构构继续改改善。前前三季度度青岛市完完成固定定资产投投资15578.3亿元元，增长长22.4%，增增速同比比回落11.8个个百分点点。三次次产业投投资分别别增长669.22%、115.11%和229.99%，其其中，第第一产业业投资增增长同比比加快667.77个百分分点,第第三产业业投资增增长加快快2个百百分点。三三次产业业投资结结构由上上年的11.6：55.2：
6、443.22调整为为2.22：511.9：45.9。“双高”行业投投资下降降，其中中电力投投资下降降48.5%，石石油加工工、炼焦焦业投资资下降335.11%，黑黑色金属属冶炼及及压延业业投资下下降122.8%，纺织织业投资资下降112.22%。 图33： 青青岛历年年固定资资产投资资变化趋趋势图数据来源源：青岛岛市统计计局二、商品品房市场场分析1、商品品房价格格分析图4 青岛历历年商品品房销售售价格变变化图数据来源源：青岛岛市统计计局、中中国房地地产指数数系统（CCREIIS）20000-20002年年，青岛岛市商品品房价格格呈稳步步上升趋趋势，220022年达到到21886元/平方米米；2
7、0003-20007年房房价高速速上涨，年年均增速速17.6%，220077年达到到51992元/平方米米，同比比上涨222.11%。220088年以来来，商品品房价有有所回落落，1-11月月商品房房销售价价格为552055元/平平方米，同同比增长长0.226%，涨涨幅比11-100月下降降了1.9个百百分点。2、房价价收入比比分析图5：青青岛历年年房价收收入比变变化趋势势图数据来源源：青岛岛市统计计局、中中国房地地产指数数系统（CCREIIS）近年来，青青岛房价价收入比比稳定上上升，增增幅变化化不大，220077年比220000年上升升2个点点，其中中20000-220044年持续续在8点点
8、左右徘徘徊，220055年与220066年均维维持在99点，受受物价上上涨因素素影响，220077年达到到9.44。20008年年前三季季度青岛岛市房价价收入比比达到110.77%。房房价收入入比的持持续上扬扬表明相相对于居居民可支支配收入入青岛的的商品住住宅价格格上涨依依然过快快。6中国指数研究院-中国房地产指数系统中国指数研究院|中国房地产指数系统月报|2008年第12期表1：房房价收入入比试算算表指标200002001120022200332004420055200662007720088前三季季度城市人均均可支配配收入(元)8016687311872111007751108891292
9、20153228178556152554.88商品住宅宅价格183111974421866240662966636044425335192251033户均可支支配收入入（每户按按3.11人计算算）248449.66270666.11270335.11312332.55343775.99400552475116.88553553.66472889.99商品住宅宅套价（每套按按1000平米计计算）183110019744002186600240660029666003604400425330051922005103300房价收入入比7.47.387.78.69.09.09.410.77数据来源源：
10、青岛岛市统计计局3、成交交情况分分析11月份份全市住住宅成交交面积为为23.94万万平方米米，环比比下跌226%，成成交套数数环比下下降244.1%。其中中政策性性住房成成交3664套，成成交占比比达到115.77%，比比上月下下降222.633个百分分点；非非政策性性住房成成交19948套套，比上上月增加加1200套。从从以上成成交数据据来看，本本月商品品住宅成成交大幅幅下降，主主要是由由政策性性住房成成交显著著下滑所所致。虽虽然166日青岛岛市出台台关于于支持居居民购买买住房的的意见，提提出了多多项刺激激居民购购房的相相关政策策，但短短时期内内对于刺刺激楼市市成交的的效果并并不显著著，青岛
11、岛楼市将将持续低低迷。 图6： 20008年年以来青青岛商品品住宅市市场月度度成交情情况数据来源源：中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）从11月月各区域域住宅成成交量来来看，由由于受整整体环境境低迷的的影响，四四方区、黄黄岛区、崂崂山区、胶胶南区和和莱西区区住宅成成交量均均呈环比比下降趋趋势；其其他各区区县由于于政策性性住房的的上市或或者是降降价促销销、政策策刺激等等因素的的影响，住住宅成交交量有所所上涨；其中市市南区表表现最为为明显，由由于政策策性住房房项目金金湖路专专家公寓寓的热销销直接拉拉升了总总成交套套数和总总成交面面积，促促使市南南区本月月住宅成成交量涨涨幅度跃跃居全市市第一，
12、涨涨幅达到到2933.888%。111月户户型成交交相对比比较集中中，面积积在800-1000平方方米的户户型共计计成交88.233万平方方米，占占成交总总面积的的39%；而户户型在1180平平方米以以上、660平方方米以下下的户型型成交相相对都较较小，占占比分别别为3%和4%。可见见，市场场需求仍仍以中等等户型为为主。在价格分分布上，111月青青岛住宅宅成交价价格占比比变化趋趋势相对对于100月有显显著变化化。总体体仍向中中低价位位倾斜，660000元以下下占722%。其其中30000-50000元/平方米米价格段段成交比比重从上上月的556%下下降到本本月的228%；主要是是因为110月份
13、份大量上上市的保保障性住住房直接接拉低了了总体价价格，本本月成交交以商品品房为主主；80000元元/平方方米以上上的住宅宅成交占占11%，比上上月提高高了3个个百分点点。从总总体上看看，目前前青岛购购房者所所能承受受的价格格有限，大大部分消消费者都都无法承承受目前前高昂的的房价。从区域看看，111月市南南均价跌跌至今年年以来的的最低点点，仅为为79990元，主主要受两两大政策策房项目目影响所所致，其其中成交交1300套的金湖路路专家公公寓，均均价不到到60000，成成交8套套的康佳佳花园，均均价不到到20000；市北区区自20008年年以来销销售均价价走势一一直相对对比较平稳稳，枕海海山庄项项
14、目（均均价为551099元/平平方米）的的热销将将市北区区的整体体销售均均价拉低低至66668元元；四方方区住宅宅成交价价格表现现小幅上上涨，环环比上涨涨12.51个个百分点点，主要要是因为为该区域域本月销销售项目目主要为为商品房房；李沧沧区本月月政策性性住房销销售与上上月持平平，销售售均价为为54880元/平方米米，环比比下降44.1%。图7：220088年111月份市市内四区区商品住住宅成交交均价对对比数据来源源：中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）4、价格格指数分分析表2：220088年111月青岛岛城市综综合指数数及各分分物业指指数变化化表指数值12200110555301711
15、113488环比变化化34211环比幅度度0.224%0.332%0.33%0.007%0.007% 2008 中国房地产指数系统2008岛房地产发展研究报告图8：青青岛房地地产指数数图数据来源源：中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）20088年111月，青青岛楼市市成交总总体呈现现平稳上上升趋势势。111月城市市综合指指数、住住宅指数数、Heedonnic指指数、写写字楼指指数、商商铺指数数均小幅幅上涨，其其中综合合指数为为12220点，比比10月月提高33个点，环环比涨幅幅为0.24%；住宅宅指数为为11005点，比比10月月提高44个点，环环比涨幅幅为0.32%；Heedonnic
16、指指数为5530点点,比110月提提高2个个点，环环比涨幅幅为0.3%。与住宅指指数趋势势相似，写写字楼指指数和商商铺指数数分别为为17111点和和13448点，比比10月月均提高高1个点点，环比比涨幅均均为0.07%。由于于本月写写字楼和和商铺项项目的报报价与上上月相比比变化不不大，因因此，指指数变化化不大，仅仅提高了了1个点点。三、房地地产开发发经营情情况1、房地地产开发发投资分分析1997720007年年青岛房房地产业业高速发发展，房房地产投投资额保保持了年年均222%的增增长速度度。从青青岛历年年房地产产投资额额变化图图中可以以看出房房地产投投资额增增长率波波动较明明显，其其中1999
17、9、220011和20005年年分别达达到433.7%、377%和337.66%的高高增长率率；20006年年开始，国国家连续续出台一一系列紧紧缩楼市市政策，房房地产投投资额增增长率220077年下降降到8.7%。220088年1-11月月，青岛岛市完成成房地产产开发投投资3335.111亿元元，较去去年同期期上涨114.994%，增增幅较11-100个月下下降了22.955个百分分点。 图9：青岛历历年房地地产开发发投资变变化情况况图数据来源源：青岛岛统计局局2、需求求分析20000年以来来青岛商商品房销销售面积积总体保保持了持持续增长长的势头头，在220000年实现现35.2%的的增长速速
18、度后，22002220004年年增长率率以年均均8.33%的速速度平稳稳增长，220055年跳跃跃式增长长达到最最大值443.33%，全全年实现现销售面面积7339.995万平平方米，220066-20008年年持续急急速回落落，20006年年商品房房销售面面积首次次出现负负增长，尤尤其是220088年下降降趋势较较明显。220088年1-11月月，实现现商品房房销售面面积6226.665万平平方米，同同比下降降4.331%，增增幅较11-100月提高高1.33个百分分点。销销售面积积的持续续回落彰彰显了国国家宏观观调控政政策的效效果，整整体市场场观望气气氛浓厚厚。图10：青岛历历年商品品房销
19、售售面积变变化趋势势图与销售面面积相对对应，青青岛商品品房销售售额近年年来稳定定增长，220077年已达达到4333.336亿元元，增长长率为88.5%。20000年年以来青青岛商品品房销售售额保持持了年均均30.9%的的增长速速度，其其中20005年年达到了了74.2%高高增长率率，之后后增幅开开始逐渐渐回落。220088年1-11月月，青岛岛市完成成商品房房销售额额3266.199亿元，同同比下降降了4.06%，增幅幅较1-10月月下降了了0.449个百百分点。图11：青岛历历年商品品房销售售额变化化趋势图图3、供应应分析20000以来，青青岛市商商品房新新开工面面积增幅幅波动较较大，呈呈
20、现跳跃跃式发展展，整体体趋势逐逐步放缓缓。20002年年增幅出出现负增增长（为为-0.6%），达达到历史史低位，220033年一度度上升至至37.24%，之后后又出现现下降-上升-下降的的变化趋趋势，220077年降幅幅为0.18%。20008年年1-111月，商商品房新新开工面面积10027.75万万平方米米，同比比下降114.331%，较较1-110月下下降6.82个个百分点点。施工面积积增幅自自20002年降降至3.2%后后，20003年年提高至至23.3%，之之后开始始缓慢回回落。220088年1-11月月，商品品房施工工面积为为35882.117万平平方米，同同比增长长15.27%，
21、预计计未来施施工面积积还可能能继续加加大。竣工面积积近年来来受宏观观调控政政策影响响大幅下下滑，220066-20007年年连续出出现负增增长，分分别下降降19.6%和和1.88%。220088年1-11月月，全市市商品房房竣工面面积为4499.26万万平方米米，同比比上涨221.008%，增增幅较11-100月下降降12.26个个百分点点。图12：青岛历历年供应应指标变变化趋势势图数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）4、供求求分析19999-20005年年，青岛岛商品房房市场都都表现出出供大于于销的不不平衡局局面。从从20006年开开始，销销竣比均均大于11
22、，出现现了供不不应求的的局面，220088年1-11月月销供比比达到11.266，供需需矛盾得得到了初初步缓解解。图13：青岛历历年销竣竣比变化化趋势图图5、土地地市场分分析近些年，青青岛土地地开发面面积波动动明显，220066年受政政策影响响出现反反弹达到到9488.955万平方方米的高高峰，比比20005年增增长6226.005万平平方米，同同比增长长1933.9%。20008年年1-111月，青青岛市土土地开发发面积999.555万平平方米，同同比上涨涨2.994%，增增幅较11-100月下降降19.73个个百分点点。土地购置置面积经经历了两两个增长长阶段，11999920003年年以5
23、00.177%年均均增长率率逐年增增加，在在20004年受受宏观调调控影响响回落到到低于220000年的水水平，之之后持续续平稳增增长，到到20006年反反弹到7747.74万万平方米米的水平平，仅次次于最高高水平220033年的7776.94万万平方米米。20007年年受一系系列宏观观调控政政策，青青岛市土土地开发发面积与与购置面面积均大大幅下降降，降幅幅分别为为55.1%和和21.2%。220088年1-11月月，土地地购置面面积295.89万万平方米米，同比比回落444.553%，增增幅较11-100月提高高1.555个百百分点。图14 ：青青岛历年年土地开开发和购购置面积积变化趋趋势图
24、四、房地地产企业业运行分分析 进入入20008年以以来，青青岛房地地产企业业的日子子都不好好过，资资金紧张张、产品品滞销、行行业分化化现象明明显，等等等，这这些都是是其在低低迷形势势下的真真实表现现。 1、销销售不畅畅，行业业分化明明显20088年1-10月月，青岛岛市实现现商品房房销售面面积5448.771万平平方米，同同比下降降5.662%。自自20008年以以来，各各大房地地产企业业都面临临着销售售难的问问题。销销售量的的下降必必然导致致存货上上升，必必然为后后续发展展造成压压力。销销售不畅畅，一方方面是由由于整体体环境严严峻，市市场低迷迷；另一一方面主主要是因因为企业业产品不不能够很很
25、好地适适应市场场需求。一一些资金金压力不不大的企企业相对对而言，他他们的产产品就能能够较好好地适应应市场，满满足社会会需要。在在低迷的的形势下下，更加加容易形形成“大鱼吃吃小鱼”的行业业分化现现象，如如果谁能能够熬过过这个冬冬天，那那么它就就可能成成为行业业的“地产航航母”，反之之，则可可能退出出行业舞舞台。因因此，建建议房地地产企业业在20009年年，一方方面可以以在保证证利润的的基础上上适度降降价，以以拯救当当前的市市场信心心；另一一方面就就要从自自身做起起，不断断提高企企业产品品品质，使使之能够够较好地地适应市市场需求求。2、开发发速度和和规模有有所降低低，企业业拿地速速度放缓缓2008
26、8年以来来，大部部分青岛岛房地产产重点企企业对于于当前的的国内国国际形势势都有深深入的了了解，虽虽然对市市场长期期持有看看好态度度，但同同时也认认识到了了短期内内房地产产市场的的发展并并不会很很乐观，纷纷纷下调调了开发发速度和和规模，放放缓了企企业拿地地的步伐伐。很多多企业存存量房增增加，主主要也是是由于在在20007年不不理性的的土地市市场中拿拿到土地地，而今今又要支支付地价价款所致致。因此此，在220088年的土土地市场场中，开开发商们们似乎都都比较理理性，不不再盲目目抢“地王”了。3、融资资压力大大，积极极寻求企企业合作作从紧的货货币政策策下，企企业获取取资金难难度增加加甚至无无法获取取
27、，尤其其对房地地产企业业而言，由由于潜在在风险较较大，因因此银行行放贷的的规模就就会缩小小，比以以前更加加谨慎。在在这种形形势下，房房地产企企业为了了更好的的生存和和发展，纷纷纷寻找找拓宽融融资途径径，进行行企业合合作就成成为一种种不错的的选择。例例如，青青岛海尔尔与绿城城进行合合作，合合作开发发济南全全运村项项目。海海尔表示示选择绿绿城作为为合作伙伙伴，不不仅仅是是因为绿绿城会造造好房子子，而是是绿城的的创业精精神和企企业精神神。海尔尔有“真诚”，在绿绿城身上上也体现现出这一一点。对对于正处处于快速速扩张进进程中的的绿城方方面来说说，与海海尔地产产进行合合作，意意味着集集团北上上发展布布局寻
28、到到了坚实实的合作作伙伴和和拓展平平台。绿绿城与海海尔的合合作，是是品牌、品品质、诚诚信、真真诚等共共同企业业精神的的一个完完美组合合。五、20009年年房地产产市场展展望 20008年青青岛房地地产市场场可谓一一路坎坷坷地走来来，虽然然政府也也陆续出出台了一一系列的的政策刺刺激楼市市发展，但但目前而而言，市市场观望望气氛依依旧浓厚厚，购房房者持币币待购，市市场成交交低迷，开开发商资资金紧张张，销售售严重萎萎缩，这这种市场场低迷观观望的形形势预计计还会持持续一段段较长的的时间。面对低迷的市场形势，在资金吃紧，销售萎缩的背景下，开发商们在未来2009年可以适当采取降价促销方式，一方面有助于迅速回收资金，另一方面还可以促成交易，在一定程度上提振市场信心。预计2009年青岛房地产销售量将会有所增长，价格方面可能会继续回落。对消费者而言，要对市场进行合理、理性预期，供需双方尚需共同努力，以确保青岛房地产市场的平稳健康发展。20中国指数研究院-中国房地产指数系统