《某房地产项目可行性研究报告6.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产项目可行性研究报告6.docx（52页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目可行性研究陈诉万科.房地产项目可行性研究陈诉(模板)目 录第1章总 论31.1.项目配景与表面31.2.主要技能经济指标71.3.问题与发起8第2章项目投资情况与市场研究92.1.投资情况阐发92.2.区域房地产市场阐发112.3.销售预测152.4.营销计谋19第3章建立范围与项目开发条件213.1.建立范围213.2.项目表面现状213.3.项目建立条件22第4章修建方案264.1.设计依据264.2.项目设计主题和开发理念264.3.项目总体筹划方案274.4.修建设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水步伐325.1.设
2、计依据325.2.修建部分节能设计32第6章情况影响评价336.1.体例依据336.2.情况现状336.3.项目建立对情况的影响346.4.情况掩护步伐34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业宁静卫生康健对策与步伐357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实施进度399.1.项目开发期399.2.项目实施进度摆设399.3.项目实施历程控制步伐39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标因素阐发4210.3.招标依据4410.4.招标范畴4410.5.招标方法44第
3、11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价4712.1.项目评估依据4712.2.财务评价底子数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性阐发48第13章社会评价4913.1.项目对社会的影响阐发4913.2.风险阐发5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与发起5214.1.可行性研究结论5214.2.发起52第1章 总 论1.1. 项目配景与表面1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单元表面单元名称：*房地产开发有限公司单元性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单元住所：*市*
4、业务范畴：房地产开发、销售法定代表人：企业卖力人：建立单元简介：*房地产开发有限公司是由*市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*市工商行政治理局批准创建的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设治理部、技能部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员多数是经验富厚的专业人员，年开发能力为50万多平方米。*房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风物带建立投资7521万元。3、可行性研究陈诉体例依据（1） 与委托方签订的咨询协
5、议；（2） 国度计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国度生长革新委员会、建立部联合发表的建立项目经济评价要领与参数（第三版）；（4） 都会房地产开发经营治理条例；（5） 房地产项目经济评价要领。4、体例范畴依据国度有关政策、执法、法例、规程、范例，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建立的目的、须要性、项目区域表面、项目筹划方案及建立内容、项目建立组织治理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益阐发、财务阐发、项目风险阐发等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建立切合百姓经济生长当前，我国百姓经济运行正处于一个特殊生长时期，为了促进百姓
6、经济的稳步康健生长，一定要求扩大内需，优化消费结构，2个百分点。*房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的孝敬率还将逐步增大。凭据国度有关部分的阐发和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型偏向转变，到2008年，我国城镇居民人均修建面积将到达22平方米，平均每户拥有一套功效根本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将到达15%，都会化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期生长目标是户均一套、人均一室，力争2010年到达人均修建面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的动员作用较大，国度为推动我国百姓经济的连续康健稳定生长，将修建业列为国度的支柱财产之一。因此，本
7、项目的建立是百姓经济生长的需要。 项目对都会建立将起到促进作用2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型都会群建立及财产生长思路与对策研究总陈诉中，提出要把“3+5”新型都会群打造成为功效互补的高新财产聚集区、生长结构公道的新型都会连绵区、中部领先的现代大商业区、情况优美的综合生态区。*作为“3+5”新型都会群建立的中心都会之一，其经济生长速度在湖南区域经济中领先职位越发突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”都会群生长建立的情况下，*市委市政府提出要突出*都会形象修建，提
8、高*都会品位，增强都会辐射功效的目标。凭据湖南省住宅与房地财产2010年筹划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造都会住宅，使城镇人均住宅修建面积增加到30.18平方米。目前，*市的人均住宅面积偏小，并且居住条件也比力差，与湖南省住宅与房地财产生长筹划相差甚远。因此，改进*市人民的居住条件已经成为*市政府特别体贴的问题之一。同时，随着*经济的生长和人民生活水平的不停提高，人们对居住情况等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建立就是为了使*都会居民的生活情况、居住情况不停得到改进。湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目切合*都会建立总体筹划，贯彻了 “3+5”都会群建立的生长战略
9、，其对加速城镇化进程，美化都会空间，创造新的都会景观，提升都会品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调解时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是百姓经济增长的原动力，因此国度牢固资产投资总的政策仍然是继承保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业时机。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗亭，而住宅投资每增加10%，约莫可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗亭。因此，住宅建立投资的增加对付增加社会就业时机有着不可忽视的作
10、用，而本项目作为*市重点商品住宅建立项目工程之一，将为增加*市本地社会就业岗亭作出一定的孝敬。6、拟建所在本项目位于*市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风物带相连、南至望江路、东隔筹划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与*市著名的东洲岛隔河相望；距*市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然情况优越，门路交通便利。7、预期目标湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积平方米的土地上，建立总容积率为2.63，建立密度为24.4%,总修建面积为65,平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅
11、面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积平方米，地下停车局面积10,842平方米）。8、主要建立条件湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建立项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分都会底子设施建立（沿江风物带）和商住房开发两部分进行，项目以修建、自然与人调和为理念，旨在打造尊贵、康健、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加速招商引资力度，加速*都会底子设施建立，促进经济社会可连续生长，把*建立成为区域性中心都会，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风物带堤路工程的建立。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建立，并创建了*市湘江东
12、岸南段建立协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部分的领导及珠晖区卖力人担当成员。将东岸风物带南段建立项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建立周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发200620号文，“关于湘江东岸南段堤路建立工程实施细则的通知，该通知第五条划定用地控制范畴。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范畴内，凭据投资方从事底子设施建立的投资额加20%的回报率确定赔偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市筹划、领土资源等部分经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条划定了东厢用地出让
13、价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地接纳挂牌方法供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单元座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。1.2. 主要技能经济指标序号项目单元数值1总用地面积20,936.72筹划总修建面积65,2.1其中：住宅修建面积47,652.32.2其中：1-2层商铺修建面积其中：地下停车场修建面积108423修建密度%4容积率2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部
14、收益率%73.869静态投资接纳期年0.8310动态投资接纳期年1.3. 问题与发起项目开发商已正当取得本项目土地使用权，各项建立手续正在申办中。阐发测算历程假定本项目在土地取得、立项、开发建立、销售等方面均遵照国度及*的房地产项目开发步伐及划定。凭据测算，在预计的销售代价、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。*市房地产市场正处于开发热潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建立历程中，需要严格控制工程本钱和治理本钱。充实利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介照料公司互助，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定公道的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销
15、推广，包管销售资金回款。第2章 项目投资情况与市场研究2.1. 投资情况阐发1、 国度政治经济形势及有关政策2007年全年海内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分财产看，第一财产增加值28,910亿元，增长3.7%；第二财产增加值121,381亿元，增长13.4%；第三财产增加值96,328亿元，增长11.4%。第一财产增加值占海内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二财产增加值比重为49.2%，上升个百分点；第三财产增加值比重为39.1%，下降个百分点。牢固资产投资增长较快全年全社会牢固资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一财产投资1,46
16、6亿元，比上年增长31.1%；第二财产投资51,020亿元，增长29.0%；第三财产投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。中央经济事情集会将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防备经济增长由偏快转向过热、防备代价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；
17、随后央行、银监会明确划定第二套房贷以户为单元；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购置小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控步伐，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率连续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地财产的康健稳定生长产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及治理、政策因素2007年，*市实现生产总值（开端核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第一财产增加值201.4亿元，增长 4.1%；第二财产增加值335.43亿元
18、，增长20.2%；第三财产增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口盘算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8 %，翻了一番。近五年，是*经济生长较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度到达11.99%。经济结构产生明显变革，第二财产比重上升，2007年二财产占GDP的比重到达40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一财产占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，
19、其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3 %，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费代价总水平比年初上升5.27个百分点，其中,办事代价上涨1.23个百分点。商品零售代价上涨6.47个百分点。食品类代价上涨12.31个百分点。衡宇销售代价上涨5.49%，其中商品房销售代价上涨7.23%。宁静生产形势好转，全年共产生种种宁静事故864起，同比下降14.88；死亡242人，同比下降26.89；亿元GDP生产宁静事故死亡率为0.55，门路交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产宁静事故死亡率3.75
20、，四项宁静生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。2007年，*。城乡居民生活继承得到改进。2007年*万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险报酬20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，到场社会养老保险人数65.45万人，其中职工数46.22人，离退休人员19.35万人；到场企业改制保险的单元155家，到场失业保险的职工人数13.04 万人；根本医疗保险的参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职工34.79万人，离退休人员16.09万人。到场工伤保险人数22.12万人，到场生育保险人数35.09万人。居民享受最
21、低生活保险的东西共有20.18万人，都会居民领取失业保险人数0.89万人，根本做到应保尽保。2007年，*市牢固资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会牢固资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从财产投向看，第一财产投资3.4亿元，与去年持平；第二财产投资114.9亿元，增长52.4%；第三财产投资109.6亿元，增长10.8%，产业投入明显加大。全年产业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占产业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供给业完成投资8.5亿元，占产业投资的比重为7.4%。社会事业和底子设施投资均有大幅度的增长。房地
22、产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是*投资额增加最快的五年。2.2. 区域房地产市场阐发1、*房地产市场区域漫衍及特点 主城区板块主城区为*市老的行政、商业、金融、文化教诲中心，交通便利、配套完善，商业气氛浓厚，升值潜力及投资代价大，土地本钱较高，主要以中高等次的高层住宅、商铺为主、销售代价受到范围和修建筹划水平的差别，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比力有代表性的有熙园、中泰峰境、亚华名都、世纪名城等。主要特征：市区中心位置，范围较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住情况一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为18
23、00-3000元/平方米左右。 华新开发区板快华新开发区位于*市西部，是*市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单元均已入驻该片区，已形成一定的范围，政府构造搬家事情已根本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的生长和潜力。*市民对华新区的认可度是比力高的，片区筹划较好，路网建立已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利水平不停提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区情况，现已成为*市民购房置业的首选区域。主要特征：普遍的楼盘范围比力大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比力公道,以三房为主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面
24、积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。 立新片区板块相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比力近，但感觉比力偏僻，区域形象不佳，筹划欠好，小区档次普遍比力低，建立速度也比力慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏根本的生活配套设施，生活的气氛远未形成。主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不敷，推出楼盘一般中低档次，主要通过代价优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，代价相比拟力低。 江东板块江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱，缺乏大型底子配套设施，但是随着这几年的大型市政配套建立，尤其是沿江路风物带的建立，
25、区域内的绿化空间、居住情况等都大大提升，江岸沿线正催生着*未来的江景豪宅板快。主要特征：早期楼盘少，档次低，范围少，楼盘素质一般中档次以下，普遍代价比力低，但沿江的楼盘代价相比拟力高，随着风物带的建立，沿江路将生长成为*的豪宅地标。 2、*房地产投资阐发从上面的图表数据中可以看出，*房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者出现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们阐发其房地产投资增长，如下：年 份2004200520062
26、007房地产开发投资金额（亿元）增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，2006、2007年是*房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于*房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，许多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就根本售完，表明销售速度大大提升。3、*房地产供求阐发1）供给阐发年 份2004200520062007商品房施工面积（万平方米）其中新开工面积（万平方米）新开工面积增幅%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资出现着
27、明显的正比递增干系，2007年可以算是一个不折不扣的*房地产开发年。2）需求阐发年 份200520062007商品房施工面积（万平方米）86.35107.85120.92增幅 1408%2490%1212%年 份20052006 2007商品房施工面积（万平方米）增幅 1604%3946%2904% 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售照旧销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、*房地产市场特征阐发：综上所述，我们可以对近几年*房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资连续增长，但增速与市场需求的增长呈良性生长干系。 增量地供给大幅度增加，存量地淘汰，住宅用地供给总量增
28、加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产物修建设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2008年*楼市阐发 *房地产市场走势随着国度宏观调控政策的贯彻落实，*2008年尤其是下半年房地产市场预计将出现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年淘汰，增量资金谨慎入市。另外，调解住房供给结构的步伐将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会牢固资产投资增速。2）住房供给结构调解加速。凭据国度调控政策的要求，套型修建面积90平方米以下的住房供给将大幅增加，中
29、低价位、中小套型普通商品房的土地供给也将大幅增加，大户型住房建立与供给受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产物。3）土地供给将进一步紧缩。继承执行从严从紧控制新增建立用地的政策，住宅用地中增量地供给将越发困难，存量地供给仍会保持增长，但供给总量将淘汰。房地产投资需求削弱，将缓解土地供求的矛盾。 2008年*楼市走势对*房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数连续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然出现增长的势头，主要是因为土地本钱的增加，修建质料的代价增长，人工人为的提高，直接导致开发本钱的大幅度提升
30、，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。2.3. 销售预测1、项目需求阐发本项目所在地珠晖区是*市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定范围的高等商住小区,在这里事情和经商的人许多,火车站、学校、医院、幼儿园、工场、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不停改进，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处*市湘江东岸南段，西与风物优美的沿江风物带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在*珠晖区打造出一小我私家文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方法打造*高品质、高标准、不可
31、复制的江景住房，使得沿河而居成为*人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种一定。2、项目销售目标群定位本项目筹划为*地区的中高等楼盘，销售目标客户群定位如下： 一类客户：企事业单元职工本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包罗中钢衡重企业职工、*铁路部分职工等等。1）中钢衡重企业职工*中钢衡重设备有限公司（原湖南金阳机电设备制造有限公司）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年的生长，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产种种冷轧开卷机、卷取机。产物遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地面积26000
32、平方米，牢固资产1亿元。年产值达2.5亿元。该企业有凌驾十年未建立过单元住房，员工及眷属近3万人，该部分客户将会成为湘水明珠购置主力客户群，预计可购房800-1000套。2）*铁路部分职工*铁路系统，包罗中铁五局员工及眷属近5万人，目前会合居住在珠晖区宁静乡、苗圃一带，居住情况较差，交通未便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购置主力客户群。 二类客户：周边的私营业主项目毗临*火车站，周边的中小私营业主较多，主要漫衍在火车站商贸城、东方广场、创巨贾城、广东路批发街等几大*主力批发市场，具备大批有购置实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，并且普遍家庭人口众多，居住空间不敷，急需添
33、置物业解决亲人居住问题。 三类客户：周边学校老师珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、*师范学院、*产业大学、*机器技能学校、*财务学校等等，从业西席近万人，并且学校老师报酬较高，具有较强的购置能力。 四类客户：珠晖区公事员珠晖区公事员系统，包罗企事业单元员工近万人，该部分客户主要考虑就近事情就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改进居住情况的根本要求，而湘水明珠的出现完全改变了这种难堪的局面，本区公事员必将置业的目光从江西重新转移到江东。 五类客户：*在外地乐成人士目前湘江边乃至整个*，大型范围的社区都罕见，特别是别墅社区，对付在外事情的*籍人士回故乡购房，一
34、定选择景观好品质高的范围社区，作为湘江边唯一的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘宁静等名人作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。*人具有很强烈的恋土情结，外地乐成人士普遍愿意在本地置业，一方面是为了改进怙恃的居住情况；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住情况。 六类客户：各下辖县区、乡镇乐成人士“居住农村向都会转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。 七类客户：各地房地产投资人士*房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均代价2700元/
35、,*现在的水平还不到2300元/，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购置。本项目暂时未作任何告白宣传，已经有近500批客户慕湘水明珠风物带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购置到湘水明珠的衡宇。销售部筹划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，筹划储备客户3000批以上。2、 销售筹划鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部凭据目前市场情况，制定以下销售筹划。 销售量一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47，可销售额约2.亿； 销售进度本项目预计2008年10月初开盘：l 开盘后一个月内，即至2008年11月底，完成总销售任务的50%，约186套住 宅，销售金额约90
36、00万；l 开盘后三个月内，即至2009年1月底，完成总销售任务的70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；l 开盘后六个月内，即至2009年4月底，完成总销售任务的80%，约298套住宅，销售金额约1.60亿；l 开盘后九个月内，即至2009年7月底，完成总销售任务的90%，约335套住宅，销售金额约1.8亿；l 开盘后十二个月，即至2009年10月底，完成总销售任务的100%，约372套，销售金额约2亿。3、 销售收入预测1）周边都会房价比力：许多业内人士认为，*目前房价水平处于全省中等水平，经济生长潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比力好的生长空间，2007年10月下旬，由省建立厅
37、、统计局、领土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国度统计局湖南观察总队等部分在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席集会上获悉：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，*的均价为1972.9元/平方米，低于全省平均水平。从周边都会开发办了解到部分都会前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售代价为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯的书记来看，*的衡宇均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。在*市开发协会第三届理事会换届选举集会上，市城建开发办主任田世凡的发言
38、中发明，*房地产生长分为三个阶段：90年代至2001年为第一极度，这一阶段主要体现为房地产的起步和调解；2002年至2006年为第二阶段，这一阶段是*市房地产开刊行业产生排山倒海的一个重要阶段，也是谱写*市房地产开刊行业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,竣工衡宇面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。2007年开始进入第三阶段，*楼市经过前两阶段的生长后，已向品质、人文、居住等高端偏向生长。经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，*房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，
39、开发企业融资本钱增加，自然促进衡宇代价上涨；其次是自己就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价另有进一步上升的趋势；其三是建材代价在上涨，提高了修建本钱；第四是随着人居情况和小区筹划的日益完善，衡宇本钱上涨；最后都会变革带来了较大的有效需求促进房地产行业的生长。这些因素将让*房价面临快速发作的到来。2007年6月份时，*商品房均价为1972.9元/平方米,但到年底已经突破2000元/平方米,上涨势头迅猛。2） *楼市代价现状：凭据*业内人士市场观察，*电梯楼价大抵如下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江风物2600元/平方米，月
40、畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。3） 项目销售代价定位：凭据本项目住宅和商铺房预测销售代价，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/；其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼大众停车场3000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目预测销售总收入为65913.423万元，详见附表五销售收入及税金估算表。2.4. 营销计谋本项目拟在代价计谋上接纳低开高走的订价计谋推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值
41、的潜力很大。本项目将确定以下推广计谋：1、推广渠道 报纸告白包罗*日报、*晚报，属于典范的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 本钱低，笼罩面广，操纵简朴灵活，可以作为一种恒久的营销手法。 影视告白本地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品会合投放。电视告白是唯一的动态告白平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯串项目营销始终的宣传利器，*地方小，人口会合，单张派发能起到良效。 营销运动l 运动一：“沿江风物带竣工仪式”、“湘水明珠开盘庆典”。l 运动二：“广州炒房团*购房动”。l 运动三：“百年*湘江风物带”摄影图片展”。l 运动四：*人说*大型文
42、化论坛。l 运动五：系列名人讲座。l 运动六：*人说*大型文化论坛2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视告白，平面媒体，户外告白三大主力告白会合宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风物带竣工，举办种种运动，扩大在*的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大告白投放力度。l 公交和站台告白：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l 路桥告白：贯串项目营销始终。l 影视告白：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l *报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 l 单
43、张派发：每天均需进行的推广方法,力求单张波及到*的每一个角落。l 短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。l 公关运动：开盘前举行一场运动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第3章 建立范围与项目开发条件3.1. 建立范围本项目总占地面积平方米，总修建面积为平方米，建立总容积率为，建立密度为%,建立内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车局面积10,842平方米）。3.2. 项目表面现状1、所在与地理位置本项目位于*市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风物带
44、相连、南至望江路、东隔筹划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与*市著名的东洲岛隔河相望；距*市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然情况优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建立的土职位于*市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7平方米。经*市人民政府国用（2006）第A102843号领土使用证批准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建立筹划，已经*市筹划局审议通过。3.3. 项目建立条件1、地形、地貌、地动情况*市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围围绕着陈腐宕层形成断续环带的岭脊山
45、地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的赤色丘陵台地，组成典范的盆地形势。*盆地南高北低。整个盆地南面阵势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由四周向中部低落，出现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕，中部平、岗丘交织。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、
46、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积漫衍白垩系和第三系红层，组成*盆地的主体，面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常宁的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁东县的腾云岭，海拔1044米。东北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰，海拔1290米，最低点为衡东的彭陂港，海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。起源于广西兴安的湘江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、*县、衡山县和衡东县，