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1、20088杭州房房地产市市场年终终回顾与与20009年预预测中国指数数研究院院 中国国房地产产指数系系统 搜搜房网20077年，全全国楼市市一片红红火，杭杭州楼市市也不例例外，销销量一路路攀升，价价格也一一路飞涨涨，让很很多人望望尘莫及及；20008年年因奥运运而一直直让人期期盼，但但从年初初的雪灾灾到新疆疆的暴乱乱在到汶汶川的地地震乃至至蔓延全全球的金金融风暴暴，20008的的中国大大喜大悲悲，多灾灾多难，楼楼市也开开始急转转之下，成成交量一一路走低低，价格格震荡下下探，从从拐点论论、崩盘盘断链到到救市，楼楼市犹如如过山车车，让众众多人心心惊肉跳跳，相较较之下，杭杭城楼市市在20008年年的
2、总体体表现较较为平稳稳，但仍仍然渐行行渐冷，暗暗流涌动动，成交交量一路路下滑，成成交价格格在波动动了半年年后，因因万科的的全线降降价而随随之下调调，临近近年关，楼楼市成交交略有反反弹，但但存量巨巨大，盘盘点全年年，仅个个别质优优楼盘销销售出众众，其余余众盘销销量平平平，099年去化化压力陡陡增，市市场形势势依旧不不容乐观观。1、 宏观经济济篇08年下下半年，由美国国次贷危危机引发发的金融融风暴席席卷全球球，国内内外经济济环境出出现了前前所未有有的变化化，一系系列困难难和不确确定因素素集中释释放，相相互叠加加，给杭杭州市经经济的平平稳较快快发展带带来了严严峻的挑挑战，面对错错综复杂杂的形势势，杭
3、州州市沉着着应战，着着力解决决影响经经济运行行的突出出矛盾和和问题，经经济发展展基本面面依然良良好，经济运运行呈现现总体平平稳、增增幅放缓缓、趋势势严峻的的发展态态势。1-3季季度，杭杭州市完完成地区区生产总总值33321.11亿亿元，按按可比价价计算同同比增长长11.6%，快快于全国国、全省省 1.7 和和 1 个百分分点，但增幅幅较上年同同期有所所减少，经经济增长长放缓趋趋势明显显。其中中，一、二二、三次次产业分分别完成成增加值值1166.888亿元、116977.399亿元和和15006.884亿元元，增长长1.11%、99.8%和144.5%，与上上半年相相比回落落1、33.9和和1.
4、88个百分分点。三三次产业业对全市市经济增增长的贡贡献率22.2%、500.6%和 447.22%，产产业结构构为3.5 ：51.1：445.44.1.1三三大需求求合力减减弱，对对经济增增长贡献献有所下下降 投资需求求增长趋趋缓。11-3季季度，完完成全社社会固定定资产投投资 112211.777亿元，较去年同期增长20.1%，与上半年相比回落 4个百分点。扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。消费品市市场增长长平稳。1-33季度，实实现社会会消费品品零售总总额11148.76亿亿元，增增长 220.77%，增增幅同比比提高44个百分分点，
5、扣扣除价格格因素实实际增长长12.4%，实实际增幅幅同比回回落1.7个百百分点。其中，住宿餐饮业增长最快，消费结构发生趋势性变化，消费热点持续扩散，吃、穿、用（日用品）类等生活必需品消费增速较快，部分生活附属商品销售出现下降趋势。对外贸易易持续低低迷，利用外外资增速速回落。受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，低于全国（22.3%）、全省（24.3%）平均水平7.3和9.3个百分点，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。1-3季，实际利用外资 26
6、.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。1.2财财政收入入增长基基本平稳稳，信贷贷资金紧紧缩稍有有松动财政收入入总体保保持增长长。1-3季度度，杭州州市实现现财政总总收入7744.59亿亿元，增增长211.9%；地方方财政收收入3775.554亿元元，增长长25.5%，同同比分别别回落11.8和和1.66 个百百分点。其其中与经经济运行行质量密密切相关关的三大大主体税税种增速速减缓，一一定程度度上反映映了当前前经济的的严峻形形势，财财政对经经济的滞滞后反映映已逐步步显现。信贷投放放有所增增加。07年年，国家家货币政政策连续续紧缩，金金融机构构贷款增增幅逐月月回落，至至08年
7、66月底，贷贷款余额额增幅回回落到112.33%的近近年来最最低点，77月开始始出现回回升。99月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%；本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。1.3消消费价格格涨幅回回落，生生产价格格仍在高高位消费价格格涨势明明显放缓缓。今年年以来，受受上年翘翘尾因素素和新涨涨价因素素的共同同影响，CPI月度增幅在3月达到新高点7.4%。7月，在宏观调控效应显现、“翘尾”影响弱化以及主要食品价格涨势减弱等因素共同作用下，CPI开始回落。1-3季度，杭州市居民消费价格总水平累计上涨6.4%，涨幅比1季、上半年分
8、别低0.2和0.5个百分点，低于全国（7.0%）0.6个百分点，与全省平均水平持平。其中9月上涨4.3%，涨幅比上月缩小0.4个百分点，创今年以来的新低。生产价格格继续攀攀升。11-3季季度，原原材料、燃燃料、动动力购进进价格和和工业品品出厂价价格分别别比去年年同期上上涨133.0%和7.5%，同同比分别别上升88.9和和4.11个百分分点。两两大价格格涨幅倒倒挂为55.5个个百分点点，同比比扩大44.8个个百分点点。九大大类原材材料价格格除纺织织原料基基本持平平外，其其余八大大类均呈呈上涨趋趋势，其其中黑色色金属材材料类产产品和燃燃料、动动力类价价格居涨幅前前两位。1.4就就业形势势较为稳稳
9、定，居居民收入入增长农农村快于于城镇就业形势势良好。9月末，全市城镇单位从业人员154.61万人，比上年同期增加42.04万人；全市城镇登记失业率3.01%，比上年同期下降0.12个百分点，低于4%的年度计划调控目标。城乡居民民收入保保持增长长。1-3季，城城镇居民民人均可可支配收收入1885311元，增增长100.6%，扣除除价格因因素实际际增长33.9%。工资资性收入入仍是城城镇居民民收入的的主要来来源，但但受到诸诸多方面面的影响响，增速速放缓；1-33季，农农村居民民人均现现金收入入 96653元元，增长长 144.9%，扣除除价格因因素实际际增长88%。名名义和实实际增幅幅分别快快于城
10、镇镇居民44.3和和4.11个百分分点。2、 开发经营营篇20088年1-11月月，除销销售面积积与销售售额外，杭杭州商品品房市场场各项指指标均有有不同程程度的上上涨。1-111月，杭杭州市完完成房地地产开发发投资4489.96亿亿元 ，比比去年同同期增长长27.16%,其中中商品住住宅投资资额达3368.3亿元元，同比比增长226.442%。1-111月，商商品房销销售额5536.35亿亿元，同同比下降降26.35%，其中中商品住住宅销售售额4664.226亿元元，同比比下跌229.007%。图1：房房地产开开发投资资额与商商品房销销售额数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（
11、CCREIIS） 商品房竣竣工面积积同比上上涨幅度度放缓。1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。1-111月份，杭杭州商品品房销售售面积6608.99万万平方米米，同比比下降了了36.75%。其中中商品住住宅销售售面积为为5366.188万平方方米，同同比下降降39.43%，销售售压力严严重。图2：商商品房竣竣工面积积与销售售面积数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）商品房新新开工面面积上升升幅度放放缓。11-111月，杭杭州商品品房新开开工面积积1
12、0225.116万平平方米，同同比增加加30.31%，增速速继续放放缓，其其中商品品住宅新新开工面面积为7737.95万万平方米米，同比比增加227.884%图3：商商品房新新开工面面积数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）表1：220088年1-11月月杭州房房地产开开发经营营数据(单位：亿元/万平方方米)开发投资资施工新开工竣工销售土地购置置投资额同比面积同比面积同比面积同比面积同比金额同比面积同比房地产/商品房房489.9627.116%46788.3553.144%10255.16630.331%553.8128.664%608.99-36.75%536
13、.35-26.35%349.68.933%#商品住住宅368.326.442%34200.977-3.111%737.9527.884%440.4823.779%536.18-39.43%464.26-29.07%#办公楼楼34.99820.995%373.2424.551%83.77163.778%21.1144.442%40.0019.477%48.22128.663%#商业营营业用房房31.889-2.003%330.690.111%74.77411.332%31.774-18.41%20.996-25.12%17.55-37.97%数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（
14、CCREIIS） 注：此此部分杭杭州包括括主城区区、萧山山区、余余杭区和和5县市市土地成交交面积大大幅缩水水，价格格微涨。2008年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。图4：220077年与220088年同期期土地成成交类型型及宗数数对比数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）3、 市场行行情篇20088年的杭杭城楼市市在平淡淡中开场场，受春春节的影影响，一一季度的的成交虽虽然平淡淡但还算算平稳，44月，预预计的上上扬并没没有出现现，市场场观望气气
15、氛显现现，在被被称为楼楼市风向向标的人人居展上上，开发发商和消消费者相相互试探探，看客客多买客客少。66月，天天气开始始炎热，传传统淡季季已经来来临，成成交量也也确实低低迷，上上半年虽虽然平淡淡的过去去，但楼楼市的暗暗流已然然涌动，77月，部部分开发发商提早早开战，然然而更多多的人准准备在“金九银银十”大显身身手，但但万科在在9月初初的7.5折大大优惠让让众多人人措手不不及，一一时间众众说纷纭纭，硝烟烟四起，有有跟进者者，有抵抵制者，有有观望者者，价格格回落已已然开始始，冬天天来了，临临近年关关，杭城城楼市渐渐行渐冷冷。3.1供供给大幅幅增加，需需求同步步萎缩，供供需矛盾盾突出，去去化压力力巨
16、大1-111月，杭杭州主城城区批准准上市商商品房4475.55万万平方米米，较去去年同期期上涨331.999%，其其中住宅宅批准上上市面积积为4001.33万平方方米，较较去年同同期上涨涨35.6%；商品房房成交面面积为2245.31万万平方米米，较去去年同期期下降446.770%，其其中住宅宅成交面面积为1184.77万万平方米米，较去去年同期期下降552.775%。1-111月，杭杭州主城城区供销销比达11.944，市场场供应充充足，需需求严重重缩水，截截至111月300日，杭杭州主城城区商品品房可售售面积达达到4001.771万平平方米，创创历史新新高，其其中七成成以上为为住宅，市市场去
17、化化压力巨巨大。图5：220088年杭州州主城区区商品房房供销对对比数据来源源：杭州州透明售售房网、中中国房地地产指数数系统（CCREIIS）图6：220088年杭州州主城区区住宅供供销对比比数据来源源：杭州州透明售售房网、中中国房地地产指数数系统（CCREIIS）3.2价价格起伏伏震荡，下下行趋势势明显1-111月，杭杭州主城城区商品品房价格格震荡起起伏，进进入三季季度，价价格回落落趋势较较为明显显，但仍仍较去年年同期小小幅上扬扬，继续续在高位位运行。111月，商商品房成成交均价价为1443488元/平平方米，环环比下跌跌4.447%，同同比上涨涨6.442%；11月月，住宅宅成交均均价14
18、48044元/平平方米，环环比下跌跌4.00%，同同比微涨涨0.33%。自自万科99月7.5折大大幅优惠惠冲击杭杭城楼市市后，杭杭城住宅宅价格即即开始松松动，大大部分已已开楼盘盘虽然不不像万科科那样大大张旗鼓鼓，但增增加附加加值，给给上门客客户优惠惠、推出出特价房房等已屡屡见不鲜鲜，相较较之下，新新盘的操操作空间间更大，110月、111月新新开的楼楼盘定价价都做出出了调整整，普遍遍低于事事前摸底底预想的的价格220000元/平平方米左左右。图7：220088年杭州州主城区区商品房房成交均均价走势势数据来源源：杭州州透明售售房网、中中国房地地产指数数系统（CCREIIS）图8：220088年杭州
19、州主城区区商品住住宅成交交均价走走势数据来源源：杭州州透明售售房网、中中国房地地产指数数系统（CCREIIS）3.3其其他参考考指标显显示外围围环境依依然吃紧紧1-100月，杭杭州市区区城镇人人居可支支配收入入达到2204118元，较较去年同同期增长长10.4%，与与此同时时，房价价收入比比为仍高高达166（已房房屋面积积1000平方米米计算），与与此同时时，房价价租金比比接近4400，市市场环境境不容乐乐观。此外，按按照杭杭州市住住房建设设规划（22008820012），未未来五年年内杭州州具备开开工条件件的保障障性住房房建筑面面积将达达到7114万平平方米，110.79万万套，其其中经济济
20、适用房房建筑面面积约2200万万平方米米，4.17万万套；廉廉租住房房建筑面面积约990万平平方米，约约1.4万套套；经济济租赁房房60万万平方米米，约11.2万套套。仅在在20008至220100年，杭杭州要开开工建设设50万万平方米米的廉租租住房，三三年内分分别解决决低保标标准1.4倍、11.7倍倍、2倍倍以下低低收入家家庭的住住房困难难。 与与之对应应，杭州州市经济济适用房房也采取取了租售售并举的的办法，并并扩大了了申请范范围，将将“80后后”纳入进进来。保障性住住房的大大量建设设以及收收益人范范围的扩扩大，无无疑有利利于整个个社会的的安定繁繁荣，也也是对当当前房地地产市场场结构性性调整
21、的的有力举举措，有有利于房房价的合合理回归归，短期期内不会会对房地地产市场场造成带带来较大大冲击，而而是会起起到较好好的补充充作用。4、 企业运行行篇上半年还还风和日日丽的杭杭城房产产市场，在在下半年年急转而而下，让让很多企企业措手手不及，如如何应对对突变的的市场环环境，各各家企业业也是八八仙过海海各显神神通。4.1绿绿城房产产生财有有道绿城房产产作为浙浙江房企企的龙头头老大，在在全国也也是排位位前十的的大型房房企，220088年，绿绿城加大大了在总总部杭州州的投资资力度，先先后拿下下位于蒋蒋村临近近的4幅幅地块，总总建筑面面积近550万方方的土地地，尤其其是在春春节后杭杭州市的的首次土土地出
22、让让上，经经过数次次争夺，一一举夺得得蒋村的的两幅土土地，楼楼面地价价近1110000元/平平方米，除除了感慨慨绿城房房产的出出手阔绰绰外，也也让迷雾雾中的杭杭城楼市市吃了一一剂定心心丸。66月后，市市场成交交继续低低迷，土土地市场场的成交交也频现现底价，此此后，绿绿城又先先后两次次拿下蒋蒋村的土土地，楼楼面底价价分别为为82660和777500元/平平方米，这这两块地地中还有有7万多多方的商商业用地地，相较较第一次次的拿地地成本大大幅降低低。4块块土地的的获得共共花费了了绿城441.22亿元的的资金，而而其中的的近500%是由由绿城的的合作伙伙伴提供供，这无无疑是绿绿城实力力和资本本运作的的
23、完美结结合。尽管088年的杭杭城楼市市持续低低迷，但但绿城的的产品销销售依旧旧可圈可可点。玉玉兰公寓寓的排队队抢购让让人误以以为是007年的的楼市重重演，而而其1660000元/平平方米的的均价也也较周边边高出近近30000元/平方米米左右，品品牌号召召力可见见一斑。其其后，尽尽管万科科打折，让让楼市的的销售愈愈加迷茫茫，但绿绿城玉兰兰公寓和和蔚蓝公公寓的“加法”销售，依依然获得得了市场场认可，销销量可喜喜。4.2滨滨江集团团顺势而而动和绿城房房产相比比，滨江江集团走走了另一一条路，作作为本土土的知名名企业，滨滨江集团团成为008年上上市的房房产第二二股，上上市无疑疑极大的的拓宽了了企业的的融
24、资渠渠道。008年房房地产市市场步入入调整期期，上市市后的滨滨江集团团并没有有因为资资金的充充裕而盲盲目扩张张，而是是一如既既往的用用心打造造产品，寻寻找合适适的机会会，随着着市场的的低迷，杭杭州市出出让的住住宅用地地大多价价值较高高，但愿愿意出手手的仍然然不多，相相比之下下，擅长长在风险险中把握握机遇，拿拿地独到到的滨江江也延续续了其一一贯精准准低价的的拿地策策略，一一口吃掉掉了重机机厂地块块，总建建筑面积积近500万平方方米，楼楼面地价价不足550000元/平平方米，共共花费滨滨江集团团24.5亿元元，相较较绿城集集团的蒋蒋村地块块，地段段位置更更为优越越，同样样的住宅宅商业项项目，楼楼面
25、地价价较绿城城低了许许多，不不可不佩佩服滨江江集团的的拿地策策略。楼盘销售售层面，滨滨江集团团同样不不属于绿绿城，金金色蓝庭庭、阳光光海岸同同样上演演了杭城城楼盘销销售的奇奇迹。但但与绿城城房产不不同的是是，由于于项目首首次开盘盘，滨江江集团直直接调低低了开盘盘价，凭凭借出众众的性价价比获得得了市场场的认可可，而其其中阳光光海岸更更是一举举就为滨滨江集团团回笼资资金100余亿。为了更好好的应对对明年的的房地产产市场，10月16日，滨江集团公布了发布公司债券发行方案，拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。5、 20099年杭城城楼市展展望纵观20008年年的杭城城楼市，震震荡起
26、伏伏，居高高不下的的价格，再再加上外外部经济济环境的的影响，使使得购房房者的信信心丧失失，成交交量大幅幅回落，楼楼市供需需失衡，价价格回调调趋势明明显。尽尽管从三三季度开开始，国国家就出出台了一一系列的的措施，地地方政府府也不断断出台措措施，给给楼市以以信心，也也确实显显现出了了一定的的效果，杭杭城楼市市11月月的成交交量较110月大大幅增长长，但就就此判断断楼市回回暖为时时尚早，商商品房市市场尤其其是住宅宅市场的的存量巨巨大，再再加上006、007年出出让的土土地势必必有部分分将在009年上上市，楼楼市20009年年的销售售压力巨巨大，预预计20009年年上半年年杭城楼楼市的依依旧将动动荡前行行，供需需比将减减小，价价格仍将将回落。从目前的的情况看看，尽管管信贷已已有所放放松，但但是房地地产行业业目前的的风险状状况使得得银行的的放贷额额度有限限，资金金紧张的的房地产产企业将将继续降降价，房房价仍有有下探的的空间。购购买需求求方面，因因贷款利利率不断断下调，后后续仍有有下调空空间，再再加上此此前各项项政策利利好，如如杭州市市的买房房入户政政策、二二套房贷贷款优惠惠等，009年，购购房需求求将得到到释放，但但仍不足足以消化化市场供供应，预预计在政政策面还还将有利利好出台台如退税税补贴等等政策以以刺激消消费。