《某房地产花园项目可行性研究报告erni.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产花园项目可行性研究报告erni.docx（25页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、“可行性研研究报告告二九九年九月23目 录录l 一、总论论011、申报报单位概概论012、项目目建设建建设背景景013、项目目概况0224、编制制依据0025、可行行性研究究报告研研究范围围0336、研究究结论及及建议0337、主要要技术经经济指标标03l 二、隆安安调研分分析041、隆安安总体经经济运行行情况分分析042、隆安安房地产产市场情情况分析析07l 三、资源源开发及及综合利利用111、概论论1112、建设设规模与与产品方方案111l 四、节能能节水措措施121、概论论122、节能能措施1123、节水水措施13l 五、建设设用地、征征地拆迁迁及移民民安置113l 六、环境境和生态态影
2、响131、建设设地点和和环境现现状1132、主要要污染源源、污染染物及治治理方案案143、绿化化144、环境境影响评评价15l 七、投资资估算与与资金辞辞行措151、项目目实施进进度安排排方案152、投资资估算153、资金金筹措154、经济济效益分分析155、财务务评价结结论17l 八、结论论与建议议17l 九、附表表18一、总 论论1、申报报单位概概况2、项目目建设背背景房地产项项目位于于南宁市市隆安县县华侨经经济开发发区浪湾湾大道与与桥新路路交汇处处，其占占地为一一片待开开发的用用地，整个地地块地势势平坦,用地方方正。自自然地形形最低标标高为889.33m，最最高900.9mm。基地地内无
3、须须要保留留的文物物古迹和和古树名名木。整整个地块块根据实实际情况况考虑，整个地块一期开发，拟建华侨新城一期金浪湾花园多层住宅，并开发沿浪湾大道低层商业。3、项目目概况（1）项项目名称称：华侨侨新城一一期金浪湾湾花园（2）建建设单位位：（3）工工程概况况：房地地产项目目位于南南宁市隆隆安县华华侨经济济开发区区浪湾大大道与桥桥新路交交汇处，项目占占地约1190772.116平方方米，总总建筑面面积3446666.322平方米米，规划划为100栋6层的多层层建筑，其其中1-2层为为商业，设计使使用年限限70年年，项目目户型以以三房二二厅为主主，产品品由二房房二厅、四方房房二厅、五房房二厅厅厅及复式
4、式楼组成成，套型型建筑面面积844-1922，共共计2882套。项项目容积积率1.82，绿绿地率300%，建建筑密度度32.5%。4.可行行性研究究报告编编制依据据（1）隆隆安县220077-20009年国民民经济和和社会发发展统计计公报；（2）南宁宁市市区区基准地地价；（3）国国家计委委建设设项目经经济评价价方法与与参数（第第二版）；（4）建建设部房房地产开开发项目目经济评评价方法法；（5）国国家计委委投资资项目可可行性研研究指南南（试用用版）；（6）项项目周边边市场调调研和现现场勘察察资料；（7）国国家现行行工程建建设方面面的标准准、规范范、定额额；（8）编编制报报告的的委托合合同；（9）
5、其其他有关关依据资资料5、可行行性研究究报告研研究范围围本报告主主要围绕绕华侨新新城一期期金浪湾湾花园房房地产建建设项目目建设的的必要性性、可行行性进行行研究，研研究内容容主要包包括市场场分析及及项目开开发利用用，投资资估算与与资金筹筹措，项项目经济济效益评评价等。6、研究究结论及及建议本项目属属房地产产住宅开发发项目，符符合国家家城镇住住宅开发发建设产产业政策策，符合合南宁市市城市规规划布局局；部分分建设资资金将通通过自筹筹来解决决，其余余部分由由预售房房款及贷贷款解决决。根据据对隆安安县房地地产市场场分析预预测，项项目开发发有市场场销路。财财务分析析结果表表明，项项目经济济效益良良好。从目
6、前房房地产市市场分析析，建议议在下一一步设计计方案、营销方案实施时再作进一步的市场调研，并加强工程施工建设，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。7、主要要技术经经济指标标名称单位总计备注总建设用用地面积积m2190772.116总建筑面面积m2346666.33其中住宅建筑筑面积m2317333.336层层高3.0m商业建筑筑面积m2293331-2层层层高4.5m,4.22m容积率-1.822建筑占地地面积m262000建筑密度度%32.55规划总户户数户282机动车停停车位辆42地面停车车绿地率%30二、市场场调研分分析（一） 南宁市总总体经济济运行情情况分析析房地产投投
7、资与国国民经济济发展间间存在互互动关系系。经济济发展水水平是房房地产开开发投资资及发展展的基础础，房地地产的健健康发展展又会促促进国民民经济的的发展。20088年隆安县县生产总总值突破破30亿元，达达到322.888亿元，增增长100.16。其其中，第第一产业业增加值值13.82亿亿元，增增长6.64%；第二产产业增加加值100.011亿元，增增长133.2%，其中中工业增增加值88.477亿元，增增长166.077%；第第三产业业增加值值9.006亿元元，增长长11.76%。三次次产业结结构为442.002：30.44：27.54，其其中工业业为255.777%，比比上年提提高0.49个个百
8、分点点。三次次产业对对经济增增长的贡贡献率分分别为442.443%、33.1%、24.47%，其中中工业为为30.69%，第一产产业所占占的比例例为最大大，第二二产业对对经济增增长速度度尤为显显著，增增长达到到了166.077%。20077年一季季度，南南宁市三三次产业业投资全全面增长长，特别别是第二二产业，在在工业投投资迅猛猛增长的的带动下下，呈现现高速增增长态势势。一季季度，全全市第二二产业投投资111.866亿元，同同比增长长85.01，增速速比去年年同期加加快833.411个百分分点。其其中，工工业投资资11.37亿亿元，同同比增长长82.75，对全全市投资资增长的的贡献率率达到338
9、.334。南宁市近近六年国国内生产产总值（GDP）与三大产业值一览表（按当年价格计算） 单位：亿元产值值结构“十五”期间，南南宁市经经济结构构进一步步优化，三次产产业比重重由20000年年的233.19927.8848.93调调整到220066年的155.622：344.055：500.322。根据南南宁市国国民经济济和社会会发展第第十一个个五年规规划纲要要要求求，“十一五五”期间南南宁市经经济结构构仍要不断断调整，提提升工业业产业的的支柱地地位，断断增强自自主创新新能力，形形成一批批具有自自主知识识产权和和知名品品牌、市市场竞争争力较强强的优势势企业；加快发展展新兴服服务业。至“十一五”期末
10、三次产业比重调整到12.2036.5051.30。工业增加值占生产总值的比重提高到27以上，财政收入占生产总值的比重提高到15，城镇化率达到45左右。20077年一季季度，南南宁市第第二产业业呈现出出高增长长态势，工工业产业业支柱地地位继续续得到提提升，经经济结构构优化步步伐进一一步加快快，这对对将对南南宁市经经济保持持快速稳稳定发展展起到着着重要作作用。社会会固定资资产投资资20077年，一一季度，南南宁市完完成全社社会固定定资产投投资677.433亿元，同同比增长长24.87，其中中，城镇镇固定资资产投资资61.47亿亿元，同同比增长长24.09。其中中更新改改造和房房地产投投资增势势强劲
11、。基基本建设设、更新新改造、房房地产开开发分别别完成投投资222.677亿元、111.220亿元元、277.155亿元，分分别增长长3.338 %、711.022%和337.119%。同同时大项项目施工工个数增增多，全全市继续续加大项项目建设设投资，施施工项目目继续增增长。一一季度，南南宁市施施工项目目8700个，比比去年同同期增加加42个个，其中中，大项项目建设设同比增增长较快快，1-3月，全全市计划划投资330000万元以以上施工工项目3377个个。更新改造造和房地地产投资资增势表表明，南南宁市又又将迎来来一个“城市建建设年”，这给给各房地地产项目目开发建建设营造造了良好好环境。结论：南南
12、宁市国国民经济济和社会会发展正正处在经经济发展展周期的的上升期期，经济济指数反反映的各各行各业业都有持持续稳步步的增长长。20007年年一季度度南宁市市经济运运行状况况良好，上上升势头头明显，预预测20007年GDDP总值值将达到到9800亿元，今今后3年年GDPP年均增增长速度度将在112115%左左右；“十一五五”期间继继续优化化产业结结构，为为房地产产业发展展提供保保障。城镇居居民生活活水平和和收入的的提高成成为房地地产需求求提供经经济支持持。（二）南南宁市房房地产市市场情况况分析1、房地地产投资资持续增增长，施施工面积积增加20066年南宁宁房地产产开发投投资增速速比上年年有所回回落，
13、但但仍保持持较快增增长。全全年完成成房地产产开发投投资1339.007亿元元，增长长32.31%。商品品房供需需基本平平衡。20077年一季季度，南南宁市房房地产完完成投资资27.15亿亿元，比比上年同同期增长长37.19%，增速速比20006年年平均增增速快44.888个百分分点。其其中，商商品房投投资完成成21.78亿亿元，同同比增长长14%。土地地购置费费、土地地开发投投资6.80亿亿元，同同比增长长2.336倍，新新项目前前期投入入增长较较快，预预示新的的一年里里全市房房地产投投资将有有不俗的的表现。2000020006年年南宁市市房地产产开发投投资数据表明明：近几几年南宁宁市房地地产
14、快速速发展，市市场发展展态势良良好，供供需两旺旺。值得得关注的的是2000320005年房房地产每每年投资资增长率率高达550以以上，006年投投资增长长率虽有有所减缓缓，投资资额却保保持较高高增长，预示着20072008年南宁市商品房的供应量仍将保持稳定的增长幅度。20000-20006年南宁宁市商品品房施工工、竣工工面积2003320004年年南宁市市房地产产的发展展非常迅迅速，年年施工面面积大幅幅度增加加，新开开工、竣竣工面积积有突破破性增长长。055066年国家家政策调调控楼市市，开发发商放慢慢开发步步伐，新新建面积积在066年首次次出现负负增长，竣竣工推售售面积也也开始下下降。但但是
15、2000320006年，施施工房屋屋每年均均保持3300万万的增长长，这为为商品房房的后续续供应提提供了保保障。基基此预测测，2000720008年，南南宁市商商品房供供应量将将保持稳稳定的幅幅度，但但增速放放缓。2、商品品房销售售量出现现反弹性性增长20066年商品品房销售售面积4456.02万万平方米米，增长长0.224%，其其中住宅宅销售面面积4119.779万平平方米，增增长0.13%；商品品房销售售额1331亿元元，增长长10.44%，其中中住宅销销售额1111.5亿元元，增长长11.3%。数据据来源于于统计计年鉴和和统计计公报20077年3月月末，南南宁市共共有1331个楼楼盘在售
16、售，比上上年同期期新增226个。由由于开盘盘销售项项目较上上年增加加，商品品房销售售业绩大大增。11-3月月，全市市商品房房销售面面积988.444万平方方米，同同比增长长57.66%，其中中，现房房销售占占9.003%，期期房销售售占900.977%。一一季度，全全市商品品住宅成成交922.577万平方方米，办办公楼成成交0.64万万平方米米，商业业营业用用房4.20万万平方米米，住宅宅成交活活跃，商商业用房房销售平平缓，办办公楼需需求下滑滑。3、空置置情况有一个比比较简单单的指标标判断房地地产短期期走势，就就是当年年商品住住宅的空空置面积积。因为为这一指指标能够够比较准准确地反应市市场对房
17、房屋的供供求变化化，价格只只是供求求关系的的一种表表现形式式。按照国家家的统计计规定，“空空置面积积”是指指“在报告期期末已竣竣工的可可供销售售或出租租的商品品房屋建建筑面积积中，尚尚未销售售或出租租的商品品房屋建建筑面积积，包括括以前年年度竣工工和本期期竣工的的房屋面面积，但但不包括括报告期期已竣工工的拆迁迁还建，统统建代建建，公共共配套建建筑、房房地产公公司自用用及周转转房等不不可销售售或出租租的房屋屋面积。”从上图可可以看到到，南宁宁市商品品房住宅宅空置面面积从220033年开始始增长，增增长幅度度缓慢。根根据“空置面面积”定义计计算，22003320006年年南宁市市每年住住宅的空空置
18、面积积占当年年竣工面面积的比比例为118、116、118和和22% ，即即每年竣竣工面积积有800已消消化，消消费需求求旺盛。但但从增长长曲线也也以看到到，055066年国家家加强宏宏观调控控后，开开发商有有意放慢慢了推售售步伐，空空置面积积增加，市市场销售售速度开开始放缓缓。积压压的“空置面面积”将在来来年释放放，未来来市场有有短期饱饱和倾向向，激烈烈加剧。4、价格格走势20066年全市市商品房房价格呈呈现微涨涨态势，商商品房平平均销售售价格228733元/平平方米，其其中住宅宅平均销销售价格格26556元/平方米米。20077年一季季度，全全市房地地产企业业开发的的商品住住宅平均均销售价价
19、格为227777元/平平方米，同同比上涨涨1.224%，房房价微升升。住宅宅现房平平均销售售价格同同比上涨涨1.118%，为为26448元/平方米米，住宅宅期房平平均销售售价格为为27885元/平方米米，同比比上涨11.099%。其其中，市市区的商商品住宅宅平均销销售价格格为29925元元/平方方米，同同比上涨涨3.994%。2000020006年年南宁市市商品房房销售价价格走势势图数据据来源于于房产局局和统统计公报报三、资源源开发及及综合利利用（一）概概述本项目为为生地开开发利用用项目，属属居住用房房地产开开发，不不涉及重重要资源源的开发发利用。（二）建建设规模模与产品品方案1、整体体规划：
20、项目占占地约1190772.116平方方米，总总建筑面面积3446666.322平方米米，规划划为100栋6层的多层层建筑，其其中1-2层为为商业，设计使使用年限限70年年。项目户型型以三房房二厅为为主，产产品由二二房二厅厅、四方房房二厅、五房房二厅厅厅及复式式楼组成成，套型型建筑面面积844-1922，共共计2882套。项目容积积率1.82，绿绿地率300%，建建筑密度度32.5%。2、建筑筑立面：项目设设计采用用欧式现现代风格格，表现现简约、挺挺拔的立立面形象象，表现现项目的的国际性性和超前前性。在在外立面面设计与与颜色的的运用上上，以经经久耐看看的深色色调为主主，体现现项目深深沉、厚厚重
21、的文文化内涵涵，同时时大量采采用涂料料饰面，色色彩以接接近自然然的黄系系为主色色调，不不张扬、不不显摆，含含蓄内敛敛，与背背景融为为一体。3、景观观绿化环环境：在在景观总总体设计计风格的的把握上上将力图图与社区区建筑的的风格与与形式相相协调与与呼应。手手法上简简洁明快快，舒展展自由，某某种程度度上反映映一些现现代景观观处理方方式。用用材上尽尽量贴近近自然，原原材原质质，展现现大自然然质朴、迷迷人的美美，适当当控制硬硬质辅装装的比例例。在周周边优美美的自然然山水的的骨架上上将精致致的人工工造景融融入其中中，创造造出园区区“虽由人人作，宛宛自天开开”的景观观。4、道路路系统本案内部部主要道道路环形
22、形布置，合合理组织织人流、车车流和车车辆停放放，创造造安全、安安静、方方便的居居住环境境。主路路面宽55米，宅宅间路以以硬质铺铺装为主主，结合合区域景景观布置置，体现现即路即即景的特特色。每每个住宅宅的出入入口，机机动车均均可通达达。地块的主主入口设设置在东东面的规规划道路路上，通通过建筑筑的排列列变化的的收放，形形成独特特的入口口广场空空间，作作为对外外交通的的过渡和和缓冲，次次入口设设置在西西面规划划道路上上。区内机动动车停车车全地上上停放，同同时融入入景观设设置。5、空间间形态自然形成成的环境境、舒适适宜人的的聚落，从从街坊、邻邻里到院院落形成成一个从从开放到到私密的的城市空空间层次次，
23、以及及与相应应城市空空间相配配合的城城市尺度度。城市市空间和和尺度形形成人的的归属感感，在从从公共开开放空间间到居家家私密空空间之间间的行进进过程中中，伴随随着空间间尺度的的相应变变化，对对象的认认同感在在这种过过程中得得以确立立。本设计的的环境空空间以社社区人行行干道和和大面积积公共绿绿化系统统为纽带带，并配配以小尺尺度的半半私密性性组团绿绿地，在在新的居居住方式式的条件件下重新新演绎了了环境空空间的层层次和相相应的尺尺度，并并形成居居住的私私密感、安安全感和和归属感感。整个个地块以以6层住住宅为主主，1#、2#、4#、6#楼结合合商业综综合考虑虑，9#、100#楼为为6层带带阁楼。板板式住
24、宅宅与弧形形建筑结结合,使使整个小小区内部部空间丰丰富多变变。四 节能节节水措施施（一）概概述节约能源源是国家家发展经经济的一一项长远远战略方方针，是是资源有有效配置置的手段段之一。本本项目认认真贯彻彻执行国国家的节节能政策策，在设设计中充充分考虑虑节约能能源，从从而降低低成本，提提高经济济效益。（二）节节能措施施1、对于于综合楼楼等建筑筑，尽量量采用自自然通风风和采光光，以减减少机械械通风和和人工照照明的能能源消耗耗。2、采用用节能墙墙体和屋屋面、门门窗的保保温、隔隔热技术术与材料料。3、采用用新型建建筑体系系，采用用高性能能、低材材（能）耗耗的建筑筑材料，因因地制宜宜，就地地取材，延延长建
25、筑筑物使用用寿命，降降低建筑筑材料的的消耗。4、在电电气设备备选型方方面，选选用节能能型变压压器和其其他节能能型电气气设备，对对电气设设备采用用电容补补偿无功功功率损损耗，提提高功率率因素，以以节约能能源。5、照明明选用节节能灯具具，供水水、供电电线路上上安装水水表、电电表，加加强节能能管理，降降低能耗耗。（三）节节水措施施节水措施施主要包包括：1、采用用节水型型器具及及卫生设设备。2、合理理布置管管线，尽尽量减少少水头损损失。3、给水水系统设设置计量量装置，尽尽可能减减少自来来水跑、漏漏现象。4、空调调冷凝水水用于绿绿化用水水。五、建设设用地、征征地拆迁迁及移民民安置本项目原原为生产产用地，
26、无无须拆迁迁和安置置。六、环境境和生态态影响（一）建建设地点点和环境境现状房地产项项目位于于南宁市市隆安县县华侨经经济开发发区浪湾湾大道与与桥新路路交汇处处，其占地地为一片片待开发发的用地地，整个地地块地势势平坦,用地方方正。自自然地形形最低标标高为889.33m，最最高900.9mm。基地地内无须须要保留留的文物物古迹和和古树名名木，周周围无污污染源，空空气、环境状状态较好。（二）主主要污染染源、污污染物及及治理方方案1、污水水及治理理方案本项目产产生的污污水，主主要是商商业、住宅产生生的污水水。污水水经化粪粪池沉淀淀处理达达到国家家规定的的排放标标准后，排排入附近近的市政政排水道道。2、废
27、渣渣及治理理方案废渣主要要是建筑筑垃圾、生活垃圾。建筑垃圾在施工期间及时清运；生活垃圾由专人负责清理收集后送到环卫部门指定的垃圾收集处，再由环卫部门统一处理。3、废气气及治理理方案本项目在在运行中中，无废废气产生生，不构构成污染染。4、噪音音及治理理方案项目建成成后，运运转噪声声低，不不会对周周围环境境构成污污染。项目建设设阶段的的施工噪噪声，按按GB1125223-990建建筑施工工场界噪噪声限值值要求求处理。（三）绿绿化在景观总总体设计计风格的的把握上上将力图图与社区区建筑的的风格与与形式相相协调与与呼应。手手法上简简洁明快快，舒展展自由，某某种程度度上反映映一些现现代景观观处理方方式。用
28、用材上尽尽量贴近近自然，原原材原质质，展现现大自然然质朴、迷迷人的美美，适当当控制硬硬质辅装装的比例例。在周周边优美美的自然然山水的的骨架上上将精致致的人工工造景融融入其中中，创造造出园区区“虽由人人作，宛宛自天开开”的景观观。（四）环环境影响响评价环境保护护是一项项基本国国策，建建设项目目必须符符合国家家的环保保标准。因因此，项项目建设设将做到到“三同时时”，对上上述的“三废”的治理理达到排排放标准准。预计计本项目目建成投投入使用用后不会会对周围围环境产产生污染染。七、投资资估算与与资金筹筹措（一）项项目实施施进度安安排方案案项目建设设期144个月，预预计20009年100月正式式开工，22
29、0100年6月完成成主体封封顶，22010年年底竣工工交付使使用。（二）投投资估算算按本项目目设计方方案确定定的建筑筑面积、结结构、建建筑标准准，以及及可行性性研究财财务评价价有关取取费要求求和市场场实际原原材料指指导价格格，进行行本项目目投资估估算。结结果详见见附表11。（三）资资金筹措措考虑到项项目筹备备期及商商品房实实际销售售情况，项项目计算算期定为为16个月月。以四四个月为为一期,则项目建建设期从从第1期开始始，第44期竣工工。本项目投投资的资资金来源源有：开开发商资资本金220000.0万万元，于于项目开开发的第第一年分分期注入入；其余余不足部部分用银银行贷款款及售房房款按实实际进度
30、度需求补补足，实实行滚动动开发。详详见附表表-2。（四）经经济效益益分析1、产品品销售价价格由于本项项目为生生地开发发项目，根根据项目目开发的的定位，住住宅华侨侨管理区区内企事事业职工工购买有有一定的的优惠。故根据工工程所处处位置、周周围环境境条件、项项目的市市场定位位方案及及本地房房地产市市场的发发展趋势势预测，制制定项目目住宅的的平均销销售价格格为15880元/平方米米。2、销售售进度计计划本项目计计划在114个月内进进行分期期开发建建设，从从第1个计算算期开工工建设，按按进度完完成约335%投投资后于于第2个计算算期开始始销售，具具体销售售计划如如下表所所示： 序号项目第2期第3期第4期
31、1住宅70%3、税费费率项目应交交纳相应应的税费费有：营营业税、城市维维护建设设税、教育费费附加费费、增值税税等，综综合税率率经测算算按100%计。4、盈利利能力分分析经营收收入及税税金项目在计计算期内内经营收收入万元元，可获获利润总总额万元元，扣除除所得税税万元后后还有万万元可分分配利润润。详见附表表-5。内部收收益率及及财务净净现值项目全部部投资内内部收益益率（所所得税后后）为%，在预预期可接接受的内内部收益益率为220%时时财务净净现值为为万元，投投资回收收期为年年。详见附表表-6。投资利利润率商品房投投资利润润率（税税前）=18955.633/49255.9221000%=338.44
32、8%商品房投投资利润润率（税税后）=12700.077/49255.9221000%=225.778%（五）财财务评价价结论本房地产产投资开开发方案案在财务务方面是是完全可可行的。八、结论论与建议议本项目属属房地产产商住开开发项目目，符合合国家城城镇住宅宅开发建建设产业业政策，符符合南宁宁市城市市规划布布局；部部分建设设资金将将通过自自筹来解解决，其其余部分分由预售售房款及及贷款解解决。根根据对南南宁市房房地产市市场分析析预测，项项目开发发有市场场销路。财财务分析析结果表表明，项项目经济济效益良良好。从目前房房地产市市场分析析，在下下一步设设计方案案、营销销方案实实施时再再作进一一步的市市场调研研，并加加强工程程施工建建设，加加强楼盘盘营销工工作，降降低开发发建设成成本，尽尽量减小小项目风风险。二九九年九月十十七日九、附表表附表1 项项目工程程投资估估算表单位:万万元附表2 资资金使用用计划与与资金筹筹措表单位:万万元附表3 开开发产品品成本估估算表 单位:万万元附表4 销销售收入入、销售售成本、销销售税金金及附加加估算表表附表5 损损益表附表6 项项目财务务现金流流量表单位:万万元