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1、住房信贷风险的形成途径及防范措施 近年年来，我国国房地产投投资额年平平均增长率率达到200以上，房房地产销售售额以每年年27的速速度增长。据据专家估算算，80左右右的土地购购置和房地地产开发资资金都直接接或间接来来自商业银银行信贷。在在目前的房房地产资金金链中，商商业银行基基本上参与与了房地产产开发的全全过程。在在房地产信信贷业务迅迅猛发展的的同时，也也使住房信信贷风险逐逐步成为商商业银行经经营风险的的一个重要要方面。目目前，各家家商业银行行都十分重重视住房信信贷风险防防范工作，积积极采取有有效措施，改改善经营策策略，以风风险控制为为核心，加加强住房信信贷管理，建建立全方位位风险制衡衡机制，力
2、力争把住房房信贷风险险消灭在萌萌芽状态。 一一、住房信信贷风险的的形成途径径 住住房信贷风风险是指商商业银行发发放的住房房贷款中隐隐含损失的的可能性。住住房信贷风风险的形成成途径是多多方面的，除除宏观经济济政策调整整变化、法法制法规不不配套、房房地产市场场体系不健健全、产权权登记制度度不规范、社社会监督不不力等因素素外，主要要还表现在在以下几个个方面： 11、借款人人引发的风风险。即由由于借款人人不遵守合合同约定导导致银行利利益亏损。引引发借方违违约的原因因十分复杂杂，主要有有：一是借借款人由于于家庭、工工作、收入入、健康等等因素的变变化，不能能按期或无无力偿还贷贷款，被迫迫放弃所购购房屋从而
3、而给商业银银行利益带带来损失。随随着市场经经济的发展展、劳动用用工制度的的改革、职职工工作频频繁变动、企企业经营状状况不断改改变等，都都会影响借借款人收入入的稳定，影影响还款计计划的顺利利执行；同同时，由于于目前商业业银行无法法对借款人人的财务状状况进行持持续有限的的监督，商商业银行对对楼市的预预测也相当当困难，并并且我国目目前还没有有对职工个个人的资信信状况调查查、评估的的机构，商商业银行较较难对借款款人资信的的真实状况况做出准确确判断。虽虽然借款合合同订立时时，信贷资资产表面上上是安全的的，担保也也靠得住，但但随着借款款人资信状状况的变化化，尤其是是房地产产产权登记制制度的不完完善、不健健
4、全，私下下的房产交交易盛行，使使银行贷款款担保失效效或悬空，造造成商业银银行的信贷贷风险；二二是借款人人在通过按按揭方式购购置房屋并并发生一段段按揭期后后，市场环环境发生变变化，以致致借款人在在权衡利弊弊后，放弃弃原来的按按揭购房行行为，利用用尚需偿还还商业银行行的借款，再再重新购置置其他房屋屋，造成商商业银行贷贷款不能收收回；三是是借款人还还款状况差差，尤其是是借款人在在申请住房房贷款时就就存在诈骗骗动机，导导致到期不不归还贷款款；四是由由于不可预预见的自然然灾害等不不可抗力因因素，导致致借款人丧丧失履行合合同的能力力，而形成成贷款风险险。 22、开发商商引发的风风险。由于于开发商不不能按约
5、定定准时将楼楼房交付使使用，导致致银行被迫迫陷入债务务纠纷、利利益受到损损失。表现现为：一是是善意违约约。开发商商将购房款款入账后，因因经济、地地价、建筑筑材料、施施工技术、自自筹资金等等情况的影影响造成不不能按时交交楼或所交交楼盘不符符合购房人人和开发商商签订的契契约标准，由由此引发购购房人停还还银行借款款，使银行行被迫陷入入纠纷。二二是恶意诈诈骗。一些些开发商利利用当前法法制不健全全的空隙和和一些工作作人员执行行制度不严严的机会，以以其关联企企业或有特特殊关系的的个人名义义“购买”其开发的的房产，用用以筹措资资金，甚至至伪造购房房人诈骗银银行资金，行行按揭贷款款之名，作作套取乃至至诈骗银行
6、行资金之实实，一旦资资金到手，就就挪作它用用，甚至携携款潜逃。 33、银行自自身引发的的风险。商商业银行作作为贷方当当事人，在在群体上通通过内部分分工进行相相互协作，任任何一个环环节管理不不善都可能能使潜在的的风险变为为现实，引引起资产损损失。贷方方引发信贷贷风险的特特点是银行行自身因素素形成，可可以避免、减减轻和防范范，是信贷贷风险防范范工作的重重点。一是是信贷管理理规定不健健全，形成成信贷风险险。如目前前对如何避避免重复担担保问题没没有具体管管理方法；二是制度度执行不严严，落实不不到位，违违章不纠，极极易形成信信贷风险。按按揭贷款涉涉及对象广广泛、工作作量大、期期限长，商商业银行需需花费较
7、大大人力、物物力对借款款人的还款款情况和抵抵押权证进进行管理。按按揭期间，若若抵押物在在管理、移移交保管等等过程损失失或丢失，银银行需赔偿偿，以至对对货款回收收造成风险险。此外，还还可能由于于银行监控控和催收不不利，造成成借款人赖赖帐或拖欠欠不还的情情况发生；三是信息息不灵带来来的信贷风风险。即在在审批发放放时，对贷贷款相关资资料了解不不及时，不不全面造成成判断错误误带来的风风险；四是是对房地产产开发商的的经营状况况和政府房房地产管理理部门新的的政策、法法规没有及及时了解，影影响了对信信贷风险的的防范和应应急处理。 44、借款契契约引发的的风险。一一是合同潜潜伏的风险险。由于借借贷双方签签订的
8、借款款合同存在在漏洞和缺缺少重要条条款导致贷贷款风险，这这种风险潜潜伏在合同同本身，应应全力避免免。二是贷贷款保证形形式风险。如如借款人不不具备抵押押和质押的的条件，银银行则按规规定要求贷贷款人必须须有单位作作保，表面面上看这项项规定对保保证贷款人人的利益有有益。但是是，如果企企业充当担担保人，从从短期看，规规模小或经经营不善的的单位相当当多，让这这些企业充充当担保者者并不能保保证贷款人人的债权利利益；从长长期来看，在在市场经济济中，任何何企业充当当担保人，贷贷款人债权权利益的实实现也不一一定有保证证。 55、抵押物物引发的风风险。目前前，以房屋屋产权作为为贷款抵押押存在以下下几个问题题：一是
9、产产权不清晰晰，抵押物物的归属确确定难；二二是私宅抵抵押，一旦旦不还本付付息，银行行上诉成立立，但执行行起来又受受民事诉讼讼法有关条条款的限制制，难以达达到目的；三是价值值不实。抵抵押人在对对房产权进进行评估时时弄虚作假假，其评估估价值超过过实际价值值，使银行行在实现抵抵押权时造造成部分债债权无法实实现；四是是抵押物的的处置难。如如借款人违违约或不能能履约偿还还银行贷款款，作为抵抵押物的住住房，存在在着难以变变现的风险险。 66、流动性性风险。住住房抵押货货款属中长长期贷款，其其资金主要要来源于居居民储蓄存存款，属于于短借长还还的资金融融通，在一一定程度上上违背了银银行资金使使用的对称称性原则
10、，一一旦发生存存款人挤提提存款或非非正常的集集中提取存存款，银行行就有可能能发生资金金周转困难难。因此，客客观上需要要有健全的的风险转换换机制做保保险，而我我国目前的的状况是，缺缺乏政府担担保机构、住住房抵押贷贷款保险尚尚处于试点点阶段，银银行还很难难通过这种种方式转移移贷款风险险。 二二、住房信信贷风险的的防范措施施 目目前，住房房信贷业务务受经济体体制诸多方方面的限制制，在经营营管理指导导思想和消消费者观念念上还存有有一些待解解决的问题题，使住房房信贷业务务存在较大大的风险。但但是，因为为过度追求求无风险的的“保险”经营，已已不适应现现代金融业业的发展。这这不仅会束束缚新型信信贷业务的的开
11、展，也也会使商业业银行因此此失去市场场，在激烈烈的竞争中中处于不利利地位。因因此，除需需要深化改改革、建立立有效的与与市场经济济相适应的的住房融资资体系、完完善住房抵抵押贷款的的法律体系系、建立社社会化的抵抵押贷款保保险机制、培培育和发展展房地产二二级市场外外，我们只只有积极发发展住房信信贷业务，在在信贷管理理中强化风风险控制，完完善住房融融资工作规规程，推动动住房信贷贷业务向良良性发展。 一一、商业银银行应提高高认识，理理性地开展展房地产信信贷业务 一是商商业银行要要提高认识识，克服把把房地产信信贷作为一一种“优良资产产”大力发展展、经营上上急功近利利的不良倾倾向，高度度重视房地地产信贷风风
12、险及其危危害性，增增强防范金金融风险的的意识。要要改变把住住房信贷当当作低风险险品种开发发的观点，让让房地产信信贷业务步步入理性运运行的轨道道。既要支支持好的有有前景的房房地产项目目和个人购购房，又要要谨防房地地产泡沫积积聚的潜在在风险。对对目前出现现的房地产产虚热要适适当降温，不不要忽视风风险，唯利利润而利润润，相互间间大打房地地产信贷“争夺战”，让不良良开发商和和购房者钻钻空子。二二是按照有有关规定，严严格审批手手续，杜绝绝不符合规规定的开发发商和购房房者套取贷贷款。严格格控制不具具备房地产产开发资格格的企业或或个人开发发房地产项项目。对资资本金达不不到规定标标准、行为为不规范的的开发商和
13、和个人购房房者，不得得审批和发发放贷款。三三是加强贷贷款管理，对对发放的贷贷款实行全全过程动态态监控。对对开发商贷贷款要独立立开设账户户，视工程程进展情况况，分期拨拨付。当开开发商卖楼楼所得款项项超过了贷贷款额时，再再把全部贷贷款拨付给给开发商。这这样可以避避免“烂尾楼盘盘”的出现。同同时，适当当提高个人人购房首付付款，抑制制开发商利利用假按揭揭套取贷款款，使消费费者更为理理智地进行行住房投资资消费，防防止投机行行为。四是是运用利率率杠杆，调调整楼房开开发结构。对对高档住宅宅适当上浮浮利率，对对广大群众众需要的经经济适用房房采取下浮浮利率，以以此来促进进开发商开开发适销对对路的中、低低档住宅，
14、抑抑制房地产产泡沫的出出现。五是是商业银行行要进一步步完善房地地产抵押贷贷款风险的的措施，形形成有效的的金融风险险化解机制制。 二二、大力拓拓宽房地产产融资渠道道，实现资资金来源多多元化 目前国国内房地产产开发和个个人购房的的资金主要要来源于银银行间接融融资方式，在在房地产信信贷占款规规模居高不不下、金融融风险增大大的情况下下，应大力力拓宽房地地产直接融融资渠道，实实现资金来来源多元化化，以分散散日趋严重重的房地产产信贷风险险。一是大大力推动房房地产证券券化，向社社会大众筹筹集开发资资金。目前前，我国44万余家的的房地产企企业中只有有70多家实实现了在证证券市场上上市融资，其其数量同其其在国民
15、经经济中的地地位极不相相称。因此此，有关监监管部门应应该适当放放松对房地地产公司上上市的严格格限制，扩扩大融资渠渠道，积极极推进房地地产投资权权益证券化化和房地产产抵押贷款款证券化，吸吸收社会上上大量小规规模闲散资资金。二是是建立房地地产投资基基金组织，吸吸收长期资资金投资于于住宅产业业。房地产产投资基金金属于股权权投资，要要逐渐把房房地产投资资变成大众众化的投资资工具。三三是将保险险资金引入入住宅融资资市场。保保险资金比比较稳定、数数额巨大、运运用周期长长，比较适适合投资于于住宅产业业开发，有有利于提高高投资规模模。四是引引导国外资资金进入房房地产融资资市场，加加大力度引引进外资来来提高国内
16、内房地产的的投资。五五是鼓励发发行公司债债券，吸引引社会剩余余资金投资资房地产业业。六是积积极发展住住房公积金金贷款。利利用公积金金贷款具有有政策补贴贴、利息低低的特点，以以满足部分分居民的购购房需要。 三三、加强住住房贷款的的风险管理理，将防范范工作前置置 贷贷款风险管管理主要从从接受借款款人申请住住房贷款开开始，到银银行放贷给给借款人为为止的风险险管理。主主要包括对对贷款人资资信的调查查、确定申申请人的还还款能力和和信誉状况况，对抵押押物的价值值、签订住住房贷款合合同、办理理抵押登记记手续，对对担保单位位的资信情情况进行调调查等。其其中关键环环节，一是是加强对借借款人还款款能力的审审查。可
17、以以考虑建立立借款人资资信管理系系统，掌握握借款人的的年龄、身身体健康状状况、就业业情况、收收入情况、偿偿债记录、购购房动机、家家庭成员等等，特别需需要注意的的是借款人人的职业和和购房动机机的调查，根根据借款人人的资信状状况，还款款能力决定定借款人的的可贷成数数、期限。二二是严格审审查房地产产开发商的的开发资质质、信用等等级，特别别是资金审审查。期房房按揭项目目审查时，开开发商必须须提供合法法、有效、完完备的项目目资料（如如建设用用地规划许许可证、国国有土地使使用证、商商品房预售售许可证等等）证实其其用地、售售房等行为为合法，避避免银行陷陷入不必要要的纠纷。要要注重对开开发商的工工程进度、房房
18、产质量、资资金流向的的实地调查查、严格监监督其信贷贷资金的运运用，避免免烂尾楼的的发生。三三是加强对对抵押物的的评估工作作。要注重重人才的培培养，做好好交易房屋屋的价值评评估工作，为为银行贷款款提供准确确科学的依依据，防止止借款人的的实际成交交价低于货货款额，造造成贷款风风险。四是是细化和完完善合同文文本，促使使借款双方方行为的契契约化。契契约是法律律仲裁的依依据，是银银行保证信信贷资产安安全的重要要手段。住住房抵押贷贷款的有关关契约，要要明确规定定各方的责责任、权利利和义务。要要详细推敲敲每一条款款，既不能能有对于银银行不利的的措词，也也不要遗漏漏有关重要要条款，如如：要增补补抵押违约约后制
19、裁的的法律依据据；在商定定的其他条条款内要明明确：抵押押房产必须须办理保险险，如有意意外，抵押押权人银行行为第一受受益人等。总总之，以规规范、完善善的契约来来约束借款款人、担保保人履约行行事，从而而保障银行行信贷资金金的安全。五五是及时办办理抵押登登记和公证证，确保每每一笔住房房抵押贷款款业务的真真实性和合合法性。六六是适度提提高组合贷贷款比重，转转移住房贷贷款风险。提提高组合贷贷款比重的的目的，是是提高个人人住房委托托贷款的比比重、建议议政府加大大使用房改改资金的数数量和速度度，减轻人人们对银行行自营性住住房贷款需需求压力，相相对减少银银行承担的的贷款风险险，此外，还还应积极争争取政府的的支
20、持，把把发放自营营性贷款与与个人房改改资金挂钩钩，强化回回收手段，把把风险转移移出去。 四四、加强贷贷后管理，注注重偿还风风险的预测测 对对借款人跟跟踪调查和和分析，是是检测偿还还风险的重重要内容。一一是要及时时发现贷款款人在借款款周期内的的各种不利利于银行风风险防范的的因素。如如借款人没没有合法继继承人或合合法馈赠人人、抵押人人不能维修修管理的住住宅易加速速住宅贬值值等，要及及时采取补补救措施，以以最大程度度减少偿还还风险；二二是建立对对开发商的的动态跟踪踪系统，及及时掌握开开发公司的的工程进度度、资金运运用和企业业领导更换换、产权变变化等重大大的企业行行为，为贷贷款的发放放提供可靠靠依据；
21、三三是对档案案及抵押物物的保管，要要做好登记记造册、专专人保管、专专库储存，交交接制度要要健全，交交接手续要要清楚，避避免档案和和抵押物的的遗失。 五五、银行监监管部门要要加强对住住房信贷业业务的监管管 房地产产业属于高高风险行业业，住房信信贷业务潜潜藏着较大大的风险。因因此，银监监部门及其其分支机构构必须加强强对住房信信贷业务的的监管，确确保国内银银行业的安安全、稳定定、高效运运行。一是是要系统研研究国内外外房地产业业的行情和和银行房地地产信贷风风险情况，制制定正确的的监管方针针和策略，以以此来指导导和约束商商业银行的的房地产信信贷行为，为为住房信贷贷风险的防防范、分散散和消除创创造基本的的
22、条件。二二是强化对对住房信贷贷业务的监监管。要把把房地产信信贷监管放放在重要位位置上对待待。要定期期和不定期期地对银行行住房信贷贷业务进行行现场和非非现场检查查。检查重重点应放在在房地产项项目是否符符合贷款条条件、是否否搞“零首付”、降低首首付款比例例、个人商商业用房贷贷款是否严严格执行有有关规定、贷贷款期限最最长的规定定、是否以以流动资金金贷款替代代住房开发发贷款等。发发现问题要要及时督促促商业银行行整改或采采取补救措措施，避免免酿成大的的贷款风险险。三是建建立房地产产信贷风险险监测报告告制度，定定期向各家家商业银行行通报有关关情况，减减少银行间间的内耗，防防止开发商商和购房者者钻银行的的空
23、子。四四是严肃查查处商业银银行房地产产信贷违规规违法行为为，绝不姑姑息迁就。特特别是对于于以贷谋私私、收受开开发商或个个人贿赂、帮帮助开发商商和个人骗骗取贷款的的银行内部部责任人，一一经查出，严严惩不贷。造造成严重经经济损失的的，应追究究其刑事责责任。 六六、进一步步建立健全全房地产信信贷的法律律法规体系系 一是修修改现行的的法律法规规，确定房房地产信贷贷的法律地地位。在商商业银行法法、合合同法、建建筑法、公公司法、民民法、反反不正当竞竞争法等等法律法规规条文中新新增有关房房地产信贷贷和金融条条款的法律律条例，用用法规的方方式约束规规范房地产产开发商及及个人的金金融行为。二二是建立健健全有关房
24、房地产信贷贷的法律法法规，如制制定房地地产开发企企业贷款管管理法、个个人购房贷贷款管理法法、违违反房地产产信贷管理理办法处罚罚条例等等一系列配配套法规，明明确规定开开发商及个个人的权利利与义务，使使企业和个个人严格按按照法规规规范房地产产贷款行为为，认真履履行还款职职责，建立立良好的银银企及银行行与个人客客户的合作作关系，共共同促进市市场经济的的健康发展展。三是严严格执法，依依法办事。对对于提供假假资料、假假资信、骗骗取贷款的的开发商或或个人，应应立即停止止贷款，通通过法律手手段尽量挽挽回损失，并并追究当事事人的法律律责任。 七七、加强社社会道德和和信用建设设，完善个个人征信管管理体系 国家和
25、银行行要通过电电视、广播播、网络、报报刊、座谈谈会、咨询询会等多种种形式，向向全社会详详细宣传介介绍道德和和信用的知知识，以及及宣传房地地产信贷有有关知识，使使各行各业业、广大居居民对此有有深入的了了解，走出出认识误区区，重树道道德和信用用观念，以以严格的道道德和信用用观念约束束房地产借借贷行为。房房地产开发发商和个人人购房者一一定要彻底底改变银行行的“钱”是国家的的、可以不不还的陈腐腐观念，牢牢固树立道道德和信用用观念，按按照市场经经济的“游戏规则则”，从事房房地产借贷贷活动，切切实履行合合同条款，杜杜绝在经济济活动中抽抽逃资金、逃逃废银行债债务的行为为。开发商商要确保财财务、统计计资料的真真实性、准准确性和及及时性，严严格按照国国家统一的的会计制度度规定，进进行会计核核算，不得得账外设账账；不得授授意、指使使、强令会会计机构、会会计人员违违法办理会会计事项。个个人购房者者要确保自自身信用资资料的真实实性，杜绝绝一切弄虚虚作假行为为。