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1、中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国国际商贸城城项目基本本情况中原国际商商贸城选址址在周口市市川汇行政政新区，临临近北郊。用用地性质为为商业用地地，用地面面积为22200亩(其中净地地20000亩，退规规划红线2200亩)西界：轻轻工一路，东东界;大庆庆路，南界界;建设路路，北界：北环路。由由周口市天天华置业有有限公司通通过正式挂挂牌所得，总总地价约人人民币80000万元元。周口市市规划局已已经批准了了该项目的的建设用地地，并给出出了红线与与规划设计计要求。本本地块目前前除有部分分小量拆迁迁外，大部部分无拆迁迁任务。周周口市有关关部门在市市长办公室室会上已基基本满足项项目用地的的六通(
2、即即上水通、下下水通、路路通、电通通、暖通、通通讯通)条条件，周口口市政府成成立了以市市长负责制制的项目指指挥部，项项目列入周周口市20004年一一号工程，并并准备申报报河南省重重点工程项项目。二、项目模模式与合作作方式本项目由周周口市天华华置业有限限公司独资资开发。项目经营方方式：商业业铺面、配配套住宅全全部销售，商商务休闲区区和办公园园区全部销销售；钢构构结构大棚棚、大型仓仓储、货场场、无污染染加工区、物物流配送中中心等大部部分租赁，部部分留作自自营。自营营部分在财财务预测时时按租赁形形式列算。三、项目可可行性报告告的结论项目总投资资人民币11321889.5万万元(含贷贷款利息)，启动资
3、资金2 0000万元元，向银行行借款8 000万万元。经分分析研究，项项目主要经经济指标如如下:1、成本指指标（1）交易易展销区 二层复复式混凝土土框架：11294.76元/（2）配套套住宅区 多层半半框架：11194.36元/（3）商务务休闲区 小高层层框架：11394.35元/（4）仓储储加工园等等钢构结构构：10664.766元/2、销售与与租价格指指标：（1）交易易展销区：二层复式式商铺售价价为19000元/（2）配套套住宅区：多层住宅宅售价为11380元元/（3）商务务休闲区：小高层售售价为21100元/（4）仓储储加工园等等钢构租赁赁金为：221元/月3、收入标标准(静态态指标)（
4、1）销售售收入：11499440万元（2）租赁赁收入：55619.6万元（可可租赁部分分年静态指指标）4、财务指指标(静态态指标)（1）所得得税前利润润：327765.99万元（不不含租赁钢钢构物业收收入）（2）投资资利润率：45.55%（3）投资资利税率：55.66%（4）税前前财务净现现值：622 4477.9万元元（5）内部部收益率：48.336%（6）投资资回收期（静静态） 税税前：4.15年 税税后：4.57年（7）投资资回收期（动动态） 税税前：4.93年 税税后：5.30年（8）税后后财务净现现值：499 9711万元（9）内部部收益率：41.004%第一部分 市场研研究与方案案
5、构思第一章 项目市场场研究1.1周口口专业市场场宏观走势势分析周口市是一一个有着一一千多万人人口的大市市，正经历历由传统农农业向现代代产业化农农业转型、小小城镇向大大都市发展展的历程。发发展大商贸贸，促进大大流通，加加快城市建建设势在必必行。 建设大周口口的大都市市目标，就就需要有一一个与市情情相适应相相配套的城城市发展战战略，在周周口城市发发展战略五五年计划中中，其重要要一项是：规范市场场行为，建建设、引领领地区大流流通、大商商贸的大型型综合类批批发市场，已已经是周口口经济发展展的客观要要求。1.1.11周口市住住宅商品房房情况周口市住宅宅商品房正正由住居时代开开始向人性性化、智能能化方向发
6、发展；开始始走出“火柴盒”式的建筑筑，向多样样化、绿化化、园林、健健康的人居居时代迈进进。在层高高上开始向向小高层发发展；在户户型上开始始向大套居居发展；在在设计上开开始有飘窗窗，分干、湿湿区，动、静静区，注意意家居、环环境、文化化、配套四四维空间，但但目前仍存存在小区管管理体制不不规范，物物业管理落落后等明显显的较落后后城市特征征。周口住宅商商品房整个个价位走势势偏低。从从市场调查查来看，最最为普遍的的价位在1130011000元每平方方米之间；在个案中中，最高售售价达每平平方米19960元，最最低售价（顶顶楼）在每每平方米8850元左左右。1、周口城城乡人均居居住建筑面面积周口城镇人人均居
7、住建建筑面积为为29.44平方米，已已基本达到到小康居住住水平；农农村人均居居住建筑面面积：199.76平平方米。2、周口市市住宅平均均价格中心城区：13000元/平方方米；外环环城区：9950元/平方米3、周口22003年年前已完成成开发面积积（城镇）：982万万平方米其中：住宅宅面积：6692万平平方米；商商业地产面面积：2990万平方方米4、周口22003年年后预计新新开发面积积（含在建建）：2000余万平平方米。其中：住宅宅面积：1120万平平方米；商商业地产面面积：800余万平方方米5、周口房房地产销售售基本特征征周口房地产产销售主要要表现为：售价适应应当地消费费水平，房房产整体形形
8、势良好，随随着农业产产业化进程程加快，周周口蕴藏着着较强的购购买力。周口住宅地地产销售价价格差距较较大，从每每平方米11950元元到每平方方米8500元，表现现出发展中中城市的不不均衡性。周口商业地地产仍处于于以租赁为为主，少数数专业市场场开始有产产权进步，但但价格差距距太大，从从极少数每每平方米达达到150000元到到最低20000元每每平方米，表表现出商业业地产市场场极不稳定定，具有明明显的初级级特征。1.1.22 周口写写字楼情况况周口尚未形形成规范的的写字楼，除除几大银行行拥有155层以上高高层外，周周口高层建建筑很少，体体现出城市市经济较为为落后的基基本特征。1、多层带带商居办公公楼
9、较为普普遍如川汇区文文化馆，一一层为商铺铺和办公，二二层以上办办公与住居居混杂，入入驻机构以以文教为主主；以小户户型结构、单单间面积220平方米米为主，其其余有二室室、三室户户型，面积积在40-50平方方米；没有有规范物业业管理，只只有车辆看看管。2、多层机机关办公楼楼自用与出出租如位于七一一路中段的的商业局办办公楼，层层高8层，总总面积70000平方方米，配有有电梯、保保洁等，户户型单间面面积30平平方米，共共110套套，二室660平方米米，约200套，三室室90平方方米，约115套。66至7层为为商业局自自用，1至至5层对外外出租。3、开发写写字楼较少少如位于老新新华书店对对面的永安安商务
10、楼，属属对外出租租的专业写写字楼，备备有电梯与与基本物管管服务，但但出租率不不甚理想，约约在50%多一点，户户型以单间间为主，面面积在266平方米左左右，约1100余间间，每间每每月租金4400元左左右，主要要入驻机构构为文教、交交通、地产产、保险等等。1.1.33 周口八县县一市一区区经济情况况1、项城市市位于周口市市南部，面面积10883平方公公里，人口口103万万，辖188个乡镇。支支柱产业为为莲花味精精，社会经经济指标的的绝对值基基本与周口口相持平，年年人均可支支配收入在在4000050000元之间间。主要商商业区在以以项城商场场和项城家家电城为中中心的东大大街中段，专专业市场有有项城
11、建材材市场，位位于环城中中路与车站站路交汇处处。项城交通发发达。漯阜阜铁路环城城而过，并并以形成省省级公路网网。2、郸城县县位于周口东东部，面积积14711平方公里里，总人口口120万万，辖200个乡镇。在在八县中，郸郸城是经济济较为落后后的县之一一，农业仍仍是县经济济主要支柱柱。年人均均可支配收收入在30000元左左右。商业业区位于天天河平价商商场为中心心的人民路路中段，专专业市场不不发达，主主要依靠马马路带经济济。郸城交通不不发达。铁铁路有许郸郸地方铁路路，洛河亘亘城而过，省省级公路网网已形成。3、淮阳县县位于周口市市腹地，面面积14668平方公公里，人口口119万万人，辖220个乡镇镇。
12、淮阳经经济比较落落后，仅有有一个占地地约30亩亩的陈州商商城，商业业十分萧条条，没有形形成较为集集中的中心心商业区，年年人均可支支配收入在在30000元左右。淮阳城关有有三分之一一为龙湖，交交通不发达达，铁路有有周淮地方方铁路与许许郸地方铁铁路，1006国道穿穿城而过，省省级公路网网已形成。4、西华县县位于周口西西郊，总面面积11994平方公公里，人口口79万，辖辖19个乡乡镇。西华华是八县中中较小县之之一，经济济比较落后后，年人均均可支配收收入在30000元以以下。西华交通不不发达，没没有铁路，主主要依靠省省级公路网网。5、沈丘县县位于周口市市东南郊，总总面积10007平方方公里，人人口11
13、11万，辖221个乡镇镇。沈丘为为八县中较较大县之一一，也是八八县中经济济较好的县县之一，年年人均可支支配收入在在30000元以上。主主要商业区区在县府街街中段，建建环路内有有一个较有有规模的综综合批发市市场。沈丘交通不不发达，沙沙颍河盘城城而过，交交通主要依依靠省级公公路网。6、鹿邑县县位于周口市市东北部，与与商丘、安安徽接壤，面面积12445平方公公里，人口口110万万，辖222个乡镇。鹿鹿邑是八县县中较大的的一个，经经济实力在在八县中也也较强，年年人均可支支配收入33000元元以上，商商业中心在在西大街和和人民路中中段，境内内没有铁路路，交通主主要依靠省省级公路网网。7、扶沟县县位于周口
14、市市西北隅，面面积11773平方公公里，总人人口68万万，辖155个乡镇。扶扶沟是八县县最小县，经经济综合实实力在八县县中属于中中上水平，人人均年可支支配收入在在30000元以上，许许郸地方铁铁路与贾鲁鲁河穿市而而过，具有有水陆交通通与省级公公路网联动动能力。8、太康县县位于周口市市北郊，面面积17559平方公公里，总人人口1300万，辖223个乡镇镇。太康是是八县中较较大的一个个，经济实实力在八县县中属上流流水平，年年人均可支支配收入在在36000元左右，商商业已形成成如商贸大大世界、建建材城、服服装城、集集贸市场。许许郸地方铁铁路与1006国道交交城而过，省省级公路网网发达。9、商水县县位
15、于周口西西南部，面面积13114平方公公里，总人人口1077万，辖223个乡镇镇（场）。商商水距周口口仅8公里里，周口未未来城市发发展将实现现“周商一体体”，商水是是周口向南南发展战略略带，商水水目前经济济落后，是是八县中较较落后的一一个，年人人均可支配配收入在33000元元以下，交交通主要依依靠省级公公路网。10、川汇汇区川汇区由周周口的主要要城区组成成，川汇区区经济水平平整体高于于周口市，人人口35万万人，年人人均可支配配收入在55000元元左右。11、八县县主要经济济特征（1）商业业工业品来来源渠道主主要有：郑郑州、武汉汉、江浙；（2）房地地产发展较较慢，统属属于较落后后地区；（3）以农
16、农业为主，各各县都有农农用机械厂厂和交易场场所；（4）商业业发展较慢慢，体现农农业大市的的基本特征征；（5）人均均住房面积积19；（6）城区区商品房价价格在800011100元/之间。1.2 周周口市专业业化市场中中观走势分分析1.2.11周口专业业化（商品品化）市场场情况周口目前拥拥有的各类类专业市场场，全部停停留在商品品化市场这这一面向终终端消费者者经营模式式，其特点点是：经营营成本高，经经营利润薄薄，发展形形式单一，缺缺乏自身生生命力；行行业业态尚尚处在“摊位制”状态，尤尤其表现为为“集贸”市场，充充分反映了了周口农业业大市的基基本特征。1、建材装装饰市场 周口铁铁路建材批批发市场位于农
17、工路路，为新建建中的专业业建材批发发市场，主主要经营：瓷砖、洁洁具、木地地板、铁艺艺、石材等等，建筑结结构为两层层复式砖混混房，市场场运作模式式为出租。 周口精精细建材批批发市场位于大庆路路南段，为为新建中的的专业建材材批发市场场。主要经经营：瓷砖砖、洁具、木木材、油漆漆、五金等等，建筑结结构为两层层复式砖混混房，占地地面积约在在100亩亩左右，市市场运作模模式以出租租为主，单单体租金平平均为100000元元/平方米米/年。 周口钢钢材世界位于建设路路，占地约约6亩的露露天钢材交交易广场，主主要经营各各类钢材，经经营年史约约10年以以上。 豫东大大世界由宋庆龄基基金会投资资，拟在周周口兴建一一
18、个大型建建材批发市市场，该项项目正在论论证阶段。2、集贸市市场周口农资资大市场位于周淮路路农科所附附近，占地地面积4550亩，建建筑结构为为二、三层层砖混结构构，属新建建市场，计计划今年55月1日或或6月1日日开业。主主要经营内内容：化肥肥、农业生生产资料等等。市场运运作模式以以出租为主主。 高庄集集贸市场位于庄东路路，建筑结结构以钢架架石棉瓦大大棚为主，部部分砖混房房，主要经经营蔬菜等等农副产品品，现已停停业。 北花园园集贸市场场位于建设路路与八一路路交叉口，占占地约8亩亩，建筑结结构主要为为钢架石棉棉瓦大棚，部部分砖混房房，经营时时间约3年年多，经营营内容：蔬蔬菜等农副副产品。 文昌街街集
19、贸市场场位于文昌街街，占地约约8亩，建建筑结构为为单层砖混混房，中间间为钢架石石棉瓦大棚棚，主要经经营蔬菜、干干果等农副副产品，经经营时间约约4年。 迎水寺寺集贸市场场位于中州路路北段，占占地约8亩亩，建筑为为单层砖混混房，中间间钢架石棉棉瓦大棚，经经营内容为为针织、毛毛线、服装装、鞋帽等等，经营时时间约5年年。 八一路路农贸市场场位于八一路路，是周口口市内最大大的农贸市市场，占地地约20亩亩，建筑结结构为单层层砖混和钢钢架石棉瓦瓦大棚，是是典型的马马路带与摊摊位制市场场，主要经经营蔬菜、干干果、水产产品等农副副产品。3、家具市市场 华威家家具城位于工农路路南段，经经营实木家家具、皮料料家具，
20、布布艺等，为为旧仓库改改建而成，经经营时间约约4年。 家美家家具城位于工农路路南段，建建筑结构为为二层大框框架大厅，主主要经营内内容：一层层为办公家家具、木、皮皮沙发，二二层为精品品套房家具具。 龙江家家具广场建筑结构为为三层大框框架大厅，目目前正在装装修待营业业阶段。 浙江家家具城位于大闸路路，面积1120000平方米，框框架式结构构，主要经经营实木家家具、套房房家具、办办公家具等等。 易发家家具广场位于中州路路与川汇区区委附近，建建筑结构二二层砖混，面面积25000平方米米，为独家家经营市场场，主要经经营办公家家具、套房房家具等。4、其他类类市场 周口古古玩城位于八一路路，建筑结结构单层砖
21、砖混，主要要经营古玩玩、字画、玉玉器等。 北京亚亚飞周口汽汽贸城位于建设路路，占地约约10亩，属属独家自建建自营性质质，主要经经营整车销销售，经营营时间约44年。 周口亿亿星批发市市场主要经营糖糖酒副食品品，属典型型的马路带带经济，经经营主要集集中一层商商业铺面。5、专业化化（商业化化）市场调调查分析 分析数数据：市场个数：21个业主户数：35100户市场经营业业类：建材材、服装、家家电、家具具、集贸、汽汽贸、食品品共七类。市场总面积积：1500万平方米米。 建筑结结构：单层砖混 331.5万万平方米 占占21%二层复式 445万平方方米 占占30%钢架石棉瓦瓦大棚 64.55万平方米米 占4
22、3%旧仓库等旧旧房改造 9万平方方米 占占6%如下图所示示：经营业主主来源本地： 33018户户 占占86%；外地： 492户户 占14% 租金价价格10元/平平方米月以以下： 占占6%11-155元/平方方米月： 占388%16-255元/平方方米月： 占466%26元/平平方米月以以上： 占占10%中心产业区区分部旺铺铺，租金以以达60-100元元/平方米米以上如下图所示示： 市场流流通通路零售业： 占899%；批发发业： 占11%如下图所示示：1.2.22荷花市场场荷花市场位位于周口市市中心，北北面七一路路，南面交交通路，东东面中州路路，西面长长青路，面面积约八十十亩，建筑筑面积约55万
23、平方米米，主要结结构为二层层和部分钢钢架大棚，市市场内共有有商户23350户，经经营项目涉涉及服装、百百货、五金金、副食品品、日用品品、日杂用用品、建材材、电子、文文体、音像像等多类别别。1、交通不不畅制约了了市场发展展荷花市场位位于市中心心，车辆出出入不方便便，加上市市场内各种种添置物的的阻碍，市市场出入货货不畅，已已不符合交交通作为市市场的基本本要求。2、乱收费费压抑了市市场发展荷花市场由由于缺乏有有效管理，乱乱收费现象象十分严重重。如上二二层送货按按在二层位位置一件货货收费在3301000元不等等，工商、国国地税每月月每户在7780元以以上，严重重挫伤了经经营户的积积极性。3、消防隐隐患
24、压在人人们心头荷花市场由由于历史原原因，消防防一直未能能按市场规规范建设，而而荷花市场场现状已无无法改变消消防隐患的事实实。从全国国各大市场场的火灾来来看（如安安徽合肥城城隍庙市场场20000年大火，沈沈阳20001年大火火，安庆光光彩市场22003年年大火等等等），一旦旦荷花市场场出现火情情，后果将将不堪设想想，不仅是是房、货的的损失，更更有可能伤伤及人民生生命安全。1.2.22.1 荷荷花市场经经营内容分分析1、棉纺、服服装、鞋类类产品 13991户 占559%2、小百货货、日杂品品 3006户 占113%3、糖、烟烟、酒、副副食品 270户户 占11%4、电子、电电器、电工工、电料、五五
25、金 2000户 占9%5、其他（化化妆品、厨厨具、建材材） 1183户 占占8%1.2.22.2 荷荷花市场铺铺型结构分分析1、单间 20660户 占87.6%2、两间 2447户 占10.50%3、三间 228户 占1.22%4、四间 116户 占0.77%5、钢架大大棚 1座座1.2.22.3荷花花市场经营营业主类别别分析1、购房经经营业主 214户户 占99%2、租房经经营业主 21388户 占991%3、本地业业主 20021户 占86%4、外地业业主 3229户 占14%1.2.22.4 荷荷花市场经经营情况分分析1、市场租租（售）价价格情况市场最高售售价在温州州商城主入入口两侧，每
26、每平方米1150000元，市场场最低售价价每平方米米仅20000多元，形形成巨大的的距差，从从售出价格格平均分析析，售价应应在每平方方米4000080000元之之间。2、市场营营业情况荷花市场最最鼎盛时为为50000多户，现现在为23350户，正正开门营业业的18881占总经经营户的880%，关关门未营业业的4699占总经营营户的200%。1.3 中中原国际商商贸城市场场微观走势势分析1.3.11 区位特特点中原国际商商贸城选择择在周口市市川汇区新新政务区，是是周口市城城市新一轮轮经济发展展圈，具有有较高的商商业区位价价值。市政府投资资重点的转转移给川汇汇新区带来来了更多的的机遇。川川汇新区的
27、的建立使各各项配套得得到完善，居居民人口增增长，生活活设施进一一步齐全，对对外交通不不断完善，川川汇新区将将吸引更多多的企业来来开发投资资，同时城城市基础配配套的现代代化，投资资环境化政政策优惠，扫扫清了投资资商的顾虑虑，加速经经济的发展展，提高新新区的知名名度，直接接增加投资资物业的价价值。1.3.22 购买对对象及购买买心理分析析对购买对象象心理分析析采用市场场调查的手手段，调查查共发放问问卷2000份，向具具有一定经经营规模的的业主做了了详细而深深入的访查查。1.3.22.1业主主经营现状状分析1、经营场场所及种类类（1）经营营场所的样样本分布（2）经营营种类的样样本分布棉纺针织、服服装
28、鞋帽、建建材、家具具三个种类类是此次调调查重点，占占比达577.5%，“其他”项中包括电子、电器、服装、音像、家具和小百货。（3）经营营场所 BBY 经营营种类 棉棉纺针织、服服装鞋帽、家家具、建材材、糖业烟烟酒在本次次所调查的的批发市场场中所占的的比例较重重，也显示示出这四个个经营种类类在周口市市各批发市市场中的成成活率较高高。2、铺面结结构及面积积（1）铺面面结构在调查的经经营户中，其其铺面结构构以大棚和和单层为主主，所占比比重接近770%，三三层及二层层复式所占占比例最少少。（2）铺面面面积面积在30080的铺面所所占比例为为56%，这这个面积区区间在调查查的经营户户中占的比比例较高。（
29、3）铺面面结构 BBY 铺面面面积大棚结构的的面积集中中在1030，单单层结构的的面积则集集中在30080，二层复复式的面积积在80100，二层结结构的单间间面积集中中在1030以以内，三层层结构面积积在10002000，框架架结构的面面积在2000以上上。（4）经营营场所 BBY 铺面面结构在调查的市市场中，荷荷花市场的的铺面结构构最多，以以大棚加砖砖混结构为为主，两个个家具城均均为框架结结构，单层层结构在所所有调查的的市场占据据着主导地地位。（5）经营营场所 BBY 经营营面积 以以荷花市场场为代表的的综合性市市场，主要要面积在110800之间，经经营建材的的铁路精细细建材批发发市场面积积
30、集中在3301000之间间，两个家家具城的面面积均在880以上上，主干道道的沿街商商铺的面积积则以30080的居多。（6）经营营种类 BBY 经营营面积 在在所调查市市场的经营营种类中，棉棉纺针织、服服装鞋帽、建建材等的主主要面积在在30880，日日用小百货货、五金、家家电、电工工、电料的的经营面积积集中在110300，家具具行业的经经营面积在在100200之间。3、购买价价格和租赁赁价格（1）铺面面拥有形式式在调查的的经营户中中，有944.5%的的铺面拥有有形式为租租赁。（2）购买买价格在购买的的经营业主主中，有超超过60%业主购房房单价在2200030000元/。（3）租赁赁价格有超过55
31、0%的经经营业主的的租金在110200元/月。（4）铺面面拥有形式式 BY 经营场所所 所调查查的各批发发市场铺面面均以租赁赁为主。（5）铺面面拥有形式式 BY 经营种类类 调查的各各经营种类类的铺面均均以租赁为为主。（6）铺面面拥有形式式 BY 铺面结构构 调查查显示，大大部分铺面面结构所对对应的铺面面拥有形式式为租赁。（7）经营营场所 BBY 购买买价格所调查的市市场中，荷荷花市场的的购买价格格的区间最最多，其中中2000030000元/为主要的的售出价格格，铁路建建材市场的的售出价格格在2300038800元/，两个个家具城和和亿星批发发市场内只只租不售。（8）经营营种类 BBY 购买买
32、价格在调查的经经营种类中中，棉纺针针织、服装装鞋帽购买买的价格区区间比较均均匀，而糖糖业烟酒、五五金、家电电、电工、电电料、家具具行业铺面面拥有形式式均为租赁赁，购买者者较少。（9）铺面面结构 BBY 购买买价格调查的单单层价格均均集中在2200030000元/之之间，二层层复式均为为租赁。（10）经经营场所 BY 租租赁价格 10020元元/月是各批批发市场经经营户的主主导租金价价格。（11）经经营种类 BY 租租赁价格经营五金、家家电、电工工、电料、日日用小百货货的经营户户租金价格格在2050元/月，超过过80%的棉棉纺针织、服服装鞋帽、建建材、家具具的经营户户租金价格格为1030。（12
33、）铺铺面结构 BY 租租赁价格有近500%租金价价格在10020元元/月经营户户的结构为为大棚、单单层。4、供货来来源及经营营方式（1）上游游供货来源源所调查的经经营户的进进货来源的的地区主要要来自：郑郑州、江浙浙、武汉和和上海，占占比达755%。（2）经营营方式 566%的被调调查业主的的经营方式式为批零兼兼营。（3）经营营场所 BBY 供货货来源 调查的的各批发市市场的主要要进货区域域为：郑州州、江浙和和上海。（4）经营营种类 BBY 供货货渠道 所调调查各行业业的进货地地区主要为为：郑州、武武汉、江浙浙、上海、广广东和河北北。（5）经营营场所 BBY 经营营方式 以上上数据显示示，各批发
34、发市场经营营户以批零零兼营为主主。（6）经营营种类 BBY 经营营方式在调查的类类别中，批批零兼营在在三种经营营方式中占占据首位。5、现有市市场的问题题点现有市场的的问题点主主要反映为为三大点：市场管理理不好；租租金太高；竞争激烈烈。1.3.22.2客户户需求分析析1、一期专专业市场的的征询被调查的经经营业主希希望未来市市场应设置置开发建设设的专业市市场集中在以下三三个：服装装；日用小小百货；糖糖酒食品。2、商贸城城铺面面积积有超过544%的被调调查经营业业主认为铺铺面面积应应在70以下下。3、单位售售价的承受受力对售价的承承受力，被被调查业主主当然希望望价格越低低越好，这这就造成了了调查结果
35、果偏差，从从上图可以以看出599.5%的的被调查业业主选择22000元元/这个个价位，这这个数据不不能完全采采信。有333%的较较为理性的的被调查业业主选择了了2000030000元/单位售价价区间，这这个数据可可以做为以以后定价的的参考依据据。4、单位租租金价格有近50%的经营业业主选择的的单位租金金价格为115188元/月。5、配套内内容占绝对比例例的经营业业主选择的的配套内容容为：仓库库、餐饮和和运输。6、商贸城城扶持的优优惠政策50%以上上的被调查查经营业希希望商贸城城扶持的优优惠政策为为：税收减免、工商商减免和第第一年租金金减免。7、商贸城城的布局有58.4%的经经营业主希希望商贸城
36、城的布局要要同行业集集中。8、商铺结结构的接受受度对商铺结构构接受度的的结果为：（1）近550%业主主不接受大大棚；（2）超过过70%的的业主接受受单层；（3）近550%业主主愿意接受受二层复式式；（4）422%的业主主接受二层层结构；（5）711%的经营营业主不愿愿意接受三三层结构。9、配套功功能重要程程度评价被调查经营营业主认为为商贸城配配套功能最最为重要应应包括：税税收管理、环环境卫生、治治安状况、运运输服务和和仓储服务务。1.3.22.3经营营业主对中中原国际商商贸城愿望望分析1、购租意意向有超过855%的被调调查业主对对到商贸城城购买和租租赁都选择择了“很可能去”或“不确定”，这反映
37、映出了经营营业主们的的观望心理理。2、加盟商商贸城的形形式被调查经经营业主加加盟商贸城城的形式为为租赁经营营，占比达达85.55%。3、购房付付款方式有56%的被调查查业主愿意意购房时分分期付款。1.3.22.4媒介介资讯接受受情况1、了解广广告信息的的渠道被调查业业主主要通通过报纸杂杂志和当地地电视了解解广告信息息。2、报纸杂杂志的选择择被调查业主主平时看的的报纸主要要为：大河河报和周口口日报。3、电视频频道的选择择经营业主平平时收看的的频道主要要为：CCCTV-11、河南卫卫视和周口口1、2、33套。4、收看电电视的时间间段 经营业业主收看电电视的时间间段主要在在晚上七点点至十点。5、广播
38、电电台的选择择收听周口口广播电台台的经营业业主占到了了33%。6、广播电电台的时间间段经营业主收收听广播电电台的时间间段主要集集中在122：0014：000和199：0021：000两个时时间段内。7、对户外外广告的兴兴趣能引起经经营业主兴兴趣的户外外广告主要要为：车身身广告和路路牌灯箱。8、街上散散发传单、售售楼业务员员上门推介介和亲友介介绍的接受受情况亲友介绍、售售楼业务员员上门推介介和街上散散发传单三三种宣传上上“愿意”和“不确定”所占的比比例均达660%以上上，可知经经营业主对对此三种宣宣传方式在在心理是可可以接受的的。9、喜欢的的广场活动动被调查的经经营业主所所喜欢的广广场活动主主要
39、为：文文艺表演、有有奖游戏和和亲身参与与抽奖活动动，其占比比例均达660%以上上。1.3.33 竞争形形式分析周口属于发发展的上升升期的中小小城市，但但因特殊的的地理位置置，专业化化市场规模模尚未形成成，周口是是人口大市市，其消费费潜力随着着城市化的的程度加快快，将成为为众多大投投资商发展展的目标。目目前正是抢抢占先机的的最佳时机机。虽然竞竞争形式不不是很激烈烈。但已有有一些投资资商开始瞄瞄向周口，22004年年在计划中中有七大市市场开发建建设，只有有在他们尚尚未付诸行行动前，加加快商贸城城的开发步步伐，占领领竞争的制制高点。22004年年将计划开开发的七大大市场有：（1）投资资7亿元的的豫东
40、南商商品批发大大世界（2）投资资1.5亿亿元的汽车车配件城（3）投资资1.2亿亿元的李庄庄汽配城（4）投资资1亿元的的韩庄农贸贸市场（5）投资资50000万元的中中州商城三三期工程（6）投资资25000万元的东东方家具城城三期工程程（7）投资资50000万元的精精细建材二二期工程第二章 项目环境境分析2.1 地地块环境条条件2.1.11 土地性性质综述项目面积22200亩亩(其中净净用地面积积20000亩，退规规划红线2200亩)用地性质质为商业用用地，使用用年限为550年。地块东面为为城市规划划中的轻工工一路，西西面城市主主干道大庆庆路，南面面为建设路路，北面为为北环路。地块东面长长约160
41、00米，西西面长约11340米米，北面长长约9200米，南面面长约13300米。2.1.22 地块地地面情况地块靠西南南角，大庆庆路与建设设路交汇处处有面粉厂厂、汽车修修理厂和短短途客运站站，东南角角有三里庄庄自然村，中中部有李垛垛楼自然村村，其余为为大片桃园园与耕地。地块地面情情况整体较较为平坦，中中部与四周周有土丘起起伏，地表表基本为沙沙化土质，具具有较强的的粘性土壤壤，基本无无块石。2.1.33 地块周周围交通条条件项目地块周周围交通条条件良好，东东面大庆路路为80米米宽的市区区干道，北北面为周口口市环城大大道，南边边建设路为为连接与市市区的走廊廊，西面轻轻工一路将将与市区贯贯通，往轻轻
42、工一路西西面约400米，为市市区80米米宽的八一一路，是周周口是主要要贯通南北北的大道。地块公共交交通极为便便利，且与与主干道紧紧邻交错，不不存在亚交交通问题，更更无交通瓶瓶颈限制，因因此，该地地块应当充充分利用交交通极为便便利的优势势。2.1.44 项目地地块周围生生活配套设设施项目地块周周围生活配配套设施不不齐全，但但由于距城城市很近，而而且作为商商业用地，不不存在对项项目生活配配套的影响响，所以在在本项目的的规划中，可可以建商务务休闲中心心和购物超超市，以满满足市场消消费的要求求。2.2 项项目地块SSWOT分分析2.2.11 优势分分析（1）用地地规模优势势：本项目目用地面积积达220
43、00亩，在在周口市如如此大的商商业地块开开发，无疑疑可以形成成规模效应应，一方面面有利于开开发商降低低项目单位位开发成本本；另一方方面有利于于专业市场场群形成自自我的独立立环境。若若配以完善善的生活配配套设施，优优雅的绿化化环境，营营造商贸城城的商业生生活氛围，必必能增强项项目的市场场核心竞争争力。（2）交通通条件优势势：本项目目四界为市市主要干道道环境,距距市中心距距离较近，与与周口八县县方便大货货车出入,在市内与与市外交通通上将为本本项目的一一大卖点。2.2.22 劣势分分析（1）周围围城市配套套：地块为为周口城市市发展带，周周口城市生生活配套不不发达，自自身生活配配套的完善善，增强开开发
44、商投资资压力。（2）商业业环境：地地块距离市市中心较远远，商业环环境与人气气尚未形成成，增加开开发商宣传传营销成本本。2.2.33 项目机机会分析（1）蕴藏藏巨大的市市场潜力，周周口是一个个人口大市市，在加速速城市化进进程中，市市场潜力巨巨大，本项项目蕴藏巨巨大的目标标消费群。（2）上升升发展期的的市场需求求，周口是是一个上升升发展期的的城市，目目前周口专专业化市场场程度不高高，远不能能满足周口口发展的需需求，为本本项目创造造一个独有有的先机条条件。（3）项目目本身的机机会:特别别是用地规规模，市场场多元化建建设，无疑疑是周口目目前各类小小型市场所所无法比拟拟的，因此此，只要坚坚持走高质质量、
45、大、新新、全的市市场路线，充充分发挥本本项目优势势，然后通通过“全新”的概念导导入，找准准市场的时时机，全面面推向市场场，占领市市场。2.2.44 项目的的威胁分析析（1）已形形成市场对对购买目标标的去化威威胁：周口口已形成一一些有一定定经营年史史的各类专专业市场，如如荷花市场场、精细建建材城等，对对本项目的的去化目标标可能造成成障碍威胁胁；（2）20004年计计划的七大大市场的威威胁，尤其其是准备投投资7亿元元的豫东南南商品大世世界。2.3 结结论从项目环境境来看，地地块是比较较理想的专专业化市场场群的项目目用地。根据SWOOT理论分分析，一要要加快项目目建设的步步伐，提高高投资商投投资周口专专业化市场场的门槛；二要导入入“全新”市场经营营理念，成成为“引八方富富商，富一一方百姓”的商业重重埠，聚