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1、中小城市小高层产品专题分析报告第一章 小小高层产品品形态分析析近年来，在在我国城市市住宅的设设计与开发发建设中，小小高层住宅宅异军突起起，十分流流行，在销销售市场上上很受广大大购房者的的青睐。其其现象值得得认真探索索。所谓小小高层住宅宅是指层数数为7层11层的的住宅，其其平面布局局类似于多多层住宅，有有载人电梯梯，但无消消防电梯。小小高层住宅宅是一种约约定俗成的的说法，在在国际住宅宅设计规范范中并无此此定义。小小高层住宅宅实际上是是中高层住住宅(7层9层)和10层11层的的高层住宅宅相加在一一起的概念念。根据规规范，电梯梯和楼梯共共同作为公公共垂直交交通工具，但但可以不设设消防电梯梯。因此，小
2、小高层住宅宅虽然是高高层住宅，但但层数较低低，具有多多层住宅的的某些特点点，虽设有有电梯，但但防火要求求并不如高高层建筑防防火要求那那么高。一、对小高高层住宅建建筑设计的的探讨高层建筑出出现于十九九世纪末，二二十世纪中中叶得到迅迅速发展，逐逐渐遍及到到世界各国国。近十年年来，随着着我国城市市人口的高高度集中，小小高层住宅宅建筑成为为一些大中中城市建筑筑活动的重重要内容。这这种以小高高层住宅建建筑为主体体的居住区区，在社区区环境的设设计上颇具具特色，套套型及公共共部位的设设计灵活多多变，其安安全问题及及结构体系系设计，也也与以往的的多层住宅宅建筑有许许多不同的的方面。下下面就此作作几点探讨讨。（
3、一）社区区环境特色色早在19330年春，著著名建筑大大师、现代代建筑的奠奠基人格罗罗皮乌斯，在在布鲁塞尔尔召开的国国际现代建建筑协会(CIAMM)第三次次会议的报报告中，提提出在大城城市中建造造10122层的高层层住宅的主主张。他认认为“高层住宅宅的空气阳阳光最好，建建筑物之间间距离拉大大，可以有有大块绿地地供孩子们们嬉戏”，“应该利用用我们拥有有的技术手手段，使城城市和乡村村这对立的的两极互相相接近起来来”。高层住住宅建筑占占地面积小小，在既定定的地段内内能最大限限度地增加加建筑面积积，扩大市市区空地，有有利于城市市绿化，改改善环境卫卫生。良好的居住住环境，是是城市商品品住宅品位位及价值的的
4、一个决定定性因素，也也是居者生生活舒适必必不可少的的条件，它它所涉及的的问题十分分复杂，包包括交通组组织、绿化化铺装、水水体、景观观、小品的的设置和环环境照明等等各个细节节问题。小小高层建筑筑住宅区的的宽裕空间间，经过建建筑师的精精心策划和和合理组织织，可形成成特色鲜明明、风格各各异的居住住环境。建筑是社区区居住环境境的主角，其其创作水平平直接影响响整个社区区的环境质质量。建筑筑创作应在在空间组织织、形态尺尺度、色彩彩质地等方方面，加强强社区环境境特色建设设。小高层层住宅建筑筑，在建筑筑群体布局局上，高低低相间，点点面结合，可可以改善城城市面貌，丰丰富城市艺艺术，同时时也是社区区文化形成成的因
5、素之之一。（二）套型型设计对于住宅套套型的重要要性，现在在被越来越越多的开发发商认识和和重视了，这这是一个很很大的进步步，是“以人为本本”的住宅建建设理念开开始具体落落实的良好好开端，也也是对大量量积压空置置房现象冷冷静、认真真反思的结结果。在同同一环境中中，住户买买家经济实实力是前提提，在同样样的经济实实力条件下下，买家最最重视的是是住宅“套型结构构”问题，它它是买家关关心和挑剔剔的焦点。“套型结构构”，是单元元式住宅户户内独家拥拥有的空间间组成、大大小及其平平面的布局局形式。套套型设计，实实际上是一一种人的生生活方式的的设计。生生活方式，反反映住户的的社会地位位、职业特特点、经济济条件、家
6、家庭人口结结构及生活活习惯等各各方面的综综合要求。小小高层住宅宅建筑套型型设计，是是一项复杂杂而又要求求极其仔细细的设计，要要让住宅能能适应不同同人的需要要，而不是是要人来适适应房子或或要不同的的人来适应应同一种房房子，就应应体现“以人为本本，为人服服务”的设计宗宗旨。小高高层住宅建建筑，以其其特有的建建筑环境及及结构特点点，造就了了其套型设设计的多样样性和灵活活性。1、合理的的功能分区区作为代表未未来居住方方向的小康康型套型设设计，其最最大特点就就是公私分分区明确。要要塑造家庭庭的舒适环环境，必须须加深对公公私分区明明确的理解解，以恰当当的空间划划分，使居居住生活行行为适得其其所，进而而获得
7、最佳佳的居住空空间环境。由由客厅、餐餐厅、厨房房组成的公公共区和由由卧室、卫卫生间组成成的私密区区，应互不不干扰、简简洁方便，满满足各层次次人行为的的居住性、适适合性和私私密性。2、开放的的空间体系系小高层住宅宅区的环境境特点，决决定了其套套型设计更更多地侧重重于绿色、阳阳光和生命命，其建筑筑的框架结结构或框剪剪结构，决决定了它具具有多层建建筑所没有有的空间，便便于实现住住宅的可变变性和灵活活性，让住住户参与再再设计。在在现代家庭庭中，拥有有一个400平米上，附附有南向阳阳台的大起起居室，是是白领阶层层的首选。这这种起居室室增强了公公共娱乐性性及归属感感。在一个个环境优美美、公共服服务设施完完
8、善的小区区内，用些些许绿化，可可点缀出一一个富于个个人品味特特征的起居居室，使之之与室外环环境交相辉辉映。这个个充满阳光光和绿色的的大起居室室，可灵活活分隔，划划分成一室室一厅，满满足人口较较多的家庭庭的需要;或用作书书房，以丰丰富居室的的内涵。起起居室与南南向阳台的的紧密结合合，采用大大面积的落落地玻璃门门，形成阳阳光室与南南向的阳台台和透空的的铸铁栏杆杆通透，可可将室外优优美的环境境组织到室室内来。“跃层式”的套型，可可在室外景景观良好的的一面设置置观景平台台，使之有有空中花园园的效果，这这也是小高高层住宅建建筑的特色色之一。3、合理的的房间尺度度小高层住宅宅的设计应应建立在合合理的空间间
9、尺度上，面面积不可一一味地大。起起居室设计计，根据现现在小康住住房喜用大大屏幕彩电电和音响组组成的家庭庭影院和真真皮大沙发发，结合人人体尺度和和视觉适应应尺寸，以以开间4.5m为宜宜;餐厅以3.3 x33.3m的的空间，能能较好地满满足家庭吃吃饭和宴客客的需要;主卧室以以3.6xx4.8mm，加上独独立卫生间间为较舒适适的尺寸，附附有南向大大阳台的更更佳;厨房面积积应大于66，平面以以方形为宜宜，使橱柜柜呈“岛”形布置，气气派、大方方，空间感感觉完整;卫生间面面积不应小小于4，将洗浴浴与面盆、洗洗衣机分开开设置，可可避免晨间间高峰期的的交叉使用用问题。4、有效地地组织设备备管网在小高层住住宅建
10、筑设设计中，厨厨房和卫生生间管道均均应采用集集中管道井井布置，竖竖向管道设设在其中，水水平管道在在操作台后后部设1000cm宽宽的水平管管线区，卫卫生设备的的管件可采采用吊顶将将其隐蔽。当当结构布置置有条件时时，可采用用楼板下沉沉，将户内内的所有管管件均在同同层布置，维维修时不需需到下一层层，以减少少住户间的的矛盾。5、舒适的的空间感受受小高层住宅宅建筑，因因为跨度较较大，层高高比一般多多层住宅建建筑高，形形成了更舒舒适的空间间感受。一一般多层住住宅建筑层层高为2.7 -22.9m，小小高层建筑筑的层高，视视其框架梁梁的高度变变化而变化化，一般在在3m左右。跃跃层式住宅宅的起居室室可设置“吹拔
11、”，连通上上下两层，形形成4-55m高的宽宽敞空间，可可增加空间间的流动性性和趣味性性。这种宽敞与与舒适，在在当前城市市建筑密度度增加，住住宅建筑层层高普遍较较低的情况况下，尤为为难得。（三）公共共部位的设设计公共部位的的设计，也也应充分体体现人性化化空间的特特点。每栋栋小高层住住宅建筑的的一层，应应设计面积积适当、空空间形态完完整的大堂堂空间，电电梯门在一一层，以直直接面向大大堂为宜，使使人在大堂堂的每一个个位置均能能看到电梯梯的显示牌牌。电梯厅厅及公共走走道至户门门外的所有有公共部位位，均应精精心设计，提提高小区的的可识别性性和归属感感，体现“以人为本本”的设计理理念。（四）安全全问题及结
12、结构体系居住首先需需要安全。居居住安全保保障，要求求在交通组组织、设备备安装及运运行、结构构设计、灾灾害预防等等方面做到到综合考虑虑。在结构设计计上，混凝凝土框架结结构具有自自重较重、抗抗震原理为为刚性的特特点，虽然然施工速度度较慢，噪噪声大，但但在防火方方面性能较较好，因而而目前在国国内应用广广泛。而另另一种应用用不多的钢钢结构小高高层结构体体系，正逐逐渐引起开开发商和设设计师们的的注意，这这种结构具具有自重轻轻、抗震性性能优良的的特点，不不仅使建筑筑结构更加加安全，而而且大大提提高了工厂厂化、产业业化水平，减减少了现场场湿作业，能能极大地提提高劳动生生产率和施施工速度及及精度，减减少施工噪
13、噪声，符合合环保施工工的要求。这这种结构虽虽然防火性性能较差，但但如果做好好防火处理理，同样也也能满足防防火要求。二、“小高高层”住区整体体风貌与环环境特色随着可持续续发展的观观念日渐深深入人心，保保护和节约约不可再生生资源、能能源成为住住宅建设中中必须遵循循的原则之之一。与此此同时，社社会经济的的快速发展展和生活水水平的提高高使居民对对居住环境境提出更高高要求，促促使住宅形形态向更为为舒适、方方便的方向向发展。在在此形势的的影响下，单单纯“多层+高层”模式已不不能满足土土地紧张的的城市发展展的需要，而而另一种折折衷模式-“小高层”住宅（7-11层），因因其与多、高高层比较具具有特有优优势，既
14、适适应现代居居住生活要要求、适合合居民意愿愿，又可在在一定程度度上提高土土地利用率率、节约土土地资源，而而成为当前前和未来城城市住宅中中一道亮丽丽的风景线线。（一）景观观轮廓与空空间限定景观设计与与住区空间间领域的限限定对于塑塑造良好的的居住环境境形象具有有重要作用用。层次丰丰富的景观观和空间使使住区富有有活力和可可识别性，在在住宅商品品化时代更更可提高房房产品位，诱诱发消费者者的购买欲欲望，而真真正的受益益者仍是居居民自身。1、“小高高层”住宅与住住区总体景景观轮廓人对景观环环境的认知知是视觉在在大脑中一一种复杂的的反映。芦芦原义信在在外部空空间设计中中曾阐述其其在纽约的的观察体会会：当水平
15、平距离在220-300m以内时时，可清楚楚识别单幢幢建筑；1100m以以内留下建建筑的印象象，6000m以内可可看清建筑筑轮廓线。因因此靠近小小区时，第第一印象便便是住区建建筑物叠合合的景观轮轮廓。“小高层”住宅的层层数变化可可形成丰富富多变、高高低起伏的的天际轮廓廓线，与多多、高层相相结合，根根据其层数数特点在住住区中适当当布局，更更有利于创创造住区景景观的高潮潮和焦点，并并形成远、中中、近的多多层次景观观。当住区采用用“小高层”与多层结结合的方式式时，一般般将“小高层”置于小区区入口，作作为门户与与屏蔽，隔隔离外界的的纷繁与喧喧哗，同时时界定领域域，形成连连续的街景景。也可将将其设于住住区
16、中心空空间，结合合绿地、广广场等使之之成为住区区的焦点与与高潮。当住区中多多、高层与与“小高层”并存时，“小高层”一般被用用以构成中中景，形成成近低远高高的景观层层次。利用“小高高层”住宅的层层数灵活性性，将不同同层数的单单元进行组组合，使单单栋建筑的的轮廓也富富于变化，更更增添景观观魅力。2、“小高高层”住宅与外外部空间领领域的限定定空间领域的的限定可以以创造安全全感。通过过设置真正正的或象征征性的障碍碍来区分不不同层次的的空间。对对于住区外外部空间而而言，真正正的障碍包包括出入口口、围墙、建建筑边界的的围合等，象象征性障碍碍则诸如铺铺地纹理变变化、改变变地面高差差及绿化配配置、设立立特殊标
17、志志或路障等等，两者都都可使陌生生人意识到到自己进入入了他人的的领域而却却步。而其其中最有效效的手段莫莫过于使建建筑围合成成不同层次次的庭院空空间，以加加强领域感感。对于“小高层”住区而言言，可通过过形式多样样的“小高层”住宅或和和多、高层层结合进行行围合，以以实现对空空间领域的的限定。周边式布局局通常以直直线、流线线形、弧形形的“小高层”群围合中中心公共空空间，并通通过园林绿绿化、高差差变化等手手段减小庭庭院尺度，并并赋予居民民灵活使用用的余地。例例如，上海海的陆家嘴嘴花园则采采用更为灵灵活和多层层次的手法法，利用板板式、点式式“小高层”，与板状状高层、阶阶梯形多层层等多种住住宅形态相相结合
18、，限限定中心椭椭圆形公共共空间，而而偏离中心心区一侧，两两组略微错错落的板式式“小高层”完成了对对次一级公公共领域的的界定。（二）住宅宅形象与造造型艺术 “小高层层”住宅的视视觉形象、体体量与尺度度，直接限限定并影响响着住区空空间与景观观，其设计计不仅应创创造适合居居住的人性性化空间，也也应符合多多样统一的的美学原则则，拥有清清新悦目的的视觉效果果。1、风格认认同据市场调查查，当问及及所喜欢的的建筑风格格时，488.6的的居民选择择现代风格格，27.5认为为“无所谓，只只要美观”，23.99选择欧欧陆风格，2.8选择徽派传统风格。可见，简洁、新颖、富于时代气息的现代风格在居民的住宅风格取向上占
19、有主导地位，此外，徽派住宅虽终将成为回忆，但带有地方色彩的徽派住宅仍颇受欢迎，容易营造出令人怀旧的氛围，展现安徽地区独有的风貌。2、造型与与尺度 近年来，住住宅逐渐多多彩纷呈，多多种造型语语汇组合，创创造出良好好的住区景景观，但缺缺憾仍然存存在。“小高层”住宅纵向向多采用“标准层迭迭加法”，只在底底部和顶部部稍作变化化，横向则则是“基本单元元阵列法”。该方式式应用于多多层无可非非议，但对对于层数较较多的“小高层”而言，则则整体造型型和肌理显显得过于单单一。 若从造型型角度入手手，进行平平面调整和和局部变化化，某一层层或一户采采取特殊设设计，会令令住宅造型型更为灵活活。 尺度是指指建筑物与与人体
20、的比比例关系，尺尺度与人接接近，则感感觉舒适。设设计中可通通过减小“小高层”的尺度来来拉近与人人的“距离”。化整为为零不失为为一种有效效的方法，如如单元间错错位、屋顶顶迭落、竖竖向分段（设设置二层平平台、造型型色彩材质质变化）等等方式。此此外，对住住宅细部进进行精心处处理，亦有有助于增强强住宅的亲亲切感。（三）人与与自然共生生长期生活在在城市环境境中的人们们尤其渴望望能拥有一一片接近自自然的天地地，住区环环境的塑造造必须考虑虑创造适合合人们居住住、生活和和工作的自自然生态环环境，达到到人与自然然的和谐共共生。1、绿地在容积率相相同的情况况下，“小高层”住宅相对对于多层占占地面积小小，从而可可将
21、更多的的土地用于于绿化，改改善住区生生态环境。可可利用“小高层”框架结构构的优势将将其底层架架空，作为为住宅的入入口和公共共活动场所所，使绿化化在此半室室外的灰空空间内得到到延续，室室内外的过过渡更为自自然。2、阳光阳光是万物物之源，对对于人类的的生存、生生长和生活活具有重要要作用。“小高层”住宅之所所以相对于于高层受欢欢迎，其中中一个重要要原因即各各户朝向良良好。然而而其布局并并非仅限于于正南北向向，可以根根据当地有有关规定和和气候风向向条件做适适当调整。可能的情况况下，应适适当增大间间距，或采采用多种层层数相结合合、底层架架空或底层层用作车库库等方式。3、地形地地貌的巧妙妙利用住区用地的的
22、植被、水水体及地形形地貌是一一笔宝贵财财富，应尽尽可能充分分重视并加加以利用。随随着生活水水平的提高高，人们的的居住模式式潜移默化化地改变着着，这就要要求建筑师师更多地关关注人的心心理需求，在在创造舒适适居所的同同时，给予予人们优美美的户外空空间，构建建有领域感感的社区环环境，塑造造住区特有有的景观形形象，并提提供与自然然融合交汇汇的场所，使使“小高层”住区更富富有魅力和和吸引力。三、小高层层住宅发展展前景分析析（一）小高高层住宅的的流行原因因小高层住宅宅的流行现现象，决非非是一时时时髦，从近近几年的住住宅建筑实实践尤其是是高层建筑筑实践入手手，才能够够比较清晰晰地看到流流行现象的的背后原因因
23、。1、高层住住宅的弊端端从居住角度度来看，低低层住宅和和多层住宅宅均比高层层住宅优越越，但基于于我国人口口多、土地地少的现实实情况，在在城市中建建高层住宅宅是必然出出路。因此此，近几年年全国各大大城市都建建了很多高高层住宅。在在北京、上上海、广州州等大城市市出现了不不少二三十十层的高层层住宅，甚甚至出现了了超过1000m的超超高层住宅宅。在一些些地价昂贵贵地段，还还经常出现现塔式住宅宅相互拼接接成塔群住住宅的情况况。高层住住宅虽节约约用地，能能容纳更多多住户，但但也带来很很多弊端。1) 住宅宅平面往往往是一梯88户或一梯梯6户，因此此，有近11/3的住住宅朝向不不好。2) 标准准层的公共共交通
24、面积积和设备及及管井占用用面积较大大，每户分分摊较多公公用面积，因因此，每户户的建筑面面积虽大，但但有效使用用面积并不不大，即KK值低。而而高层住宅宅的售价往往往高于多多层住宅，购购房者觉得得不合算。3) 人们们远离了大大地，生活活在“空中鸽笼笼”中，儿童童和老人感感到活动不不方便，而而且易使人人产生孤独独感。4) 容易易导致居住住小环境的的恶化，如如高层住宅宅北面的大大片阴影区区、高层住住宅的楼群群风等。5) 建设设费用高、建建设周期长长。这是高高层建筑层层数多、面面积大结构构复杂带来来的直接后后果。2、多层住住宅的优缺缺点至于多层住住宅，其优优点是显而而易见的，至至今在全国国各地仍是是最主
25、要的的住宅型式式。其主要要问题是在在节约用地地和容纳户户数方面效效果不如高高层建筑。因因此，在大大中城市的的住宅建设设中，多层层住宅越来来越多地让让位于高层层住宅。近年来，由由于人民生生活水平的的提高，生生活方式的的变化，人人们对居住住的质量提提出了更高高的要求，特特别是取消消福利分房房，实行住住房分配货货币化之后后，每个住住宅消费者者都理所当当然地关心心住宅的质质量、地段段、户型和和价格等各各种切身利利益。3、小高层层住宅的优优势正是在这种种大背景下下，小高层层住宅应运运且逐渐流流行起来。它它摒弃了大大高层住宅宅(11层以以上)的缺点，同同时保持了了多层住宅宅的优点；它既符合合现行的国国家技
26、术设设计规范，又又有利于开开发建设，同同时又适应应了现在购购房者的实实际购买水水平。因此此，小高层层住宅具有有如下优点点：1) 节约约用地，尺尺度适宜。小小高层住宅宅也是一种种高层住宅宅，因此，同同多层住宅宅相比，具具有节约用用地的明显显效果。其其建筑尺度度也比较合合适，以一一幢11层的小小高层住宅宅为例，其其高度约为为31m，容容易形成居居住建筑的的特点和氛氛围。以观观赏角度看看，比较接接近自然，不不太压抑。2) 户型型优越。以以单元式为为例，小高高层住宅同同多层住宅宅相比，其其平面布局局基本相同同，只是多多加了一部部电梯，因因此，具有有良好的通通风、采光光、观景效效果和良好好的户内布布局。
27、由于于每户分摊摊的公用面面积并不大大，易为购购房者所接接受。3) 提高高了生活质质量。仍以以单元式为为例，虽然然小高层住住宅只加了了一部电梯梯，但作用用不可小看看。据调查查，在许多多大城市，老老人问题已已十分突出出。老人占占城市人口口的比例约约为15%。如果在在小高层住住宅的设计计、施工和和管理中，规规定电梯从从4层开始停停靠，这将将给老、弱弱、病、残残、孕居民民上下楼以以及居民搬搬运重物等等带来极大大方便，提提高了生活活质量。就就标准而言言，基本达达到欧美国国家4层以上住住宅设电梯梯的规定。4) 投资资少、工期期短、难度度低。由于于小高层住住宅层数较较低、结构构体系较简简单，抗风风、抗震要要
28、求不如一一般的高层层建筑，对对于开发商商来说，投投资较少，工工期较短，资资金和人员员均容易周周转，而回回报并不低低，因此，受受到他们的的欢迎。由于以上诸诸多原因，小小高层住宅宅逐渐从图图纸变为现现实并成为为风行一时时的时尚。（二）小高高层住宅的的前景小高层住宅宅的核心问问题是电梯梯问题，如如果能解决决好的话，小小高层住宅宅是有广阔阔市场的。目目前存在问问题较多的的是电梯质质量不稳定定，电梯贴贴近住户内内墙布置，有有震动和噪噪音以及电电梯价格及及运行费用用较高，导导致房价较较高等问题题。解决此此问题的对对策是选用用进口或国国产名牌电电梯，容量量不要过大大(如选用6330kg的的7人电梯)，电梯与
29、与住户内墙墙之间要做做隔声减振振处理或者者干脆设单单独电梯。另外在设计计和施工时时还要注意意满足住宅宅的消防要要求，以及及公用交通通面积的合合理布局，这这样既满足足安全要求求又能降低低房价。应应该指出的的是，小高高层住宅是是一种由多多层住宅向向高层住宅宅过渡的一一种中介住住宅，符合合现行的国国家技术规规范和建设设开发的水水平以及居居民的购买买能力。随随着实践的的进行，应应不断总结结经验，进进一步提高高设计标准准，同时降降低成本，小小高层住宅宅才会有更更强的生命命力，为更更多的居民民所喜爱。第二章 中中小城市适适合发展小小高层住宅宅1998年年全面取消消住房实物物分配、实实行住房货货币化分配配后
30、，在国国家相关政政策的大力力扶持下，我我国城市住住宅建设取取得了前所所未有的发发展，20001年全全国住宅建建设完成投投资达到了了创纪录的的62455亿元，住住宅竣工面面积也达到到7.255亿平方米米。这一数数据一方面面反映了我我国房地产产行业已经经成为国民民经济新的的增长点和和居民的消消费热点，但但同时也从从另一个侧侧面说明我我国地产市市场竞争已已经日趋激激烈。随着着房地产市市场竞争的的不断加剧剧，以及广广大购房者者消费观念念的日趋成成熟。如何何开发出满满足广大消消费者需求求的新型住住宅产品，已已经成为各各家房地产产开发企业业必须解决决的首要问问题。 我国的许许多中小城城市，长期期以来由于于
31、经济欠发发达，再加加上城市人人口较少，土土地资源相相对充裕，所所以土地价价格不是很很高。开发发商在选择择住宅类型型时，往往往更多地考考虑住宅的的建筑工程程费用。因因此，为了了降低住宅宅的成本，各各中小城市市的住宅建建设一直以以56层的多层层住宅为主主。然而，进进入新世纪纪以来，随随着城市户户籍制度的的改革以及及“经营城市市”这一全新新理念的推推出，各地地城市化进进程的速度度明显加快快，随着中中小城市人人口数量的的增加、人人均占有土土地的下降降和国家对对城市国有有土地出让让方式的不不断规范，再再加上土地地本身具有有的相对稀稀缺性和不不可再生性性，我国各各中小城市市的建设用用地价格呈呈现出快速速上
32、涨的势势头。土地地价格的快快速上扬，使使土地成本本占到了住住宅销售价价格的 440-50，如如何节约用用地，提高高现有土地地的利用率率已经成为为开发商在在选择住宅宅建筑类型型时必须考考虑的一大大问题。在在现有的多多层、高层层、小高层层和连排别别墅等住宅宅类型中，小小高层住宅宅由于兼备备了多层和和高层住宅宅各自的优优点，使其其在我国中中小城市得得以流行。 一、小高高层住宅为为什么适合合中小城市市 小高层住住宅是指建建筑层数在在7-122层之间，平平面布局类类似多层住住宅，以电电梯和楼梯梯共同作为为公共垂直直交通工具具的一种住住宅类型。小小高层住宅宅与其他类类型住宅相相比，具有有以下几方方面的优势
33、势。1、可以有有效节约土土地 小高层住住宅与多层层住宅相比比，由于增增加了住宅宅层数，提提高了居住住区的容积积率，从而而有效地节节约了土地地，具有明明显的节约约用地效果果。有资料料显示，在在安排同样样户数的前前提下，与与多层住宅宅相比，小小高层住宅宅可节约土土地30 左右，如如果开发建建造一个 2 万人人规模的居居住小区，可可以节约开开发用地66-10万万平方米。开发建造小小高层住宅宅，由于层层数的提高高，如果在在同样的开开发用地上上，则可以以降低小区区的建筑密密度，使小小区比建造造多层住宅宅拥有更高高的绿化率率。小高层层钢筋混凝凝土的框架架结构又可可以使住宅宅的底层采采用架空设设计，引入入绿
34、地、小小品，作为为小区绿化化、休闲活活动场地，既既扩大了小小区的视野野，也美化化了小区的的居住环境境。这样的的住宅小区区无论从视视野、环境境、空间上上都大大优优于多层住住宅。2、良好的的户型设计计，适中的的销售价格格 从节约土土地的角度度而言，高高层住宅比比小高层住住宅更有优优势，但高高层住宅在在我国中小小城市并未未能得到良良好的发展展。究其原原因，首先先是高层住住宅的平面面设计不合合理，往往往是一梯88户或6户，导致致近1/33的住宅朝朝向不好，影影响了住户户的采光和和通风。其其次是比多多层住宅增增加了电梯梯间，电梯梯井走道和和大堂等公公摊面积，使使高层住宅宅的得房率率比多层住住宅要低 10
35、；第三是较较高的销售售价格超出出了中小城城市消费者者的承受能能力。而小高层住住宅在这些些方面比高高层住宅优优越得多。首首先，户型型设计相同同于多层住住宅，以一一梯2户为主，其其平面布局局两者基本本相同，只只是多增加加了一部电电梯，因此此每户住宅宅都具有很很好的通风风、采光和和观景效果果；其次，每每户较少的的公摊面积积，较高的的得房率，也也容易被购购房者所接接受。第三三，销售价价格适中。小小高层住宅宅由于建筑筑高度比高高层低，抗抗风、抗震震、防火等等要求相对对较低，使使小高层住住宅的施工工周期短、建建筑成本低低，其销售售价格一般般只比多层层住宅每平平方米建筑筑面积高出出200-300 元，比较较
36、适合中小小城市消费费者的收入入水平。3、建筑类类别适应中中小城市开开发企业现现实状况虽然高层住住宅节地效效果比小高高层住宅明明显，但由由于高层住住宅建筑层层数多，建建筑面积大大，结构复复杂，并且且有很严格格的防火、抗抗震要求，所所以对开发发商的综合合素质要求求很高，如如果没有雄雄厚的资金金作经济后后盾以及相相当的资质质等级，一一般的房地地产开发企企业是不敢敢贸然开发发高层住宅宅项目的。相相反，小高高层住宅由由于建筑层层数相对较较少，建筑筑高度限制制在30-35米以以内，施工工复杂程度度要比高层层住宅简单单得多，对对防火、抗抗震等也没没有特别的的要求，只只是比多层层住宅增设设了一部电电梯，这样样
37、对开发商商的综合素素质、资金金实力要求求相对较低低。我国许许多中小城城市受经济济发展水平平的限制，绝绝大多数的的房地产开开发企业资资质等级都都不高，以以三级及三三级以下为为主，较低低的企业资资质、有限限的资金实实力使这类类房地产开开发商更倾倾向于开发发小高层住住宅项目。4、提高了了小区居民民的生活质质量 住宅设计计应以人为为本，电梯梯的采用体体现了对人人的关怀，欧欧美一些国国家四层的的住宅就设设置了电梯梯。按我国国建筑设设计规范规规定，6层及以下下的多层住住宅可以不不设电梯。近近年来，随随着住宅越越建越高，个个别地方甚甚至发展到到 7-88层也不设设电梯。目目前，我国国正面临着着人口老龄龄化这
38、一发发展趋势，城城市老年人人的人口数数量正在不不断增加，小小高层住宅宅电梯的采采用，从根根本上解决决了住宅垂垂直交通的的问题，方方便了住户户，尤其是是老、弱、病病、残居民民的日常出出入，极大大提高了居居住的舒适适度和居民民的生活质质量。5、丰富了了城市和小小区的景观观 很长一段段时间以来来，我国中中小城市的的居民住宅宅建设以多多层住宅为为主，整个个城市缺乏乏一批个性性鲜明的标标志性建筑筑物，影响响了城市形形象。111-12层层的小高层层住宅，建建筑高度在在30-335米左右右，在城市市街景及多多层住宅群群中可起到到点缀作用用，极大地地丰富了中中小城市的的建筑景观观，展示了了城市的现现代风貌。
39、二、中小小城市发展展小高层住住宅存在的的问题尽管小高层层住宅在我我国中小城城市具有较较好的发展展前景，但但目前还存存在一些问问题，应引引起开发商商及有关方方面的高度度重视： 第一、如如何保证小小高层住宅宅的日常供供水 虽然小高高层住宅的的建筑高度度比高层要要低，但是是30-335米左右右的建筑高高度相对于于多层住宅宅而言，还还是高了不不少。而一一般中小城城市现有的的自来水厂厂，其供水水压力只能能达到6层楼的高高度，所以以如何保证证小高层住住宅的日常常供水，成成为开发商商必须解决决的一个问问题。目前前开发商采采取的对策策就是在建建造小高层层住宅时，小小区自己配配备压力泵泵来保证小小高层住户户的用
40、水需需求。但是是增设的压压力泵在工工作时会产产生很高的的噪音，如如果开发项项目是住宅宅群还好，可可以找一个个远离住宅宅楼的偏僻僻地方设置置泵房；而而如果只有有几幢单体体住宅楼的的话，则只只能设置在在住宅底层层，此时就就会影响该该幢居民的的日常生活活；严重时时，还会引引发住户与与物业管理理公司之间间的矛盾。 第二、如如何提高电电梯运行质质量小高层的另另一个问题题就是电梯梯运行的质质量。由于于小高层的的电梯贴近近住户内墙墙布置，电电梯运行时时产生的震震动和噪音音也给住户户带来了不不便。为了了解决这一一问题，目目前开发商商采取的对对策，一是是选用高质质量的进口口或国产名名牌电梯，二二是在电梯梯与住户
41、内内墙之间作作隔声减振振处理。但但这只是治治标措施，并并没有解决决实质性问问题。随着着电梯使用用年限的增增加，性能能的降低，电电梯运行质质量将成为为困扰住户户的一个长长期问题。 虽然小高高层住宅目目前还存在在着一些问问题，但由由于它们能能比多层住住宅节约开开发用地，创创造更好的的居住环境境，以及改改善住户的的生活质量量，同时又又在户型的的平面布置置、房间朝朝向设计、销销售价格、物物业管理收收费等方面面比高层 住宅优越越，因此，只只要开发商商对上述问问题采取积积极有效的的对策，小小高层住宅宅在中小城城市应具有有良好的发发展前景。三、中小城城市小高层层住宅开发发建设的可可行性分析析伴随着社会会主义
42、市场场经济的不不断发展和和我国经济济持续快速速增长，城城乡消费结结构发生了了重大变化化，住宅商商品化、市市场化程度度进一步提提高。逐步步成熟的商商品化住宅宅市场不仅仅给房地产产开发商带带来新的机机遇，更带带来了新的的挑战。值得注意的的是，一些些城市新近近推出一批批小区的一一个共同点点，就是在在小区规划划设计时布布置了一定定比重的小小高层住宅宅。1、小高层层住宅受到到市场的青青睐并非偶偶然小高层住宅宅形态有其其自身的特特点，与高高层相比，具具有其特殊殊的优势。小高层住宅宅在小区环环境创造上上有突出优优势。生理理学表明，人人的视觉清清晰度范围围一般在330米以内内，而高层层通常达到到50米左右右。
43、小高层层多为7-11层（部部分11跃12层），高高度为300米左右，俯俯视地面，观观看景物，照照看儿童户户外活动等等均为适宜宜，使人感感到亲切而而不失舒展展。我国已进入入老龄化社社会，无障障碍设计越越来越受到到关注，成成为住宅设设计中的重重要理念和和重要内容容。从实际际生活看，7-8层不带电梯的住宅，给居民生活带来诸多不便。与多层相比，小高层均安装电梯，能免除爬楼之苦，且因层次不多，电梯服务户数相应较少，流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行的方便感、舒适感。朝向良好。从从调查资料料可见，997.2的居民认认为主卧室室应朝南，39.4的同时认为次卧室也应朝南，没有阳光的卧
44、室和起居室难以使人接受。而塔式高层无论如何布局，总有一些套型朝向不甚理想。相比之下，板式小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐北朝南，日照充沛，通风良好，能充分满足居民采光的要求。得房率高。一一般而言，多多层得房率率为80以上，而而高层由于于须设置两两座防烟楼楼梯、两台台电梯、配配电间、值值班管理用用房等，得得房率只能能徘徊在770左右。而而小高层一一般在111层以下，可可采用一台台电梯、一一座楼梯，无无须值班室室，因而也也就省却了了大量公用用面积，得得房率可达达到80以上。容积率合理理。我国土土地资源相相对匮乏、人人口众多。节节约、合理理利用土地地是基本国国策，适当当的层数、合合理的容积积率成
45、为一一种必然。开开发建设小小高层，既既节约用地地，又利于于创造优美美、舒适的的居住环境境，这一点点上，小高高层相对于于多层具有有明显的优优势。有利于开发发建造和室室内装修。与与多层住宅宅砖混结构构相比，小小高层住宅宅具有高层层建筑的结结构优势，采采用壁式结结构，桩基基牢固稳定定，抗震性性良好。室室内承重墙墙少，便于于重新布局局，装修室室内空间，具具有较强的的适用性，而而高层住宅宅一般采用用剪力墙结结构，室内内空间不可可随意改动动，给装修修带来诸多多不便。2、小高层层住宅开发发建设市场场分析小高层住宅宅的原型为为欧美发达达国家的带带电梯多层层集合住宅宅。在我国国，这种住住宅形态的的产生决非非偶然
46、，它它是时代发发展和市场场需求的必必然结果。这这里以无锡锡市为例。以无锡市为为例子，开开始较普遍遍采用小高高层这种住住宅形态起起始于19998年，近近两年新建建规模较大大的住宅小小区，主要要采取多层层与小高层层结合发展展的模式，这这表明该市市的住宅建建设从住宅宅形态上已已上了一个个台阶，从从销售情况况看，已逐逐步形成一一年比一年年好的态势势。无锡市近年年推出的无无锡标准花花园，在规规划设计上上，采用多多层住宅与与小高层住住宅结合开开发的思路路，于沿金金匮路南侧侧建造小高高层，重点点加强立面面效果设计计、户型设设计，采用用高档电梯梯，加强售售后管理，并并在小高层层的视线范范围内营造造出“静绿”、
47、“动水”的优美环环境，加之之开发商较较好地进行行了营销的的宣传策划划，该小区区小高层销销售情况出出人预料地地红火，可可以说是无无锡市小高高层住宅开开发建设的的成功范例例之一。实实践证明，只只要坚持贯贯彻“以人为本本”，切实搞搞好规划设设计，通过过必要的市市场引导、示示范和完善善的销后服服务，小高高层住宅必必定会成为为楼市中一一道亮丽的的风景线。3、小高层层住宅建设设的经济分分析投入与产出出关系。撇撇开环境因因素，从房房地产开发发项目投资资与费用看看，土地费费用和建设设安装工程程这两项占占了很大的的比重，它它决定着各各类住宅形形态的收益益率。小高高层住宅与与多层住宅宅相比，容容积率相对对高一点，
48、楼楼面地价要要低些，相相应地降低低了成本费费用；小高高层住宅与与高层住宅宅相比，由由于住宅形形态的差异异，大大降降低了建设设安装工程程费用，也也相应地降降低了成本本费用；以以上从理论论上讲提高高了收益率率。容积率与地地价的关系系，建造小小高层有较较高的经济济性。以上反映，在在没有容积积率控制时时，根据传传统的微观观经济学效效用分析（可可参见任何何一本微观观经济学教教材），小小区开发的的边际成本本为MC和边际际收益价格格曲线为MMP。MC最初随随着容积率率的增加而而下降，达达到某一“门槛”后，由于于地基、结结构处理和和电梯、消消防等配套套费用的增增加，曲线线上扬；边边际收益曲曲线则相反反，先升后后降，两曲曲线相交于于C，则MCMP，此时时可获得最最大利润。F1成为经济效益最好的容积率。可见容积率提高取得的经济效益是有一定限度的，并非容积率越高越好，小高层这种住宅形态可塑性最强。容积率与销销售价格的的关系。现现行条件下下，住宅小小区容积率率对销售价价格的调节节作用是较较为明显的的。采用小小高层与多多层结合开开发建设的的形式，在在得当的价价格策略下下，是切实实可行。 第三章、小小高层的销销售难点与与化解小高层产品品被市场接接受需要一一个过程，中中小城市房房地产开发发项目推出出小高层，应应在向消费费者详细分分析小高层层优劣势的的基础上，展展示小高层层所能带来来的美