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1、中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国国际商贸贸城项目目基本情情况中原国际商商贸城选选址在周周口市川川汇行政政新区，临临近北郊郊。用地地性质为为商业用用地，用用地面积积为22200亩亩(其中中净地220000亩，退退规划红红线2000亩)西界：轻工一一路，东东界;大大庆路，南南界;建建设路，北北界：北北环路。由由周口市市天华置置业有限限公司通通过正式式挂牌所所得，总总地价约约人民币币80000万元元。周口口市规划划局已经经批准了了该项目目的建设设用地，并并给出了了红线与与规划设设计要求求。本地地块目前前除有部部分小量量拆迁外外，大部部分无拆拆迁任务务。周口口市有关关部门在在市长办办公室会
2、会上已基基本满足足项目用用地的六六通(即即上水通通、下水水通、路路通、电电通、暖暖通、通通讯通)条件，周周口市政政府成立立了以市市长负责责制的项项目指挥挥部，项项目列入入周口市市20004年一一号工程程，并准准备申报报河南省省重点工工程项目目。二、项目模模式与合合作方式式本项目由周周口市天天华置业业有限公公司独资资开发。项目经营方方式：商商业铺面面、配套套住宅全全部销售售，商务务休闲区区和办公公园区全全部销售售；钢构构结构大大棚、大大型仓储储、货场场、无污污染加工工区、物物流配送送中心等等大部分分租赁，部部分留作作自营。自自营部分分在财务务预测时时按租赁赁形式列列算。三、项目可可行性报报告的结
3、结论项目总投资资人民币币13221899.5万万元(含含贷款利利息)，启启动资金金2 0000万万元，向向银行借借款8 0000万元。经经分析研研究，项项目主要要经济指指标如下下:1、成本指指标（1）交易易展销区区 二二层复式式混凝土土框架：12994.776元/（2）配套套住宅区区 多多层半框框架：111944.366元/（3）商务务休闲区区 小小高层框框架：113944.355元/（4）仓储储加工园园等钢构构结构：10664.776元/2、销售与与租价格格指标：（1）交易易展销区区：二层层复式商商铺售价价为19900元元/（2）配套套住宅区区：多层层住宅售售价为113800元/（3）商务务
4、休闲区区：小高高层售价价为21100元元/（4）仓储储加工园园等钢构构租赁金金为：221元/月3、收入标标准(静静态指标标)（1）销售售收入：14999400万元（2）租赁赁收入：56119.66万元（可可租赁部部分年静静态指标标）4、财务指指标(静静态指标标)（1）所得得税前利利润：3327665.99万元（不不含租赁赁钢构物物业收入入）（2）投资资利润率率：455.5%（3）投资资利税率率：555.6%（4）税前前财务净净现值：62 4477.9万万元（5）内部部收益率率：488.366%（6）投资资回收期期（静态态） 税税前：44.155年 税后后：4.57年年（7）投资资回收期期（动态
5、态） 税税前：44.933年 税后后：5.30年年（8）税后后财务净净现值：49 9711万元（9）内部部收益率率：411.044%第一部分 市场场研究与与方案构构思第一章 项目市市场研究究1.1周口口专业市市场宏观观走势分分析周口市是一一个有着着一千多多万人口口的大市市，正经经历由传传统农业业向现代代产业化化农业转转型、小小城镇向向大都市市发展的的历程。发发展大商商贸，促促进大流流通，加加快城市市建设势势在必行行。 建设大周口口的大都都市目标标，就需需要有一一个与市市情相适适应相配配套的城城市发展展战略，在在周口城城市发展展战略五五年计划划中，其其重要一一项是：规范市市场行为为，建设设、引领
6、领地区大大流通、大大商贸的的大型综综合类批批发市场场，已经经是周口口经济发发展的客客观要求求。1.1.11周口市市住宅商商品房情情况周口市住宅宅商品房房正由住住居时代代开始向向人性化化、智能能化方向向发展；开始走走出“火柴盒盒”式的建建筑，向向多样化化、绿化化、园林林、健康康的人居居时代迈迈进。在在层高上上开始向向小高层层发展；在户型型上开始始向大套套居发展展；在设设计上开开始有飘飘窗，分分干、湿湿区，动动、静区区，注意意家居、环环境、文文化、配配套四维维空间，但但目前仍仍存在小小区管理理体制不不规范，物物业管理理落后等等明显的的较落后后城市特特征。周口住宅商商品房整整个价位位走势偏偏低。从从
7、市场调调查来看看，最为为普遍的的价位在在1300011000元每每平方米米之间；在个案案中，最最高售价价达每平平方米119600元，最最低售价价（顶楼楼）在每每平方米米8500元左右右。1、周口城城乡人均均居住建建筑面积积周口城镇人人均居住住建筑面面积为229.44平方米米，已基基本达到到小康居居住水平平；农村村人均居居住建筑筑面积：19.76平平方米。2、周口市市住宅平平均价格格中心城区：13000元/平方米米；外环环城区：9500元/平平方米3、周口220033年前已已完成开开发面积积（城镇镇）：9982万万平方米米其中：住宅宅面积：6922万平方方米；商商业地产产面积：2900万平方方米
8、4、周口220033年后预预计新开开发面积积（含在在建）：2000余万平平方米。其中：住宅宅面积：1200万平方方米；商商业地产产面积：80余余万平方方米5、周口房房地产销销售基本本特征周口房地产产销售主主要表现现为：售售价适应应当地消消费水平平，房产产整体形形势良好好，随着着农业产产业化进进程加快快，周口口蕴藏着着较强的的购买力力。周口住宅地地产销售售价格差差距较大大，从每每平方米米19550元到到每平方方米8550元，表表现出发发展中城城市的不不均衡性性。周口商业地地产仍处处于以租租赁为主主，少数数专业市市场开始始有产权权进步，但但价格差差距太大大，从极极少数每每平方米米达到1150000
9、元到到最低220000元每平平方米，表表现出商商业地产产市场极极不稳定定，具有有明显的的初级特特征。1.1.22 周口口写字楼楼情况周口尚未形形成规范范的写字字楼，除除几大银银行拥有有15层层以上高高层外，周周口高层层建筑很很少，体体现出城城市经济济较为落落后的基基本特征征。1、多层带带商居办办公楼较较为普遍遍如川汇区文文化馆，一一层为商商铺和办办公，二二层以上上办公与与住居混混杂，入入驻机构构以文教教为主；以小户户型结构构、单间间面积220平方方米为主主，其余余有二室室、三室室户型，面面积在440-550平方方米；没没有规范范物业管管理，只只有车辆辆看管。2、多层机机关办公公楼自用用与出租租
10、如位于七一一路中段段的商业业局办公公楼，层层高8层层，总面面积70000平平方米，配配有电梯梯、保洁洁等，户户型单间间面积330平方方米，共共1100套，二二室600平方米米，约220套，三三室900平方米米，约115套。66至7层层为商业业局自用用，1至至5层对对外出租租。3、开发写写字楼较较少如位于老新新华书店店对面的的永安商商务楼，属属对外出出租的专专业写字字楼，备备有电梯梯与基本本物管服服务，但但出租率率不甚理理想，约约在500%多一一点，户户型以单单间为主主，面积积在266平方米米左右，约约1000余间，每每间每月月租金4400元元左右，主主要入驻驻机构为为文教、交交通、地地产、保保
11、险等。1.1.33 周口八八县一市市一区经经济情况况1、项城市市位于周口市市南部，面面积10083平平方公里里，人口口1033万，辖辖18个个乡镇。支支柱产业业为莲花花味精，社社会经济济指标的的绝对值值基本与与周口相相持平，年年人均可可支配收收入在44000050000元元之间。主主要商业业区在以以项城商商场和项项城家电电城为中中心的东东大街中中段，专专业市场场有项城城建材市市场，位位于环城城中路与与车站路路交汇处处。项城交通发发达。漯漯阜铁路路环城而而过，并并以形成成省级公公路网。2、郸城县县位于周口东东部，面面积14471平平方公里里，总人人口1220万，辖辖20个个乡镇。在在八县中中，郸
12、城城是经济济较为落落后的县县之一，农农业仍是是县经济济主要支支柱。年年人均可可支配收收入在330000元左右右。商业业区位于于天河平平价商场场为中心心的人民民路中段段，专业业市场不不发达，主主要依靠靠马路带带经济。郸城交通不不发达。铁铁路有许许郸地方方铁路，洛洛河亘城城而过，省省级公路路网已形形成。3、淮阳县县位于周口市市腹地，面面积14468平平方公里里，人口口1199万人，辖辖20个个乡镇。淮淮阳经济济比较落落后，仅仅有一个个占地约约30亩亩的陈州州商城，商商业十分分萧条，没没有形成成较为集集中的中中心商业业区，年年人均可可支配收收入在330000元左右右。淮阳城关有有三分之之一为龙龙湖，
13、交交通不发发达，铁铁路有周周淮地方方铁路与与许郸地地方铁路路，1006国道道穿城而而过，省省级公路路网已形形成。4、西华县县位于周口西西郊，总总面积111944平方公公里，人人口799万，辖辖19个个乡镇。西西华是八八县中较较小县之之一，经经济比较较落后，年年人均可可支配收收入在330000元以下下。西华交通不不发达，没没有铁路路，主要要依靠省省级公路路网。5、沈丘县县位于周口市市东南郊郊，总面面积10007平平方公里里，人口口1111万，辖辖21个个乡镇。沈沈丘为八八县中较较大县之之一，也也是八县县中经济济较好的的县之一一，年人人均可支支配收入入在30000元元以上。主主要商业业区在县县府街
14、中中段，建建环路内内有一个个较有规规模的综综合批发发市场。沈丘交通不不发达，沙沙颍河盘盘城而过过，交通通主要依依靠省级级公路网网。6、鹿邑县县位于周口市市东北部部，与商商丘、安安徽接壤壤，面积积12445平方方公里，人人口1110万，辖辖22个个乡镇。鹿鹿邑是八八县中较较大的一一个，经经济实力力在八县县中也较较强，年年人均可可支配收收入30000元元以上，商商业中心心在西大大街和人人民路中中段，境境内没有有铁路，交交通主要要依靠省省级公路路网。7、扶沟县县位于周口市市西北隅隅，面积积11773平方方公里，总总人口668万，辖辖15个个乡镇。扶扶沟是八八县最小小县，经经济综合合实力在在八县中中属
15、于中中上水平平，人均均年可支支配收入入在30000元元以上，许许郸地方方铁路与与贾鲁河河穿市而而过，具具有水陆陆交通与与省级公公路网联联动能力力。8、太康县县位于周口市市北郊，面面积17759平平方公里里，总人人口1330万，辖辖23个个乡镇。太太康是八八县中较较大的一一个，经经济实力力在八县县中属上上流水平平，年人人均可支支配收入入在36600元元左右，商商业已形形成如商商贸大世世界、建建材城、服服装城、集集贸市场场。许郸郸地方铁铁路与1106国国道交城城而过，省省级公路路网发达达。9、商水县县位于周口西西南部，面面积13314平平方公里里，总人人口1007万，辖辖23个个乡镇（场场）。商商
16、水距周周口仅88公里，周周口未来来城市发发展将实实现“周商一一体”，商水水是周口口向南发发展战略略带，商商水目前前经济落落后，是是八县中中较落后后的一个个，年人人均可支支配收入入在30000元元以下，交交通主要要依靠省省级公路路网。10、川汇汇区川汇区由周周口的主主要城区区组成，川川汇区经经济水平平整体高高于周口口市，人人口355万人，年年人均可可支配收收入在550000元左右右。11、八县县主要经经济特征征（1）商业业工业品品来源渠渠道主要要有：郑郑州、武武汉、江江浙；（2）房地地产发展展较慢，统统属于较较落后地地区；（3）以农农业为主主，各县县都有农农用机械械厂和交交易场所所；（4）商业业
17、发展较较慢，体体现农业业大市的的基本特特征；（5）人均均住房面面积199；（6）城区区商品房房价格在在800011100元元/之之间。1.2 周周口市专专业化市市场中观观走势分分析1.2.11周口专专业化（商商品化）市市场情况况周口目前拥拥有的各各类专业业市场，全全部停留留在商品品化市场场这一面面向终端端消费者者经营模模式，其其特点是是：经营营成本高高，经营营利润薄薄，发展展形式单单一，缺缺乏自身身生命力力；行业业业态尚尚处在“摊位制制”状态，尤尤其表现现为“集贸”市场，充充分反映映了周口口农业大大市的基基本特征征。1、建材装装饰市场场 周口铁铁路建材材批发市市场位于农工路路，为新新建中的的专
18、业建建材批发发市场，主主要经营营：瓷砖砖、洁具具、木地地板、铁铁艺、石石材等，建建筑结构构为两层层复式砖砖混房，市场运作模式为出租。 周口精精细建材材批发市市场位于大庆路路南段，为为新建中中的专业业建材批批发市场场。主要要经营：瓷砖、洁洁具、木木材、油油漆、五五金等，建建筑结构构为两层层复式砖砖混房，占占地面积积约在1100亩亩左右，市市场运作作模式以以出租为为主，单单体租金金平均为为100000元元/平方方米/年年。 周口钢钢材世界界位于建设路路，占地地约6亩亩的露天天钢材交交易广场场，主要要经营各各类钢材材，经营营年史约约10年年以上。 豫东大大世界由宋庆龄基基金会投投资，拟拟在周口口兴建
19、一一个大型型建材批批发市场场，该项项目正在在论证阶阶段。2、集贸市市场周口农资资大市场场位于周淮路路农科所所附近，占占地面积积4500亩，建建筑结构构为二、三三层砖混混结构，属属新建市市场，计计划今年年5月11日或66月1日日开业。主主要经营营内容：化肥、农农业生产产资料等等。市场场运作模模式以出出租为主主。 高庄集集贸市场场位于庄东路路，建筑筑结构以以钢架石石棉瓦大大棚为主主，部分分砖混房房，主要要经营蔬蔬菜等农农副产品品，现已已停业。 北花园园集贸市市场位于建设路路与八一一路交叉叉口，占占地约88亩，建建筑结构构主要为为钢架石石棉瓦大大棚，部部分砖混混房，经经营时间间约3年年多，经经营内容
20、容：蔬菜菜等农副副产品。 文昌街街集贸市市场位于文昌街街，占地地约8亩亩，建筑筑结构为为单层砖砖混房，中中间为钢钢架石棉棉瓦大棚棚，主要要经营蔬蔬菜、干干果等农农副产品品，经营营时间约约4年。 迎水寺寺集贸市市场位于中州路路北段，占占地约88亩，建建筑为单单层砖混混房，中中间钢架架石棉瓦瓦大棚，经经营内容容为针织织、毛线线、服装装、鞋帽帽等，经经营时间间约5年年。 八一路路农贸市市场位于八一路路，是周周口市内内最大的的农贸市市场，占占地约220亩，建建筑结构构为单层层砖混和和钢架石石棉瓦大大棚，是是典型的的马路带带与摊位位制市场场，主要要经营蔬蔬菜、干干果、水水产品等等农副产产品。3、家具市市
21、场 华威家家具城位于工农路路南段，经经营实木木家具、皮皮料家具具，布艺艺等，为为旧仓库库改建而而成，经经营时间间约4年年。 家美家家具城位于工农路路南段，建建筑结构构为二层层大框架架大厅，主主要经营营内容：一层为为办公家家具、木木、皮沙沙发，二二层为精精品套房房家具。 龙江家家具广场场建筑结构为为三层大大框架大大厅，目目前正在在装修待待营业阶阶段。 浙江家家具城位于大闸路路，面积积120000平平方米，框框架式结结构，主主要经营营实木家家具、套套房家具具、办公公家具等等。 易发家家具广场场位于中州路路与川汇汇区委附附近，建建筑结构构二层砖砖混，面面积25500平平方米，为为独家经经营市场场，主
22、要要经营办办公家具具、套房房家具等等。4、其他类类市场 周口古古玩城位于八一路路，建筑筑结构单单层砖混混，主要要经营古古玩、字字画、玉玉器等。 北京亚亚飞周口口汽贸城城位于建设路路，占地地约100亩，属属独家自自建自营营性质，主主要经营营整车销销售，经经营时间间约4年年。 周口亿亿星批发发市场主要经营糖糖酒副食食品，属属典型的的马路带带经济，经经营主要要集中一一层商业业铺面。5、专业化化（商业业化）市市场调查查分析 分析数数据：市场个数：21个个业主户数：35110户市场经营业业类：建建材、服服装、家家电、家家具、集集贸、汽汽贸、食食品共七七类。市场总面积积：1550万平平方米。 建筑结结构：
23、单层砖混 331.55万平方方米 占占21%二层复式 445万平平方米 占占30%钢架石棉瓦瓦大棚 664.55万平方方米 占占43%旧仓库等旧旧房改造造 99万平方方米 占66%如下图所示示：经营业主主来源本地： 330188户 占886%；外地： 4992户 占144% 租金价价格10元/平平方米月月以下： 占66%11-155元/平平方米月月： 占388%16-255元/平平方米月月： 占466%26元/平平方米月月以上： 占110%中心产业区区分部旺旺铺，租租金以达达60-1000元/平平方米以以上如下图所示示： 市场流流通通路路零售业： 占889%；批发业业： 占111%如下图所示示
24、：1.2.22荷花市市场荷花市场位位于周口口市中心心，北面面七一路路，南面面交通路路，东面面中州路路，西面面长青路路，面积积约八十十亩，建建筑面积积约5万万平方米米，主要要结构为为二层和和部分钢钢架大棚棚，市场场内共有有商户223500户，经经营项目目涉及服服装、百百货、五五金、副副食品、日日用品、日日杂用品品、建材材、电子子、文体体、音像像等多类类别。1、交通不不畅制约约了市场场发展荷花市场位位于市中中心，车车辆出入入不方便便，加上上市场内内各种添添置物的的阻碍，市市场出入入货不畅畅，已不不符合交交通作为为市场的的基本要要求。2、乱收费费压抑了了市场发发展荷花市场由由于缺乏乏有效管管理，乱乱
25、收费现现象十分分严重。如如上二层层送货按按在二层层位置一一件货收收费在3301100元元不等，工工商、国国地税每每月每户户在7880元以以上，严严重挫伤伤了经营营户的积积极性。3、消防隐隐患压在在人们心心头荷花市场由由于历史史原因，消消防一直直未能按按市场规规范建设设，而荷荷花市场场现状已已无法改改变消防防隐患的事事实。从从全国各各大市场场的火灾灾来看（如如安徽合合肥城隍隍庙市场场20000年大大火，沈沈阳20001年年大火，安安庆光彩彩市场220033年大火火等等），一一旦荷花花市场出出现火情情，后果果将不堪堪设想，不不仅是房房、货的的损失，更更有可能能伤及人人民生命命安全。1.2.22.1
26、 荷花市市场经营营内容分分析1、棉纺、服服装、鞋鞋类产品品 113911户 占占59%2、小百货货、日杂杂品 3006户 占133%3、糖、烟烟、酒、副副食品 2770户 占111%4、电子、电电器、电电工、电电料、五五金 2200户户 占99%5、其他（化化妆品、厨厨具、建建材） 1183户户 占88%1.2.22.2 荷花市市场铺型型结构分分析1、单间 220600户 占887.66%2、两间 2477户 占110.550%3、三间 288户 占11.2%4、四间 166户 占00.7%5、钢架大大棚 1座1.2.22.3荷荷花市场场经营业业主类别别分析1、购房经经营业主主 2214户户
27、占9%2、租房经经营业主主 221388户 占911%3、本地业业主 20021户户 占占86%4、外地业业主 3229户 占占14%1.2.22.4 荷花市市场经营营情况分分析1、市场租租（售）价价格情况况市场最高售售价在温温州商城城主入口口两侧，每每平方米米150000元元，市场场最低售售价每平平方米仅仅20000多元元，形成成巨大的的距差，从从售出价价格平均均分析，售售价应在在每平方方米4000080000元之之间。2、市场营营业情况况荷花市场最最鼎盛时时为50000多多户，现现在为223500户，正正开门营营业的118811占总经经营户的的80%，关门门未营业业的4669占总总经营户户
28、的200%。1.3 中中原国际际商贸城城市场微微观走势势分析1.3.11 区位位特点中原国际商商贸城选选择在周周口市川川汇区新新政务区区，是周周口市城城市新一一轮经济济发展圈圈，具有有较高的的商业区区位价值值。市政府投资资重点的的转移给给川汇新新区带来来了更多多的机遇遇。川汇汇新区的的建立使使各项配配套得到到完善，居居民人口口增长，生生活设施施进一步步齐全，对对外交通通不断完完善，川川汇新区区将吸引引更多的的企业来来开发投投资，同同时城市市基础配配套的现现代化，投投资环境境化政策策优惠，扫扫清了投投资商的的顾虑，加加速经济济的发展展，提高高新区的的知名度度，直接接增加投投资物业业的价值值。1.
29、3.22 购买买对象及及购买心心理分析析对购买对象象心理分分析采用用市场调调查的手手段，调调查共发发放问卷卷2000份，向向具有一一定经营营规模的的业主做做了详细细而深入入的访查查。1.3.22.1业主主经营现现状分析析1、经营场场所及种种类（1）经营营场所的的样本分分布（2）经营营种类的的样本分分布棉纺针织、服服装鞋帽帽、建材材、家具具三个种种类是此此次调查查重点，占占比达557.55%，“其他”项中包包括电子子、电器器、服装装、音像像、家具具和小百百货。（3）经营营场所 BY 经营种种类 棉棉纺针织织、服装装鞋帽、家家具、建建材、糖糖业烟酒酒在本次次所调查查的批发发市场中中所占的的比例较较
30、重，也也显示出出这四个个经营种种类在周周口市各各批发市市场中的的成活率率较高。2、铺面结结构及面面积（1）铺面面结构在调查的经经营户中中，其铺铺面结构构以大棚棚和单层层为主，所所占比重重接近770%，三三层及二二层复式式所占比比例最少少。（2）铺面面面积面积在300800的铺铺面所占占比例为为56%，这个个面积区区间在调调查的经经营户中中占的比比例较高高。（3）铺面面结构 BY 铺面面面积大棚结构的的面积集集中在110330，单单层结构构的面积积则集中中在300800，二二层复式式的面积积在8001000，二二层结构构的单间间面积集集中在110330以以内，三三层结构构面积在在10002000
31、，框框架结构构的面积积在2000以以上。（4）经营营场所 BY 铺面结结构在调查的市市场中，荷荷花市场场的铺面面结构最最多，以以大棚加加砖混结结构为主主，两个个家具城城均为框框架结构构，单层层结构在在所有调调查的市市场占据据着主导导地位。（5）经营营场所 BY 经营面面积 以以荷花市市场为代代表的综综合性市市场，主主要面积积在100800之间间，经营营建材的的铁路精精细建材材批发市市场面积积集中在在301000之间间，两个个家具城城的面积积均在880以以上，主主干道的的沿街商商铺的面面积则以以3080的居多多。（6）经营营种类 BY 经营面面积 在在所调查查市场的的经营种种类中，棉棉纺针织织、
32、服装装鞋帽、建建材等的的主要面面积在330880，日日用小百百货、五五金、家家电、电电工、电电料的经经营面积积集中在在1030，家具具行业的的经营面面积在11002000之间间。3、购买价价格和租租赁价格格（1）铺面面拥有形形式在调查的的经营户户中，有有94.5%的的铺面拥拥有形式式为租赁赁。（2）购买买价格在购买的的经营业业主中，有有超过660%业业主购房房单价在在20000330000元/。（3）租赁赁价格有超过550%的的经营业业主的租租金在110220元/月。（4）铺面面拥有形形式 BBY 经经营场所所 所调查查的各批批发市场场铺面均均以租赁赁为主。（5）铺面面拥有形形式 BBY 经经
33、营种类类 调查的各各经营种种类的铺铺面均以以租赁为为主。（6）铺面面拥有形形式 BBY 铺铺面结构构 调查查显示，大大部分铺铺面结构构所对应应的铺面面拥有形形式为租租赁。（7）经营营场所 BY 购买价价格所调查的市市场中，荷荷花市场场的购买买价格的的区间最最多，其其中2000030000元/为主主要的售售出价格格，铁路路建材市市场的售售出价格格在2330038000元/，两两个家具具城和亿亿星批发发市场内内只租不不售。（8）经营营种类 BY 购买价价格在调查的经经营种类类中，棉棉纺针织织、服装装鞋帽购购买的价价格区间间比较均均匀，而而糖业烟烟酒、五五金、家家电、电电工、电电料、家家具行业业铺面
34、拥拥有形式式均为租租赁，购购买者较较少。（9）铺面面结构 BY 购买价价格调查的单单层价格格均集中中在2000030000元/之间间，二层层复式均均为租赁赁。（10）经经营场所所 BYY 租赁赁价格 100200元/月是各各批发市市场经营营户的主主导租金金价格。（11）经经营种类类 BYY 租赁赁价格经营五金、家家电、电电工、电电料、日日用小百百货的经经营户租租金价格格在200500元/月，超超过800%的棉棉纺针织织、服装装鞋帽、建建材、家家具的经经营户租租金价格格为100300。（12）铺铺面结构构 BYY 租赁赁价格有近500%租金金价格在在1020元元/月经营营户的结结构为大大棚、单单
35、层。4、供货来来源及经经营方式式（1）上游游供货来来源所调查的经经营户的的进货来来源的地地区主要要来自：郑州、江江浙、武武汉和上上海，占占比达775%。（2）经营营方式 566%的被被调查业业主的经经营方式式为批零零兼营。（3）经营营场所 BY 供货来来源 调查的的各批发发市场的的主要进进货区域域为：郑郑州、江江浙和上上海。（4）经营营种类 BY 供货渠渠道 所调调查各行行业的进进货地区区主要为为：郑州州、武汉汉、江浙浙、上海海、广东东和河北北。（5）经营营场所 BY 经营方方式 以上上数据显显示，各各批发市市场经营营户以批批零兼营营为主。（6）经营营种类 BY 经营方方式在调查的类类别中，批
36、批零兼营营在三种种经营方方式中占占据首位位。5、现有市市场的问问题点现有市场的的问题点点主要反反映为三三大点：市场管管理不好好；租金金太高；竞争激激烈。1.3.22.2客户户需求分分析1、一期专专业市场场的征询询被调查的经经营业主主希望未未来市场场应设置置开发建建设的专专业市场场集中在以下三三个：服服装；日日用小百百货；糖糖酒食品品。2、商贸城城铺面面面积有超过544%的被被调查经经营业主主认为铺铺面面积积应在770以以下。3、单位售售价的承承受力对售价的承承受力，被被调查业业主当然然希望价价格越低低越好，这这就造成成了调查查结果偏偏差，从从上图可可以看出出59.5%的的被调查查业主选选择20
37、000元元/这这个价位位，这个个数据不不能完全全采信。有有33%的较为为理性的的被调查查业主选选择了22000030000元元/单单位售价价区间，这这个数据据可以做做为以后后定价的的参考依依据。4、单位租租金价格格有近50%的经营营业主选选择的单单位租金金价格为为1518元元/月。5、配套内内容占绝对比例例的经营营业主选选择的配配套内容容为：仓仓库、餐餐饮和运运输。6、商贸城城扶持的的优惠政政策50%以上上的被调调查经营营业希望望商贸城城扶持的的优惠政政策为：税收减免、工商商减免和和第一年年租金减减免。7、商贸城城的布局局有58.4%的的经营业业主希望望商贸城城的布局局要同行行业集中中。8、商
38、铺结结构的接接受度对商铺结构构接受度度的结果果为：（1）近550%业业主不接接受大棚棚；（2）超过过70%的业主主接受单单层；（3）近550%业业主愿意意接受二二层复式式；（4）422%的业业主接受受二层结结构；（5）711%的经经营业主主不愿意意接受三三层结构构。9、配套功功能重要要程度评评价被调查经营营业主认认为商贸贸城配套套功能最最为重要要应包括括：税收收管理、环环境卫生生、治安安状况、运运输服务务和仓储储服务。1.3.22.3经营营业主对对中原国国际商贸贸城愿望望分析1、购租意意向有超过855%的被被调查业业主对到到商贸城城购买和和租赁都都选择了了“很可能去”或“不确定定”，这反反映出
39、了了经营业业主们的的观望心心理。2、加盟商商贸城的的形式被调查经经营业主主加盟商商贸城的的形式为为租赁经经营，占占比达885.55%。3、购房付付款方式式有56%的被调调查业主主愿意购购房时分分期付款款。1.3.22.4媒介介资讯接接受情况况1、了解广广告信息息的渠道道被调查业业主主要要通过报报纸杂志志和当地地电视了了解广告告信息。2、报纸杂杂志的选选择被调查业主主平时看看的报纸纸主要为为：大河河报和周周口日报报。3、电视频频道的选选择经营业主平平时收看看的频道道主要为为：CCCTV-1、河河南卫视视和周口口1、22、3套套。4、收看电电视的时时间段 经营业业主收看看电视的的时间段段主要在在晚
40、上七七点至十十点。5、广播电电台的选选择收听周口口广播电电台的经经营业主主占到了了33%。6、广播电电台的时时间段经营业主收收听广播播电台的的时间段段主要集集中在112：000114：000和119：000221：000两个个时间段段内。7、对户外外广告的的兴趣能引起经经营业主主兴趣的的户外广广告主要要为：车车身广告告和路牌牌灯箱。8、街上散散发传单单、售楼楼业务员员上门推推介和亲亲友介绍绍的接受受情况亲友介绍、售售楼业务务员上门门推介和和街上散散发传单单三种宣宣传上“愿意”和“不确定定”所占的的比例均均达600%以上上，可知知经营业业主对此此三种宣宣传方式式在心理理是可以以接受的的。9、喜欢
41、的的广场活活动被调查的经经营业主主所喜欢欢的广场场活动主主要为：文艺表表演、有有奖游戏戏和亲身身参与抽抽奖活动动，其占占比例均均达600%以上上。1.3.33 竞争争形式分分析周口属于发发展的上上升期的的中小城城市，但但因特殊殊的地理理位置，专专业化市市场规模模尚未形形成，周周口是人人口大市市，其消消费潜力力随着城城市化的的程度加加快，将将成为众众多大投投资商发发展的目目标。目目前正是是抢占先先机的最最佳时机机。虽然然竞争形形式不是是很激烈烈。但已已有一些些投资商商开始瞄瞄向周口口，20004年年在计划划中有七七大市场场开发建建设，只只有在他他们尚未未付诸行行动前，加加快商贸贸城的开开发步伐伐
42、，占领领竞争的的制高点点。20004年年将计划划开发的的七大市市场有：（1）投资资7亿元元的豫东东南商品品批发大大世界（2）投资资1.55亿元的的汽车配配件城（3）投资资1.22亿元的的李庄汽汽配城（4）投资资1亿元元的韩庄庄农贸市市场（5）投资资50000万元元的中州州商城三三期工程程（6）投资资25000万元元的东方方家具城城三期工工程（7）投资资50000万元元的精细细建材二二期工程程第二章 项目环环境分析析2.1 地地块环境境条件2.1.11 土地地性质综综述项目面积222000亩(其其中净用用地面积积20000亩，退退规划红红线2000亩)用地性性质为商商业用地地，使用用年限为为50
43、年年。地块东面为为城市规规划中的的轻工一一路，西西面城市市主干道道大庆路路，南面面为建设设路，北北面为北北环路。地块东面长长约16600米米，西面面长约113400米，北北面长约约9200米，南南面长约约13000米。2.1.22 地块块地面情情况地块靠西南南角，大大庆路与与建设路路交汇处处有面粉粉厂、汽汽车修理理厂和短短途客运运站，东东南角有有三里庄庄自然村村，中部部有李垛垛楼自然然村，其其余为大大片桃园园与耕地地。地块地面情情况整体体较为平平坦，中中部与四四周有土土丘起伏伏，地表表基本为为沙化土土质，具具有较强强的粘性性土壤，基基本无块块石。2.1.33 地块块周围交交通条件件项目地块周周
44、围交通通条件良良好，东东面大庆庆路为880米宽宽的市区区干道，北北面为周周口市环环城大道道，南边边建设路路为连接接与市区区的走廊廊，西面面轻工一一路将与与市区贯贯通，往往轻工一一路西面面约400米，为为市区880米宽宽的八一一路，是是周口是是主要贯贯通南北北的大道道。地块公共交交通极为为便利，且且与主干干道紧邻邻交错，不不存在亚亚交通问问题，更更无交通通瓶颈限限制，因因此，该该地块应应当充分分利用交交通极为为便利的的优势。2.1.44 项目目地块周周围生活活配套设设施项目地块周周围生活活配套设设施不齐齐全，但但由于距距城市很很近，而而且作为为商业用用地，不不存在对对项目生生活配套套的影响响，所
45、以以在本项项目的规规划中，可可以建商商务休闲闲中心和和购物超超市，以以满足市市场消费费的要求求。2.2 项项目地块块SWOOT分析析2.2.11 优势势分析（1）用地地规模优优势：本本项目用用地面积积达22200亩亩，在周周口市如如此大的的商业地地块开发发，无疑疑可以形形成规模模效应，一一方面有有利于开开发商降降低项目目单位开开发成本本；另一一方面有有利于专专业市场场群形成成自我的的独立环环境。若若配以完完善的生生活配套套设施，优优雅的绿绿化环境境，营造造商贸城城的商业业生活氛氛围，必必能增强强项目的的市场核核心竞争争力。（2）交通通条件优优势：本本项目四四界为市市主要干干道环境境,距市市中心距距离较近近，与周周口八县县方便大大货车出出入,在在市内与与市外交交通上将将为本项项目的