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1、中小城市市小高层层产品专专题分析析报告第一章 小高层层产品形形态分析析近年来，在我国国城市住住宅的设设计与开开发建设设中，小小高层住住宅异军军突起，十分流流行，在在销售市市场上很很受广大大购房者者的青睐睐。其现现象值得得认真探探索。所所谓小高高层住宅宅是指层层数为77层111层的住住宅，其其平面布布局类似似于多层层住宅，有载人人电梯，但无消消防电梯梯。小高高层住宅宅是一种种约定俗俗成的说说法，在在国际住住宅设计计规范中中并无此此定义。小高层层住宅实实际上是是中高层层住宅(7层9层)和10层111层的高高层住宅宅相加在在一起的的概念。根据规规范，电电梯和楼楼梯共同同作为公公共垂直直交通工工具，但
2、但可以不不设消防防电梯。因此，小高层层住宅虽虽然是高高层住宅宅，但层层数较低低，具有有多层住住宅的某某些特点点，虽设设有电梯梯，但防防火要求求并不如如高层建建筑防火火要求那那么高。一、对小小高层住住宅建筑筑设计的的探讨高层建筑筑出现于于十九世世纪末，二十世世纪中叶叶得到迅迅速发展展，逐渐渐遍及到到世界各各国。近近十年来来，随着着我国城城市人口口的高度度集中，小高层层住宅建建筑成为为一些大大中城市市建筑活活动的重重要内容容。这种种以小高高层住宅宅建筑为为主体的的居住区区，在社社区环境境的设计计上颇具具特色，套型及及公共部部位的设设计灵活活多变，其安全全问题及及结构体体系设计计，也与与以往的的多层
3、住住宅建筑筑有许多多不同的的方面。下面就就此作几几点探讨讨。（一）社社区环境境特色早在19930年春春，著名名建筑大大师、现现代建筑筑的奠基基人格罗罗皮乌斯斯，在布布鲁塞尔尔召开的的国际现现代建筑筑协会(CIAAM)第第三次会会议的报报告中，提出在在大城市市中建造造10112层的的高层住住宅的主主张。他他认为“高层住住宅的空空气阳光光最好，建筑物物之间距距离拉大大，可以以有大块块绿地供供孩子们们嬉戏”，“应该利利用我们们拥有的的技术手手段，使使城市和和乡村这这对立的的两极互互相接近近起来”。高层层住宅建建筑占地地面积小小，在既既定的地地段内能能最大限限度地增增加建筑筑面积，扩大市市区空地地，有
4、利利于城市市绿化，改善环环境卫生生。良好的居居住环境境，是城城市商品品住宅品品位及价价值的一一个决定定性因素素，也是是居者生生活舒适适必不可可少的条条件，它它所涉及及的问题题十分复复杂，包包括交通通组织、绿化铺铺装、水水体、景景观、小小品的设设置和环环境照明明等各个个细节问问题。小小高层建建筑住宅宅区的宽宽裕空间间，经过过建筑师师的精心心策划和和合理组组织，可可形成特特色鲜明明、风格格各异的的居住环环境。建筑是社社区居住住环境的的主角，其创作作水平直直接影响响整个社社区的环环境质量量。建筑筑创作应应在空间间组织、形态尺尺度、色色彩质地地等方面面，加强强社区环环境特色色建设。小高层层住宅建建筑，
5、在在建筑群群体布局局上，高高低相间间，点面面结合，可以改改善城市市面貌，丰富城城市艺术术，同时时也是社社区文化化形成的的因素之之一。（二）套套型设计计对于住宅宅套型的的重要性性，现在在被越来来越多的的开发商商认识和和重视了了，这是是一个很很大的进进步，是是“以人为为本”的住宅宅建设理理念开始始具体落落实的良良好开端端，也是是对大量量积压空空置房现现象冷静静、认真真反思的的结果。在同一一环境中中，住户户买家经经济实力力是前提提，在同同样的经经济实力力条件下下，买家家最重视视的是住住宅“套型结结构”问题，它是买买家关心心和挑剔剔的焦点点。“套型结结构”，是单单元式住住宅户内内独家拥拥有的空空间组成
6、成、大小小及其平平面的布布局形式式。套型型设计，实际上上是一种种人的生生活方式式的设计计。生活活方式，反映住住户的社社会地位位、职业业特点、经济条条件、家家庭人口口结构及及生活习习惯等各各方面的的综合要要求。小小高层住住宅建筑筑套型设设计，是是一项复复杂而又又要求极极其仔细细的设计计，要让让住宅能能适应不不同人的的需要，而不是是要人来来适应房房子或要要不同的的人来适适应同一一种房子子，就应应体现“以人为为本，为为人服务务”的设计计宗旨。小高层层住宅建建筑，以以其特有有的建筑筑环境及及结构特特点，造造就了其其套型设设计的多多样性和和灵活性性。1、合理理的功能能分区作为代表表未来居居住方向向的小康
7、康型套型型设计，其最大大特点就就是公私私分区明明确。要要塑造家家庭的舒舒适环境境，必须须加深对对公私分分区明确确的理解解，以恰恰当的空空间划分分，使居居住生活活行为适适得其所所，进而而获得最最佳的居居住空间间环境。由客厅厅、餐厅厅、厨房房组成的的公共区区和由卧卧室、卫卫生间组组成的私私密区，应互不不干扰、简洁方方便，满满足各层层次人行行为的居居住性、适合性性和私密密性。2、开放放的空间间体系小高层住住宅区的的环境特特点，决决定了其其套型设设计更多多地侧重重于绿色色、阳光光和生命命，其建建筑的框框架结构构或框剪剪结构，决定了了它具有有多层建建筑所没没有的空空间，便便于实现现住宅的的可变性性和灵活
8、活性，让让住户参参与再设设计。在在现代家家庭中，拥有一一个400平米上上，附有有南向阳阳台的大大起居室室，是白白领阶层层的首选选。这种种起居室室增强了了公共娱娱乐性及及归属感感。在一一个环境境优美、公共服服务设施施完善的的小区内内，用些些许绿化化，可点点缀出一一个富于于个人品品味特征征的起居居室，使使之与室室外环境境交相辉辉映。这这个充满满阳光和和绿色的的大起居居室，可可灵活分分隔，划划分成一一室一厅厅，满足足人口较较多的家家庭的需需要;或用作作书房，以丰富富居室的的内涵。起居室室与南向向阳台的的紧密结结合，采采用大面面积的落落地玻璃璃门，形形成阳光光室与南南向的阳阳台和透透空的铸铸铁栏杆杆通
9、透，可将室室外优美美的环境境组织到到室内来来。“跃层式式”的套型型，可在在室外景景观良好好的一面面设置观观景平台台，使之之有空中中花园的的效果，这也是是小高层层住宅建建筑的特特色之一一。3、合理理的房间间尺度小高层住住宅的设设计应建建立在合合理的空空间尺度度上，面面积不可可一味地地大。起起居室设设计，根根据现在在小康住住房喜用用大屏幕幕彩电和和音响组组成的家家庭影院院和真皮皮大沙发发，结合合人体尺尺度和视视觉适应应尺寸，以开间间4.55m为宜宜;餐厅以以3.33 x33.3mm的空间间，能较较好地满满足家庭庭吃饭和和宴客的的需要;主卧室室以3.6x44.8mm，加上上独立卫卫生间为为较舒适适的
10、尺寸寸，附有有南向大大阳台的的更佳;厨房面面积应大大于6，平面面以方形形为宜，使橱柜柜呈“岛”形布置置，气派派、大方方，空间间感觉完完整;卫生间间面积不不应小于于4，将洗洗浴与面面盆、洗洗衣机分分开设置置，可避避免晨间间高峰期期的交叉叉使用问问题。4、有效效地组织织设备管管网在小高层层住宅建建筑设计计中，厨厨房和卫卫生间管管道均应应采用集集中管道道井布置置，竖向向管道设设在其中中，水平平管道在在操作台台后部设设1000cm宽宽的水平平管线区区，卫生生设备的的管件可可采用吊吊顶将其其隐蔽。当结构构布置有有条件时时，可采采用楼板板下沉，将户内内的所有有管件均均在同层层布置，维修时时不需到到下一层层
11、，以减减少住户户间的矛矛盾。5、舒适适的空间间感受小高层住住宅建筑筑，因为为跨度较较大，层层高比一一般多层层住宅建建筑高，形成了了更舒适适的空间间感受。一般多多层住宅宅建筑层层高为22.7 -2.9m，小高层层建筑的的层高，视其框框架梁的的高度变变化而变变化，一一般在33m左右右。跃层层式住宅宅的起居居室可设设置“吹拔”，连通通上下两两层，形形成4-5m高高的宽敞敞空间，可增加加空间的的流动性性和趣味味性。这种宽敞敞与舒适适，在当当前城市市建筑密密度增加加，住宅宅建筑层层高普遍遍较低的的情况下下，尤为为难得。（三）公公共部位位的设计计公共部位位的设计计，也应应充分体体现人性性化空间间的特点点。
12、每栋栋小高层层住宅建建筑的一一层，应应设计面面积适当当、空间间形态完完整的大大堂空间间，电梯梯门在一一层，以以直接面面向大堂堂为宜，使人在在大堂的的每一个个位置均均能看到到电梯的的显示牌牌。电梯梯厅及公公共走道道至户门门外的所所有公共共部位，均应精精心设计计，提高高小区的的可识别别性和归归属感，体现“以人为为本”的设计计理念。（四）安安全问题题及结构构体系居住首先先需要安安全。居居住安全全保障，要求在在交通组组织、设设备安装装及运行行、结构构设计、灾害预预防等方方面做到到综合考考虑。在结构设设计上，混凝土土框架结结构具有有自重较较重、抗抗震原理理为刚性性的特点点，虽然然施工速速度较慢慢，噪声声
13、大，但但在防火火方面性性能较好好，因而而目前在在国内应应用广泛泛。而另另一种应应用不多多的钢结结构小高高层结构构体系，正逐渐渐引起开开发商和和设计师师们的注注意，这这种结构构具有自自重轻、抗震性性能优良良的特点点，不仅仅使建筑筑结构更更加安全全，而且且大大提提高了工工厂化、产业化化水平，减少了了现场湿湿作业，能极大大地提高高劳动生生产率和和施工速速度及精精度，减减少施工工噪声，符合环环保施工工的要求求。这种种结构虽虽然防火火性能较较差，但但如果做做好防火火处理，同样也也能满足足防火要要求。二、“小小高层”住区整整体风貌貌与环境境特色随着可持持续发展展的观念念日渐深深入人心心，保护护和节约约不可
14、再再生资源源、能源源成为住住宅建设设中必须须遵循的的原则之之一。与与此同时时，社会会经济的的快速发发展和生生活水平平的提高高使居民民对居住住环境提提出更高高要求，促使住住宅形态态向更为为舒适、方便的的方向发发展。在在此形势势的影响响下，单单纯“多层+高层”模式已已不能满满足土地地紧张的的城市发发展的需需要，而而另一种种折衷模模式-“小高层层”住宅（7-111层），因其其与多、高层比比较具有有特有优优势，既既适应现现代居住住生活要要求、适适合居民民意愿，又可在在一定程程度上提提高土地地利用率率、节约约土地资资源，而而成为当当前和未未来城市市住宅中中一道亮亮丽的风风景线。（一）景景观轮廓廓与空间间
15、限定景观设计计与住区区空间领领域的限限定对于于塑造良良好的居居住环境境形象具具有重要要作用。层次丰丰富的景景观和空空间使住住区富有有活力和和可识别别性，在在住宅商商品化时时代更可可提高房房产品位位，诱发发消费者者的购买买欲望，而真正正的受益益者仍是是居民自自身。1、“小小高层”住宅与与住区总总体景观观轮廓人对景观观环境的的认知是是视觉在在大脑中中一种复复杂的反反映。芦芦原义信信在外外部空间间设计中曾阐阐述其在在纽约的的观察体体会：当当水平距距离在220-330m以以内时，可清楚楚识别单单幢建筑筑；1000m以以内留下下建筑的的印象，6000m以内内可看清清建筑轮轮廓线。因此靠靠近小区区时，第第
16、一印象象便是住住区建筑筑物叠合合的景观观轮廓。“小高层层”住宅的的层数变变化可形形成丰富富多变、高低起起伏的天天际轮廓廓线，与与多、高高层相结结合，根根据其层层数特点点在住区区中适当当布局，更有利利于创造造住区景景观的高高潮和焦焦点，并并形成远远、中、近的多多层次景景观。当住区采采用“小高层层”与多层层结合的的方式时时，一般般将“小高层层”置于小小区入口口，作为为门户与与屏蔽，隔离外外界的纷纷繁与喧喧哗，同同时界定定领域，形成连连续的街街景。也也可将其其设于住住区中心心空间，结合绿绿地、广广场等使使之成为为住区的的焦点与与高潮。当住区中中多、高高层与“小高层层”并存时时，“小高层层”一般被被用
17、以构构成中景景，形成成近低远远高的景景观层次次。利用“小小高层”住宅的的层数灵灵活性，将不同同层数的的单元进进行组合合，使单单栋建筑筑的轮廓廓也富于于变化，更增添添景观魅魅力。2、“小小高层”住宅与与外部空空间领域域的限定定空间领域域的限定定可以创创造安全全感。通通过设置置真正的的或象征征性的障障碍来区区分不同同层次的的空间。对于住住区外部部空间而而言，真真正的障障碍包括括出入口口、围墙墙、建筑筑边界的的围合等等，象征征性障碍碍则诸如如铺地纹纹理变化化、改变变地面高高差及绿绿化配置置、设立立特殊标标志或路路障等，两者都都可使陌陌生人意意识到自自己进入入了他人人的领域域而却步步。而其其中最有有效
18、的手手段莫过过于使建建筑围合合成不同同层次的的庭院空空间，以以加强领领域感。对于“小高层层”住区而而言，可可通过形形式多样样的“小高层层”住宅或或和多、高层结结合进行行围合，以实现现对空间间领域的的限定。周边式布布局通常常以直线线、流线线形、弧弧形的“小高层层”群围合合中心公公共空间间，并通通过园林林绿化、高差变变化等手手段减小小庭院尺尺度，并并赋予居居民灵活活使用的的余地。例如，上海的的陆家嘴嘴花园则则采用更更为灵活活和多层层次的手手法，利利用板式式、点式式“小高层层”，与板板状高层层、阶梯梯形多层层等多种种住宅形形态相结结合，限限定中心心椭圆形形公共空空间，而而偏离中中心区一一侧，两两组略
19、微微错落的的板式“小高层层”完成了了对次一一级公共共领域的的界定。（二）住住宅形象象与造型型艺术“小高层层”住宅的的视觉形形象、体体量与尺尺度，直直接限定定并影响响着住区区空间与与景观，其设计计不仅应应创造适适合居住住的人性性化空间间，也应应符合多多样统一一的美学学原则，拥有清清新悦目目的视觉觉效果。1、风格格认同据市场调调查，当当问及所所喜欢的的建筑风风格时，48.6的的居民选选择现代代风格，27.5认认为“无所谓谓，只要要美观”，23.9选选择欧陆陆风格，2.88选择择徽派传传统风格格。可见见，简洁洁、新颖颖、富于于时代气气息的现现代风格格在居民民的住宅宅风格取取向上占占有主导导地位，此外
20、，徽派住住宅虽终终将成为为回忆，但带有有地方色色彩的徽徽派住宅宅仍颇受受欢迎，容易营营造出令令人怀旧旧的氛围围，展现现安徽地地区独有有的风貌貌。2、造型型与尺度度近年来，住宅逐逐渐多彩彩纷呈，多种造造型语汇汇组合，创造出出良好的的住区景景观，但但缺憾仍仍然存在在。“小高层层”住宅纵纵向多采采用“标准层层迭加法法”，只在在底部和和顶部稍稍作变化化，横向向则是“基本单单元阵列列法”。该方方式应用用于多层层无可非非议，但但对于层层数较多多的“小高层层”而言，则整体体造型和和肌理显显得过于于单一。若从造型型角度入入手，进进行平面面调整和和局部变变化，某某一层或或一户采采取特殊殊设计，会令住住宅造型型更
21、为灵灵活。尺度是指指建筑物物与人体体的比例例关系，尺度与与人接近近，则感感觉舒适适。设计计中可通通过减小小“小高层层”的尺度度来拉近近与人的的“距离”。化整整为零不不失为一一种有效效的方法法，如单单元间错错位、屋屋顶迭落落、竖向向分段（设置二二层平台台、造型型色彩材材质变化化）等方方式。此此外，对对住宅细细部进行行精心处处理，亦亦有助于于增强住住宅的亲亲切感。（三）人人与自然然共生长期生活活在城市市环境中中的人们们尤其渴渴望能拥拥有一片片接近自自然的天天地，住住区环境境的塑造造必须考考虑创造造适合人人们居住住、生活活和工作作的自然然生态环环境，达达到人与与自然的的和谐共共生。1、绿地地在容积率
22、率相同的的情况下下，“小高层层”住宅相相对于多多层占地地面积小小，从而而可将更更多的土土地用于于绿化，改善住住区生态态环境。可利用用“小高层层”框架结结构的优优势将其其底层架架空，作作为住宅宅的入口口和公共共活动场场所，使使绿化在在此半室室外的灰灰空间内内得到延延续，室室内外的的过渡更更为自然然。2、阳光光阳光是万万物之源源，对于于人类的的生存、生长和和生活具具有重要要作用。“小高层层”住宅之之所以相相对于高高层受欢欢迎，其其中一个个重要原原因即各各户朝向向良好。然而其其布局并并非仅限限于正南南北向，可以根根据当地地有关规规定和气气候风向向条件做做适当调调整。可能的情情况下，应适当当增大间间距
23、，或或采用多多种层数数相结合合、底层层架空或或底层用用作车库库等方式式。3、地形形地貌的的巧妙利利用住区用地地的植被被、水体体及地形形地貌是是一笔宝宝贵财富富，应尽尽可能充充分重视视并加以以利用。随着生生活水平平的提高高，人们们的居住住模式潜潜移默化化地改变变着，这这就要求求建筑师师更多地地关注人人的心理理需求，在创造造舒适居居所的同同时，给给予人们们优美的的户外空空间，构构建有领领域感的的社区环环境，塑塑造住区区特有的的景观形形象，并并提供与与自然融融合交汇汇的场所所，使“小高层层”住区更更富有魅魅力和吸吸引力。三、小高高层住宅宅发展前前景分析析（一）小小高层住住宅的流流行原因因小高层住住宅
24、的流流行现象象，决非非是一时时时髦，从近几几年的住住宅建筑筑实践尤尤其是高高层建筑筑实践入入手，才才能够比比较清晰晰地看到到流行现现象的背背后原因因。1、高层层住宅的的弊端从居住角角度来看看，低层层住宅和和多层住住宅均比比高层住住宅优越越，但基基于我国国人口多多、土地地少的现现实情况况，在城城市中建建高层住住宅是必必然出路路。因此此，近几几年全国国各大城城市都建建了很多多高层住住宅。在在北京、上海、广州等等大城市市出现了了不少二二三十层层的高层层住宅，甚至出出现了超超过1000m的的超高层层住宅。在一些些地价昂昂贵地段段，还经经常出现现塔式住住宅相互互拼接成成塔群住住宅的情情况。高高层住宅宅虽
25、节约约用地，能容纳纳更多住住户，但但也带来来很多弊弊端。1) 住住宅平面面往往是是一梯88户或一一梯6户，因因此，有有近1/3的住住宅朝向向不好。2) 标标准层的的公共交交通面积积和设备备及管井井占用面面积较大大，每户户分摊较较多公用用面积，因此，每户的的建筑面面积虽大大，但有有效使用用面积并并不大，即K值低。而高层层住宅的的售价往往往高于于多层住住宅，购购房者觉觉得不合合算。3) 人人们远离离了大地地，生活活在“空中鸽鸽笼”中，儿儿童和老老人感到到活动不不方便，而且易易使人产产生孤独独感。4) 容容易导致致居住小小环境的的恶化，如高层层住宅北北面的大大片阴影影区、高高层住宅宅的楼群群风等。5
26、) 建建设费用用高、建建设周期期长。这这是高层层建筑层层数多、面积大大结构复复杂带来来的直接接后果。2、多层层住宅的的优缺点点至于多层层住宅，其优点点是显而而易见的的，至今今在全国国各地仍仍是最主主要的住住宅型式式。其主主要问题题是在节节约用地地和容纳纳户数方方面效果果不如高高层建筑筑。因此此，在大大中城市市的住宅宅建设中中，多层层住宅越越来越多多地让位位于高层层住宅。近年来，由于人人民生活活水平的的提高，生活方方式的变变化，人人们对居居住的质质量提出出了更高高的要求求，特别别是取消消福利分分房，实实行住房房分配货货币化之之后，每每个住宅宅消费者者都理所所当然地地关心住住宅的质质量、地地段、户
27、户型和价价格等各各种切身身利益。3、小高高层住宅宅的优势势正是在这这种大背背景下，小高层层住宅应应运且逐逐渐流行行起来。它摒弃弃了大高高层住宅宅(111层以上上)的缺点点，同时时保持了了多层住住宅的优优点；它它既符合合现行的的国家技技术设计计规范，又有利利于开发发建设，同时又又适应了了现在购购房者的的实际购购买水平平。因此此，小高高层住宅宅具有如如下优点点：1) 节节约用地地，尺度度适宜。小高层层住宅也也是一种种高层住住宅，因因此，同同多层住住宅相比比，具有有节约用用地的明明显效果果。其建建筑尺度度也比较较合适，以一幢幢11层的的小高层层住宅为为例，其其高度约约为311m，容容易形成成居住建建
28、筑的特特点和氛氛围。以以观赏角角度看，比较接接近自然然，不太太压抑。2)户型型优越。以单元元式为例例，小高高层住宅宅同多层层住宅相相比，其其平面布布局基本本相同，只是多多加了一一部电梯梯，因此此，具有有良好的的通风、采光、观景效效果和良良好的户户内布局局。由于于每户分分摊的公公用面积积并不大大，易为为购房者者所接受受。3) 提提高了生生活质量量。仍以以单元式式为例，虽然小小高层住住宅只加加了一部部电梯，但作用用不可小小看。据据调查，在许多多大城市市，老人人问题已已十分突突出。老老人占城城市人口口的比例例约为115%。如果在在小高层层住宅的的设计、施工和和管理中中，规定定电梯从从4层开始始停靠，
29、这将给给老、弱弱、病、残、孕孕居民上上下楼以以及居民民搬运重重物等带带来极大大方便，提高了了生活质质量。就就标准而而言，基基本达到到欧美国国家4层以上上住宅设设电梯的的规定。4) 投投资少、工期短短、难度度低。由由于小高高层住宅宅层数较较低、结结构体系系较简单单，抗风风、抗震震要求不不如一般般的高层层建筑，对于开开发商来来说，投投资较少少，工期期较短，资金和和人员均均容易周周转，而而回报并并不低，因此，受到他他们的欢欢迎。由于以上上诸多原原因，小小高层住住宅逐渐渐从图纸纸变为现现实并成成为风行行一时的的时尚。（二）小小高层住住宅的前前景小高层住住宅的核核心问题题是电梯梯问题，如果能能解决好好的
30、话，小高层层住宅是是有广阔阔市场的的。目前前存在问问题较多多的是电电梯质量量不稳定定，电梯梯贴近住住户内墙墙布置，有震动动和噪音音以及电电梯价格格及运行行费用较较高，导导致房价价较高等等问题。解决此此问题的的对策是是选用进进口或国国产名牌牌电梯，容量不不要过大大(如选用用6300kg的的7人电梯梯)，电梯梯与住户户内墙之之间要做做隔声减减振处理理或者干干脆设单单独电梯梯。另外在设设计和施施工时还还要注意意满足住住宅的消消防要求求，以及及公用交交通面积积的合理理布局，这样既既满足安安全要求求又能降降低房价价。应该该指出的的是，小小高层住住宅是一一种由多多层住宅宅向高层层住宅过过渡的一一种中介介住
31、宅，符合现现行的国国家技术术规范和和建设开开发的水水平以及及居民的的购买能能力。随随着实践践的进行行，应不不断总结结经验，进一步步提高设设计标准准，同时时降低成成本，小小高层住住宅才会会有更强强的生命命力，为为更多的的居民所所喜爱。第二章 中小城城市适合合发展小小高层住住宅19988年全面面取消住住房实物物分配、实行住住房货币币化分配配后，在在国家相相关政策策的大力力扶持下下，我国国城市住住宅建设设取得了了前所未未有的发发展，220011年全国国住宅建建设完成成投资达达到了创创纪录的的62445亿元元，住宅宅竣工面面积也达达到7.25亿亿平方米米。这一一数据一一方面反反映了我我国房地地产行业业
32、已经成成为国民民经济新新的增长长点和居居民的消消费热点点，但同同时也从从另一个个侧面说说明我国国地产市市场竞争争已经日日趋激烈烈。随着着房地产产市场竞竞争的不不断加剧剧，以及及广大购购房者消消费观念念的日趋趋成熟。如何开开发出满满足广大大消费者者需求的的新型住住宅产品品，已经经成为各各家房地地产开发发企业必必须解决决的首要要问题。我国的许许多中小小城市，长期以以来由于于经济欠欠发达，再加上上城市人人口较少少，土地地资源相相对充裕裕，所以以土地价价格不是是很高。开发商商在选择择住宅类类型时，往往更更多地考考虑住宅宅的建筑筑工程费费用。因因此，为为了降低低住宅的的成本，各中小小城市的的住宅建建设一
33、直直以56层的多多层住宅宅为主。然而，进入新新世纪以以来，随随着城市市户籍制制度的改改革以及及“经营城城市”这一全全新理念念的推出出，各地地城市化化进程的的速度明明显加快快，随着着中小城城市人口口数量的的增加、人均占占有土地地的下降降和国家家对城市市国有土土地出让让方式的的不断规规范，再再加上土土地本身身具有的的相对稀稀缺性和和不可再再生性，我国各各中小城城市的建建设用地地价格呈呈现出快快速上涨涨的势头头。土地地价格的的快速上上扬，使使土地成成本占到到了住宅宅销售价价格的 40-500，如如何节约约用地，提高现现有土地地的利用用率已经经成为开开发商在在选择住住宅建筑筑类型时时必须考考虑的一一大
34、问题题。在现现有的多多层、高高层、小小高层和和连排别别墅等住住宅类型型中，小小高层住住宅由于于兼备了了多层和和高层住住宅各自自的优点点，使其其在我国国中小城城市得以以流行。一、小高高层住宅宅为什么么适合中中小城市市小高层住住宅是指指建筑层层数在77-122层之间间，平面面布局类类似多层层住宅，以电梯梯和楼梯梯共同作作为公共共垂直交交通工具具的一种种住宅类类型。小小高层住住宅与其其他类型型住宅相相比，具具有以下下几方面面的优势势。1、可以以有效节节约土地地小高层住住宅与多多层住宅宅相比，由于增增加了住住宅层数数，提高高了居住住区的容容积率，从而有有效地节节约了土土地，具具有明显显的节约约用地效效
35、果。有有资料显显示，在在安排同同样户数数的前提提下，与与多层住住宅相比比，小高高层住宅宅可节约约土地330左右，如果开开发建造造一个 2 万万人规模模的居住住小区，可以节节约开发发用地66-100万平方方米。开发建造造小高层层住宅，由于层层数的提提高，如如果在同同样的开开发用地地上，则则可以降降低小区区的建筑筑密度，使小区区比建造造多层住住宅拥有有更高的的绿化率率。小高高层钢筋筋混凝土土的框架架结构又又可以使使住宅的的底层采采用架空空设计，引入绿绿地、小小品，作作为小区区绿化、休闲活活动场地地，既扩扩大了小小区的视视野，也也美化了了小区的的居住环环境。这这样的住住宅小区区无论从从视野、环境、空
36、间上上都大大大优于多多层住宅宅。2、良好好的户型型设计，适中的的销售价价格从节约土土地的角角度而言言，高层层住宅比比小高层层住宅更更有优势势，但高高层住宅宅在我国国中小城城市并未未能得到到良好的的发展。究其原原因，首首先是高高层住宅宅的平面面设计不不合理，往往是是一梯88户或6户，导导致近11/3的的住宅朝朝向不好好，影响响了住户户的采光光和通风风。其次次是比多多层住宅宅增加了了电梯间间，电梯梯井走道道和大堂堂等公摊摊面积，使高层层住宅的的得房率率比多层层住宅要要低 110；第三是是较高的的销售价价格超出出了中小小城市消消费者的的承受能能力。而小高层层住宅在在这些方方面比高高层住宅宅优越得得多
37、。首首先，户户型设计计相同于于多层住住宅，以以一梯22户为主主，其平平面布局局两者基基本相同同，只是是多增加加了一部部电梯，因此每每户住宅宅都具有有很好的的通风、采光和和观景效效果；其其次，每每户较少少的公摊摊面积，较高的的得房率率，也容容易被购购房者所所接受。第三，销售价价格适中中。小高高层住宅宅由于建建筑高度度比高层层低，抗抗风、抗抗震、防防火等要要求相对对较低，使小高高层住宅宅的施工工周期短短、建筑筑成本低低，其销销售价格格一般只只比多层层住宅每每平方米米建筑面面积高出出2000-3000 元元，比较较适合中中小城市市消费者者的收入入水平。3、建筑筑类别适适应中小小城市开开发企业业现实状
38、状况虽然高层层住宅节节地效果果比小高高层住宅宅明显，但由于于高层住住宅建筑筑层数多多，建筑筑面积大大，结构构复杂，并且有有很严格格的防火火、抗震震要求，所以对对开发商商的综合合素质要要求很高高，如果果没有雄雄厚的资资金作经经济后盾盾以及相相当的资资质等级级，一般般的房地地产开发发企业是是不敢贸贸然开发发高层住住宅项目目的。相相反，小小高层住住宅由于于建筑层层数相对对较少，建筑高高度限制制在300-355米以内内，施工工复杂程程度要比比高层住住宅简单单得多，对防火火、抗震震等也没没有特别别的要求求，只是是比多层层住宅增增设了一一部电梯梯，这样样对开发发商的综综合素质质、资金金实力要要求相对对较低
39、。我国许许多中小小城市受受经济发发展水平平的限制制，绝大大多数的的房地产产开发企企业资质质等级都都不高，以三级级及三级级以下为为主，较较低的企企业资质质、有限限的资金金实力使使这类房房地产开开发商更更倾向于于开发小小高层住住宅项目目。4、提高高了小区区居民的的生活质质量住宅设计计应以人人为本，电梯的的采用体体现了对对人的关关怀，欧欧美一些些国家四四层的住住宅就设设置了电电梯。按按我国建筑设设计规范范规定定，6层及以以下的多多层住宅宅可以不不设电梯梯。近年年来，随随着住宅宅越建越越高，个个别地方方甚至发发展到 7-88层也不不设电梯梯。目前前，我国国正面临临着人口口老龄化化这一发发展趋势势，城市
40、市老年人人的人口口数量正正在不断断增加，小高层层住宅电电梯的采采用，从从根本上上解决了了住宅垂垂直交通通的问题题，方便便了住户户，尤其其是老、弱、病病、残居居民的日日常出入入，极大大提高了了居住的的舒适度度和居民民的生活活质量。5、丰富富了城市市和小区区的景观观很长一段段时间以以来，我我国中小小城市的的居民住住宅建设设以多层层住宅为为主，整整个城市市缺乏一一批个性性鲜明的的标志性性建筑物物，影响响了城市市形象。11-12层层的小高高层住宅宅，建筑筑高度在在30-35米米左右，在城市市街景及及多层住住宅群中中可起到到点缀作作用，极极大地丰丰富了中中小城市市的建筑筑景观，展示了了城市的的现代风风貌
41、。二、中小小城市发发展小高高层住宅宅存在的的问题尽管小高高层住宅宅在我国国中小城城市具有有较好的的发展前前景，但但目前还还存在一一些问题题，应引引起开发发商及有有关方面面的高度度重视：第一、如如何保证证小高层层住宅的的日常供供水虽然小高高层住宅宅的建筑筑高度比比高层要要低，但但是300-355米左右右的建筑筑高度相相对于多多层住宅宅而言，还是高高了不少少。而一一般中小小城市现现有的自自来水厂厂，其供供水压力力只能达达到6层楼的的高度，所以如如何保证证小高层层住宅的的日常供供水，成成为开发发商必须须解决的的一个问问题。目目前开发发商采取取的对策策就是在在建造小小高层住住宅时，小区自自己配备备压力
42、泵泵来保证证小高层层住户的的用水需需求。但但是增设设的压力力泵在工工作时会会产生很很高的噪噪音，如如果开发发项目是是住宅群群还好，可以找找一个远远离住宅宅楼的偏偏僻地方方设置泵泵房；而而如果只只有几幢幢单体住住宅楼的的话，则则只能设设置在住住宅底层层，此时时就会影影响该幢幢居民的的日常生生活；严严重时，还会引引发住户户与物业业管理公公司之间间的矛盾盾。第二、如如何提高高电梯运运行质量量小高层的的另一个个问题就就是电梯梯运行的的质量。由于小小高层的的电梯贴贴近住户户内墙布布置，电电梯运行行时产生生的震动动和噪音音也给住住户带来来了不便便。为了了解决这这一问题题，目前前开发商商采取的的对策，一是选
43、选用高质质量的进进口或国国产名牌牌电梯，二是在在电梯与与住户内内墙之间间作隔声声减振处处理。但但这只是是治标措措施，并并没有解解决实质质性问题题。随着着电梯使使用年限限的增加加，性能能的降低低，电梯梯运行质质量将成成为困扰扰住户的的一个长长期问题题。虽然小高高层住宅宅目前还还存在着着一些问问题，但但由于它它们能比比多层住住宅节约约开发用用地，创创造更好好的居住住环境，以及改改善住户户的生活活质量，同时又又在户型型的平面面布置、房间朝朝向设计计、销售售价格、物业管管理收费费等方面面比高层层住宅优优越，因因此，只只要开发发商对上上述问题题采取积积极有效效的对策策，小高高层住宅宅在中小小城市应应具有
44、良良好的发发展前景景。三、中小小城市小小高层住住宅开发发建设的的可行性性分析伴随着社社会主义义市场经经济的不不断发展展和我国国经济持持续快速速增长，城乡消消费结构构发生了了重大变变化，住住宅商品品化、市市场化程程度进一一步提高高。逐步步成熟的的商品化化住宅市市场不仅仅给房地地产开发发商带来来新的机机遇，更更带来了了新的挑挑战。值得注意意的是，一些城城市新近近推出一一批小区区的一个个共同点点，就是是在小区区规划设设计时布布置了一一定比重重的小高高层住宅宅。1、小高高层住宅宅受到市市场的青青睐并非非偶然小高层住住宅形态态有其自自身的特特点，与与高层相相比，具具有其特特殊的优优势。小高层住住宅在小小
45、区环境境创造上上有突出出优势。生理学学表明，人的视视觉清晰晰度范围围一般在在30米以以内，而而高层通通常达到到50米左左右。小小高层多多为7-11层层（部分分11跃12层），高度度为300米左右右，俯视视地面，观看景景物，照照看儿童童户外活活动等均均为适宜宜，使人人感到亲亲切而不不失舒展展。我国已进进入老龄龄化社会会，无障障碍设计计越来越越受到关关注，成成为住宅宅设计中中的重要要理念和和重要内内容。从从实际生生活看，7-88层不带带电梯的的住宅，给居民民生活带带来诸多多不便。与多层层相比，小高层层均安装装电梯，能免除除爬楼之之苦，且且因层次次不多，电梯服服务户数数相应较较少，流流量降低低，运行
46、行速度加加快，等等待时间间较短，人们普普遍感受受到居家家住行的的方便感感、舒适适感。朝向良好好。从调调查资料料可见，97.2的居民民认为主主卧室应应朝南，39.4的同时时认为次次卧室也也应朝南南，没有有阳光的的卧室和和起居室室难以使使人接受受。而塔塔式高层层无论如如何布局局，总有有一些套套型朝向向不甚理理想。相相比之下下，板式式小高层层由多层层住宅平平面发展展而来，大多坐坐北朝南南，日照照充沛，通风良良好，能能充分满满足居民民采光的的要求。得房率高高。一般般而言，多层得得房率为为80以上，而高层层由于须须设置两两座防烟烟楼梯、两台电电梯、配配电间、值班管管理用房房等，得得房率只只能徘徊徊在70
47、0左右。而小高高层一般般在111层以下下，可采采用一台台电梯、一座楼楼梯，无无须值班班室，因因而也就就省却了了大量公公用面积积，得房房率可达达到800以上。容积率合合理。我我国土地地资源相相对匮乏乏、人口口众多。节约、合理利利用土地地是基本本国策，适当的的层数、合理的的容积率率成为一一种必然然。开发发建设小小高层，既节约约用地，又利于于创造优优美、舒舒适的居居住环境境，这一一点上，小高层层相对于于多层具具有明显显的优势势。有利于开开发建造造和室内内装修。与多层层住宅砖砖混结构构相比，小高层层住宅具具有高层层建筑的的结构优优势，采采用壁式式结构，桩基牢牢固稳定定，抗震震性良好好。室内内承重墙墙少
48、，便便于重新新布局，装修室室内空间间，具有有较强的的适用性性，而高高层住宅宅一般采采用剪力力墙结构构，室内内空间不不可随意意改动，给装修修带来诸诸多不便便。2、小高高层住宅宅开发建建设市场场分析小高层住住宅的原原型为欧欧美发达达国家的的带电梯梯多层集集合住宅宅。在我我国，这这种住宅宅形态的的产生决决非偶然然，它是是时代发发展和市市场需求求的必然然结果。这里以以无锡市市为例。以无锡市市为例子子，开始始较普遍遍采用小小高层这这种住宅宅形态起起始于119988年，近近两年新新建规模模较大的的住宅小小区，主主要采取取多层与与小高层层结合发发展的模模式，这这表明该该市的住住宅建设设从住宅宅形态上上已上了