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1、中原国际际商贸城城项目策策划全案案项目总论论一、中原原国际商商贸城项项目基本本情况中原国际际商贸城城选址在在周口市市川汇行行政新区区，临近近北郊。用地性性质为商商业用地地，用地地面积为为22000亩(其中净净地20000亩亩，退规规划红线线2000亩)西西界：轻轻工一路路，东界界;大庆庆路，南南界;建建设路，北界：北环路路。由周周口市天天华置业业有限公公司通过过正式挂挂牌所得得，总地地价约人人民币880000万元。周口市市规划局局已经批批准了该该项目的的建设用用地，并并给出了了红线与与规划设设计要求求。本地地块目前前除有部部分小量量拆迁外外，大部部分无拆拆迁任务务。周口口市有关关部门在在市长办
2、办公室会会上已基基本满足足项目用用地的六六通(即即上水通通、下水水通、路路通、电电通、暖暖通、通通讯通)条件，周口市市政府成成立了以以市长负负责制的的项目指指挥部，项目列列入周口口市20004年年一号工工程，并并准备申申报河南南省重点点工程项项目。二、项目目模式与与合作方方式本项目由由周口市市天华置置业有限限公司独独资开发发。项目经营营方式：商业铺铺面、配配套住宅宅全部销销售，商商务休闲闲区和办办公园区区全部销销售；钢钢构结构构大棚、大型仓仓储、货货场、无无污染加加工区、物流配配送中心心等大部部分租赁赁，部分分留作自自营。自自营部分分在财务务预测时时按租赁赁形式列列算。三、项目目可行性性报告的
3、的结论项目总投投资人民民币13321889.55万元(含贷款款利息)，启动动资金22 0000万元元，向银银行借款款8 0000万万元。经经分析研研究，项项目主要要经济指指标如下下:1、成本本指标（1）交交易展销销区 二层复复式混凝凝土框架架：12294.76元元/（2）配配套住宅宅区 多层半半框架：11994.336元/（3）商商务休闲闲区 小高层层框架：13994.335元/（4）仓仓储加工工园等钢钢构结构构：10064.76元元/2、销售售与租价价格指标标：（1）交交易展销销区：二二层复式式商铺售售价为119000元/（2）配配套住宅宅区：多多层住宅宅售价为为13880元/（3）商商务休
4、闲闲区：小小高层售售价为221000元/（4）仓仓储加工工园等钢钢构租赁赁金为：21元元/月月3、收入入标准(静态指指标)（1）销销售收入入：14499440万元元（2）租租赁收入入：56619.6万元元（可租租赁部分分年静态态指标）4、财务务指标(静态指指标)（1）所所得税前前利润：327765.9万元元（不含含租赁钢钢构物业业收入）（2）投投资利润润率：445.55%（3）投投资利税税率：555.66%（4）税税前财务务净现值值：622 4447.99万元（5）内内部收益益率：448.336%（6）投投资回收收期（静静态） 税前：4.115年 税税后：44.577年（7）投投资回收收期（动
5、动态） 税前：4.993年 税税后：55.300年（8）税税后财务务净现值值：499 9771万元元（9）内内部收益益率：441.004%第一部分分 市市场研究究与方案案构思第一章 项目目市场研研究1.1周周口专业业市场宏宏观走势势分析周口市是是一个有有着一千千多万人人口的大大市，正正经历由由传统农农业向现现代产业业化农业业转型、小城镇镇向大都都市发展展的历程程。发展展大商贸贸，促进进大流通通，加快快城市建建设势在在必行。 建设大周周口的大大都市目目标，就就需要有有一个与与市情相相适应相相配套的的城市发发展战略略，在周周口城市市发展战战略五年年计划中中，其重重要一项项是：规规范市场场行为，建设
6、、引领地地区大流流通、大大商贸的的大型综综合类批批发市场场，已经经是周口口经济发发展的客客观要求求。1.1.1周口口市住宅宅商品房房情况周口市住住宅商品品房正由由住居时代代开始向向人性化化、智能能化方向向发展；开始走走出“火柴盒盒”式的建建筑，向向多样化化、绿化化、园林林、健康康的人居居时代迈迈进。在在层高上上开始向向小高层层发展；在户型型上开始始向大套套居发展展；在设设计上开开始有飘飘窗，分分干、湿湿区，动动、静区区，注意意家居、环境、文化、配套四四维空间间，但目目前仍存存在小区区管理体体制不规规范，物物业管理理落后等等明显的的较落后后城市特特征。周口住宅宅商品房房整个价价位走势势偏低。从市
7、场场调查来来看，最最为普遍遍的价位位在1330011000元每每平方米米之间；在个案案中，最最高售价价达每平平方米119600元，最最低售价价（顶楼楼）在每每平方米米8500元左右右。1、周口口城乡人人均居住住建筑面面积周口城镇镇人均居居住建筑筑面积为为29.4平方方米，已已基本达达到小康康居住水水平；农农村人均均居住建建筑面积积：199.766平方米米。2、周口口市住宅宅平均价价格中心城区区：13300元元/平方方米；外外环城区区：9550元/平方米米3、周口口20003年前前已完成成开发面面积（城城镇）：9822万平方方米其中：住住宅面积积：6992万平平方米；商业地地产面积积：2990万
8、平平方米4、周口口20003年后后预计新新开发面面积（含含在建）：2000余万万平方米米。其中：住住宅面积积：1220万平平方米；商业地地产面积积：800余万平平方米5、周口口房地产产销售基基本特征征周口房地地产销售售主要表表现为：售价适适应当地地消费水水平，房房产整体体形势良良好，随随着农业业产业化化进程加加快，周周口蕴藏藏着较强强的购买买力。周口住宅宅地产销销售价格格差距较较大，从从每平方方米19950元元到每平平方米8850元元，表现现出发展展中城市市的不均均衡性。周口商业业地产仍仍处于以以租赁为为主，少少数专业业市场开开始有产产权进步步，但价价格差距距太大，从极少少数每平平方米达达到1
9、550000元到最最低20000元元每平方方米，表表现出商商业地产产市场极极不稳定定，具有有明显的的初级特特征。1.1.2 周周口写字字楼情况况周口尚未未形成规规范的写写字楼，除几大大银行拥拥有155层以上上高层外外，周口口高层建建筑很少少，体现现出城市市经济较较为落后后的基本本特征。1、多层层带商居居办公楼楼较为普普遍如川汇区区文化馆馆，一层层为商铺铺和办公公，二层层以上办办公与住住居混杂杂，入驻驻机构以以文教为为主；以以小户型型结构、单间面面积200平方米米为主，其余有有二室、三室户户型，面面积在440-550平方方米；没没有规范范物业管管理，只只有车辆辆看管。2、多层层机关办办公楼自自用
10、与出出租如位于七七一路中中段的商商业局办办公楼，层高88层，总总面积770000平方米米，配有有电梯、保洁等等，户型型单间面面积300平方米米，共1110套套，二室室60平平方米，约200套，三三室900平方米米，约115套。6至77层为商商业局自自用，11至5层层对外出出租。3、开发发写字楼楼较少如位于老老新华书书店对面面的永安安商务楼楼，属对对外出租租的专业业写字楼楼，备有有电梯与与基本物物管服务务，但出出租率不不甚理想想，约在在50%多一点点，户型型以单间间为主，面积在在26平平方米左左右，约约1000余间，每间每每月租金金4000元左右右，主要要入驻机机构为文文教、交交通、地地产、保保
11、险等。1.1.3周口口八县一一市一区区经济情情况1、项城城市位于周口口市南部部，面积积10883平方方公里，人口1103万万，辖118个乡乡镇。支支柱产业业为莲花花味精，社会经经济指标标的绝对对值基本本与周口口相持平平，年人人均可支支配收入入在4000050000元之之间。主主要商业业区在以以项城商商场和项项城家电电城为中中心的东东大街中中段，专专业市场场有项城城建材市市场，位位于环城城中路与与车站路路交汇处处。项城交通通发达。漯阜铁铁路环城城而过，并以形形成省级级公路网网。2、郸城城县位于周口口东部，面积114711平方公公里，总总人口1120万万，辖220个乡乡镇。在在八县中中，郸城城是经
12、济济较为落落后的县县之一，农业仍仍是县经经济主要要支柱。年人均均可支配配收入在在30000元左左右。商商业区位位于天河河平价商商场为中中心的人人民路中中段，专专业市场场不发达达，主要要依靠马马路带经经济。郸城交通通不发达达。铁路路有许郸郸地方铁铁路，洛洛河亘城城而过，省级公公路网已已形成。3、淮阳阳县位于周口口市腹地地，面积积14668平方方公里，人口1119万万人，辖辖20个个乡镇。淮阳经经济比较较落后，仅有一一个占地地约300亩的陈陈州商城城，商业业十分萧萧条，没没有形成成较为集集中的中中心商业业区，年年人均可可支配收收入在330000元左右右。淮阳城关关有三分分之一为为龙湖，交通不不发达
13、，铁路有有周淮地地方铁路路与许郸郸地方铁铁路，1106国国道穿城城而过，省级公公路网已已形成。4、西华华县位于周口口西郊，总面积积11994平方方公里，人口779万，辖199个乡镇镇。西华华是八县县中较小小县之一一，经济济比较落落后，年年人均可可支配收收入在330000元以下下。西华交通通不发达达，没有有铁路，主要依依靠省级级公路网网。5、沈丘丘县位于周口口市东南南郊，总总面积110077平方公公里，人人口1111万，辖211个乡镇镇。沈丘丘为八县县中较大大县之一一，也是是八县中中经济较较好的县县之一，年人均均可支配配收入在在30000元以以上。主主要商业业区在县县府街中中段，建建环路内内有一
14、个个较有规规模的综综合批发发市场。沈丘交通通不发达达，沙颍颍河盘城城而过，交通主主要依靠靠省级公公路网。6、鹿邑邑县位于周口口市东北北部，与与商丘、安徽接接壤，面面积12245平平方公里里，人口口1100万，辖辖22个个乡镇。鹿邑是是八县中中较大的的一个，经济实实力在八八县中也也较强，年人均均可支配配收入330000元以上上，商业业中心在在西大街街和人民民路中段段，境内内没有铁铁路，交交通主要要依靠省省级公路路网。7、扶沟沟县位于周口口市西北北隅，面面积11173平平方公里里，总人人口688万，辖辖15个个乡镇。扶沟是是八县最最小县，经济综综合实力力在八县县中属于于中上水水平，人人均年可可支配
15、收收入在330000元以上上，许郸郸地方铁铁路与贾贾鲁河穿穿市而过过，具有有水陆交交通与省省级公路路网联动动能力。8、太康康县位于周口口市北郊郊，面积积17559平方方公里，总人口口1300万，辖辖23个个乡镇。太康是是八县中中较大的的一个，经济实实力在八八县中属属上流水水平，年年人均可可支配收收入在336000元左右右，商业业已形成成如商贸贸大世界界、建材材城、服服装城、集贸市市场。许许郸地方方铁路与与1066国道交交城而过过，省级级公路网网发达。9、商水水县位于周口口西南部部，面积积13114平方方公里，总人口口1077万，辖辖23个个乡镇（场）。商水距距周口仅仅8公里里，周口口未来城城市
16、发展展将实现现“周商一一体”，商水水是周口口向南发发展战略略带，商商水目前前经济落落后，是是八县中中较落后后的一个个，年人人均可支支配收入入在30000元元以下，交通主主要依靠靠省级公公路网。10、川川汇区川汇区由由周口的的主要城城区组成成，川汇汇区经济济水平整整体高于于周口市市，人口口35万万人，年年人均可可支配收收入在550000元左右右。11、八八县主要要经济特特征（1）商商业工业业品来源源渠道主主要有：郑州、武汉、江浙；（2）房房地产发发展较慢慢，统属属于较落落后地区区；（3）以以农业为为主，各各县都有有农用机机械厂和和交易场场所；（4）商商业发展展较慢，体现农农业大市市的基本本特征；
17、（5）人人均住房房面积119；（6）城城区商品品房价格格在8000111000元/之间。1.2 周口市市专业化化市场中中观走势势分析1.2.1周口口专业化化（商品品化）市市场情况况周口目前前拥有的的各类专专业市场场，全部部停留在在商品化化市场这这一面向向终端消消费者经经营模式式，其特特点是：经营成成本高，经营利利润薄，发展形形式单一一，缺乏乏自身生生命力；行业业业态尚处处在“摊位制制”状态，尤其表表现为“集贸”市场，充分反反映了周周口农业业大市的的基本特特征。1、建材材装饰市市场 周口口铁路建建材批发发市场位于农工工路，为为新建中中的专业业建材批批发市场场，主要要经营：瓷砖、洁具、木地板板、铁
18、艺艺、石材材等，建建筑结构构为两层层复式砖砖混房，市场运运作模式式为出租租。 周口口精细建建材批发发市场位于大庆庆路南段段，为新新建中的的专业建建材批发发市场。主要经经营：瓷瓷砖、洁洁具、木木材、油油漆、五五金等，建筑结结构为两两层复式式砖混房房，占地地面积约约在1000亩左左右，市市场运作作模式以以出租为为主，单单体租金金平均为为100000元元/平方方米/年年。 周口口钢材世世界位于建设设路，占占地约66亩的露露天钢材材交易广广场，主主要经营营各类钢钢材，经经营年史史约100年以上上。 豫东东大世界界由宋庆龄龄基金会会投资，拟在周周口兴建建一个大大型建材材批发市市场，该该项目正正在论证证阶
19、段。2、集贸贸市场周口农农资大市市场位于周淮淮路农科科所附近近，占地地面积4450亩亩，建筑筑结构为为二、三三层砖混混结构，属新建建市场，计划今今年5月月1日或或6月11日开业业。主要要经营内内容：化化肥、农农业生产产资料等等。市场场运作模模式以出出租为主主。 高庄庄集贸市市场位于庄东东路，建建筑结构构以钢架架石棉瓦瓦大棚为为主，部部分砖混混房，主主要经营营蔬菜等等农副产产品，现现已停业业。 北花花园集贸贸市场位于建设设路与八八一路交交叉口，占地约约8亩，建筑结结构主要要为钢架架石棉瓦瓦大棚，部分砖砖混房，经营时时间约33年多，经营内内容：蔬蔬菜等农农副产品品。 文昌昌街集贸贸市场位于文昌昌街
20、，占占地约88亩，建建筑结构构为单层层砖混房房，中间间为钢架架石棉瓦瓦大棚，主要经经营蔬菜菜、干果果等农副副产品，经营时时间约44年。 迎水水寺集贸贸市场位于中州州路北段段，占地地约8亩亩，建筑筑为单层层砖混房房，中间间钢架石石棉瓦大大棚，经经营内容容为针织织、毛线线、服装装、鞋帽帽等，经经营时间间约5年年。 八一一路农贸贸市场位于八一一路，是是周口市市内最大大的农贸贸市场，占地约约20亩亩，建筑筑结构为为单层砖砖混和钢钢架石棉棉瓦大棚棚，是典典型的马马路带与与摊位制制市场，主要经经营蔬菜菜、干果果、水产产品等农农副产品品。3、家具具市场 华威威家具城城位于工农农路南段段，经营营实木家家具、皮
21、皮料家具具，布艺艺等，为为旧仓库库改建而而成，经经营时间间约4年年。 家美美家具城城位于工农农路南段段，建筑筑结构为为二层大大框架大大厅，主主要经营营内容：一层为为办公家家具、木木、皮沙沙发，二二层为精精品套房房家具。 龙江江家具广广场建筑结构构为三层层大框架架大厅，目前正正在装修修待营业业阶段。 浙江江家具城城位于大闸闸路，面面积1220000平方米米，框架架式结构构，主要要经营实实木家具具、套房房家具、办公家家具等。 易发发家具广广场位于中州州路与川川汇区委委附近，建筑结结构二层层砖混，面积225000平方米米，为独独家经营营市场，主要经经营办公公家具、套房家家具等。4、其他他类市场场 周
22、口口古玩城城位于八一一路，建建筑结构构单层砖砖混，主主要经营营古玩、字画、玉器等等。 北京京亚飞周周口汽贸贸城位于建设设路，占占地约110亩，属独家家自建自自营性质质，主要要经营整整车销售售，经营营时间约约4年。 周口口亿星批批发市场场主要经营营糖酒副副食品，属典型型的马路路带经济济，经营营主要集集中一层层商业铺铺面。5、专业业化（商商业化）市场调调查分析析 分析析数据：市场个数数：211个业主户数数：35510户户市场经营营业类：建材、服装、家电、家具、集贸、汽贸、食品共共七类。市场总面面积：1150万万平方米米。 建筑筑结构：单层砖混混 31.5万平平方米 占211%二层复式式 45万万平
23、方米米 占300%钢架石棉棉瓦大棚棚 64.5万平平方米 占433%旧仓库等等旧房改改造 9万平平方米 占占6%如下图所所示：经营业业主来源源本地： 30118户 占占86%；外地地： 4492户户 占114% 租金金价格10元/平方米米月以下下： 占占6%11-115元/平方米米月： 占338%16-225元/平方米米月： 占446%26元/平方米米月以上上： 占占10%中心产业业区分部部旺铺，租金以以达600-1000元/平方米米以上如下图所所示： 市场场流通通通路零售业： 占占89%；批发发业： 占111%如下图所所示：1.2.2荷花花市场荷花市场场位于周周口市中中心，北北面七一一路，南
24、南面交通通路，东东面中州州路，西西面长青青路，面面积约八八十亩，建筑面面积约55万平方方米，主主要结构构为二层层和部分分钢架大大棚，市市场内共共有商户户23550户，经营项项目涉及及服装、百货、五金、副食品品、日用用品、日日杂用品品、建材材、电子子、文体体、音像像等多类类别。1、交通通不畅制制约了市市场发展展荷花市场场位于市市中心，车辆出出入不方方便，加加上市场场内各种种添置物物的阻碍碍，市场场出入货货不畅，已不符符合交通通作为市市场的基基本要求求。2、乱收收费压抑抑了市场场发展荷花市场场由于缺缺乏有效效管理，乱收费费现象十十分严重重。如上上二层送送货按在在二层位位置一件件货收费费在30010
25、00元不不等，工工商、国国地税每每月每户户在7880元以以上，严严重挫伤伤了经营营户的积积极性。3、消防防隐患压压在人们们心头荷花市场场由于历历史原因因，消防防一直未未能按市市场规范范建设，而荷花花市场现现状已无无法改变变消防隐隐患的事事实。从从全国各各大市场场的火灾灾来看（如安徽徽合肥城城隍庙市市场20000年年大火，沈阳220011年大火火，安庆庆光彩市市场20003年年大火等等等），一旦荷荷花市场场出现火火情，后后果将不不堪设想想，不仅仅是房、货的损损失，更更有可能能伤及人人民生命命安全。1.2.2.11 荷花花市场经经营内容容分析1、棉纺纺、服装装、鞋类类产品 13391户户 占559
26、%2、小百百货、日日杂品 3306户户 占113%3、糖、烟、酒酒、副食食品 2700户 占占11%4、电子子、电器器、电工工、电料料、五金金 2000户 占9%5、其他他（化妆妆品、厨厨具、建建材） 1183户户 占88%1.2.2.22 荷花花市场铺铺型结构构分析1、单间间 20660户 占占87.6%2、两间间 2447户 占占10.50%3、三间间 228户 占占1.22%4、四间间 116户 占占0.77%5、钢架架大棚 1座座1.2.2.33荷花市市场经营营业主类类别分析析1、购房房经营业业主 2144户 占99%2、租房房经营业业主 21338户 占991%3、本地地业主 220
27、211户 占866%4、外地地业主 3329户户 占144%1.2.2.44 荷花花市场经经营情况况分析1、市场场租（售售）价格格情况市场最高高售价在在温州商商城主入入口两侧侧，每平平方米1150000元，市场最最低售价价每平方方米仅220000多元，形成巨巨大的距距差，从从售出价价格平均均分析，售价应应在每平平方米44000080000元元之间。2、市场场营业情情况荷花市场场最鼎盛盛时为550000多户，现在为为23550户，正开门门营业的的18881占总总经营户户的800%，关关门未营营业的4469占占总经营营户的220%。1.3 中原国国际商贸贸城市场场微观走走势分析析1.3.1 区区位
28、特点点中原国际际商贸城城选择在在周口市市川汇区区新政务务区，是是周口市市城市新新一轮经经济发展展圈，具具有较高高的商业业区位价价值。市政府投投资重点点的转移移给川汇汇新区带带来了更更多的机机遇。川川汇新区区的建立立使各项项配套得得到完善善，居民民人口增增长，生生活设施施进一步步齐全，对外交交通不断断完善，川汇新新区将吸吸引更多多的企业业来开发发投资，同时城城市基础础配套的的现代化化，投资资环境化化政策优优惠，扫扫清了投投资商的的顾虑，加速经经济的发发展，提提高新区区的知名名度，直直接增加加投资物物业的价价值。1.3.2 购购买对象象及购买买心理分分析对购买对对象心理理分析采采用市场场调查的的手
29、段，调查共共发放问问卷2000份，向具有有一定经经营规模模的业主主做了详详细而深深入的访访查。1.3.2.11业主经经营现状状分析1、经营营场所及及种类（1）经经营场所所的样本本分布（2）经经营种类类的样本本分布棉纺针织织、服装装鞋帽、建材、家具三三个种类类是此次次调查重重点，占占比达557.55%，“其他”项中包包括电子子、电器器、服装装、音像像、家具具和小百百货。（3）经经营场所所 BYY 经营营种类棉纺针织织、服装装鞋帽、家具、建材、糖业烟烟酒在本本次所调调查的批批发市场场中所占占的比例例较重，也显示示出这四四个经营营种类在在周口市市各批发发市场中中的成活活率较高高。2、铺面面结构及及面
30、积（1）铺铺面结构构在调查的的经营户户中，其其铺面结结构以大大棚和单单层为主主，所占占比重接接近700%，三三层及二二层复式式所占比比例最少少。（2）铺铺面面积积面积在330880的的铺面所所占比例例为566%，这这个面积积区间在在调查的的经营户户中占的的比例较较高。（3）铺铺面结构构 BYY 铺面面面积大棚结构构的面积积集中在在1030，单层层结构的的面积则则集中在在3080，二层层复式的的面积在在801000，二二层结构构的单间间面积集集中在110330以以内，三三层结构构面积在在10002000，框架结结构的面面积在2200以上。（4）经经营场所所 BYY 铺面面结构在调查的的市场中中，
31、荷花花市场的的铺面结结构最多多，以大大棚加砖砖混结构构为主，两个家家具城均均为框架架结构，单层结结构在所所有调查查的市场场占据着着主导地地位。（5）经经营场所所 BYY 经营营面积以荷花市市场为代代表的综综合性市市场，主主要面积积在100800之间间，经营营建材的的铁路精精细建材材批发市市场面积积集中在在301000之间间，两个个家具城城的面积积均在880以以上，主主干道的的沿街商商铺的面面积则以以3080的居多多。（6）经经营种类类 BYY 经营营面积在所调查查市场的的经营种种类中，棉纺针针织、服服装鞋帽帽、建材材等的主主要面积积在300800，日日用小百百货、五五金、家家电、电电工、电电料
32、的经经营面积积集中在在1030，家具具行业的的经营面面积在11002000之间间。3、购买买价格和和租赁价价格（1）铺铺面拥有有形式在调查的的经营户户中，有有94.5%的的铺面拥拥有形式式为租赁赁。（2）购购买价格格在购买的的经营业业主中，有超过过60%业主购购房单价价在2000030000元/。（3）租租赁价格格有超过550%的的经营业业主的租租金在110220元/月。（4）铺铺面拥有有形式 BY 经营场场所 所调调查的各各批发市市场铺面面均以租租赁为主主。（5）铺铺面拥有有形式 BY 经营种种类 调查的的各经营营种类的的铺面均均以租赁赁为主。（6）铺铺面拥有有形式 BY 铺面结结构 调调查
33、显示示，大部部分铺面面结构所所对应的的铺面拥拥有形式式为租赁赁。（7）经经营场所所 BYY 购买买价格所调查的的市场中中，荷花花市场的的购买价价格的区区间最多多，其中中20000330000元/为主要要的售出出价格，铁路建建材市场场的售出出价格在在23000338000元/，两个个家具城城和亿星星批发市市场内只只租不售售。（8）经经营种类类 BYY 购买买价格在调查的的经营种种类中，棉纺针针织、服服装鞋帽帽购买的的价格区区间比较较均匀，而糖业业烟酒、五金、家电、电工、电料、家具行行业铺面面拥有形形式均为为租赁，购买者者较少。（9）铺铺面结构构 BYY 购买买价格调查的单单层价格格均集中中在20
34、00030000元/之间间，二层层复式均均为租赁赁。（10）经营场场所 BBY 租租赁价格格10220元/月是各各批发市市场经营营户的主主导租金金价格。（11）经营种种类 BBY 租租赁价格格经营五金金、家电电、电工工、电料料、日用用小百货货的经营营户租金金价格在在2050元元/月，超超过800%的棉棉纺针织织、服装装鞋帽、建材、家具的的经营户户租金价价格为110330。（12）铺面结结构 BBY 租租赁价格格有近500%租金金价格在在1020元元/月经营营户的结结构为大大棚、单单层。4、供货货来源及及经营方方式（1）上上游供货货来源所调查的的经营户户的进货货来源的的地区主主要来自自：郑州州、
35、江浙浙、武汉汉和上海海，占比比达755%。（2）经经营方式式56%的的被调查查业主的的经营方方式为批批零兼营营。（3）经经营场所所 BYY 供货货来源 调查查的各批批发市场场的主要要进货区区域为：郑州、江浙和和上海。（4）经经营种类类 BYY 供货货渠道 所所调查各各行业的的进货地地区主要要为：郑郑州、武武汉、江江浙、上上海、广广东和河河北。（5）经经营场所所 BYY 经营营方式以上数据据显示，各批发发市场经经营户以以批零兼兼营为主主。（6）经经营种类类 BYY 经营营方式在调查的的类别中中，批零零兼营在在三种经经营方式式中占据据首位。5、现有有市场的的问题点点现有市场场的问题题点主要要反映为
36、为三大点点：市场场管理不不好；租租金太高高；竞争争激烈。1.3.2.22客户需需求分析析1、一期期专业市市场的征征询被调查的的经营业业主希望望未来市市场应设设置开发发建设的的专业市市场集中在以下下三个：服装；日用小小百货；糖酒食食品。2、商贸贸城铺面面面积有超过554%的的被调查查经营业业主认为为铺面面面积应在在70以以下。3、单位位售价的的承受力力对售价的的承受力力，被调调查业主主当然希希望价格格越低越越好，这这就造成成了调查查结果偏偏差，从从上图可可以看出出59.5%的的被调查查业主选选择20000元元/这这个价位位，这个个数据不不能完全全采信。有333%的较较为理性性的被调调查业主主选择
37、了了20000330000元/单位售售价区间间，这个个数据可可以做为为以后定定价的参参考依据据。4、单位位租金价价格有近500%的经经营业主主选择的的单位租租金价格格为155188元/月。5、配套套内容占绝对比比例的经经营业主主选择的的配套内内容为：仓库、餐饮和和运输。6、商贸贸城扶持持的优惠惠政策50%以以上的被被调查经经营业希希望商贸贸城扶持持的优惠惠政策为为：税收收减免、工工商减免免和第一一年租金金减免。7、商贸贸城的布布局有58.4%的的经营业业主希望望商贸城城的布局局要同行行业集中中。8、商铺铺结构的的接受度度对商铺结结构接受受度的结结果为：（1）近近50%业主不不接受大大棚；（2）
38、超超过700%的业业主接受受单层；（3）近近50%业主愿愿意接受受二层复复式；（4）442%的的业主接接受二层层结构；（5）771%的的经营业业主不愿愿意接受受三层结结构。9、配套套功能重重要程度度评价被调查经经营业主主认为商商贸城配配套功能能最为重重要应包包括：税税收管理理、环境境卫生、治安状状况、运运输服务务和仓储储服务。1.3.2.33经营业业主对中中原国际际商贸城城愿望分分析1、购租租意向有超过885%的的被调查查业主对对到商贸贸城购买买和租赁赁都选择择了“很可能去”或或“不确定定”，这反反映出了了经营业业主们的的观望心心理。2、加盟盟商贸城城的形式式被调查经经营业主主加盟商商贸城的的
39、形式为为租赁经经营，占占比达885.55%。3、购房房付款方方式有56%的被调调查业主主愿意购购房时分分期付款款。1.3.2.44媒介资资讯接受受情况1、了解解广告信信息的渠渠道被调查业业主主要要通过报报纸杂志志和当地地电视了了解广告告信息。2、报纸纸杂志的的选择被调查业业主平时时看的报报纸主要要为：大大河报和和周口日日报。3、电视视频道的的选择经营业主主平时收收看的频频道主要要为：CCCTVV-1、河南卫卫视和周周口1、2、33套。4、收看看电视的的时间段段 经营营业主收收看电视视的时间间段主要要在晚上上七点至至十点。5、广播播电台的的选择收听周口口广播电电台的经经营业主主占到了了33%。6
40、、广播播电台的的时间段段经营业主主收听广广播电台台的时间间段主要要集中在在12：0014：00和和19：0021：00两两个时间间段内。7、对户户外广告告的兴趣趣能引起经经营业主主兴趣的的户外广广告主要要为：车车身广告告和路牌牌灯箱。8、街上上散发传传单、售售楼业务务员上门门推介和和亲友介介绍的接接受情况况亲友介绍绍、售楼楼业务员员上门推推介和街街上散发发传单三三种宣传传上“愿意”和“不确定定”所占的的比例均均达600%以上上，可知知经营业业主对此此三种宣宣传方式式在心理理是可以以接受的的。9、喜欢欢的广场场活动被调查的的经营业业主所喜喜欢的广广场活动动主要为为：文艺艺表演、有奖游游戏和亲亲身
41、参与与抽奖活活动，其其占比例例均达660%以以上。1.3.3 竞竞争形式式分析周口属于于发展的的上升期期的中小小城市，但因特特殊的地地理位置置，专业业化市场场规模尚尚未形成成，周口口是人口口大市，其消费费潜力随随着城市市化的程程度加快快，将成成为众多多大投资资商发展展的目标标。目前前正是抢抢占先机机的最佳佳时机。虽然竞竞争形式式不是很很激烈。但已有有一些投投资商开开始瞄向向周口，20004年在在计划中中有七大大市场开开发建设设，只有有在他们们尚未付付诸行动动前，加加快商贸贸城的开开发步伐伐，占领领竞争的的制高点点。20004年年将计划划开发的的七大市市场有：（1）投投资7亿亿元的豫豫东南商商品
42、批发发大世界界（2）投投资1.5亿元元的汽车车配件城城（3）投投资1.2亿元元的李庄庄汽配城城（4）投投资1亿亿元的韩韩庄农贸贸市场（5）投投资50000万万元的中中州商城城三期工工程（6）投投资25500万万元的东东方家具具城三期期工程（7）投投资50000万万元的精精细建材材二期工工程第二章 项目目环境分分析2.1 地块环环境条件件2.1.1 土土地性质质综述项目面积积22000亩(其中净净用地面面积20000亩亩，退规规划红线线2000亩)用用地性质质为商业业用地，使用年年限为550年。地块东面面为城市市规划中中的轻工工一路，西面城城市主干干道大庆庆路，南南面为建建设路，北面为为北环路路
43、。地块东面面长约116000米，西西面长约约13440米，北面长长约9220米，南面长长约13300米米。2.1.2 地地块地面面情况地块靠西西南角，大庆路路与建设设路交汇汇处有面面粉厂、汽车修修理厂和和短途客客运站，东南角角有三里里庄自然然村，中中部有李李垛楼自自然村，其余为为大片桃桃园与耕耕地。地块地面面情况整整体较为为平坦，中部与与四周有有土丘起起伏，地地表基本本为沙化化土质，具有较较强的粘粘性土壤壤，基本本无块石石。2.1.3 地地块周围围交通条条件项目地块块周围交交通条件件良好，东面大大庆路为为80米米宽的市市区干道道，北面面为周口口市环城城大道，南边建建设路为为连接与与市区的的走廊
44、，西面轻轻工一路路将与市市区贯通通，往轻轻工一路路西面约约40米米，为市市区800米宽的的八一路路，是周周口是主主要贯通通南北的的大道。地块公共共交通极极为便利利，且与与主干道道紧邻交交错，不不存在亚亚交通问问题，更更无交通通瓶颈限限制，因因此，该该地块应应当充分分利用交交通极为为便利的的优势。2.1.4 项项目地块块周围生生活配套套设施项目地块块周围生生活配套套设施不不齐全，但由于于距城市市很近，而且作作为商业业用地，不存在在对项目目生活配配套的影影响，所所以在本本项目的的规划中中，可以以建商务务休闲中中心和购购物超市市，以满满足市场场消费的的要求。2.2 项目地地块SWWOT分分析2.2.1 优优势分析析（1）用用地规模模优势：本项目目用地面面积达222000亩，在在周口市市如此大大的商业业地块开开发，无无疑可以以形成规规模效应应，一方方面有利利于开发发商降低低项目单单位开发发成本；另一方方面有利利于专业业市场群群