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1、CBD区区域房地地产市场场分析一、CBBD区域域特征1、区区域规划划论证周周密、政政策推动动力度大大。规划要点点、政策策要点如如下：19993年年，经国国务院批批复的北北京市城城市总体体规划明明确提出出要在北北京建立立具有金金融、保保险、贸贸易、信信息、商商业、文文化娱乐乐和商务务办公等等现代化化多功能能的商务务中心区区。19998年年，北京京市政府府在北北京市中中心地区区控制性性详细规规划中中，将北北京商务务中心区区的范围围确定为为朝阳区区内西起起东大桥桥路、东东至西大大望路，南南起通惠惠河、北北至朝阳阳路之间间约3.99平平方公里里的区域域。20000年年6月55日，商商务中心心区建设设被
2、纳入入北京市市十五五计划划。20000年年8月88日北京京市政府府召开第第82次次市长办办公会，决决定全面面加快北北京商务务中心区区的规划划建设。20002年年9月，第第三届北北京朝阳阳国际商商务节闭闭幕，商商务节上上确定的的对CBBD的建建设投资资额达到到5999亿元。国务务院、北北京市和和朝阳区区政府在在确定CCBD中中央商务务区的考考察过程程是经过过长期周周密论证证，并根根据经济济发展的的进程和和趋势而而决定的的，这为为区域良良性发展展做好了了先期保保证。CCBD区区域的规规划和建建设具有有合理性性与前瞻瞻性。北京目前前尚无其其它区域域可与之之比肩。2、综综合国际际商务性性区域地地位凸现
3、现CBBD区域域总占地地面积33.999平方公公里，规规划总建建筑面积积10000万平平方米，其其中办公公、住宅宅、商业业的建筑筑面积分分配比例例为500，225，225。规规划体现现了明显显的综合合性，且且各类性性质物业业规模均均较大，是是一个功功能齐备备的综合合国际商商务区，明明显区别别于北京京其他区区域。目前前，区域域的国际际地位和和商务地地位显著著，并且且已经受受到国内内外企业业的普遍遍认同。区区内资源源包括，全全国顶级级商务综综合体国国贸、嘉嘉里、京京广等物物业项目目，第一一使馆区区以及相相应成熟熟的涉外外气氛。区区内集中中了北京京60以上的的外资机机构。二、市场场供需现现状1、供供
4、应表一：现现有主要要项目物物业类型型表表二：新新增项目目状况表表综合合性项目目占绝对对主流，充充分体现现商务中中心区性性质。目前前总供应应量达到到3700万平方方米，区区域形象象逐步显显现。多数数项目处处在建设设初期，入入市销售售以住宅宅类型为为主，写写字楼上上市量正正逐步增增加。新项项目仍陆陆续上市市，直面面竞争压压力不可可避免。2、需求求CBBD地区区写字楼楼的入住住率长期期保持在在80以上，220022年三、四四季度的的入住率率保持在在89，市场场需求长长期稳定定。主要要需求特特点：国际际/国内内大企业业的办公公需求不不断增加加目前前世界5500强强企业进进驻北京京的有1158家家，入驻
5、驻CBDD及周边边地区的的就有1120多多家，仅仅国贸中中心就有有69家家。20008年年入驻CCBD的的跨国企企业将达达10000家，世世界5000强企企业4000家。其其中外资资银行、金金融、保保险、证证券等机机构将构构成大面面积消化化写字楼楼的主力力消费群群体。已经购买买整栋写写字楼的的美国惠惠普公司司、摩托托罗拉公公司和电脑公公司、英英特尔公公司、瑞瑞典爱立立信（中中国）公公司、诺诺基亚、盖盖洛普公公司是区区内具有有代表性性的大客客户成交交实例。表三：220022年7月月20003年年2月部部分大客客户租购购面积统统计表中中小企业业的需求求更加旺旺盛一方方面，现现有的写写字楼从从面积和
6、和价格两两方面衡衡量，很很少有适适合中小小型公司司办公的的产品。因因此，导导致在住住宅项目目中办公公，和住住宅出租租作为办办公使用用的现象象普遍。另一一方面，从从发展的的态势来来看，随随着中国国商业的的繁荣，数数量增长长最快的的还是新新兴的中中小企业业。例如如伴随中中央电视视台和北北京电视视台的迁迁入，和和这些传传媒巨头头相关的的业务公公司也很很有可能能迁入CCBD地地区。中中国社会会科学院院出版的的“20002年年中国文文化产业业蓝皮书书”资料料显示，与与电视直直接相关关联的公公司，比比如说节节目提供供的公司司，后期期制作公公司等，在在北京有有10000多家家，间接接相关联联的公司司有388
7、00多多家。另另外一个个数字，到到20008年，中中央电视视台和北北京电视视台迁移移到CBBD地区区之后，规规模都将将继续放放大。其其中，中中央电视视台到220088年频道道从现在在的133个增加加到600个。目目前，中中央电视视台现在在的外聘聘人员达达到了八八千人之之多，在在六年到到七年的的时间内内，133个频道道增加到到60个个，无疑疑将成为为一个庞庞大的产产业。直直接和间间接的相相关公司司进入区区域的需需求将十十分明确确，而这这些公司司往往都都是规模模不大的的中小型型公司。这这部分客客户将成成为地区区重要的的消费群群体。按照国外外CBDD发展经经验，实实现办公公自动化化所需的的人均办办公
8、面积积是7-15平平方米/人，CCBD规规划供应应量5000万mm2办公公面积，能能够容纳纳20-30万万人。这这是未来来CBDD区域的的流动人人口数量量，是一一个数量量可观的的消费群群体。对对地区住住宅、商商业等次次要类型型物业的的带动作作用将会会非常明明显。投资资购买为为主流从对对CBDD区域已已售和在在售项目目的使用用状况调调查分析析，CBBD区域域内购买买客户超超过600为投投资客户户，如阳阳光1000项目目中500以上上为投资资出租，其其用途绝绝大多数数为办公公；现代代城的客客户统计计中可见见，1110平米米以下的的小户型型购买目目的500-600是用用于租赁赁投资。散散户购买买用于
9、投投资的需需求旺盛盛，投资资购买客客户在CCBD区区域中所所占比例例很大。三、市场场竞争性性分析市场场竞争分分为外部部竞争和和内部竞竞争，此此处重点点分析外外部竞争争。CCBD区区域面临临的外部部竞争主主要有三三个方面面：1、板板块竞争争竞争争对象：金融街街、中关关村竞争争类型：写字楼楼特征征比较：（见表表四）表四：三三大写字字楼板块块特征对对比表可预预期的写写字楼供供应量，CCBD居居三大写写字楼板板块之首首。CBBD写字字楼的行行业综合合性高于于其他两两个板块块，国际际地位居居首位。CBBD长期期维持写写字楼高高租金和和高出祖祖率，目目前建设设提速，竞竞争优势势可望长长期保持持。板块竞争争
10、不是主主要竞争争来源。2、临近近区域竞竞争竞争区域域：东直直门/朝朝阳门、建建国门竞争类型型：综合合性表五：区区域特征征对比表表建国国门/赛赛特区域域发展成成熟，目目前销售售价格偏偏高，后后续发展展缺乏利利好因素素支持，地地区发展展缺乏潜潜力。东直直门交通通枢纽市市政投入入9000亿元，预预计今后后每日客客流达到到数百万万人。由由于其中中过境客客流将是是主体，零零售业发发展机会会明显，而而形成完完整的商商务区域域，条件件不足。CBD是是目前规规划系统统性、完完备性最最高的区区域，具具有最大大的发展展潜力和和投资价价值。周周边竞争争地区不不是主要要竞争来来源。3、CBBD概念念带动区区域区域域范围：CBDD以东至至东四、五五环附近近，以南南至劲松松桥附近近地区。竞争争类型：住宅、小小型商住住表六：概概念带动动区销售售价格对对比表CBBD概念念对周边边区域起起到实质质性价值值带动作作用，近近期新项项目不断断涌现。区域域价值差差别明显显，代表表项目销销售价格格差距大大于25500元元/m22。近期期分流部部分CBBD住宅宅、商住住消费客客户。竞争性分分析结论论：CBBD区内内项目类类型相近近、供应应量大、销销售阶段段重叠，内内部直面面竞争不不可避免免。因此此，区内内竞争是是主要竞竞争来源源。