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1、住房信贷贷风险的的形成途途径及防防范措施施 近年来来，我国国房地产产投资额额年平均均增长率率达到220以以上，房房地产销销售额以以每年227的的速度增增长。据据专家估估算，880左左右的土土地购置置和房地地产开发发资金都都直接或或间接来来自商业业银行信信贷。在在目前的的房地产产资金链链中，商商业银行行基本上上参与了了房地产产开发的的全过程程。在房房地产信信贷业务务迅猛发发展的同同时，也也使住房房信贷风风险逐步步成为商商业银行行经营风风险的一一个重要要方面。目前，各家商商业银行行都十分分重视住住房信贷贷风险防防范工作作，积极极采取有有效措施施，改善善经营策策略，以以风险控控制为核核心，加加强住房
2、房信贷管管理，建建立全方方位风险险制衡机机制，力力争把住住房信贷贷风险消消灭在萌萌芽状态态。一、住房房信贷风风险的形形成途径径住房信贷贷风险是是指商业业银行发发放的住住房贷款款中隐含含损失的的可能性性。住房房信贷风风险的形形成途径径是多方方面的，除宏观观经济政政策调整整变化、法制法法规不配配套、房房地产市市场体系系不健全全、产权权登记制制度不规规范、社社会监督督不力等等因素外外，主要要还表现现在以下下几个方方面： 1、借借款人引引发的风风险。即即由于借借款人不不遵守合合同约定定导致银银行利益益亏损。引发借借方违约约的原因因十分复复杂，主主要有：一是借借款人由由于家庭庭、工作作、收入入、健康康等
3、因素素的变化化，不能能按期或或无力偿偿还贷款款，被迫迫放弃所所购房屋屋从而给给商业银银行利益益带来损损失。随随着市场场经济的的发展、劳动用用工制度度的改革革、职工工工作频频繁变动动、企业业经营状状况不断断改变等等，都会会影响借借款人收收入的稳稳定，影影响还款款计划的的顺利执执行；同同时，由由于目前前商业银银行无法法对借款款人的财财务状况况进行持持续有限限的监督督，商业业银行对对楼市的的预测也也相当困困难，并并且我国国目前还还没有对对职工个个人的资资信状况况调查、评估的的机构，商业银银行较难难对借款款人资信信的真实实状况做做出准确确判断。虽然借借款合同同订立时时，信贷贷资产表表面上是是安全的的，
4、担保保也靠得得住，但但随着借借款人资资信状况况的变化化，尤其其是房地地产产权权登记制制度的不不完善、不健全全，私下下的房产产交易盛盛行，使使银行贷贷款担保保失效或或悬空，造成商商业银行行的信贷贷风险；二是借借款人在在通过按按揭方式式购置房房屋并发发生一段段按揭期期后，市市场环境境发生变变化，以以致借款款人在权权衡利弊弊后，放放弃原来来的按揭揭购房行行为，利利用尚需需偿还商商业银行行的借款款，再重重新购置置其他房房屋，造造成商业业银行贷贷款不能能收回；三是借借款人还还款状况况差，尤尤其是借借款人在在申请住住房贷款款时就存存在诈骗骗动机，导致到到期不归归还贷款款；四是是由于不不可预见见的自然然灾害
5、等等不可抗抗力因素素，导致致借款人人丧失履履行合同同的能力力，而形形成贷款款风险。 2、开开发商引引发的风风险。由由于开发发商不能能按约定定准时将将楼房交交付使用用，导致致银行被被迫陷入入债务纠纠纷、利利益受到到损失。表现为为：一是是善意违违约。开开发商将将购房款款入账后后，因经经济、地地价、建建筑材料料、施工工技术、自筹资资金等情情况的影影响造成成不能按按时交楼楼或所交交楼盘不不符合购购房人和和开发商商签订的的契约标标准，由由此引发发购房人人停还银银行借款款，使银银行被迫迫陷入纠纠纷。二二是恶意意诈骗。一些开开发商利利用当前前法制不不健全的的空隙和和一些工工作人员员执行制制度不严严的机会会，
6、以其其关联企企业或有有特殊关关系的个个人名义义“购买”其开发发的房产产，用以以筹措资资金，甚甚至伪造造购房人人诈骗银银行资金金，行按按揭贷款款之名，作套取取乃至诈诈骗银行行资金之之实，一一旦资金金到手，就挪作作它用，甚至携携款潜逃逃。 3、银银行自身身引发的的风险。商业银银行作为为贷方当当事人，在群体体上通过过内部分分工进行行相互协协作，任任何一个个环节管管理不善善都可能能使潜在在的风险险变为现现实，引引起资产产损失。贷方引引发信贷贷风险的的特点是是银行自自身因素素形成，可以避避免、减减轻和防防范，是是信贷风风险防范范工作的的重点。一是信信贷管理理规定不不健全，形成信信贷风险险。如目目前对如如
7、何避免免重复担担保问题题没有具具体管理理方法；二是制制度执行行不严，落实不不到位，违章不不纠，极极易形成成信贷风风险。按按揭贷款款涉及对对象广泛泛、工作作量大、期限长长，商业业银行需需花费较较大人力力、物力力对借款款人的还还款情况况和抵押押权证进进行管理理。按揭揭期间，若抵押押物在管管理、移移交保管管等过程程损失或或丢失，银行需需赔偿，以至对对货款回回收造成成风险。此外，还可能能由于银银行监控控和催收收不利，造成借借款人赖赖帐或拖拖欠不还还的情况况发生；三是信信息不灵灵带来的的信贷风风险。即即在审批批发放时时，对贷贷款相关关资料了了解不及及时，不不全面造造成判断断错误带带来的风风险；四四是对房
8、房地产开开发商的的经营状状况和政政府房地地产管理理部门新新的政策策、法规规没有及及时了解解，影响响了对信信贷风险险的防范范和应急急处理。 4、借借款契约约引发的的风险。一是合合同潜伏伏的风险险。由于于借贷双双方签订订的借款款合同存存在漏洞洞和缺少少重要条条款导致致贷款风风险，这这种风险险潜伏在在合同本本身，应应全力避避免。二二是贷款款保证形形式风险险。如借借款人不不具备抵抵押和质质押的条条件，银银行则按按规定要要求贷款款人必须须有单位位作保，表面上上看这项项规定对对保证贷贷款人的的利益有有益。但但是，如如果企业业充当担担保人，从短期期看，规规模小或或经营不不善的单单位相当当多，让让这些企企业充
9、当当担保者者并不能能保证贷贷款人的的债权利利益；从从长期来来看，在在市场经经济中，任何企企业充当当担保人人，贷款款人债权权利益的的实现也也不一定定有保证证。 5、抵抵押物引引发的风风险。目目前，以以房屋产产权作为为贷款抵抵押存在在以下几几个问题题：一是是产权不不清晰，抵押物物的归属属确定难难；二是是私宅抵抵押，一一旦不还还本付息息，银行行上诉成成立，但但执行起起来又受受民事诉诉讼法有有关条款款的限制制，难以以达到目目的；三三是价值值不实。抵押人人在对房房产权进进行评估估时弄虚虚作假，其评估估价值超超过实际际价值，使银行行在实现现抵押权权时造成成部分债债权无法法实现；四是抵抵押物的的处置难难。如
10、借借款人违违约或不不能履约约偿还银银行贷款款，作为为抵押物物的住房房，存在在着难以以变现的的风险。 6、流流动性风风险。住住房抵押押货款属属中长期期贷款，其资金金主要来来源于居居民储蓄蓄存款，属于短短借长还还的资金金融通，在一定定程度上上违背了了银行资资金使用用的对称称性原则则，一旦旦发生存存款人挤挤提存款款或非正正常的集集中提取取存款，银行就就有可能能发生资资金周转转困难。因此，客观上上需要有有健全的的风险转转换机制制做保险险，而我我国目前前的状况况是，缺缺乏政府府担保机机构、住住房抵押押贷款保保险尚处处于试点点阶段，银行还还很难通通过这种种方式转转移贷款款风险。二、住房房信贷风风险的防防范
11、措施施目前，住住房信贷贷业务受受经济体体制诸多多方面的的限制，在经营营管理指指导思想想和消费费者观念念上还存存有一些些待解决决的问题题，使住住房信贷贷业务存存在较大大的风险险。但是是，因为为过度追追求无风风险的“保险”经营，已不适适应现代代金融业业的发展展。这不不仅会束束缚新型型信贷业业务的开开展，也也会使商商业银行行因此失失去市场场，在激激烈的竞竞争中处处于不利利地位。因此，除需要要深化改改革、建建立有效效的与市市场经济济相适应应的住房房融资体体系、完完善住房房抵押贷贷款的法法律体系系、建立立社会化化的抵押押贷款保保险机制制、培育育和发展展房地产产二级市市场外，我们只只有积极极发展住住房信贷
12、贷业务，在信贷贷管理中中强化风风险控制制，完善善住房融融资工作作规程，推动住住房信贷贷业务向向良性发发展。一、商业业银行应应提高认认识，理理性地开开展房地地产信贷贷业务一是是商业银银行要提提高认识识，克服服把房地地产信贷贷作为一一种“优良资资产”大力发发展、经经营上急急功近利利的不良良倾向，高度重重视房地地产信贷贷风险及及其危害害性，增增强防范范金融风风险的意意识。要要改变把把住房信信贷当作作低风险险品种开开发的观观点，让让房地产产信贷业业务步入入理性运运行的轨轨道。既既要支持持好的有有前景的的房地产产项目和和个人购购房，又又要谨防防房地产产泡沫积积聚的潜潜在风险险。对目目前出现现的房地地产虚
13、热热要适当当降温，不要忽忽视风险险，唯利利润而利利润，相相互间大大打房地地产信贷贷“争夺战战”，让不不良开发发商和购购房者钻钻空子。二是按按照有关关规定，严格审审批手续续，杜绝绝不符合合规定的的开发商商和购房房者套取取贷款。严格控控制不具具备房地地产开发发资格的的企业或或个人开开发房地地产项目目。对资资本金达达不到规规定标准准、行为为不规范范的开发发商和个个人购房房者，不不得审批批和发放放贷款。三是加加强贷款款管理，对发放放的贷款款实行全全过程动动态监控控。对开开发商贷贷款要独独立开设设账户，视工程程进展情情况，分分期拨付付。当开开发商卖卖楼所得得款项超超过了贷贷款额时时，再把把全部贷贷款拨付
14、付给开发发商。这这样可以以避免“烂尾楼楼盘”的出现现。同时时，适当当提高个个人购房房首付款款，抑制制开发商商利用假假按揭套套取贷款款，使消消费者更更为理智智地进行行住房投投资消费费，防止止投机行行为。四四是运用用利率杠杠杆，调调整楼房房开发结结构。对对高档住住宅适当当上浮利利率，对对广大群群众需要要的经济济适用房房采取下下浮利率率，以此此来促进进开发商商开发适适销对路路的中、低档住住宅，抑抑制房地地产泡沫沫的出现现。五是是商业银银行要进进一步完完善房地地产抵押押贷款风风险的措措施，形形成有效效的金融融风险化化解机制制。二、大力力拓宽房房地产融融资渠道道，实现现资金来来源多元元化目前前国内房房地
15、产开开发和个个人购房房的资金金主要来来源于银银行间接接融资方方式，在在房地产产信贷占占款规模模居高不不下、金金融风险险增大的的情况下下，应大大力拓宽宽房地产产直接融融资渠道道，实现现资金来来源多元元化，以以分散日日趋严重重的房地地产信贷贷风险。一是大大力推动动房地产产证券化化，向社社会大众众筹集开开发资金金。目前前，我国国4万余家家的房地地产企业业中只有有70多家家实现了了在证券券市场上上市融资资，其数数量同其其在国民民经济中中的地位位极不相相称。因因此，有有关监管管部门应应该适当当放松对对房地产产公司上上市的严严格限制制，扩大大融资渠渠道，积积极推进进房地产产投资权权益证券券化和房房地产抵抵
16、押贷款款证券化化，吸收收社会上上大量小小规模闲闲散资金金。二是是建立房房地产投投资基金金组织，吸收长长期资金金投资于于住宅产产业。房房地产投投资基金金属于股股权投资资，要逐逐渐把房房地产投投资变成成大众化化的投资资工具。三是将将保险资资金引入入住宅融融资市场场。保险险资金比比较稳定定、数额额巨大、运用周周期长，比较适适合投资资于住宅宅产业开开发，有有利于提提高投资资规模。四是引引导国外外资金进进入房地地产融资资市场，加大力力度引进进外资来来提高国国内房地地产的投投资。五五是鼓励励发行公公司债券券，吸引引社会剩剩余资金金投资房房地产业业。六是是积极发发展住房房公积金金贷款。利用公公积金贷贷款具有
17、有政策补补贴、利利息低的的特点，以满足足部分居居民的购购房需要要。三、加强强住房贷贷款的风风险管理理，将防防范工作作前置贷款风险险管理主主要从接接受借款款人申请请住房贷贷款开始始，到银银行放贷贷给借款款人为止止的风险险管理。主要包包括对贷贷款人资资信的调调查、确确定申请请人的还还款能力力和信誉誉状况，对抵押押物的价价值、签签订住房房贷款合合同、办办理抵押押登记手手续，对对担保单单位的资资信情况况进行调调查等。其中关关键环节节，一是是加强对对借款人人还款能能力的审审查。可可以考虑虑建立借借款人资资信管理理系统，掌握借借款人的的年龄、身体健健康状况况、就业业情况、收入情情况、偿偿债记录录、购房房动
18、机、家庭成成员等，特别需需要注意意的是借借款人的的职业和和购房动动机的调调查，根根据借款款人的资资信状况况，还款款能力决决定借款款人的可可贷成数数、期限限。二是是严格审审查房地地产开发发商的开开发资质质、信用用等级，特别是是资金审审查。期期房按揭揭项目审审查时，开发商商必须提提供合法法、有效效、完备备的项目目资料（如建建设用地地规划许许可证、国国有土地地使用证证、商品房房预售许许可证等）证证实其用用地、售售房等行行为合法法，避免免银行陷陷入不必必要的纠纠纷。要要注重对对开发商商的工程程进度、房产质质量、资资金流向向的实地地调查、严格监监督其信信贷资金金的运用用，避免免烂尾楼楼的发生生。三是是加
19、强对对抵押物物的评估估工作。要注重重人才的的培养，做好交交易房屋屋的价值值评估工工作，为为银行贷贷款提供供准确科科学的依依据，防防止借款款人的实实际成交交价低于于货款额额，造成成贷款风风险。四四是细化化和完善善合同文文本，促促使借款款双方行行为的契契约化。契约是是法律仲仲裁的依依据，是是银行保保证信贷贷资产安安全的重重要手段段。住房房抵押贷贷款的有有关契约约，要明明确规定定各方的的责任、权利和和义务。要详细细推敲每每一条款款，既不不能有对对于银行行不利的的措词，也不要要遗漏有有关重要要条款，如：要要增补抵抵押违约约后制裁裁的法律律依据；在商定定的其他他条款内内要明确确：抵押押房产必必须办理理保
20、险，如有意意外，抵抵押权人人银行为为第一受受益人等等。总之之，以规规范、完完善的契契约来约约束借款款人、担担保人履履约行事事，从而而保障银银行信贷贷资金的的安全。五是及及时办理理抵押登登记和公公证，确确保每一一笔住房房抵押贷贷款业务务的真实实性和合合法性。六是适适度提高高组合贷贷款比重重，转移移住房贷贷款风险险。提高高组合贷贷款比重重的目的的，是提提高个人人住房委委托贷款款的比重重、建议议政府加加大使用用房改资资金的数数量和速速度，减减轻人们们对银行行自营性性住房贷贷款需求求压力，相对减减少银行行承担的的贷款风风险，此此外，还还应积极极争取政政府的支支持，把把发放自自营性贷贷款与个个人房改改资
21、金挂挂钩，强强化回收收手段，把风险险转移出出去。四、加强强贷后管管理，注注重偿还还风险的的预测对借款人人跟踪调调查和分分析，是是检测偿偿还风险险的重要要内容。一是要要及时发发现贷款款人在借借款周期期内的各各种不利利于银行行风险防防范的因因素。如如借款人人没有合合法继承承人或合合法馈赠赠人、抵抵押人不不能维修修管理的的住宅易易加速住住宅贬值值等，要要及时采采取补救救措施，以最大大程度减减少偿还还风险；二是建建立对开开发商的的动态跟跟踪系统统，及时时掌握开开发公司司的工程程进度、资金运运用和企企业领导导更换、产权变变化等重重大的企企业行为为，为贷贷款的发发放提供供可靠依依据；三三是对档档案及抵抵押
22、物的的保管，要做好好登记造造册、专专人保管管、专库库储存，交接制制度要健健全，交交接手续续要清楚楚，避免免档案和和抵押物物的遗失失。五、银行行监管部部门要加加强对住住房信贷贷业务的的监管房地地产业属属于高风风险行业业，住房房信贷业业务潜藏藏着较大大的风险险。因此此，银监监部门及及其分支支机构必必须加强强对住房房信贷业业务的监监管，确确保国内内银行业业的安全全、稳定定、高效效运行。一是要要系统研研究国内内外房地地产业的的行情和和银行房房地产信信贷风险险情况，制定正正确的监监管方针针和策略略，以此此来指导导和约束束商业银银行的房房地产信信贷行为为，为住住房信贷贷风险的的防范、分散和和消除创创造基本
23、本的条件件。二是是强化对对住房信信贷业务务的监管管。要把把房地产产信贷监监管放在在重要位位置上对对待。要要定期和和不定期期地对银银行住房房信贷业业务进行行现场和和非现场场检查。检查重重点应放放在房地地产项目目是否符符合贷款款条件、是否搞搞“零首付付”、降低低首付款款比例、个人商商业用房房贷款是是否严格格执行有有关规定定、贷款款期限最最长的规规定、是是否以流流动资金金贷款替替代住房房开发贷贷款等。发现问问题要及及时督促促商业银银行整改改或采取取补救措措施，避避免酿成成大的贷贷款风险险。三是是建立房房地产信信贷风险险监测报报告制度度，定期期向各家家商业银银行通报报有关情情况，减减少银行行间的内内耗
24、，防防止开发发商和购购房者钻钻银行的的空子。四是严严肃查处处商业银银行房地地产信贷贷违规违违法行为为，绝不不姑息迁迁就。特特别是对对于以贷贷谋私、收受开开发商或或个人贿贿赂、帮帮助开发发商和个个人骗取取贷款的的银行内内部责任任人，一一经查出出，严惩惩不贷。造成严严重经济济损失的的，应追追究其刑刑事责任任。六、进一一步建立立健全房房地产信信贷的法法律法规规体系一是是修改现现行的法法律法规规，确定定房地产产信贷的的法律地地位。在在商业业银行法法、合同法法、建筑法法、公司法法、民法、反反不正当当竞争法法等法法律法规规条文中中新增有有关房地地产信贷贷和金融融条款的的法律条条例，用用法规的的方式约约束规
25、范范房地产产开发商商及个人人的金融融行为。二是建建立健全全有关房房地产信信贷的法法律法规规，如制制定房房地产开开发企业业贷款管管理法、个个人购房房贷款管管理法、违违反房地地产信贷贷管理办办法处罚罚条例等一系系列配套套法规，明确规规定开发发商及个个人的权权利与义义务，使使企业和和个人严严格按照照法规规规范房地地产贷款款行为，认真履履行还款款职责，建立良良好的银银企及银银行与个个人客户户的合作作关系，共同促促进市场场经济的的健康发发展。三三是严格格执法，依法办办事。对对于提供供假资料料、假资资信、骗骗取贷款款的开发发商或个个人，应应立即停停止贷款款，通过过法律手手段尽量量挽回损损失，并并追究当当事
26、人的的法律责责任。七、加强强社会道道德和信信用建设设，完善善个人征征信管理理体系国家和银银行要通通过电视视、广播播、网络络、报刊刊、座谈谈会、咨咨询会等等多种形形式，向向全社会会详细宣宣传介绍绍道德和和信用的的知识，以及宣宣传房地地产信贷贷有关知知识，使使各行各各业、广广大居民民对此有有深入的的了解，走出认认识误区区，重树树道德和和信用观观念，以以严格的的道德和和信用观观念约束束房地产产借贷行行为。房房地产开开发商和和个人购购房者一一定要彻彻底改变变银行的的“钱”是国家家的、可可以不还还的陈腐腐观念，牢固树树立道德德和信用用观念，按照市市场经济济的“游戏规规则”，从事事房地产产借贷活活动，切切实履行行合同条条款，杜杜绝在经经济活动动中抽逃逃资金、逃废银银行债务务的行为为。开发发商要确确保财务务、统计计资料的的真实性性、准确确性和及及时性，严格按按照国家家统一的的会计制制度规定定，进行行会计核核算，不不得账外外设账；不得授授意、指指使、强强令会计计机构、会计人人员违法法办理会会计事项项。个人人购房者者要确保保自身信信用资料料的真实实性，杜杜绝一切切弄虚作作假行为为。