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1、 国际STREET MALL招商执行方案目 录第一章项目目定位回回顾- 3 -一、总体定定位- 3 -二、档次定定位- 3 -三、功能组组合定位位- 33 -第二章项目目业态布布局规划划及目标标商家- 8 -一、招商面面积- 8 -二、各层业业态布局局规划- 8 -三、品牌目目标客户户名单- 144 -第三章招商商总体策策略- 18 -一、招商总总体策略略- 118 -二、招商执执行策略略- 220 -三、租金策策略- 23 -四、招商优优惠策略略- 225 -第四章招商商阶段划划分及执执行策略略- 229 -一、项目入入市时机机规划- 299 -二、招商执执行思路路- 330 -三、招商具具
2、体阶段段划分- 322 -四、招商与与销售阶阶段划分分组合- 399 -第五章推广广策略及及费用预预算422一、传播策策略422二、品牌策策略433三、造势策策略444四、媒体推推广计划划44五、费用预预算477第六章招商商执行管管理499一、招商标标准流程程49二、招商主主体架构构50三、招商管管理控制制50四、招商人人员选用用51第七章招商商准备工工作533一、现场物物资准备备53二、媒体准准备533三、相关文文件准备备54致：郑州新新长城房房地产开开发有限限公司承蒙贵司对对我方的的信任，我我司得以以在七月月中旬顺顺利地完完成项目目定位策策划报告告。本项项目做为为郑州最最新商业业模式，有有
3、着多业业态、多多功能、一一站体验验式以及及先进的的国际化化经营理理念等众众多优势势，本着着发展商商利益最最大化、项项目运作作最优化化的原则则，我司司通过对对目前已已进入河河南市场场和尚未未进入河河南市场场的众多多主力商商家的摸摸底调查查，对各各主力商商家的进进驻意向向有较清清晰的认认识。同同时，通通过前期期对郑州州现有商商家的深深度访谈谈，我司司对项目目未来的的招商工工作充满满信心。为了更好地地让全体体招商人人员了解解、熟悉悉招商推推广工作作的具体体安排以以及招商商条件，同同时也为为了更多多地与贵贵司在工工作上紧紧密互动动，我司司特制定定了具体体的招商商实施方方案。本方案主要要包括以以下几方方
4、面内容容：n 项目定位回回顾n 业态布局规规划n 招商目标选选择n 招商总体策策略n 招商实施步步骤及阶阶段目标标n 招商推广计计划、媒媒体计划划、广告告费预算算n 招商执行管管理n 招商工作准准备第一章 项目目定位回回顾一、总体定定位国际STRREETT MAALL演绎第第四代商商业财富富传奇我们打造的的“国际SSTREEET MALLL” 是一一个“LIFFE SSTYLLI CCENTTER”（第四四代商业业模式：生活体体验中心心），是是集“购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐”功能于于一体的的多业态 多功能能 体体验型 一站站式的，“中高低”档次齐齐全的开开放式人人文商业业街区二、档次定定位本
5、项目定位位中档偏偏高、形形象推广广中高档档 档次定位细细分表区域（楼栋栋）档次定位因素9号楼中档偏高：针对中中高收入入消费者者作为项目写写字楼的的主体楼楼，自身身的档次次定位直直接影响响整个项项目的形形象，中中档偏高高可以提提升整个个业态的的档次，将将是档次次定位和和形象推推广定位位最有力力的支撑撑；室内街中档：针对对中低收收入年轻轻人消费费者中档定位与与此9号楼定定位形成成互补、错错位经营营，可以以满足相相对更广广泛的消消费人群群，可以以带动场场内氛围围；6号、7号号和两层层独立街街铺中档偏低：针对中中低收入入消费者者可以在整个个项目体体内形成成错位及及互补，可可以满足足项目周周边各大大高校
6、的的学生等等年轻人人的消费费需求；10号楼以数码通讯讯和超市市为主，中档和和高档搭搭配：针针对综合合性消费费群体综合超市可可以极大大地满足足周边居居民的日日常生活活便利；定位相相对独立立，又能能与整个个项目的的业态形形成错位位和互补补；11号楼中档偏低：针对年年轻得中中等收入入消费者者临陇海路，是是项目南南向唯一一入口，是是项目形形象展示示又一平平台，吸吸引客流流的关键键入口。档次呈逐级级梯次分分布，互互补共融融中高档提升升价值，中中档及中中低档吸引客客流高中低档次次全面组组合，体体现第四四代商业业特色三、功能组组合定位位国际STRREETT MAALL的的主题特特色体现现为三大大主题商商业区
7、和和一个主主题娱乐乐广场：l 商都魅力城城（9#、100#楼的的商业部部分和室室内街）l 商都兰桂坊坊（6#、7#楼的底底商和两两层独立立街铺）l 商都流行前前线（111#楼楼的商业业部分）l 极限运动广广场(111#楼楼旁的广广场)商都魅力城城-STTREEETMAALL的的“气魄”所在主要是拉动动市场的的人气，但但是引入入的商业业，必须须按照商商业中心心区的业业态引入入对购物物中心经经营有益益的业态态；引入入的商业业应该是是行业的的龙头，能能够带动动其它中中小商业业和品牌牌进入，迅迅速将市市场招商商成功，缩缩短市场场的培育育期。通过“街、铺铺、景”等等多角度度多方位位的新颖的的建筑景景观，
8、汲汲取国际商商业建筑筑风情，营营造出充充满个性性、体验验、情趣趣的商业业氛围，以以经营珠珠宝、香香水化妆妆品、名名表、男男装、女女装、皮皮具、文文化用品品、通讯讯、文化化艺术品品为主，以以健身中中心、美美容美发发、SPPA会馆馆、游乐乐场、文文化展示示、培训训中心等等服务项项目为辅辅，使人人们的日日常生活活沉浸在在购物其其中、享享受其中中、体验验其中、娱娱乐其中中的美好好境地。 操作要点：n 引入知名品品牌商家家，将行行业的巨巨无霸与与小企业业融为一一体，借借助大商商户同小小企业的的错位经经营，形形成产品品种类的的集群，扩扩大了整整体的辐辐射能力力；商都兰桂坊坊-STTREEETMAALL的的
9、“特色”所在中西美食餐餐厅+特特色餐饮饮店+酒酒吧+非非品牌专专营店+小商品品在建筑上以以国际街街区建筑筑风情为为基础，自自然建筑筑与特色色风格相相融合、古古典与现现代的对对话为表表现形式式，打造造西南区区乃至郑郑州市一一流的集集旅游、餐餐饮、文文化、娱娱乐于一一处的，综综合的、个个性的、特特色的商商业步行行街。商都流行前前线-SSTREEETMMALLL的“魅力”所在以不同业态态的专营营店来吸吸引消费费,充分分体现一一站式购购物和服服务, 展示最最新奇的的娱乐项项目、最最刺激的的潮流运运动、最最全面的的流行资资讯、最最时髦的的品牌销销售、最最前卫的的时尚装装扮、最最流行的的现代音音像、最最时
10、尚的的科技书书籍、最最个性的的休闲体体验、最最贴心的的生活服服务。操作要点：完善合理理的业态态分布,引入不不同业态态的专营营店，可可以汇聚聚消费人人流，增增加本项项目的出出售面积积，尽快快的回笼笼资金，增增加项目目的成功功率。极限运动广广场-SSTREEETMMALLL的“活力”所在极限运动广广场是SSTREEETMMALLL的又一一户外体体验中心心，这里里充满着着活力与与朝气，每每周的极极限运动动赛程吸吸引着无无数的人人驻足，极极限运动动在国内内属于新新鲜活动动，因为为其鲜见见，而给给予了人人们很大大的感观观体验及及享受；在这里里除了年年轻人喜喜爱的极极限运动动场地外外，艺人人的各种种“极限
11、演演艺”和定期期的“极限内内衣秀”、“极限时时装秀”等等文文娱活动动，都将将成为项项目商业业的亮点点及号召召力。第二章 项目业态布布局规划划及目标标商家一、招商面面积根据开发商商提供的的平面建建筑图纸纸，本项项目整体体统计，一一层可供供招商面面积为1190446平方方米，二二层可供供招商面面积为1184111平方方米，三三层可供供招商面面积为1148990平方方米，四四层可供供招商面面积为660422平方米米。二、各层业业态布局局规划1F：业态态布局电动工具、水暖建材油漆、涂料、防水、防火材料类家具、布艺、窗帘、家具装饰一层面积业态6#楼1463非品牌专营营店、小小商品7#楼814非品牌专营营
12、店、便便利店9#楼4656香水化妆品品、眼镜镜、淑女女装、职职业装、高级男装10#楼5646数码、通讯讯、精品品小家电电、家庭庭娱乐产产品11#楼2900日韩街（专专售年轻轻日韩时时尚服装装、精品品、鞋帽帽等）街铺1106特色餐饮、酒酒吧室内街2142潮流休闲服服装、鞋鞋帽、时时尚男女女包；肯肯德基、特特色咖啡啡厅等2F：业态态布局规规划二层面积业态6#楼1463非品牌专营营店、小小商品7#楼814非品牌专营营店、小小商品9#楼4656休闲男装，休休闲女装装、配套套高档美美容美发发、特色色餐饮10#楼5646综合超市11#楼2900流行化妆街街，时尚尚美容街街街铺1106特色餐饮、酒酒吧、大众
13、化化餐饮室内铺1729时尚服饰、饰饰品、礼礼品、文文化用品品、雪糕糕屋、甜甜品店3F：业态态布局规规划三层面积业态7#楼307时尚潮流服服装、运运动用品品、饰品品、鞋帽帽、小包包、礼品品、文化化用品、玩玩具9#楼4656体验式书局局、音像像制品，动动漫天地地、咖啡啡店、琴琴行10#楼5646综合超市11#楼2900量贩KTVV、电子子游戏中中心、网网络会所所室内街2179运动休闲、运运动用品品、极限限旅游用用品4F：业态态布局规规划四层面积业态9#楼4656中高档餐饮饮、美容容美发、纤纤体、SSPA 室内街2179修甲、美容容、足浴浴、儿童童反斗城城、培训训中心、DIY体验中心（订制潮流服装、
14、陶瓷、工艺品、插花、饰品等）备注：业态态布局规规划方案案在招商商工作中中将根据据市场反反馈情况况进行适适当调整整。三、品牌目目标客户户名单（一） 目标主力店店名单1.超市主主力店商商家：沃沃尔玛、丹丹尼斯、易易初莲花花、世纪纪联华、北北京华联联、家乐乐福、麦麦德龙、欧欧尚、好好又多、大大润发、乐乐购、华华润万家家、百佳佳、家世世界、农农工商、物物美、人人人乐、爱爱家、吉吉之岛、新新一佳、华华联吉买买盛2.家电主主力店：国美、苏苏宁、永永乐、五五星、三三联、大大中、铭铭可达3.百货主主力店：王府井井、太平平洋、百百盛、美美美、大大商、新新燕莎、伊伊势丹、天天虹、茂茂业、连连卡佛、友友谊商场场、屈
15、臣臣氏（二） 目标品牌商商户名单单1.品牌商商家女装：EIITIEE、可可可尼、卡卡尔兰迪迪、七色色麻、欧欧时力、法法路易娜娜（法国国）、韩韩菲妮、欧欧点、例例外、声声雨竹、杰杰西、CCCDKK、蒙娜娜莉娅、卡卡莎迪娅娅、圣兰兰诺、卡卡佛连男装：利郎郎、七匹匹狼、苹苹果,宾宾宝、雅雅韵、欧欧尼杰、佐佐丹奴、堡堡狮龙、威威鹏、迪迪洒、尊尊品、柏柏特尔、卡卡丹达仕仕、卡斯斯德利、罗罗马帝王王、堡域域、温布布尔顿、斯斯延丹洛洛、古士士旗、戈戈派利、约约翰王子子、爱缪缪斯、马马仙奴、罗罗蒙、法法派、伦伦敦雾、皮皮尔卡丹丹、卡斯斯保罗、七匹狼、森玛皮鞋 ：思思加图、真真美诗、哈哈森、梵梵诗蒂娜娜、天美美
16、意、莲莲丽莎、莱莱思丽、奥奥卡索、袋袋鼠、圣圣大保罗罗、梦特特娇、富富贵鸟、红红蜻蜓、达达芙妮皮具：梵高高、华伦伦天奴、澜澜豹、法法国都乐乐、华伦伦天奴乔登、意意大利袋袋鼠、鳄鳄鱼仔、卡卡丹路、米米奇、梦梦特娇、皇皇冠、安安特丽珠宝：金大大福、谢谢瑞麟、周周生生、金金伯利、戴戴梦得、周周大福、梵梵姿、美美亿、田田崎2.美容美美发美容美体:悦妍思思黛、雨雨林时尚尚俱乐部部、俊龙龙男子SSAP、名名角、艳艳丽、柔柔婷美发:简、金金手、标标榜、沙沙宣、海海伦、巨巨星、皇皇剪、东东东、自自由空间间化妆品:碧碧欧泉、欧欧莱雅、倩倩碧、香香奈儿、资资生堂、SSK-III、美美宝莲、玉玉兰油、兰兰蔻、雅雅芳
17、、郑郑明明、CCK、阿阿迪、ZZa、HH2O+、高丝丝、蝶妆妆、欧珀珀莱3.各式餐餐饮、酒酒吧快餐：仙踪踪林、肯肯德基、必必胜客、TACO BELL塔可钟、麦当劳、德克士、豪享来、豪客来、千尊比萨、好伦哥咖啡：卡布布奇诺、迪迪欧、哥哥德、米米萝、上上岛、海海景、捷捷农、金金帝酒吧、KTTV：糖糖果娱乐乐空间、真真爱KTTV、热热舞、热热度慢摇摇、零点点、风铃铃、西部部酒城中餐:小肥肥羊火锅锅 、阿阿庆嫂、重重庆一家家亲、秦秦妈火锅锅、三妹妹火锅、小小毛驴火火锅、潇潇记烩面面、如意意坊豆捞捞、湘川川洒家、闪闪记总店店、爽爽爽烧烤、雅雅惠美食食城、11+1中中餐、江江南八佰佰碗4.图书、电电玩、影
18、影院、网网吧图书：三联联、席书书、三味味书屋、新新华书店店电玩：幸福福电子、欢欢乐时光光电玩、开开园卡通通乐园儿童乐园：汤姆熊熊、贝贝贝乐、方方特乐园园网吧：乐天天、深蓝蓝、永胜胜、珠峰峰5.通讯、数数码通讯：河南南移动、河河南连通通、河南南网通、河河南铁通通数码：（经经营面积积较大的的公司）八方数码、中中州通讯讯连锁、迪迪信通手手机连锁锁、黄金金海岸电电子、天天颐神达达、新亚亚通电子子通讯、国国讯通讯讯电子、八八方和盛盛第三章 招商商总体策策略一、招商总总体策略略（一） 主主力店招招商先行行、销售售紧跟，销销售先于于招商开开盘，招招商与销销售全面面互动l 本项目的起起点在于于招商，重重点在销
19、销售。招招商工作作的执行行直接关关系到项项目的销销售和未未来的发发展。商商业价值值提升关关键在于于引进的的商家是是否有足足够的号号召力和和吸引力力。l 招商与销售售的全面面互动，一一方面可可以保障障项目未未来的良良性发展展和经营营，另一一方面也也可以通通过知名名品牌商商家的招招商成功功带动销销售，再再以销售售反补招招商，将将商铺推推向市场场，又可可以保证证资金链链顺畅，实实现合理理利润最最大化。l 一切招商工工作以销销售为中中心进行行，销售售先于招招商进行行开盘，同同时通过过在招商商过程中中的控制制，避免免一部分分投资自自营客户户的流失失，引导导自营客客户到投投资客户户的转化化，来最最终实现现
20、项目的的销售目目标。l 通过招商和和销售的的同步互互动，人人气的聚聚集必将将不断提提升项目目的档次次，商业业价值也也必将随随商业氛氛围的汇汇聚而达达到升值值的效果果。（二） 主主力店和和大户招招商提前前确定，散散户控制制跟进l 主力店和大大户的提提前确定定，作为为整个项项目主题题要点和和项目今今后经营营能力的的保证，并并能提升升发展商商物业品品牌形象象以及物物业商业业价值。l 尽早进行主主力商家家和大户户的招商商工作，可可以在大大范围经经营客户户中选择择品牌号号召力强强、租金金价格高高、符合合商业档档次规划划的商家家入驻经经营，并并确定所所需经营营的面积积以利于于小型商商家进场场定位。l 品牌
21、主力店店的确定定对商业业铺位销销售价格格的提升升、投资资客户的的吸引、人人流汇聚聚、卖点点推广、散散户的招招商、租租金提高高等方面面都将会会带来极极其重要要的促进进作用。商商业运作作讲究“成行成成市”，本地地区其他他商家自自然趋之之若骛。（三） 考考虑到本本项目周周边商业业氛围弱弱、租金金价格不不高等不不利因素素，招商商营销上上应遵循循“主力店店先行，造造市先造造势，引引而不发发，挤压压市场”原则。l 主力店先行行，造市市先造势势通过大型知知名主力力店的招招商进驻驻，先塑塑造区域域化和高高端化的的市场形形象差异异，引起起市场高高度关注注，通过过政府、媒媒介两方方面的造造势，以以求达到到树立市市
22、场形象象标杆和和引领市市场经营营价值的的目的，进进而引起起郑州区区域业内内轰动。l 引而不发，挤挤压市场场为了避免与与商家漫漫长的讨讨价还价价，也为为了避免免部分商商家结成成“战略联联盟”的可能能，我们们通过形形象包装装、宣传传推广，以以及人员员推广等等手段将将商家的的味口调调起来后后但却不不开始正正式招商商，可通通过诚意意登记的的方式积积累大量量的诚意意客户后后，而且且大家都都迫不及及待时才才开始正正式招商商，使需需求瞬间间爆发。这这样就能能以庞大大的诚意意客户作作为砝码码跟品牌牌大户店店谈判，减减弱大中中户的砝砝码，从从而能够够逐个击击破。（四） “建市”而非“抢市”，占领领新的市市场份额
23、额l “抢市”必必将以降降低门槛槛、牺牲牲收益为为代价，“建市”才能领跑市场具备独特性和不可替代性。l “建市”可可以规避避与现有有市场的的同质化化竞争和和低租金金价格的的竞争，通通过品牌牌化、专专业化、精精细化、多多业态复复合化的的打造，一一举超越越郑州现现有商业业市场。（五） 严严格把关关，先紧紧后松商家经营能能力强弱弱直接影影响项目目的生命命力，不不加以甄甄别而使使大量辐辐射区域域小、经经营能力力不强商商家进驻驻，不仅仅难以保保证项目目经营收收益实现现，一旦旦被市场场淘汰，势势必使整整个项目目陷入困困境。（六） 立立足长远远经营，给给予市场场信心引进知名的的商业运运营管理理顾问，体体现开
24、发发商立足足长远经经营的决决心，以以高起点点赢得经经营户和和投资者者的信任任，此外外，专业业和优质质的软性性管理和和服务对对本项目目日后的的经营管管理起到到很好的的支持作作用。二、招商执执行策略略（一） 招招商模式式项目的招商商模式可可划分为为主力店店招商模模式及品品牌店招招商模式式两种形形式。1、主力店店招商模模式主力店部分分为整体体出租，直直接引入入一家与与项目定定位相符符的主力力商家，使使其相对对独立经经营、独独立管理理。2、品牌店店招商模模式散户采取铺铺位分割割出租，根根据业态态功能规规划、品品牌的有有机组合合、需求求面积大大小进行行有针对对性的招招商确定定，通过过商业经经营管理理公司
25、对对其实行行统一管管理、分分散经营营。（二） 招招商策略略1、主动出出击策略略这是招商比比较常用用的策略略之一。在在立足郑郑州本地地市场的的同时，招招商范围围将扩大大到深圳圳、北京京、上海海等大城城市，涉涉及到一一些国内内外知名名品牌商商家，将将一些具具有市场场知名度度和号召召力的品品牌商家家进行邀邀请并进进行一对对一的洽洽谈，加加强前期期双方的的了解和和沟通，为为下一步步与商家家进入实实质性合合作奠定定基础。2、因时利利导、因因时利势势前期对租赁赁模式和和招商模模式不作作固定而而是做最最优准备备和多方方面选择择，全面面了解掌掌握、收收集重点点目标客客户信息息加以资资料整理理，在后后期根据据实
26、际情情况再作作最终决决定，无无论是何何种租赁赁模式和和招商模模式皆然然。3、主题先先行策略略形成成商业项项目的向向心力因不同而出出名、因因差异而而生存，除除了正常常的营销销渠道可可以传递递招商的的消息外外，项目目自身差差异化和和独特的的定位也也可以引引起市场场的轰动动，新长长城国际际STRREETTMALLL招商商未行而而声名远远播。以以多业业态复合合，一站站体验式式购物观观光为为主题，彰彰显“准第四四代商业业”的经营营形象和和风格，才才能在激激烈的竞竞争中独独树异帜帜，突出出个性，在在招商工工作中把把握主动动，吸引引商家上上门达成成合作。4、以商招招商、发发挥头羊羊效应首先确定入入场各行行业
27、品牌牌大户及及有影响响力之商商户，充充分发挥挥大品牌牌、大商商户的带带动效应应，增强强项目核核心竞争争力，并并奠定其其他中小小商户入入场的信信心。5、大户“三优”，小户户扶持大户“三优优”政策：优先认租：行业内内龙头大大户优先先在我们们给定的的范围内内选铺；优惠招商：给予行行业内龙龙头大户户和品牌牌大户给给予租金金优惠；优化组合：尽量在在我们的的计划合合理分布布大户的的位置，充充分发挥挥他们的的品牌和和市场影影响力，有有利于带带旺其他他中小品品牌，也也利于整整个市场场的长远远经营。小户扶持政政策：引进优质品品牌代理理权给予予有发展展潜力的的中小散散户；给予部分散散户优惠惠的付款款条件，减减轻其
28、经经营压力力；成立创业基基金，有有发展潜潜力的小小户可申申请装修修借款。6、充分利利用各专专业协会会，实施施活动营营销策略略l 与服装、家家电等权权威性行行业协会会及组织织建立良良好合作作关系l 充分发挥其其行业内内部影响响力及其其广泛的的商户资资源l 针对目标客客户有的的放矢的的宣传项项目优势势l 以最具权威威之方式式树立项项目正面面形象，扩扩大项目目影响力力，从而而增强招招商力度度7、控制性性策略l 对各业态进进行组合合并控制制，打造造专业形形象，择择优进驻驻l 对大户采取取“欲擒故故纵”战术，让让一部分分大户先先进，而而暂时不不让其他他大户进进入，令令已进入入的大户户有不安安全感，进进不
29、了的的有迫切切感。另另外，在在对大户户招商的的同时，还还要优先先招进部部分中户户，以对对大户起起到震慑慑作用，防防止大户户结成“攻守联联盟”l 各阶段推出出的优惠惠政策进进行名额额控制，制制造紧张张感l 同一品牌不不同商家家进驻进进行一定定的控制制，营造造健康的的竞争环环境l 保留部分好好位置暂暂不推出出，以备备其他外外地品牌牌或者谈谈判周期期较长的的好品牌牌进入，同同时有利利于解决决不可预预见的调调整和纠纠纷三、租金策策略（一） 招招商政策策任何新兴商商业市场场从开业业兴旺旺达到到合理的的租金水水平，均均需要一一定的时时间来进进行培育育，培育育时间的的长短根根据市场场所处的的位置、商商业环境
30、境、市场场规模、项项目自身身定位、商商业业态态、竞争争环境等等的不同同而有所所差异。若不给予市市场一定定的培育育期，一一步到位位的直接接以理想想租金对对商户招招商，对对市场而而言无异异于“杀鸡取取卵”，一方方面商户户不愿意意进场，容容易造成成市场空空置；另另一方面面，即使使能招到到部分商商户进场场，但由由于商户户经营成成本过大大造成装装修投入入不足及及经营规规模太小小，难以以形成良良好的购购物环境境，加之之市场人人气、客客源短期期内难以以形成，市市场不温温不火，老老商户不不愿支撑撑、新商商户不敢敢进场，造造成恶性性循环。为此，我们们提出“放水养养鱼”的招商商政策，从从四个方方面对市市场进行行培
31、育：l 合理的业态态规划：有选择择性的引引入有一一定经营营能力的的业态和和商户。l 租金优惠及及免租期期：开业业前12年给给予商户户不同程程度的租租金优惠惠，同时时对签订订长期租租赁合同同的商户户提供一一定的免免租期。l 后期市场的的经营管管理：俗俗话说“甩手掌掌柜不成成事”，我们们不仅要要把商户户招进来来，还要要让商户户“进得来来、有发发展、赚赚到钱”，市场场的后期期经营管管理也是是商户十十分关心心的问题题，市场场的经营营管理不不仅需要要专业的的人才，还还需要一一定的宣宣传推广广费用的的投入。因此我们建建议开发发商聘请请国内外外知名专专业商业业经营管管理顾问问公司，并并组建专专业化管管理队伍
32、伍；另外外建议开开发商承承诺在市市场开业业前一年年投入一一定的的的经营推推广费用用，用于于推广市市场、宣宣传商户户，以增增强商户户进场经经营信心心。（二） 租租金价格格策略树立项目高高端价值值形象，低低开高走走，稳步步上升确认项目合合理实收收租金后后，初期期对外宣宣传租金金定位应应高于普普通市场场，根据据商业业定位报报告初初步拟定定租金为为一层990元/、二二层655元/、三层层40元元/、四四层255元/(按建建筑面积积计算)，通过过高端价价格树立立项目高高端产业业形象。但但考虑到到市场实实际租金金承受能能力及对对商户放放水养鱼鱼的的经经营政策策，在市市场培育育期的首首年和第第二年，招招商过
33、程程中可以以通过各各类活动动及折扣扣给予商商户一定定的租金金优惠，使使整体租租金水平平达到市市场普通通水平，通通过高端端形象、低低端价位位迅速引引爆市场场，随着着市场关关注度的的提升，以以及商户户的入驻驻率不断断提升，通通过减少少折扣稳稳步提升升租金价价格。因此，同致致行建议议在项目目开业经经营的第第一年，对对商户租租用一层层实行免免租三个个月的优优惠，后后三个季季度的租租金按目目标租金金的666%收取取，实收收租金为为59元元/平方方米/月月，二层层、三层层和四层层实行免免租半年年的优惠惠，后两两个季度度的租金金按目标标租金的的60%收取，实实收租金金分别为为39元元/平方米米、244元/平
34、方米米、155元/平方米米。市场场培育期期的第二二年，各各层分别别按目标标租金的的80%计算，实实收租金金分别为为72元元/平方方米、552元/平方米米、322元/平平方米和和20元元/平方方米，第第三年达达到目标标租金。各各层平均均租金初初步定位位如下：各层平均租租金表楼层第一年租金金第二年租金金第三年租金金三年平均租租金一层免三个月，445.0072.090.069.0二层免半年，119.5552.065.045.5三层免半年，112.0032.040.028.0四层免半年，77.520.025.017.5备注：具体体租金价价格将在在正式招招商前半半个月确确定和公公布。四、招商优优惠策略略
35、（一） 主主力店优优惠政策策主力店的进进入是整整个项目目的整体体形象及及对商家家吸引力力提升的的重要一一个步骤骤，所以以为了确确保主力力店的进进入，可可适当对对主力店店提供相相对优厚厚招商政政策。l 专项的租金金条件及及优惠政政策l 提供外墙体体广告位位l 召开签约新新闻发布布会（二） 品品牌商户户（大户户）优惠惠政策为了确保各各行业巨巨头的顺顺利入驻驻项目以以带动其其余中、小小户的入入场，在在对其招招商的过过程中，可可适当对对其提供供一定优优惠政策策，使其其入场。l 前期租金条条件优惠惠政策商户类型行业龙头商商户普通行业大大户大户资格省省合标准准1. 品牌：国内一线品品牌。2. 面积：除餐饮
36、外，需需求面积积在2000m22以上行业影响力力：行业内龙头头商户具具有较大大影响力力，能带带动大量量其他商商户入场场。3. 合作态度积极支持本本项目的的推进与与发展，积积极配合合项目推推进过程程中的各各项工作作与活动动。1. 品牌：国内一、二二线品牌牌。2. 面积：除餐饮外，需需求面积积在1000 mm2以上 3. 行业影响力力：行业内具有有较大影影响力商商户，能能带动部部分其他他商户入入场。4. 合作态度积极支持本本项目的的推进与与发展。租金优惠政政策在普通优惠惠政策基基础上租租金可再再享受88折优惠惠在普通优惠惠政策基基础上租租金可再再享受885折优优惠l 优先选铺权权l 免费制作DDM
37、宣传传单页l 免费为其做做形象宣宣传（三） 优优惠促租租措施1、租金减减免优惠惠为了促进各各类商家家的尽快快签约，早早日达到到本项目目的招商商目标，在在短期内内形成热热租的场场面，在在保证开开发商基基本利润润的基础础上，作作减免部部份租金金的优惠惠。l 秒秒金计划划为了吸引商商户尽早早达成租租赁协议议，建议议实施越越早租赁赁租金优优惠越高高的“秒秒金金计划”。先将将对外公公布的租租金水平平往上提提高一定定幅度，按按照达成成承租协协议的先先后，制制定相应应的租金金优惠比比例，如如： 在20066年9月月之前达达成承租租协议，给给商户予予租金88折优惠惠； 在20066年100月之前前达成承承租协
38、议议，给商商户予租租金8.3折优惠； 在20066年111月之前前达成承承租协议议，给商商户予租租金8.5折优惠； 在20066年122月之前前达成承承租协议议，给商商户予租租金9折折优惠。注：具体优优惠比例例和时段段在招商商时另作作确定。l 一层首年免免三个月月租金，二二、三、四四层首年年免半年年租金先将公开的的租金标标准往上上提高一一定的幅幅度，在在招商时时为了吸吸引商户户，建议议项目首首层以“首年免免三个月月租金”的优惠惠方式来来吸引商商家的进进驻，表表面造成成是对各各个租户户大让利利，让租租户在一一个短期期内不知知不觉地地形成抢抢租的心心理。免免租措施施在公开开招商前前期，规规定一个个
39、期限内内（视具具体情况况安排）实实行首年年免三个个月租金金的优惠惠策略。为了在招商商时吸引引客户，建建议二层层、三层层、四层层以“首年免免半年租租金”的优惠惠方式来来吸引商商家的进进驻，通通过较大大的租金金优惠，带带旺二层层、三层层、四层层的招商商，营造造良好的的招商氛氛围，进进而促进进一层和和二层的的销售和和招商。2、增加商商户装修修期优惠惠通常市场都都会给予予商户免免租装修修期，以以便于商商户装修修、办理理证照等等开业筹筹备事宜宜，越大大的商户户装修期期越长，大大型超市市和百货货商店的的装修期期将长达达四个月月至半年年或以上上，小商商户也会会要求给给予装修修期一个个月。具具体装修修期将视视
40、项目的的装修程程度而定定，在招招商前根根据大小小商户，制制定标准准的免租租装修期期限。为了促进商商户进驻驻，建议议在招商商的中、后后期，在在给予商商户装修修标准期期的基础础上，根根据商户户的知名名度及规规模，增增加一至至两个月月的免租租期，以以刺激商商户的承承租。3、送广告告宣传牌牌使用权权除了外立面面的几幅幅大型广广告牌外外，市场场内各独独立商铺铺预留广广告位，以以保持市市场统一一形象，同同时活跃跃市场的的商业气气氛。户外墙体大大型广告告牌只送送给主力力商户，其其他商户户有需要要须另行行租用或或优惠租租用；其其他品牌牌商户可可赠送场场内小型型广告牌牌。4、以客带带客已承租的商商户介绍绍新商户
41、户入驻商商场，给给予增加加一定期期限内的的租金折折扣。5、小户扶扶持小商户做为为项目招招商一部部分，在在遵守招招商总体体策略的的前提下下，应该该对其实实行一定定的促租租优惠策策略：引进优质品品牌代理理权给予予有发展展潜力的的中小散散户；给予部分散散户优惠惠的付款款条件，减减轻其经经营压力力。第四章 招商商阶段划划分及执执行策略略一、项目入入市时机机规划“良好的开开始是成成功的一一半”，入市市时机和和方式把把握得好好，才能能产生好好的招商商开局。入入市时机机的选择择要综合合考虑以以下几方方面因素素：1、项目可可租赁时时间：根根据本项项目的总总体营销销策略和和工期情情况，选选择在正正式招商商前34
42、个月月入市宣宣传，一一方面为为项目提提前造势势、另一一方面可可为正式式招商积积累有效效客户；2、准备充充分后入入市：入入市前必必须对招招商处、项项目周边边环境进进行改造造，让工工程形象象等内外外包装方方面有良良好形象象展示，在在沙盘、模模型、招招商手册册、展板板、VII等招商商工具齐齐备的情情况下入入市，才才能彰显显出本项项目高端端的市场场形象和和发展商商的雄厚厚实力，增增强客户户对项目目的信心心；3、无造势势不入市市：在商商业地产产市场如如此激烈烈的竞争争态势下下，业内内人士公公认：“无造势势即无市市场”。入市市前的宣宣传造势势与形象象展示对对前期的的招商及及客户心心理具有有较大影影响，因因
43、此在项项目入市市前必须须要有足足够的宣宣传造势势，能够够初步建建立品牌牌形象并并吸引客客户关注注，为前前期招商商作市场场铺垫；4、有目的的地入市市：根据据发展商商的资金金运作需需要，合合理安排排营销成成本投入入和回款款的进度度，提高高发展商商的资金金利用效效率；5、有控制制地入市市：根据据价格策策略等分分期分批批有节奏奏地向市市场推出出产品，避避免一拥拥而上，实实现均衡衡、有序序的招商商目标；从项目的招招商总体体策略出出发，“主力店店招商先先行、销销售跟进进，销售售先于招招商开盘盘，招商商与销售售全面互互动”，在主主力商家家提前确确定的前前提下率率先进行行销售，以以主力店店的入驻驻来带动动销售
44、。反反之，可可以通过过项目良良好的销销售氛围围来促进进招商工工作的顺顺利进行行。二、招商执执行思路路在确定具体体招商阶阶段之前前，应该该对项目目招商执执行有着着非常清清晰的思思路，因因为整体体执行思思路是项项目各阶阶段要达达成什么么目的、该该如何执执行的依依据，综综合项目目的总体体战略，项目招商执行思路如下：形象推广阶段：市场形象建立，项目整体品牌推广招商预热阶段：经营前景（平台、渠道）、市场管理模式的招商信息宣传、举办新闻发布会、专家论坛等政府参与的社会活动招商诚意预定阶段：经营优势推广、诚意预定及优惠政策宣传、行业论坛活动造势主力店意向协议的签定阶段：主力签约新闻发布酒会、强势炒作公开招商
45、阶段：大型活动造势、优势强化宣传、社会活动举办市场开业：市场开业宣传、整体经营推广活动举办结合华城项项目的工工期特点点，以及及整体营营销执行行报告中中的 “以经营营为核心心，营造造市场信信心，招招商带动动销售，销销售反补补招商，招招商与销销售全面面互动”的营销销指导方方向，华华城项目目的按招招商的类类型主要要可以分分为主力力店/次次主力店店招商、知知名品牌牌店招商商、中小小散户招招商，三三大类型型的招商商相辅相相承，具具体在楼楼体、引引入品牌牌、时间间阶段的的执行落落实上，参参见下表表（阶段段性思路路）：事项招商类型楼体楼层品牌列举重点执行阶阶段达成时间主力店次主力店招商10#楼二二三层沃尔玛、丹丹尼斯、易易初莲花花、世纪纪联华、北北京华联联、家乐乐福、麦麦德龙、欧欧尚、好好又多、大大润发、乐乐购、华华润万家家、百佳佳等综合合超市06年8月月-122月，在在第一期期商铺正正式开售售前争取在今年年10月月中旬签签定意向向9#楼三层层四层1.三联，三三味书层层等体验验式书局局；2. 汤姆姆熊、贝贝贝乐、方方特乐园园等儿童童反斗城城；3.位于四四层的大大型餐饮饮酒楼；从06年88月份开开始，贯贯穿整个个招商始始终今年12月月底正式式招商阶阶段，达达成意向向，争取取签约