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1、中小城市小高层产品专题分析报告第一章 小高层产品形态分析近年来，在在我国城城市住宅宅的设计计与开发发建设中中，小高高层住宅宅异军突突起，十十分流行行，在销销售市场场上很受受广大购购房者的的青睐。其其现象值值得认真真探索。所所谓小高高层住宅宅是指层层数为77层111层的住住宅，其其平面布布局类似似于多层层住宅，有有载人电电梯，但但无消防防电梯。小小高层住住宅是一一种约定定俗成的的说法，在在国际住住宅设计计规范中中并无此此定义。小小高层住住宅实际际上是中中高层住住宅(77层9层)和10层111层的高高层住宅宅相加在在一起的的概念。根根据规范范，电梯梯和楼梯梯共同作作为公共共垂直交交通工具具，但可可
2、以不设设消防电电梯。因因此，小小高层住住宅虽然然是高层层住宅，但但层数较较低，具具有多层层住宅的的某些特特点，虽虽设有电电梯，但但防火要要求并不不如高层层建筑防防火要求求那么高高。一、对小高高层住宅宅建筑设设计的探探讨高层建筑出出现于十十九世纪纪末，二二十世纪纪中叶得得到迅速速发展，逐逐渐遍及及到世界界各国。近近十年来来，随着着我国城城市人口口的高度度集中，小小高层住住宅建筑筑成为一一些大中中城市建建筑活动动的重要要内容。这这种以小小高层住住宅建筑筑为主体体的居住住区，在在社区环环境的设设计上颇颇具特色色，套型型及公共共部位的的设计灵灵活多变变，其安安全问题题及结构构体系设设计，也也与以往往的
3、多层层住宅建建筑有许许多不同同的方面面。下面面就此作作几点探探讨。（一）社区区环境特特色早在19330年春春，著名名建筑大大师、现现代建筑筑的奠基基人格罗罗皮乌斯斯，在布布鲁塞尔尔召开的的国际现现代建筑筑协会(CIAAM)第第三次会会议的报报告中，提提出在大大城市中中建造110122层的高高层住宅宅的主张张。他认认为“高层住住宅的空空气阳光光最好，建建筑物之之间距离离拉大，可可以有大大块绿地地供孩子子们嬉戏戏”，“应该利利用我们们拥有的的技术手手段，使使城市和和乡村这这对立的的两极互互相接近近起来”。高层层住宅建建筑占地地面积小小，在既既定的地地段内能能最大限限度地增增加建筑筑面积，扩扩大市区
4、区空地，有有利于城城市绿化化，改善善环境卫卫生。良好的居住住环境，是是城市商商品住宅宅品位及及价值的的一个决决定性因因素，也也是居者者生活舒舒适必不不可少的的条件，它它所涉及及的问题题十分复复杂，包包括交通通组织、绿绿化铺装装、水体体、景观观、小品品的设置置和环境境照明等等各个细细节问题题。小高高层建筑筑住宅区区的宽裕裕空间，经经过建筑筑师的精精心策划划和合理理组织，可可形成特特色鲜明明、风格格各异的的居住环环境。建筑是社区区居住环环境的主主角，其其创作水水平直接接影响整整个社区区的环境境质量。建建筑创作作应在空空间组织织、形态态尺度、色色彩质地地等方面面，加强强社区环环境特色色建设。小小高层
5、住住宅建筑筑，在建建筑群体体布局上上，高低低相间，点点面结合合，可以以改善城城市面貌貌，丰富富城市艺艺术，同同时也是是社区文文化形成成的因素素之一。（二）套型型设计对于住宅套套型的重重要性，现现在被越越来越多多的开发发商认识识和重视视了，这这是一个个很大的的进步，是是“以人为为本”的住宅宅建设理理念开始始具体落落实的良良好开端端，也是是对大量量积压空空置房现现象冷静静、认真真反思的的结果。在在同一环环境中，住住户买家家经济实实力是前前提，在在同样的的经济实实力条件件下，买买家最重重视的是是住宅“套型结结构”问题，它它是买家家关心和和挑剔的的焦点。“套型结构构”，是单单元式住住宅户内内独家拥拥有
6、的空空间组成成、大小小及其平平面的布布局形式式。套型型设计，实实际上是是一种人人的生活活方式的的设计。生生活方式式，反映映住户的的社会地地位、职职业特点点、经济济条件、家家庭人口口结构及及生活习习惯等各各方面的的综合要要求。小小高层住住宅建筑筑套型设设计，是是一项复复杂而又又要求极极其仔细细的设计计，要让让住宅能能适应不不同人的的需要，而而不是要要人来适适应房子子或要不不同的人人来适应应同一种种房子，就就应体现现“以人为为本，为为人服务务”的设计计宗旨。小小高层住住宅建筑筑，以其其特有的的建筑环环境及结结构特点点，造就就了其套套型设计计的多样样性和灵灵活性。1、合理的的功能分分区作为代表未未来
7、居住住方向的的小康型型套型设设计，其其最大特特点就是是公私分分区明确确。要塑塑造家庭庭的舒适适环境，必必须加深深对公私私分区明明确的理理解，以以恰当的的空间划划分，使使居住生生活行为为适得其其所，进进而获得得最佳的的居住空空间环境境。由客客厅、餐餐厅、厨厨房组成成的公共共区和由由卧室、卫卫生间组组成的私私密区，应应互不干干扰、简简洁方便便，满足足各层次次人行为为的居住住性、适适合性和和私密性性。2、开放的的空间体体系小高层住宅宅区的环环境特点点，决定定了其套套型设计计更多地地侧重于于绿色、阳阳光和生生命，其其建筑的的框架结结构或框框剪结构构，决定定了它具具有多层层建筑所所没有的的空间，便便于实
8、现现住宅的的可变性性和灵活活性，让让住户参参与再设设计。在在现代家家庭中，拥拥有一个个40平米米上，附附有南向向阳台的的大起居居室，是是白领阶阶层的首首选。这这种起居居室增强强了公共共娱乐性性及归属属感。在在一个环环境优美美、公共共服务设设施完善善的小区区内，用用些许绿绿化，可可点缀出出一个富富于个人人品味特特征的起起居室，使使之与室室外环境境交相辉辉映。这这个充满满阳光和和绿色的的大起居居室，可可灵活分分隔，划划分成一一室一厅厅，满足足人口较较多的家家庭的需需要;或用作作书房，以以丰富居居室的内内涵。起起居室与与南向阳阳台的紧紧密结合合，采用用大面积积的落地地玻璃门门，形成成阳光室室与南向向
9、的阳台台和透空空的铸铁铁栏杆通通透，可可将室外外优美的的环境组组织到室室内来。“跃层式”的套型，可在室外景观良好的一面设置观景平台，使之有空中花园的效果，这也是小高层住宅建筑的特色之一。3、合理的的房间尺尺度小高层住宅宅的设计计应建立立在合理理的空间间尺度上上，面积积不可一一味地大大。起居居室设计计，根据据现在小小康住房房喜用大大屏幕彩彩电和音音响组成成的家庭庭影院和和真皮大大沙发，结结合人体体尺度和和视觉适适应尺寸寸，以开开间4.5m为为宜;餐厅以以3.33 x33.3mm的空间间，能较较好地满满足家庭庭吃饭和和宴客的的需要;主卧室室以3.6x44.8mm，加上上独立卫卫生间为为较舒适适的尺
10、寸寸，附有有南向大大阳台的的更佳;厨房面面积应大大于6，平面面以方形形为宜，使使橱柜呈呈“岛”形布置置，气派派、大方方，空间间感觉完完整;卫生间间面积不不应小于于4，将洗洗浴与面面盆、洗洗衣机分分开设置置，可避避免晨间间高峰期期的交叉叉使用问问题。4、有效地地组织设设备管网网在小高层住住宅建筑筑设计中中，厨房房和卫生生间管道道均应采采用集中中管道井井布置，竖竖向管道道设在其其中，水水平管道道在操作作台后部部设1000cmm宽的水水平管线线区，卫卫生设备备的管件件可采用用吊顶将将其隐蔽蔽。当结结构布置置有条件件时，可可采用楼楼板下沉沉，将户户内的所所有管件件均在同同层布置置，维修修时不需需到下一
11、一层，以以减少住住户间的的矛盾。5、舒适的的空间感感受小高层住宅宅建筑，因因为跨度度较大，层层高比一一般多层层住宅建建筑高，形形成了更更舒适的的空间感感受。一一般多层层住宅建建筑层高高为2.7 -2.99m，小小高层建建筑的层层高，视视其框架架梁的高高度变化化而变化化，一般般在3mm左右。跃跃层式住住宅的起起居室可可设置“吹拔”，连通通上下两两层，形形成4-5m高高的宽敞敞空间，可可增加空空间的流流动性和和趣味性性。这种宽敞与与舒适，在在当前城城市建筑筑密度增增加，住住宅建筑筑层高普普遍较低低的情况况下，尤尤为难得得。（三）公共共部位的的设计公共部位的的设计，也也应充分分体现人人性化空空间的特
12、特点。每每栋小高高层住宅宅建筑的的一层，应应设计面面积适当当、空间间形态完完整的大大堂空间间，电梯梯门在一一层，以以直接面面向大堂堂为宜，使使人在大大堂的每每一个位位置均能能看到电电梯的显显示牌。电电梯厅及及公共走走道至户户门外的的所有公公共部位位，均应应精心设设计，提提高小区区的可识识别性和和归属感感，体现现“以人为为本”的设计计理念。（四）安全全问题及及结构体体系居住首先需需要安全全。居住住安全保保障，要要求在交交通组织织、设备备安装及及运行、结结构设计计、灾害害预防等等方面做做到综合合考虑。在结构设计计上，混混凝土框框架结构构具有自自重较重重、抗震震原理为为刚性的的特点，虽虽然施工工速度
13、较较慢，噪噪声大，但但在防火火方面性性能较好好，因而而目前在在国内应应用广泛泛。而另另一种应应用不多多的钢结结构小高高层结构构体系，正正逐渐引引起开发发商和设设计师们们的注意意，这种种结构具具有自重重轻、抗抗震性能能优良的的特点，不不仅使建建筑结构构更加安安全，而而且大大大提高了了工厂化化、产业业化水平平，减少少了现场场湿作业业，能极极大地提提高劳动动生产率率和施工工速度及及精度，减减少施工工噪声，符符合环保保施工的的要求。这这种结构构虽然防防火性能能较差，但但如果做做好防火火处理，同同样也能能满足防防火要求求。二、“小高高层”住区整整体风貌貌与环境境特色随着可持续续发展的的观念日日渐深入入人
14、心，保保护和节节约不可可再生资资源、能能源成为为住宅建建设中必必须遵循循的原则则之一。与与此同时时，社会会经济的的快速发发展和生生活水平平的提高高使居民民对居住住环境提提出更高高要求，促促使住宅宅形态向向更为舒舒适、方方便的方方向发展展。在此此形势的的影响下下，单纯纯“多层+高层”模式已已不能满满足土地地紧张的的城市发发展的需需要，而而另一种种折衷模模式-“小高层层”住宅（77-111层），因因其与多多、高层层比较具具有特有有优势，既既适应现现代居住住生活要要求、适适合居民民意愿，又又可在一一定程度度上提高高土地利利用率、节节约土地地资源，而而成为当当前和未未来城市市住宅中中一道亮亮丽的风风景
15、线。（一）景观观轮廓与与空间限限定景观设计与与住区空空间领域域的限定定对于塑塑造良好好的居住住环境形形象具有有重要作作用。层层次丰富富的景观观和空间间使住区区富有活活力和可可识别性性，在住住宅商品品化时代代更可提提高房产产品位，诱诱发消费费者的购购买欲望望，而真真正的受受益者仍仍是居民民自身。1、“小高高层”住宅与与住区总总体景观观轮廓人对景观环环境的认认知是视视觉在大大脑中一一种复杂杂的反映映。芦原原义信在在外部部空间设设计中中曾阐述述其在纽纽约的观观察体会会：当水水平距离离在200-300m以内内时，可可清楚识识别单幢幢建筑；1000m以内内留下建建筑的印印象，6600mm以内可可看清建建
16、筑轮廓廓线。因因此靠近近小区时时，第一一印象便便是住区区建筑物物叠合的的景观轮轮廓。“小高层”住宅的的层数变变化可形形成丰富富多变、高高低起伏伏的天际际轮廓线线，与多多、高层层相结合合，根据据其层数数特点在在住区中中适当布布局，更更有利于于创造住住区景观观的高潮潮和焦点点，并形形成远、中中、近的的多层次次景观。当住区采用用“小高层层”与多层层结合的的方式时时，一般般将“小高层层”置于小小区入口口，作为为门户与与屏蔽，隔隔离外界界的纷繁繁与喧哗哗，同时时界定领领域，形形成连续续的街景景。也可可将其设设于住区区中心空空间，结结合绿地地、广场场等使之之成为住住区的焦焦点与高高潮。当住区中多多、高层层
17、与“小高层层”并存时时，“小高层层”一般被被用以构构成中景景，形成成近低远远高的景景观层次次。利用“小高高层”住宅的的层数灵灵活性，将将不同层层数的单单元进行行组合，使使单栋建建筑的轮轮廓也富富于变化化，更增增添景观观魅力。2、“小高高层”住宅与与外部空空间领域域的限定定空间领域的的限定可可以创造造安全感感。通过过设置真真正的或或象征性性的障碍碍来区分分不同层层次的空空间。对对于住区区外部空空间而言言，真正正的障碍碍包括出出入口、围围墙、建建筑边界界的围合合等，象象征性障障碍则诸诸如铺地地纹理变变化、改改变地面面高差及及绿化配配置、设设立特殊殊标志或或路障等等，两者者都可使使陌生人人意识到到自
18、己进进入了他他人的领领域而却却步。而而其中最最有效的的手段莫莫过于使使建筑围围合成不不同层次次的庭院院空间，以以加强领领域感。对对于“小高层层”住区而而言，可可通过形形式多样样的“小高层层”住宅或或和多、高高层结合合进行围围合，以以实现对对空间领领域的限限定。周边式布局局通常以以直线、流流线形、弧弧形的“小高层层”群围合合中心公公共空间间，并通通过园林林绿化、高高差变化化等手段段减小庭庭院尺度度，并赋赋予居民民灵活使使用的余余地。例例如，上上海的陆陆家嘴花花园则采采用更为为灵活和和多层次次的手法法，利用用板式、点点式“小高层层”，与板板状高层层、阶梯梯形多层层等多种种住宅形形态相结结合，限限定
19、中心心椭圆形形公共空空间，而而偏离中中心区一一侧，两两组略微微错落的的板式“小高层层”完成了了对次一一级公共共领域的的界定。（二）住宅宅形象与与造型艺艺术 “小高层层”住宅的的视觉形形象、体体量与尺尺度，直直接限定定并影响响着住区区空间与与景观，其其设计不不仅应创创造适合合居住的的人性化化空间，也也应符合合多样统统一的美美学原则则，拥有有清新悦悦目的视视觉效果果。1、风格认认同据市场调查查，当问问及所喜喜欢的建建筑风格格时，448.66的居居民选择择现代风风格，227.55认为为“无所谓谓，只要要美观”，23.9选选择欧陆陆风格，2.8选择徽派传统风格。可见，简洁、新颖、富于时代气息的现代风格
20、在居民的住宅风格取向上占有主导地位，此外，徽派住宅虽终将成为回忆，但带有地方色彩的徽派住宅仍颇受欢迎，容易营造出令人怀旧的氛围，展现安徽地区独有的风貌。2、造型与与尺度 近年来，住住宅逐渐渐多彩纷纷呈，多多种造型型语汇组组合，创创造出良良好的住住区景观观，但缺缺憾仍然然存在。“小高层”住宅纵向多采用“标准层迭加法”，只在底部和顶部稍作变化，横向则是“基本单元阵列法”。该方式应用于多层无可非议，但对于层数较多的“小高层”而言，则整体造型和肌理显得过于单一。 若从造型型角度入入手，进进行平面面调整和和局部变变化，某某一层或或一户采采取特殊殊设计，会会令住宅宅造型更更为灵活活。 尺度是指指建筑物物与
21、人体体的比例例关系，尺尺度与人人接近，则则感觉舒舒适。设设计中可可通过减减小“小高层层”的尺度度来拉近近与人的的“距离”。化整整为零不不失为一一种有效效的方法法，如单单元间错错位、屋屋顶迭落落、竖向向分段（设设置二层层平台、造造型色彩彩材质变变化）等等方式。此此外，对对住宅细细部进行行精心处处理，亦亦有助于于增强住住宅的亲亲切感。（三）人与与自然共共生长期生活在在城市环环境中的的人们尤尤其渴望望能拥有有一片接接近自然然的天地地，住区区环境的的塑造必必须考虑虑创造适适合人们们居住、生生活和工工作的自自然生态态环境，达达到人与与自然的的和谐共共生。1、绿地在容积率相相同的情情况下，“小高层”住宅相
22、对于多层占地面积小，从而可将更多的土地用于绿化，改善住区生态环境。可利用“小高层”框架结构的优势将其底层架空，作为住宅的入口和公共活动场所，使绿化在此半室外的灰空间内得到延续，室内外的过渡更为自然。2、阳光阳光是万物物之源，对对于人类类的生存存、生长长和生活活具有重重要作用用。“小高层层”住宅之之所以相相对于高高层受欢欢迎，其其中一个个重要原原因即各各户朝向向良好。然然而其布布局并非非仅限于于正南北北向，可可以根据据当地有有关规定定和气候候风向条条件做适适当调整整。可能的情况况下，应应适当增增大间距距，或采采用多种种层数相相结合、底底层架空空或底层层用作车车库等方方式。3、地形地地貌的巧巧妙利
23、用用住区用地的的植被、水水体及地地形地貌貌是一笔笔宝贵财财富，应应尽可能能充分重重视并加加以利用用。随着着生活水水平的提提高，人人们的居居住模式式潜移默默化地改改变着，这这就要求求建筑师师更多地地关注人人的心理理需求，在在创造舒舒适居所所的同时时，给予予人们优优美的户户外空间间，构建建有领域域感的社社区环境境，塑造造住区特特有的景景观形象象，并提提供与自自然融合合交汇的的场所，使使“小高层层”住区更更富有魅魅力和吸吸引力。三、小高层层住宅发发展前景景分析（一）小高高层住宅宅的流行行原因小高层住宅宅的流行行现象，决决非是一一时时髦髦，从近近几年的的住宅建建筑实践践尤其是是高层建建筑实践践入手，才
24、才能够比比较清晰晰地看到到流行现现象的背背后原因因。1、高层住住宅的弊弊端从居住角度度来看，低低层住宅宅和多层层住宅均均比高层层住宅优优越，但但基于我我国人口口多、土土地少的的现实情情况，在在城市中中建高层层住宅是是必然出出路。因因此，近近几年全全国各大大城市都都建了很很多高层层住宅。在在北京、上上海、广广州等大大城市出出现了不不少二三三十层的的高层住住宅，甚甚至出现现了超过过1000m的超超高层住住宅。在在一些地地价昂贵贵地段，还还经常出出现塔式式住宅相相互拼接接成塔群群住宅的的情况。高高层住宅宅虽节约约用地，能能容纳更更多住户户，但也也带来很很多弊端端。1) 住宅宅平面往往往是一一梯8户或
25、一一梯6户，因因此，有有近1/3的住住宅朝向向不好。2) 标准准层的公公共交通通面积和和设备及及管井占占用面积积较大，每每户分摊摊较多公公用面积积，因此此，每户户的建筑筑面积虽虽大，但但有效使使用面积积并不大大，即KK值低。而而高层住住宅的售售价往往往高于多多层住宅宅，购房房者觉得得不合算算。3) 人们们远离了了大地，生生活在“空中鸽鸽笼”中，儿儿童和老老人感到到活动不不方便，而而且易使使人产生生孤独感感。4) 容易易导致居居住小环环境的恶恶化，如如高层住住宅北面面的大片片阴影区区、高层层住宅的的楼群风风等。5) 建设设费用高高、建设设周期长长。这是是高层建建筑层数数多、面面积大结结构复杂杂带
26、来的的直接后后果。2、多层住住宅的优优缺点至于多层住住宅，其其优点是是显而易易见的，至至今在全全国各地地仍是最最主要的的住宅型型式。其其主要问问题是在在节约用用地和容容纳户数数方面效效果不如如高层建建筑。因因此，在在大中城城市的住住宅建设设中，多多层住宅宅越来越越多地让让位于高高层住宅宅。近年来，由由于人民民生活水水平的提提高，生生活方式式的变化化，人们们对居住住的质量量提出了了更高的的要求，特特别是取取消福利利分房，实实行住房房分配货货币化之之后，每每个住宅宅消费者者都理所所当然地地关心住住宅的质质量、地地段、户户型和价价格等各各种切身身利益。3、小高层层住宅的的优势正是在这种种大背景景下，
27、小小高层住住宅应运运且逐渐渐流行起起来。它它摒弃了了大高层层住宅(11层层以上)的缺点点，同时时保持了了多层住住宅的优优点；它它既符合合现行的的国家技技术设计计规范，又又有利于于开发建建设，同同时又适适应了现现在购房房者的实实际购买买水平。因因此，小小高层住住宅具有有如下优优点：1) 节约约用地，尺尺度适宜宜。小高高层住宅宅也是一一种高层层住宅，因因此，同同多层住住宅相比比，具有有节约用用地的明明显效果果。其建建筑尺度度也比较较合适，以以一幢111层的的小高层层住宅为为例，其其高度约约为311m，容容易形成成居住建建筑的特特点和氛氛围。以以观赏角角度看，比比较接近近自然，不不太压抑抑。2) 户
28、型型优越。以以单元式式为例，小小高层住住宅同多多层住宅宅相比，其其平面布布局基本本相同，只只是多加加了一部部电梯，因因此，具具有良好好的通风风、采光光、观景景效果和和良好的的户内布布局。由由于每户户分摊的的公用面面积并不不大，易易为购房房者所接接受。3) 提高高了生活活质量。仍仍以单元元式为例例，虽然然小高层层住宅只只加了一一部电梯梯，但作作用不可可小看。据据调查，在在许多大大城市，老老人问题题已十分分突出。老老人占城城市人口口的比例例约为115%。如如果在小小高层住住宅的设设计、施施工和管管理中，规规定电梯梯从4层开始始停靠，这这将给老老、弱、病病、残、孕孕居民上上下楼以以及居民民搬运重重物
29、等带带来极大大方便，提提高了生生活质量量。就标标准而言言，基本本达到欧欧美国家家4层以上上住宅设设电梯的的规定。4) 投资资少、工工期短、难难度低。由由于小高高层住宅宅层数较较低、结结构体系系较简单单，抗风风、抗震震要求不不如一般般的高层层建筑，对对于开发发商来说说，投资资较少，工工期较短短，资金金和人员员均容易易周转，而而回报并并不低，因因此，受受到他们们的欢迎迎。由于以上诸诸多原因因，小高高层住宅宅逐渐从从图纸变变为现实实并成为为风行一一时的时时尚。（二）小高高层住宅宅的前景景小高层住宅宅的核心心问题是是电梯问问题，如如果能解解决好的的话，小小高层住住宅是有有广阔市市场的。目目前存在在问题
30、较较多的是是电梯质质量不稳稳定，电电梯贴近近住户内内墙布置置，有震震动和噪噪音以及及电梯价价格及运运行费用用较高，导导致房价价较高等等问题。解解决此问问题的对对策是选选用进口口或国产产名牌电电梯，容容量不要要过大(如选用用6300kg的的7人电梯梯)，电梯梯与住户户内墙之之间要做做隔声减减振处理理或者干干脆设单单独电梯梯。另外在设计计和施工工时还要要注意满满足住宅宅的消防防要求，以以及公用用交通面面积的合合理布局局，这样样既满足足安全要要求又能能降低房房价。应应该指出出的是，小小高层住住宅是一一种由多多层住宅宅向高层层住宅过过渡的一一种中介介住宅，符符合现行行的国家家技术规规范和建建设开发发的
31、水平平以及居居民的购购买能力力。随着着实践的的进行，应应不断总总结经验验，进一一步提高高设计标标准，同同时降低低成本，小小高层住住宅才会会有更强强的生命命力，为为更多的的居民所所喜爱。第二章 中中小城市市适合发发展小高高层住宅宅1998年年全面取取消住房房实物分分配、实实行住房房货币化化分配后后，在国国家相关关政策的的大力扶扶持下，我我国城市市住宅建建设取得得了前所所未有的的发展，2001年全国住宅建设完成投资达到了创纪录的6245亿元，住宅竣工面积也达到7.25亿平方米。这一数据一方面反映了我国房地产行业已经成为国民经济新的增长点和居民的消费热点，但同时也从另一个侧面说明我国地产市场竞争已经
32、日趋激烈。随着房地产市场竞争的不断加剧，以及广大购房者消费观念的日趋成熟。如何开发出满足广大消费者需求的新型住宅产品，已经成为各家房地产开发企业必须解决的首要问题。 我国的许许多中小小城市，长长期以来来由于经经济欠发发达，再再加上城城市人口口较少，土土地资源源相对充充裕，所所以土地地价格不不是很高高。开发发商在选选择住宅宅类型时时，往往往更多地地考虑住住宅的建建筑工程程费用。因因此，为为了降低低住宅的的成本，各各中小城城市的住住宅建设设一直以以56层的多多层住宅宅为主。然然而，进进入新世世纪以来来，随着着城市户户籍制度度的改革革以及“经营城城市”这一全全新理念念的推出出，各地地城市化化进程的的
33、速度明明显加快快，随着着中小城城市人口口数量的的增加、人人均占有有土地的的下降和和国家对对城市国国有土地地出让方方式的不不断规范范，再加加上土地地本身具具有的相相对稀缺缺性和不不可再生生性，我我国各中中小城市市的建设设用地价价格呈现现出快速速上涨的的势头。土土地价格格的快速速上扬，使使土地成成本占到到了住宅宅销售价价格的 40-500，如如何节约约用地，提提高现有有土地的的利用率率已经成成为开发发商在选选择住宅宅建筑类类型时必必须考虑虑的一大大问题。在在现有的的多层、高高层、小小高层和和连排别别墅等住住宅类型型中，小小高层住住宅由于于兼备了了多层和和高层住住宅各自自的优点点，使其其在我国国中小
34、城城市得以以流行。 一、小高高层住宅宅为什么么适合中中小城市市 小高层住住宅是指指建筑层层数在77-122层之间间，平面面布局类类似多层层住宅，以以电梯和和楼梯共共同作为为公共垂垂直交通通工具的的一种住住宅类型型。小高高层住宅宅与其他他类型住住宅相比比，具有有以下几几方面的的优势。1、可以有有效节约约土地 小高层住住宅与多多层住宅宅相比，由由于增加加了住宅宅层数，提提高了居居住区的的容积率率，从而而有效地地节约了了土地，具具有明显显的节约约用地效效果。有有资料显显示，在在安排同同样户数数的前提提下，与与多层住住宅相比比，小高高层住宅宅可节约约土地330 左右，如如果开发发建造一一个 22 万人
35、人规模的的居住小小区，可可以节约约开发用用地6-10万万平方米米。开发建造小小高层住住宅，由由于层数数的提高高，如果果在同样样的开发发用地上上，则可可以降低低小区的的建筑密密度，使使小区比比建造多多层住宅宅拥有更更高的绿绿化率。小小高层钢钢筋混凝凝土的框框架结构构又可以以使住宅宅的底层层采用架架空设计计，引入入绿地、小小品，作作为小区区绿化、休休闲活动动场地，既既扩大了了小区的的视野，也也美化了了小区的的居住环环境。这这样的住住宅小区区无论从从视野、环环境、空空间上都都大大优优于多层层住宅。2、良好的的户型设设计，适适中的销销售价格格 从节约土土地的角角度而言言，高层层住宅比比小高层层住宅更更
36、有优势势，但高高层住宅宅在我国国中小城城市并未未能得到到良好的的发展。究究其原因因，首先先是高层层住宅的的平面设设计不合合理，往往往是一一梯8户或6户，导导致近11/3的的住宅朝朝向不好好，影响响了住户户的采光光和通风风。其次次是比多多层住宅宅增加了了电梯间间，电梯梯井走道道和大堂堂等公摊摊面积，使使高层住住宅的得得房率比比多层住住宅要低低 100；第第三是较较高的销销售价格格超出了了中小城城市消费费者的承承受能力力。而小高层住住宅在这这些方面面比高层层住宅优优越得多多。首先先，户型型设计相相同于多多层住宅宅，以一一梯2户为主主，其平平面布局局两者基基本相同同，只是是多增加加了一部部电梯，因因
37、此每户户住宅都都具有很很好的通通风、采采光和观观景效果果；其次次，每户户较少的的公摊面面积，较较高的得得房率，也也容易被被购房者者所接受受。第三三，销售售价格适适中。小小高层住住宅由于于建筑高高度比高高层低，抗抗风、抗抗震、防防火等要要求相对对较低，使使小高层层住宅的的施工周周期短、建建筑成本本低，其其销售价价格一般般只比多多层住宅宅每平方方米建筑筑面积高高出2000-3300 元，比比较适合合中小城城市消费费者的收收入水平平。3、建筑类类别适应应中小城城市开发发企业现现实状况况虽然高层住住宅节地地效果比比小高层层住宅明明显，但但由于高高层住宅宅建筑层层数多，建建筑面积积大，结结构复杂杂，并且
38、且有很严严格的防防火、抗抗震要求求，所以以对开发发商的综综合素质质要求很很高，如如果没有有雄厚的的资金作作经济后后盾以及及相当的的资质等等级，一一般的房房地产开开发企业业是不敢敢贸然开开发高层层住宅项项目的。相相反，小小高层住住宅由于于建筑层层数相对对较少，建建筑高度度限制在在30-35米米以内，施施工复杂杂程度要要比高层层住宅简简单得多多，对防防火、抗抗震等也也没有特特别的要要求，只只是比多多层住宅宅增设了了一部电电梯，这这样对开开发商的的综合素素质、资资金实力力要求相相对较低低。我国国许多中中小城市市受经济济发展水水平的限限制，绝绝大多数数的房地地产开发发企业资资质等级级都不高高，以三三级
39、及三三级以下下为主，较较低的企企业资质质、有限限的资金金实力使使这类房房地产开开发商更更倾向于于开发小小高层住住宅项目目。4、提高了了小区居居民的生生活质量量 住宅设计计应以人人为本，电电梯的采采用体现现了对人人的关怀怀，欧美美一些国国家四层层的住宅宅就设置置了电梯梯。按我我国建建筑设计计规范规规定，66层及以以下的多多层住宅宅可以不不设电梯梯。近年年来，随随着住宅宅越建越越高，个个别地方方甚至发发展到 7-88层也不不设电梯梯。目前前，我国国正面临临着人口口老龄化化这一发发展趋势势，城市市老年人人的人口口数量正正在不断断增加，小小高层住住宅电梯梯的采用用，从根根本上解解决了住住宅垂直直交通的
40、的问题，方方便了住住户，尤尤其是老老、弱、病病、残居居民的日日常出入入，极大大提高了了居住的的舒适度度和居民民的生活活质量。5、丰富了了城市和和小区的的景观 很长一段段时间以以来，我我国中小小城市的的居民住住宅建设设以多层层住宅为为主，整整个城市市缺乏一一批个性性鲜明的的标志性性建筑物物，影响响了城市市形象。11-12层的小高层住宅，建筑高度在30-35米左右，在城市街景及多层住宅群中可起到点缀作用，极大地丰富了中小城市的建筑景观，展示了城市的现代风貌。 二、中小小城市发发展小高高层住宅宅存在的的问题尽管小高层层住宅在在我国中中小城市市具有较较好的发发展前景景，但目目前还存存在一些些问题，应应
41、引起开开发商及及有关方方面的高高度重视视： 第一、如如何保证证小高层层住宅的的日常供供水 虽然小高高层住宅宅的建筑筑高度比比高层要要低，但但是300-355米左右右的建筑筑高度相相对于多多层住宅宅而言，还还是高了了不少。而而一般中中小城市市现有的的自来水水厂，其其供水压压力只能能达到66层楼的的高度，所所以如何何保证小小高层住住宅的日日常供水水，成为为开发商商必须解解决的一一个问题题。目前前开发商商采取的的对策就就是在建建造小高高层住宅宅时，小小区自己己配备压压力泵来来保证小小高层住住户的用用水需求求。但是是增设的的压力泵泵在工作作时会产产生很高高的噪音音，如果果开发项项目是住住宅群还还好，可
42、可以找一一个远离离住宅楼楼的偏僻僻地方设设置泵房房；而如如果只有有几幢单单体住宅宅楼的话话，则只只能设置置在住宅宅底层，此此时就会会影响该该幢居民民的日常常生活；严重时时，还会会引发住住户与物物业管理理公司之之间的矛矛盾。 第二、如如何提高高电梯运运行质量量小高层的另另一个问问题就是是电梯运运行的质质量。由由于小高高层的电电梯贴近近住户内内墙布置置，电梯梯运行时时产生的的震动和和噪音也也给住户户带来了了不便。为为了解决决这一问问题，目目前开发发商采取取的对策策，一是是选用高高质量的的进口或或国产名名牌电梯梯，二是是在电梯梯与住户户内墙之之间作隔隔声减振振处理。但但这只是是治标措措施，并并没有解
43、解决实质质性问题题。随着着电梯使使用年限限的增加加，性能能的降低低，电梯梯运行质质量将成成为困扰扰住户的的一个长长期问题题。 虽然小高高层住宅宅目前还还存在着着一些问问题，但但由于它它们能比比多层住住宅节约约开发用用地，创创造更好好的居住住环境，以以及改善善住户的的生活质质量，同同时又在在户型的的平面布布置、房房间朝向向设计、销销售价格格、物业业管理收收费等方方面比高高层 住宅优优越，因因此，只只要开发发商对上上述问题题采取积积极有效效的对策策，小高高层住宅宅在中小小城市应应具有良良好的发发展前景景。三、中小城城市小高高层住宅宅开发建建设的可可行性分分析伴随着社会会主义市市场经济济的不断断发展
44、和和我国经经济持续续快速增增长，城城乡消费费结构发发生了重重大变化化，住宅宅商品化化、市场场化程度度进一步步提高。逐逐步成熟熟的商品品化住宅宅市场不不仅给房房地产开开发商带带来新的的机遇，更更带来了了新的挑挑战。值得注意的的是，一一些城市市新近推推出一批批小区的的一个共共同点，就就是在小小区规划划设计时时布置了了一定比比重的小小高层住住宅。1、小高层层住宅受受到市场场的青睐睐并非偶偶然小高层住宅宅形态有有其自身身的特点点，与高高层相比比，具有有其特殊殊的优势势。小高层住宅宅在小区区环境创创造上有有突出优优势。生生理学表表明，人人的视觉觉清晰度度范围一一般在330米以以内，而而高层通通常达到到5
45、0米左左右。小小高层多多为7-11层层（部分分11跃12层），高高度为330米左左右，俯俯视地面面，观看看景物，照照看儿童童户外活活动等均均为适宜宜，使人人感到亲亲切而不不失舒展展。我国已进入入老龄化化社会，无无障碍设设计越来来越受到到关注，成成为住宅宅设计中中的重要要理念和和重要内内容。从从实际生生活看，7-8层不带电梯的住宅，给居民生活带来诸多不便。与多层相比，小高层均安装电梯，能免除爬楼之苦，且因层次不多，电梯服务户数相应较少，流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行的方便感、舒适感。朝向良好。从从调查资资料可见见，977.2的居民民认为主主卧室应应朝南，39.4的同
46、时认为次卧室也应朝南，没有阳光的卧室和起居室难以使人接受。而塔式高层无论如何布局，总有一些套型朝向不甚理想。相比之下，板式小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐北朝南，日照充沛，通风良好，能充分满足居民采光的要求。得房率高。一一般而言言，多层层得房率率为800以上，而而高层由由于须设设置两座座防烟楼楼梯、两两台电梯梯、配电电间、值值班管理理用房等等，得房房率只能能徘徊在在70左右。而而小高层层一般在在11层以以下，可可采用一一台电梯梯、一座座楼梯，无无须值班班室，因因而也就就省却了了大量公公用面积积，得房房率可达达到800以上。容积率合理理。我国国土地资资源相对对匮乏、人人口众多多。节约约、合理
47、理利用土土地是基基本国策策，适当当的层数数、合理理的容积积率成为为一种必必然。开开发建设设小高层层，既节节约用地地，又利利于创造造优美、舒舒适的居居住环境境，这一一点上，小小高层相相对于多多层具有有明显的的优势。有利于开发发建造和和室内装装修。与与多层住住宅砖混混结构相相比，小小高层住住宅具有有高层建建筑的结结构优势势，采用用壁式结结构，桩桩基牢固固稳定，抗抗震性良良好。室室内承重重墙少，便便于重新新布局，装装修室内内空间，具具有较强强的适用用性，而而高层住住宅一般般采用剪剪力墙结结构，室室内空间间不可随随意改动动，给装装修带来来诸多不不便。2、小高层层住宅开开发建设设市场分分析小高层住宅宅的
48、原型型为欧美美发达国国家的带带电梯多多层集合合住宅。在在我国，这这种住宅宅形态的的产生决决非偶然然，它是是时代发发展和市市场需求求的必然然结果。这这里以无无锡市为为例。以无锡市为为例子，开开始较普普遍采用用小高层层这种住住宅形态态起始于于19998年，近近两年新新建规模模较大的的住宅小小区，主主要采取取多层与与小高层层结合发发展的模模式，这这表明该该市的住住宅建设设从住宅宅形态上上已上了了一个台台阶，从从销售情情况看，已已逐步形形成一年年比一年年好的态态势。无锡市近年年推出的的无锡标标准花园园，在规规划设计计上，采采用多层层住宅与与小高层层住宅结结合开发发的思路路，于沿沿金匮路路南侧建建造小高高层，重重点加强强立面效效果设计计、户型型设计，采采用高档档电梯，加加强售后后管理，并并在小高高层的视视线范围围内营造造出“静绿”、“动水”的优美美环境，加加之开发发商较好好地进行行了营销销的宣传传策划，该该小区小小高层销销售情况况出人预预料地红红火，可可以说是是无锡市市小高层层住宅开开发建设设的成功功范例之之一。实实践证明明，只要要坚持贯贯彻“以人为为本”，切实实搞好规规划设计计，通过过必要的的市场引引导、示示范和完完善的销销后服务务，小高高层住宅宅必定会会成为楼楼市中一一道亮丽丽的风景景线。3、小高层层住宅建建设的经经济分析析投入与产出出关系。撇撇开环境境因素，从从房地产产开发项项目投资