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1、 住房信贷风险的形成途径及防范措施 近年来，我国房地产投资额年平均增长率达到20以上，房地产销售额以每年27的速度增长。据专家估算，80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产资金链中，商业银行基本上参与了房地产开发的全过程。在房地产信贷业务迅猛发展的同时，也使住房信贷风险逐步成为商业银行经营风险的一个重要方面。目前，各家商业银行都十分重视住房信贷风险防范工作，积极采取有效措施，改善经营策略，以风险控制为核心，加强住房信贷管理，建立全方位风险制衡机制，力争把住房信贷风险消灭在萌芽状态。 一一、住房房信贷风风险的形形成途径径 住住房信贷贷风险是是指商业业银行发发
2、放的住住房贷款款中隐含含损失的的可能性性。住房房信贷风风险的形形成途径径是多方方面的，除除宏观经经济政策策调整变变化、法法制法规规不配套套、房地地产市场场体系不不健全、产产权登记记制度不不规范、社社会监督督不力等等因素外外，主要要还表现现在以下下几个方方面： 11、借款款人引发发的风险险。即由由于借款款人不遵遵守合同同约定导导致银行行利益亏亏损。引引发借方方违约的的原因十十分复杂杂，主要要有：一一是借款款人由于于家庭、工工作、收收入、健健康等因因素的变变化，不不能按期期或无力力偿还贷贷款，被被迫放弃弃所购房房屋从而而给商业业银行利利益带来来损失。随随着市场场经济的的发展、劳劳动用工工制度的的改
3、革、职职工工作作频繁变变动、企企业经营营状况不不断改变变等，都都会影响响借款人人收入的的稳定，影影响还款款计划的的顺利执执行；同同时，由由于目前前商业银银行无法法对借款款人的财财务状况况进行持持续有限限的监督督，商业业银行对对楼市的的预测也也相当困困难，并并且我国国目前还还没有对对职工个个人的资资信状况况调查、评评估的机机构，商商业银行行较难对对借款人人资信的的真实状状况做出出准确判判断。虽虽然借款款合同订订立时，信信贷资产产表面上上是安全全的，担担保也靠靠得住，但但随着借借款人资资信状况况的变化化，尤其其是房地地产产权权登记制制度的不不完善、不不健全，私私下的房房产交易易盛行，使使银行贷贷款
4、担保保失效或或悬空，造造成商业业银行的的信贷风风险；二二是借款款人在通通过按揭揭方式购购置房屋屋并发生生一段按按揭期后后，市场场环境发发生变化化，以致致借款人人在权衡衡利弊后后，放弃弃原来的的按揭购购房行为为，利用用尚需偿偿还商业业银行的的借款，再再重新购购置其他他房屋，造造成商业业银行贷贷款不能能收回；三是借借款人还还款状况况差，尤尤其是借借款人在在申请住住房贷款款时就存存在诈骗骗动机，导导致到期期不归还还贷款；四是由由于不可可预见的的自然灾灾害等不不可抗力力因素，导导致借款款人丧失失履行合合同的能能力，而而形成贷贷款风险险。 22、开发发商引发发的风险险。由于于开发商商不能按按约定准准时将
5、楼楼房交付付使用，导导致银行行被迫陷陷入债务务纠纷、利利益受到到损失。表表现为：一是善善意违约约。开发发商将购购房款入入账后，因因经济、地地价、建建筑材料料、施工工技术、自自筹资金金等情况况的影响响造成不不能按时时交楼或或所交楼楼盘不符符合购房房人和开开发商签签订的契契约标准准，由此此引发购购房人停停还银行行借款，使使银行被被迫陷入入纠纷。二二是恶意意诈骗。一一些开发发商利用用当前法法制不健健全的空空隙和一一些工作作人员执执行制度度不严的的机会，以以其关联联企业或或有特殊殊关系的的个人名名义“购买”其开发发的房产产，用以以筹措资资金，甚甚至伪造造购房人人诈骗银银行资金金，行按按揭贷款款之名，作
6、作套取乃乃至诈骗骗银行资资金之实实，一旦旦资金到到手，就就挪作它它用，甚甚至携款款潜逃。 33、银行行自身引引发的风风险。商商业银行行作为贷贷方当事事人，在在群体上上通过内内部分工工进行相相互协作作，任何何一个环环节管理理不善都都可能使使潜在的的风险变变为现实实，引起起资产损损失。贷贷方引发发信贷风风险的特特点是银银行自身身因素形形成，可可以避免免、减轻轻和防范范，是信信贷风险险防范工工作的重重点。一一是信贷贷管理规规定不健健全，形形成信贷贷风险。如如目前对对如何避避免重复复担保问问题没有有具体管管理方法法；二是是制度执执行不严严，落实实不到位位，违章章不纠，极极易形成成信贷风风险。按按揭贷款
7、款涉及对对象广泛泛、工作作量大、期期限长，商商业银行行需花费费较大人人力、物物力对借借款人的的还款情情况和抵抵押权证证进行管管理。按按揭期间间，若抵抵押物在在管理、移移交保管管等过程程损失或或丢失，银银行需赔赔偿，以以至对货货款回收收造成风风险。此此外，还还可能由由于银行行监控和和催收不不利，造造成借款款人赖帐帐或拖欠欠不还的的情况发发生；三三是信息息不灵带带来的信信贷风险险。即在在审批发发放时，对对贷款相相关资料料了解不不及时，不不全面造造成判断断错误带带来的风风险；四四是对房房地产开开发商的的经营状状况和政政府房地地产管理理部门新新的政策策、法规规没有及及时了解解，影响响了对信信贷风险险的
8、防范范和应急急处理。 44、借款款契约引引发的风风险。一一是合同同潜伏的的风险。由由于借贷贷双方签签订的借借款合同同存在漏漏洞和缺缺少重要要条款导导致贷款款风险，这这种风险险潜伏在在合同本本身，应应全力避避免。二二是贷款款保证形形式风险险。如借借款人不不具备抵抵押和质质押的条条件，银银行则按按规定要要求贷款款人必须须有单位位作保，表表面上看看这项规规定对保保证贷款款人的利利益有益益。但是是，如果果企业充充当担保保人，从从短期看看，规模模小或经经营不善善的单位位相当多多，让这这些企业业充当担担保者并并不能保保证贷款款人的债债权利益益；从长长期来看看，在市市场经济济中，任任何企业业充当担担保人，贷
9、贷款人债债权利益益的实现现也不一一定有保保证。 55、抵押押物引发发的风险险。目前前，以房房屋产权权作为贷贷款抵押押存在以以下几个个问题：一是产产权不清清晰，抵抵押物的的归属确确定难；二是私私宅抵押押，一旦旦不还本本付息，银银行上诉诉成立，但但执行起起来又受受民事诉诉讼法有有关条款款的限制制，难以以达到目目的；三三是价值值不实。抵抵押人在在对房产产权进行行评估时时弄虚作作假，其其评估价价值超过过实际价价值，使使银行在在实现抵抵押权时时造成部部分债权权无法实实现；四四是抵押押物的处处置难。如如借款人人违约或或不能履履约偿还还银行贷贷款，作作为抵押押物的住住房，存存在着难难以变现现的风险险。 66
10、、流动动性风险险。住房房抵押货货款属中中长期贷贷款，其其资金主主要来源源于居民民储蓄存存款，属属于短借借长还的的资金融融通，在在一定程程度上违违背了银银行资金金使用的的对称性性原则，一一旦发生生存款人人挤提存存款或非非正常的的集中提提取存款款，银行行就有可可能发生生资金周周转困难难。因此此，客观观上需要要有健全全的风险险转换机机制做保保险，而而我国目目前的状状况是，缺缺乏政府府担保机机构、住住房抵押押贷款保保险尚处处于试点点阶段，银银行还很很难通过过这种方方式转移移贷款风风险。 二二、住房房信贷风风险的防防范措施施 目目前，住住房信贷贷业务受受经济体体制诸多多方面的的限制，在在经营管管理指导导
11、思想和和消费者者观念上上还存有有一些待待解决的的问题，使使住房信信贷业务务存在较较大的风风险。但但是，因因为过度度追求无无风险的的“保险”经营，已已不适应应现代金金融业的的发展。这这不仅会会束缚新新型信贷贷业务的的开展，也也会使商商业银行行因此失失去市场场，在激激烈的竞竞争中处处于不利利地位。因因此，除除需要深深化改革革、建立立有效的的与市场场经济相相适应的的住房融融资体系系、完善善住房抵抵押贷款款的法律律体系、建建立社会会化的抵抵押贷款款保险机机制、培培育和发发展房地地产二级级市场外外，我们们只有积积极发展展住房信信贷业务务，在信信贷管理理中强化化风险控控制，完完善住房房融资工工作规程程，推
12、动动住房信信贷业务务向良性性发展。 一一、商业业银行应应提高认认识，理理性地开开展房地地产信贷贷业务 一是商商业银行行要提高高认识，克克服把房房地产信信贷作为为一种“优良资资产”大力发发展、经经营上急急功近利利的不良良倾向，高高度重视视房地产产信贷风风险及其其危害性性，增强强防范金金融风险险的意识识。要改改变把住住房信贷贷当作低低风险品品种开发发的观点点，让房房地产信信贷业务务步入理理性运行行的轨道道。既要要支持好好的有前前景的房房地产项项目和个个人购房房，又要要谨防房房地产泡泡沫积聚聚的潜在在风险。对对目前出出现的房房地产虚虚热要适适当降温温，不要要忽视风风险，唯唯利润而而利润，相相互间大大
13、打房地地产信贷贷“争夺战战”，让不不良开发发商和购购房者钻钻空子。二二是按照照有关规规定，严严格审批批手续，杜杜绝不符符合规定定的开发发商和购购房者套套取贷款款。严格格控制不不具备房房地产开开发资格格的企业业或个人人开发房房地产项项目。对对资本金金达不到到规定标标准、行行为不规规范的开开发商和和个人购购房者，不不得审批批和发放放贷款。三三是加强强贷款管管理，对对发放的的贷款实实行全过过程动态态监控。对对开发商商贷款要要独立开开设账户户，视工工程进展展情况，分分期拨付付。当开开发商卖卖楼所得得款项超超过了贷贷款额时时，再把把全部贷贷款拨付付给开发发商。这这样可以以避免“烂尾楼楼盘”的出现现。同时
14、时，适当当提高个个人购房房首付款款，抑制制开发商商利用假假按揭套套取贷款款，使消消费者更更为理智智地进行行住房投投资消费费，防止止投机行行为。四四是运用用利率杠杠杆，调调整楼房房开发结结构。对对高档住住宅适当当上浮利利率，对对广大群群众需要要的经济济适用房房采取下下浮利率率，以此此来促进进开发商商开发适适销对路路的中、低低档住宅宅，抑制制房地产产泡沫的的出现。五五是商业业银行要要进一步步完善房房地产抵抵押贷款款风险的的措施，形形成有效效的金融融风险化化解机制制。 二二、大力力拓宽房房地产融融资渠道道，实现现资金来来源多元元化 目前国国内房地地产开发发和个人人购房的的资金主主要来源源于银行行间接
15、融融资方式式，在房房地产信信贷占款款规模居居高不下下、金融融风险增增大的情情况下，应应大力拓拓宽房地地产直接接融资渠渠道，实实现资金金来源多多元化，以以分散日日趋严重重的房地地产信贷贷风险。一一是大力力推动房房地产证证券化，向向社会大大众筹集集开发资资金。目目前，我我国4万余家家的房地地产企业业中只有有70多家家实现了了在证券券市场上上市融资资，其数数量同其其在国民民经济中中的地位位极不相相称。因因此，有有关监管管部门应应该适当当放松对对房地产产公司上上市的严严格限制制，扩大大融资渠渠道，积积极推进进房地产产投资权权益证券券化和房房地产抵抵押贷款款证券化化，吸收收社会上上大量小小规模闲闲散资金
16、金。二是是建立房房地产投投资基金金组织，吸吸收长期期资金投投资于住住宅产业业。房地地产投资资基金属属于股权权投资，要要逐渐把把房地产产投资变变成大众众化的投投资工具具。三是是将保险险资金引引入住宅宅融资市市场。保保险资金金比较稳稳定、数数额巨大大、运用用周期长长，比较较适合投投资于住住宅产业业开发，有有利于提提高投资资规模。四四是引导导国外资资金进入入房地产产融资市市场，加加大力度度引进外外资来提提高国内内房地产产的投资资。五是是鼓励发发行公司司债券，吸吸引社会会剩余资资金投资资房地产产业。六六是积极极发展住住房公积积金贷款款。利用用公积金金贷款具具有政策策补贴、利利息低的的特点，以以满足部部
17、分居民民的购房房需要。 三三、加强强住房贷贷款的风风险管理理，将防防范工作作前置 贷贷款风险险管理主主要从接接受借款款人申请请住房贷贷款开始始，到银银行放贷贷给借款款人为止止的风险险管理。主主要包括括对贷款款人资信信的调查查、确定定申请人人的还款款能力和和信誉状状况，对对抵押物物的价值值、签订订住房贷贷款合同同、办理理抵押登登记手续续，对担担保单位位的资信信情况进进行调查查等。其其中关键键环节，一一是加强强对借款款人还款款能力的的审查。可可以考虑虑建立借借款人资资信管理理系统，掌掌握借款款人的年年龄、身身体健康康状况、就就业情况况、收入入情况、偿偿债记录录、购房房动机、家家庭成员员等，特特别需
18、要要注意的的是借款款人的职职业和购购房动机机的调查查，根据据借款人人的资信信状况，还还款能力力决定借借款人的的可贷成成数、期期限。二二是严格格审查房房地产开开发商的的开发资资质、信信用等级级，特别别是资金金审查。期期房按揭揭项目审审查时，开开发商必必须提供供合法、有有效、完完备的项项目资料料（如建建设用地地规划许许可证、国国有土地地使用证证、商商品房预预售许可可证等等）证实实其用地地、售房房等行为为合法，避避免银行行陷入不不必要的的纠纷。要要注重对对开发商商的工程程进度、房房产质量量、资金金流向的的实地调调查、严严格监督督其信贷贷资金的的运用，避避免烂尾尾楼的发发生。三三是加强强对抵押押物的评
19、评估工作作。要注注重人才才的培养养，做好好交易房房屋的价价值评估估工作，为为银行贷贷款提供供准确科科学的依依据，防防止借款款人的实实际成交交价低于于货款额额，造成成贷款风风险。四四是细化化和完善善合同文文本，促促使借款款双方行行为的契契约化。契契约是法法律仲裁裁的依据据，是银银行保证证信贷资资产安全全的重要要手段。住住房抵押押贷款的的有关契契约，要要明确规规定各方方的责任任、权利利和义务务。要详详细推敲敲每一条条款，既既不能有有对于银银行不利利的措词词，也不不要遗漏漏有关重重要条款款，如：要增补补抵押违违约后制制裁的法法律依据据；在商商定的其其他条款款内要明明确：抵抵押房产产必须办办理保险险，
20、如有有意外，抵抵押权人人银行为为第一受受益人等等。总之之，以规规范、完完善的契契约来约约束借款款人、担担保人履履约行事事，从而而保障银银行信贷贷资金的的安全。五五是及时时办理抵抵押登记记和公证证，确保保每一笔笔住房抵抵押贷款款业务的的真实性性和合法法性。六六是适度度提高组组合贷款款比重，转转移住房房贷款风风险。提提高组合合贷款比比重的目目的，是是提高个个人住房房委托贷贷款的比比重、建建议政府府加大使使用房改改资金的的数量和和速度，减减轻人们们对银行行自营性性住房贷贷款需求求压力，相相对减少少银行承承担的贷贷款风险险，此外外，还应应积极争争取政府府的支持持，把发发放自营营性贷款款与个人人房改资资
21、金挂钩钩，强化化回收手手段，把把风险转转移出去去。 四四、加强强贷后管管理，注注重偿还还风险的的预测 对对借款人人跟踪调调查和分分析，是是检测偿偿还风险险的重要要内容。一一是要及及时发现现贷款人人在借款款周期内内的各种种不利于于银行风风险防范范的因素素。如借借款人没没有合法法继承人人或合法法馈赠人人、抵押押人不能能维修管管理的住住宅易加加速住宅宅贬值等等，要及及时采取取补救措措施，以以最大程程度减少少偿还风风险；二二是建立立对开发发商的动动态跟踪踪系统，及及时掌握握开发公公司的工工程进度度、资金金运用和和企业领领导更换换、产权权变化等等重大的的企业行行为，为为贷款的的发放提提供可靠靠依据；三是
22、对对档案及及抵押物物的保管管，要做做好登记记造册、专专人保管管、专库库储存，交交接制度度要健全全，交接接手续要要清楚，避避免档案案和抵押押物的遗遗失。 五五、银行行监管部部门要加加强对住住房信贷贷业务的的监管 房地产产业属于于高风险险行业，住住房信贷贷业务潜潜藏着较较大的风风险。因因此，银银监部门门及其分分支机构构必须加加强对住住房信贷贷业务的的监管，确确保国内内银行业业的安全全、稳定定、高效效运行。一一是要系系统研究究国内外外房地产产业的行行情和银银行房地地产信贷贷风险情情况，制制定正确确的监管管方针和和策略，以以此来指指导和约约束商业业银行的的房地产产信贷行行为，为为住房信信贷风险险的防范
23、范、分散散和消除除创造基基本的条条件。二二是强化化对住房房信贷业业务的监监管。要要把房地地产信贷贷监管放放在重要要位置上上对待。要要定期和和不定期期地对银银行住房房信贷业业务进行行现场和和非现场场检查。检检查重点点应放在在房地产产项目是是否符合合贷款条条件、是是否搞“零首付付”、降低低首付款款比例、个个人商业业用房贷贷款是否否严格执执行有关关规定、贷贷款期限限最长的的规定、是是否以流流动资金金贷款替替代住房房开发贷贷款等。发发现问题题要及时时督促商商业银行行整改或或采取补补救措施施，避免免酿成大大的贷款款风险。三三是建立立房地产产信贷风风险监测测报告制制度，定定期向各各家商业业银行通通报有关关
24、情况，减减少银行行间的内内耗，防防止开发发商和购购房者钻钻银行的的空子。四四是严肃肃查处商商业银行行房地产产信贷违违规违法法行为，绝绝不姑息息迁就。特特别是对对于以贷贷谋私、收收受开发发商或个个人贿赂赂、帮助助开发商商和个人人骗取贷贷款的银银行内部部责任人人，一经经查出，严严惩不贷贷。造成成严重经经济损失失的，应应追究其其刑事责责任。 六六、进一一步建立立健全房房地产信信贷的法法律法规规体系 一是修修改现行行的法律律法规，确确定房地地产信贷贷的法律律地位。在在商业业银行法法、合合同法、建建筑法、公公司法、民民法、反反不正当当竞争法法等法法律法规规条文中中新增有有关房地地产信贷贷和金融融条款的的
25、法律条条例，用用法规的的方式约约束规范范房地产产开发商商及个人人的金融融行为。二二是建立立健全有有关房地地产信贷贷的法律律法规，如如制定房房地产开开发企业业贷款管管理法、个个人购房房贷款管管理法、违违反房地地产信贷贷管理办办法处罚罚条例等等一系列列配套法法规，明明确规定定开发商商及个人人的权利利与义务务，使企企业和个个人严格格按照法法规规范范房地产产贷款行行为，认认真履行行还款职职责，建建立良好好的银企企及银行行与个人人客户的的合作关关系，共共同促进进市场经经济的健健康发展展。三是是严格执执法，依依法办事事。对于于提供假假资料、假假资信、骗骗取贷款款的开发发商或个个人，应应立即停停止贷款款，通
26、过过法律手手段尽量量挽回损损失，并并追究当当事人的的法律责责任。 七七、加强强社会道道德和信信用建设设，完善善个人征征信管理理体系 国家和银行行要通过过电视、广广播、网网络、报报刊、座座谈会、咨咨询会等等多种形形式，向向全社会会详细宣宣传介绍绍道德和和信用的的知识，以以及宣传传房地产产信贷有有关知识识，使各各行各业业、广大大居民对对此有深深入的了了解，走走出认识识误区，重重树道德德和信用用观念，以以严格的的道德和和信用观观念约束束房地产产借贷行行为。房房地产开开发商和和个人购购房者一一定要彻彻底改变变银行的的“钱”是国家家的、可可以不还还的陈腐腐观念，牢牢固树立立道德和和信用观观念，按按照市场场经济的的“游戏规规则”，从事事房地产产借贷活活动，切切实履行行合同条条款，杜杜绝在经经济活动动中抽逃逃资金、逃逃废银行行债务的的行为。开开发商要要确保财财务、统统计资料料的真实实性、准准确性和和及时性性，严格格按照国国家统一一的会计计制度规规定，进进行会计计核算，不不得账外外设账；不得授授意、指指使、强强令会计计机构、会会计人员员违法办办理会计计事项。个个人购房房者要确确保自身身信用资资料的真真实性，杜杜绝一切切弄虚作作假行为为。