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1、可行性研究汇报 二九年九月目 录l 一、总论011、申报单位概论012、项目建设建设背景013、项目概况024、编制依据025、可行性研究汇报研究范围036、研究结论及提议037、关键技术经济指标03l 二、隆安调研分析041、隆安总体经济运行情况分析042、隆安房地产市场情况分析07l 三、资源开发及综合利用111、概论112、建设规模和产品方案11l 四、节能节水方法121、概论122、节能方法123、节水方法13l 五、建设用地、征地拆迁及移民安置13l 六、环境和生态影响131、建设地点和环境现实状况132、关键污染源、污染物及治理方案143、绿化144、环境影响评价15l 七、投资估
2、算和资金辞行措151、项目实施进度安排方案152、投资估算153、资金筹措154、经济效益分析155、财务评价结论17l 八、结论和提议17l 九、附表18一、总 论1、申报单位概况2、项目建设背景房地产项目在南宁市隆安县华侨经济开发区浪湾大道和桥新路交汇处，其占地为一片待开发用地，整个地块地势平坦,用地方正。自然地形最低标高为89.3m，最高90.9m。基地内无须要保留文物古迹和古树名木。整个地块依据实际情况考虑，整个地块一期开发，拟建华侨新城一期金浪湾花园多层住宅，并开发沿浪湾大道低层商业。 3、项目概况（1）项目名称：华侨新城一期金浪湾花园（2）建设单位：（3）工程概况：房地产项目在南宁
3、市隆安县华侨经济开发区浪湾大道和桥新路交汇处，项目占地约19072.16平方米，总建筑面积34666.32平方米，计划为10栋6层多层建筑，其中1-2层为商业，设计使用年限70年，项目户型以三房二厅为主，产品由二房二厅、四方房二厅、五房二厅厅及复式楼组成，套型建筑面积84-192，累计282套。项目容积率1.82，绿地率30%，建筑密度32.5%。4.可行性研究汇报编制依据（1）隆安县-国民经济和社会发展统计公报；（2）南宁市市区基准地价；（3）国家计委建设项目经济评价方法和参数（第二版）；（4）建设部房地产开发项目经济评价方法；（5）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）；（6）项目周围市
4、场调研和现场勘察资料；（7）国家现行工程建设方面标准、规范、定额；（8）编制汇报委托协议；（9）其它相关依据资料5、可行性研究汇报研究范围本汇报关键围绕华侨新城一期金浪湾花园房地产建设项目建设必需性、可行性进行研究，研究内容关键包含市场分析及项目开发利用，投资估算和资金筹措，项目经济效益评价等。6、研究结论及提议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，符合南宁市城市计划布局；部分建设资金将经过自筹来处理，其它部分由预售房款及贷款处理。依据对隆安县房地产市场分析估计，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益良好。从现在房地产市场分析，提议在下一步设计方案、营销方案
5、实施时再作深入市场调研，并加强工程施工建设，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽可能减小项目风险。7、关键技术经济指标名称单位总计备注总建设用地面积m219072.16总建筑面积m234666.3其中住宅建筑面积m231733.36层层高3.0m商业建筑面积m229331-2层层高4.5m,4.2m容积率-1.82建筑占地面积m26200建筑密度%32.5计划总户数户282机动车停车位辆42地面停车绿地率%30二、市场调研分析（一） 南宁市总体经济运行情况分析房地产投资和国民经济发展间存在互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展基础，房地产健康发展又会促进国民经济发展。隆安县生产总值突破
6、30亿元，达成32.88亿元，增加10.16。其中，第一产业增加值13.82亿元，增加6.64%；第二产业增加值10.01亿元，增加13.2%，其中工业增加值8.47亿元，增加16.07%；第三产业增加值9.06亿元，增加11.76%。三次产业结构为42.02：30.44：27.54，其中工业为25.77%，比上年提升0.49个百分点。三次产业对经济增加贡献率分别为42.43%、33.1%、24.47%，其中工业为30.69%，第一产业所占百分比为最大，第二产业对经济增加速度尤为显著，增加达成了16.07%。一季度，南宁市三次产业投资全方面增加，尤其是第二产业，在工业投资迅猛增加带动下，展现高
7、速增加态势。一季度，全市第二产业投资11.86亿元，同比增加85.01，增速比去年同期加紧83.41个百分点。其中，工业投资11.37亿元，同比增加82.75，对全市投资增加贡献率达成38.34。南宁市近六年中国生产总值（GDP）和三大产业值一览表（按当年价格计算） 单位：亿元产值结构“十五”期间，南宁市经济结构深入优化，三次产业比重由23.1927.8848.93调整到15.62：34.05：50.32。依据南宁市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要要求，“十一五”期间南宁市经济结构仍要不停调整，提升工业产业支柱地位，断增强自主创新能力，形成一批含有自主知识产权和著名品牌、市场竞争力较强优
8、势企业；加紧发展新兴服务业。至“十一五”期末三次产业比重调整到12.2036.5051.30。工业增加值占生产总值比重提升到27以上，财政收入占生产总值比重提升到15，城镇化率达成45左右。一季度，南宁市第二产业展现出高增加态势，工业产业支柱地位继续得到提升，经济结构优化步伐深入加紧，这对将对南宁市经济保持快速稳定发展起到着关键作用。社会固定资产投资，一季度，南宁市完成全社会固定资产投资67.43亿元，同比增加24.87，其中，城镇固定资产投资61.47亿元，同比增加24.09。其中更新改造和房地产投资增势强劲。基础建设、更新改造、房地产开发分别完成投资22.67亿元、11.20亿元、27.1
9、5亿元，分别增加3.38 %、71.02%和37.19%。同时大项目施工个数增多，全市继续加大项目建设投资，施工项目继续增加。一季度，南宁市施工项目870个，比去年同期增加42个，其中，大项目建设同比增加较快，1-3月，全市计划投资3000万元以上施工项目377个。更新改造和房地产投资增势表明，南宁市又将迎来一个“城市建设年”，这给各房地产项目开发建设营造了良好环境。结论：南宁市国民经济和社会发展正处于经济发展周期上升期，经济指数反应各行各业全部有连续稳步增加。一季度南宁市经济运行情况良好，上升势头显著，估计GDP总值将达成980亿元，以后3年GDP年均增加速度将在1215%左右；“十一五”期
10、间继续优化产业结构，为房地产业发展提供保障。城镇居民生活水平和收入提升成为房地产需求提供经济支持。（二）南宁市房地产市场情况分析1、房地产投资连续增加，施工面积增加南宁房地产开发投资增速比上年有所回落，但仍保持较快增加。整年完成房地产开发投资139.07亿元，增加32.31%。商品房供需基础平衡。一季度，南宁市房地产完成投资27.15亿元，比上年同期增加37.19%，增速比平均增速快4.88个百分点。其中，商品房投资完成21.78亿元，同比增加14%。土地购置费、土地开发投资6.80亿元，同比增加2.36倍，新项现在期投入增加较快，预示新十二个月里全市房地产投资将有不俗表现。南宁市房地产开发投
11、资 数据表明：近几年南宁市房地产快速发展，市场发展态势良好，供需两旺。值得关注是房地产每十二个月投资增加率高达50以上，投资增加率虽有所减缓，投资额却保持较高增加，预示着南宁市商品房供给量仍将保持稳定增加幅度。-南宁市商品房施工、完工面积南宁市房地产发展很快速，年施工面积大幅度增加，新开工、完工面积有突破性增加。05国家政策调控楼市，开发商放慢开发步伐，新建面积在首次出现负增加，完工推售面积也开始下降。不过，施工房屋每十二个月均保持300万增加，这为商品房后续供给提供了保障。基此估计，南宁市商品房供给量将保持稳定幅度，但增速放缓。2、商品房销售量出现反弹性增加商品房销售面积456.02万平方米
12、，增加0.24%，其中住宅销售面积419.79万平方米，增加0.13%；商品房销售额131亿元，增加10.44%，其中住宅销售额111.5亿元，增加11.3%。数据起源于统计年鉴和统计公报3月末，南宁市共有131个楼盘在售，比上年同期新增26个。因为开盘销售项目较上年增加，商品房销售业绩大增。1-3月，全市商品房销售面积98.44万平方米，同比增加57.66%，其中，现房销售占9.03%，期房销售占90.97%。一季度，全市商品住宅成交92.57万平方米，办公楼成交0.64万平方米，商业营业用房4.20万平方米，住宅成交活跃，商业用房销售平缓，办公楼需求下滑。3、空置情况有一个比较简单指标判定
13、房地产短期走势，就是当年商品住宅空置面积。因为这一指标能够比较正确地反应市场对房屋供求改变，价格只是供求关系一个表现形式。根据国家统计要求，“空置面积”是指“在汇报期末已完工可供销售或出租商品房屋建筑面积中，还未销售或出租商品房屋建筑面积，包含以前年度完工和本期完工房屋面积，但不包含汇报期已完工拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产企业自用及周转房等不可销售或出租房屋面积。”从上图能够看到，南宁市商品房住宅空置面积从开始增加，增加幅度缓慢。依据“空置面积”定义计算，南宁市每十二个月住宅空置面积占当年完工面积百分比为18、16、18和22% ，即每十二个月完工面积有80已消化，消费需求旺盛。但
14、从增加曲线也以看到，05国家加强宏观调控后，开发商有意放慢了推售步伐，空置面积增加，市场销售速度开始放缓。积压“空置面积”将在明年释放，未来市场有短期饱和倾向，猛烈加剧。4、价格走势全市商品房价格展现微涨态势，商品房平均销售价格2873元/平方米，其中住宅平均销售价格2656元/平方米。一季度，全市房地产企业开发商品住宅平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨1.24%，房价微升。住宅现房平均销售价格同比上涨1.18%，为2648元/平方米，住宅期房平均销售价格为2785元/平方米，同比上涨1.09%。其中，市区商品住宅平均销售价格为2925元/平方米，同比上涨3.94%。南宁市商品房销售价
15、格走势图 数据起源于房产局和统计公报三、资源开发及综合利用（一）概述本项目为生地开发利用项目，属居住用房地产开发，不包含关键资源开发利用。（二）建设规模和产品方案1、整体计划：项目占地约19072.16平方米，总建筑面积34666.32平方米，计划为10栋6层多层建筑，其中1-2层为商业，设计使用年限70年。项目户型以三房二厅为主，产品由二房二厅、四方房二厅、五房二厅厅及复式楼组成，套型建筑面积84-192，累计282套。项目容积率1.82，绿地率30%，建筑密度32.5%。2、建筑立面：项目设计采取欧式现代风格，表现简约、挺拔立面形象，表现项目标国际性和超前性。在外立面设计和颜色利用上，以经
16、久耐看深色调为主，表现项目深沉、厚重文化内涵，同时大量采取涂料饰面，色彩以靠近自然黄系为主色调，不张扬、不显摆，含蓄内敛，和背景融为一体。3、景观绿化环境：在景观总体设计风格把握上将力图和小区建筑风格和形式相协调和呼应。手法上简练明快，舒展自由，某种程度上反应部分现代景观处理方法。用材上尽可能贴近自然，原材原质，展现大自然质朴、迷人美，合适控制硬质辅装百分比。在周围优美自然山水骨架上将精巧人工造景融入其中，发明出园区“虽由人作，宛自天开”景观。4、道路系统本案内部关键道路环形部署，合理组织人流、车流和车辆停放，发明安全、平静、方便居住环境。主路面宽5米，宅间路以硬质铺装为主，结合区域景观部署，
17、表现即路即景特色。每个住宅出入口，机动车均可通达。地块主入口设置在东面计划道路上，经过建筑排列改变收放，形成独特入口广场空间，作为对外交通过渡和缓冲，次入口设置在西面计划道路上。区内机动车停车全地上停放，同时融入景观设置。5、空间形态自然形成环境、舒适宜人聚落，从街坊、邻里到院落形成一个从开放到私密城市空间层次，和和对应城市空间相配合城市尺度。城市空间和尺度形成人归属感，在从公共开放空间到居家私密空间之间行进过程中，伴伴随空间尺度对应改变，对象认同感在这种过程中得以确立。本设计环境空间以小区人行干道和大面积公共绿化系统为纽带，并配以小尺度半私密性组团绿地，在新房住方法条件下重新演绎了环境空间层
18、次和对应尺度，并形成居住私密感、安全感和归属感。整个地块以6层住宅为主，1#、2#、4#、6#楼结合商业综合考虑，9#、10#楼为6层带阁楼。板式住宅和弧形建筑结合,使整个小区内部空间丰富多变。四 节能节水方法（一）概述节省能源是国家发展经济一项长远战略方针，是资源有效配置手段之一。本项目认真落实实施国家节能政策，在设计中充足考虑节省能源，从而降低成本，提升经济效益。（二）节能方法 1、对于综合楼等建筑，尽可能采取自然通风和采光，以降低机械通风和人工照明能源消耗。2、采取节能墙体和屋面、门窗保温、隔热技术和材料。3、采取新型建筑体系，采取高性能、低材（能）耗建筑材料，因地制宜，就地取材，延长建
19、筑物使用寿命，降低建筑材料消耗。4、在电气设备选型方面，选择节能型变压器和其它节能型电气设备，对电气设备采取电容赔偿无功功率损耗，提升功率原因，以节省能源。 5、照明选择节能灯具，供水、供电线路上安装水表、电表，加强节能管理，降低能耗。（三） 节水方法节水方法关键包含：1、采取节水型器具及卫生设备。2、合理部署管线，尽可能降低水头损失。3、给水系统设置计量装置，尽可能降低自来水跑、漏现象。4、空调冷凝水用于绿化用水。五、建设用地、征地拆迁及移民安置本项目原为生产用地，无须拆迁和安置。六、 环境和生态影响（一）建设地点和环境现实状况房地产项目在南宁市隆安县华侨经济开发区浪湾大道和桥新路交汇处，其
20、占地为一片待开发用地，整个地块地势平坦,用地方正。自然地形最低标高为89.3m，最高90.9m。基地内无须要保留文物古迹和古树名木，周围无污染源，空气、环境状态很好。（二）关键污染源、污染物及治理方案1、污水及治理方案本项目产生污水，关键是商业、住宅产生污水。污水经化粪池沉淀处理达成国家要求排放标准后，排入周围市政排水道。2、废渣及治理方案废渣关键是建筑垃圾、生活垃圾。建筑垃圾在施工期间立即清运；生活垃圾由专员负责清理搜集后送到环卫部门指定垃圾搜集处，再由环卫部门统一处理。3、废气及治理方案本项目在运行中，无废气产生，不组成污染。4、噪音及治理方案项目建成后，运转噪声低，不会对周围环境组成污染
21、。项目建设阶段施工噪声，按GB12523-90建筑施工场界噪声限值要求处理。（三）绿化在景观总体设计风格把握上将力图和小区建筑风格和形式相协调和呼应。手法上简练明快，舒展自由，某种程度上反应部分现代景观处理方法。用材上尽可能贴近自然，原材原质，展现大自然质朴、迷人美，合适控制硬质辅装百分比。在周围优美自然山水骨架上将精巧人工造景融入其中，发明出园区“虽由人作，宛自天开”景观。（四）环境影响评价环境保护是一项基础国策，建设项目必需符合国家环境保护标准。所以，项目建设将做到“三同时”，对上述“三废”治理达成排放标准。估计本项目建成投入使用后不会对周围环境产生污染。七、投资估算和资金筹措（一）项目实
22、施进度安排方案项目建设期14个月，估计10月正式开工，6月完成主体封顶，年底完工交付使用。（二）投资估算按本项目设计方案确定建筑面积、结构、建筑标准，和可行性研究财务评价相关取费要求和市场实际原材料指导价格，进行本项目投资估算。结果详见附表1。（三）资金筹措考虑到项目筹备期及商品房实际销售情况，项目计算期定为16个月。以四个月为一期,则项目建设期从第1期开始，第4期完工。本项目投资资金起源有：开发商资本金.0万元，于项目开发第十二个月分期注入；其它不足部分用银行贷款及售房款按实际进度需求补足，实施滚动开发。详见附表-2。（四）经济效益分析1、产品销售价格因为本项目为生地开发项目，依据项目开发定
23、位，住宅华侨管理区内企事业职员购置有一定优惠。故依据工程所处位置、周围环境条件、项目标市场定位方案及当地房地产市场发展趋势估计，制订项目住宅平均销售价格为1580元/平方米。2、销售进度计划本项目计划在14个月内进行分期开发建设，从第1个计算期开工建设，按进度完成约35%投资后于第2个计算期开始销售，具体销售计划以下表所表示： 序号项目第2期第3期第4期1住宅70%3、税费率项目应交纳对应税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加费、增值税等，综合税率经测算按10%计。4、盈利能力分析经营收入及税金项目在计算期内经营收入万元，可赢利润总额万元，扣除所得税万元后还有万元可分配利润。详见附表-5。
24、内部收益率及财务净现值项目全部投资内部收益率（所得税后）为 %，在预期可接收内部收益率为20%时财务净现值为 万元，投资回收期为 年。详见附表-6。投资利润率商品房投资利润率（税前）=1895.63/4925.92100%=38.48%商品房投资利润率（税后）=1270.07/4925.92100%=25.78%（五）财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行。八、结论和提议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，符合南宁市城市计划布局；部分建设资金将经过自筹来处理，其它部分由预售房款及贷款处理。依据对南宁市房地产市场分析估计，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益良好。从现在房地产市场分析，在下一步设计方案、营销方案实施时再作深入市场调研，并加强工程施工建设，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽可能减小项目风险。 二九年九月十七日九、附表附表1 项目工程投资估算表 单位:万元附表2 资金使用计划和资金筹措表单位:万元附表3 开发产品成本估算表 单位:万元附表4 销售收入、销售成本、销售税金及附加估算表附表5 损益表附表6 项目财务现金流量表 单位:万元