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1、吴家山区区域房地地产市场场分析一、 吴家山区区域概况况1、地理理位置吴家山区区域在东东西湖片片区的重重要性不不言而喻喻，如果果说金银银湖区域域是以生生态环境境的因素素来划分分的，那那么吴家家山就是是以工业业产业尤尤其是台台商投资资区的因因素来划划分的区区域。具具体是指指张柏路路以西，张张公提以以北的区区域，区区域面积积4999。7平平方公里里（其中中开发区区面积1180平平方公里里），户户籍人口口23万万，常住住人口335万。2、交通通状况区域已实实现公路路网络化化，从吴吴家山到到各办事事处之间间公路高高等级化化，农村村村镇道道路全部部硬化的的目标。路路桥将4495平平方公里里的幅员员面积串串
2、连起来来，形成成了“半小时时经济圈圈”。这些些公路又又与横贯贯境内的的1077国道、京京珠高速速公路、汉汉渝铁路路、汉江江航道、武武汉中环环、武汉汉外环、武武汉地铁铁、武汉汉轻轨、武武汉天河河国际机机场高速速公路相相连，形形成了立立体交通通网络。以107国道为主轴线，金山大道为辅线，覆盖全区的棋盘式公路网络已建成，已规划设计并正在建设中的“八路一湖”工程。将使区内的交通条件锦上添花。3、配套套设施吴家山投投资区内内中小学学，幼儿儿园等基基础教育育设施完完善。小小学四所所，武汉汉市重点点中学吴吴家山中中学，国国家重点点职业高高校东西西湖职业业学校，每每年可为为各行各各业培训训专门技技术人才才30
3、000多人人。天然然气供气气能力为为50000万平平方米，可可满足全全区工业业企业及及居民使使用。4、区域域房地产产发展状状况及前前景吴家山区区域的自自然环境境较金银银湖差，区区内的交交通尚未未完善，配配套设施施也有待待改善。但由于所面对的消费者层面不同，并不存在直接的竞争，而且可以通过差异化和细分市场来实现共赢的局面。东西湖区区政府提提出在五五年内，逐逐步把东东西湖区区建设成成为新型型工业园园、现代代物流区区、生态态居住区区和水乡乡旅游区区的奋斗斗目标。按按照这一一发展定定位，就就要加快快三区一一园的建建设步伐伐。继220011年吴家家山海峡峡两岸科科技产业业园被批批准成为为国家级级对外开开
4、放开发发区后，220022年东西西湖区又又被批准准为国家家级武汉汉食品工工业加工工区、国国家级生生态示范范建设区区，加上上吴家山山台商投投资区。三三区一园园的格局局正式形形成。随着今后后汉口地地区的发发展，城城市西扩扩必成定定局。根根据目前前武汉区区域性经经济特征征，因工工作生活活需要形形成了一一大批以以中产阶阶级为主主体、以以汉口为为中央商商务区（CCBD）和和中央信信息产业业区（CCID）为为主要辐辐射带的的大型中中央生活活区域。武汉的的西扩为为本区带带来了机机遇，大大量的高高素质楼楼盘所带带来的品品牌效应应将在今今后爆发发，本区区的房地地产业由由于可塑塑性强，发发展的空空间巨大大。二、
5、区域房地地产供需需关系分分析吴家山主主要在售售楼盘基基本资料料项目名称称占地（万万）容积率绿化率物业形态态总套数（套）开盘时间间当前均价价（元/平米）沿海.赛赛洛城96.771.639%多层、小小高层7500020077-3-31多层36620小高层336200紫云.黄黄狮海岸岸12.661.51135%多层、小小高层、花花园洋房房16188待定多层36600小高层33600金山.银银湖湾10.661.636%多层、小小高层1028820077-6-8多层28830鑫海花城城141.68836.55%小高层、高高层、别别墅2239920033-122-2小高层335000嘉禾园美景豪豪苑162
6、.16666%高层77220066-9-28高层38800秀水佳园园221.735.11%多层、小小高层37320066-11-25多层27700小高层227000航天.嘉嘉园121.05539%多层、花花园洋房房78620055-7-30多层34400花园洋房房330001、项目目规模分分析20077年东西西湖片区区商品房房新增可可售面积积变化图图可以从上上面两图图中看出出，吴家家山区域域内商品品房的供供应量还还是很充充足的，基基本保持持了每个个月的新新增住房房的净增增良是上上升的，说说明了该该区域的的房地产产发展潜潜力很大大。基本在售售的项目目规模都都在100万平米米以上，虽虽然比起起金银
7、湖湖区域规规划在110000亩以上上的住宅宅项目占占总量的的29，规划在在5000亩至110000亩之间间的住宅宅项目占占总量的的57的大盘盘聚集之之地来说说规模还还是很小小，但基基本满足足了吴家家山一带带基本住住宅需求求。2、物业业形态多多样性分分析由图可以以看出，该该区域项项目的物物业形态态相当丰丰富，多多层，小小高层，高高层，花花园洋房房，别墅墅应有尽尽有。3、区域域项目价价格分析析由图可以以看到，整整个东西西湖区域域的项目目均价在在武汉来来说还是是属于最最低的。该区的的开发量量居武汉汉之首，表表明各路路发展商商看好其其住宅的的发展前前景，而而且其产产品以多多层为主主，价格格较市区区低，
8、就就目前武武汉地区区的消费费层次来来说，是是比较适适应市场场的。 吴家山的的自然资资源较贫贫乏，周周围的配配套尚未未完备，总总体可利利用的资资源不多多，且吴吴家山区区在武汉汉人的心心目中尚尚属城郊郊范畴，有有一定的的心理距距离，所所以采用用低开的的价格策策略有利利于加快快项目的的推进程程度。4、区域域目标客客户群分分析东西湖区区商品房房不同类类别商品品住房销销售情况况东西湖区区商品房房不同型型结构商商品住房房销售情情况由图可看看出多层仍是是市场热热点，小小高层和和花园洋洋房前景景看好；二房二厅厅、三房房两厅995平方方米1200平方米米之间的的户型是是需求亮亮点；中档房依依然受大大众欢迎迎，本
9、区区的人们们消费水水平与市市区仍有有一定距距离，所所以多数数人群都都是选择择价性比比较好的的中档房房，既减减少购房房的压力力，又可可以保证证品质。本项目的的目标客客户主要要是本区区的居民民尤其是是台商投投资区企企业职员员、市区区内的部部分居民民和孝感感区的居居民。三三、区域域典型楼楼盘分析析沿海.赛赛洛城1、产品品概况开发商沿海绿色色家园发发展（武武汉）有有限公司司项目地址址武汉市东东西湖区区金山大大道与张张柏路交交汇处占地面积积96.77万平方方米当前均价价（元/）多层36620小高层336200容积率1.6销售率（）37%绿化率39%开盘时间间20077-3-31沿海赛洛洛城项目目位于武武
10、汉市东东西湖区区，毗邻邻国家级级台商投投资开发发区、东东西湖生生态保护护区。地地块交通通便捷，南南面为城城市快速速干线金金山大道道，东面面为城市市主干道道张柏路路，西临临天然湖湖黄狮狮海。项项目总建建筑面积积1455万平方方米，其其中住宅宅总建筑筑面积1130万万平方米米，由联联排、多多层、小小高层和和高层等等建筑物物规划有有序有机机组成，以以满足不不同人士士在的居居住需求求，整个个赛洛城城分五期期滚动式式开发。2、价格格策略分分析开盘由于于楼盘的的规模和和品牌，均均价略高高于吴家家山周边边楼盘，随随着吴家家山项目目整体价价值的提提高，本本楼盘的的均价也也水涨船船高，但但之后为为了保证证推盘速
11、速度，在在36000元每每平方米米的均价价上保持持了很长长时间。3、目标标客户群群分析该项目规规模在武武汉来说说可以说说是很大大了，是是个综合合性很高高的项目目，产品品类型丰丰富，高高层、小小高层、多多层、联联排别墅墅，满足足不同要要求购房房人的需需求，既既能满足足吴家山山台商投投资区企企业员工工的居住住要求，也也适合喜喜好郊区区生活的的汉口高高收入阶阶层，同同时满足足了外地地投资者者投资需需求。4、创新新点产品多为为南北通通透、通通风好采采光好的的板楼，这这些产品品以组团团形式分分布，每每个组团团在享有有项目大大景观的的同时，还还能欣赏赏到楼间间小景，通通过景观观、绿地地，使人人在通透透的房
12、子子中感觉觉到了空空间的无无限延展展、建筑筑外立面面风格为为现代风风格点缀缀欧式古古典符号号，简洁洁不失精精彩，色色调清新新明快，统统一中有有变化，具具有新古古典主义义建筑风风格精髓髓。小区区内人车车分流，车车行道、慢慢行道的的人性化化设计有有效保障障居住者者安全的的同时，也也体现了了社区健健康、运运动、休休闲的设设计理念念； 新新健康文文化、新新享受文文化、新新品位文文化共同同构筑了了新都市市文化。紫云.黄黄狮海岸岸1、产品品概况开发商武汉中中鄂联房房地产股股份有限限公司项目地址址东西湖区区三店易易家湾6688号号占地面积积12.66万平米米当前均价价（元/）多层36600小高层33600容
13、积率1.511销售率（）-绿化率35%开盘时间间20077-6-18紫云黄黄狮海岸岸项目坐坐落于东东西湖区区金山大大道北、三三店集镇镇东，占占地1888亩，暂暂时有7737，5505两两条公交交线路，周周边有三三店一体体化中小小学、吴吴三小、四四中、吴吴家山中中学、吴吴一小等等中小学学校，中中百仓储储、中商商平价、武武商量贩贩店等超超市，吴吴家山人人民医院院、吴家家山妇幼幼保健院院、吴家家山三店店医院等等医院，随随着吴家家山区域域的发展展，项目目周边套套将不断断完善，项项目加入入独特的的“管道道直饮水水”系统统、智能能化生活活设备，认真考考究自然然与空间间交融的的合理尺尺度，以以绿荫草草坪、翠
14、翠意大树树，配合合精致的的楼体立立面、屋屋顶，构构成从地地面到高高楼多层层次、多多视角的的绿化空空间。2、价格格策略分分析8月3日日开盘，开开盘价为为36000每平平方米，与与附近的的鑫海花花城二期期的均价价差不多多，价格格 上采采用的是是无差异异性营销销，不能能以价格格作为吸吸引客户户的因素素。3、目标标客户群群分析基本为吴吴家山的的原住民民和汉口口的投资资者。4、创新新点项目主要要以景观观环境取取胜，紧紧邻黄狮狮海湖建建有沿湖湖公园，绿绿化率超超过355%。四、吴家家山区域域房地产产市场分分析总结结东西湖板板块按楼楼盘品质质划分的的两个区区域金银银湖和吴吴家山，一一个是高高档楼盘盘区，风景优优美，有有良好的的山水资资源，而而且有环环湖路和和金山大大道等公公路经过过，通达达性好。一个是中档楼盘区，自然环境较金银湖差，区内的交通尚未完善，配套设施也有待改善。周边的居民消费力有限，不足以支撑本区楼价的提升；市区内的人们由于置业观念的局限性，对该区的接受需要有一个过程。但是随着着武汉产产业格局局的重新新布局，政政府投资资力度加加大，外外来企业业的进驻驻，城市市居住郊郊区化等等因素对对吴家山山区域的的发展起起到极大大的推动动作用，并并产生大大量的就就业和居居住人群群，房地地产开发发的潜力力不可限限量。