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1、株洲市石峰区云田乡云峰湖生态公园项目建议书二OO五年年五月二十十一日项目名称：株洲市石石峰区云田田乡云峰湖湖整体开发发建设单位：法人代表：编制单位：总负责人：编写负责人人：编写人员：株洲市工程程咨询公司司二OO五年年六月目 录第一章 概论第二章 项目建设设的必要性性第三章 初步市场场分析第四章 选址理由由及建设条条件第五章 建设规模模及方案第六章 投资概算算及资金筹筹措第七章 效益评价价第八章 建设进度度与技术方方案第九章 结论与建建议第一章 概论一、编制论论据1、关于编编制项目建建议书的协协议；2、株洲市市城市总体体规划；3、株洲市市石峰区产产业发展规规划；4、编制项项目建议书书的有关法法律
2、法规及及其他规范范性文件；5、关于农农业产业发发展的有关关法规及文文件。二、项目单单位概况株洲市云田田乡人民政政府。云田田乡地处株株洲市石峰峰区、长沙沙县、浏阳阳市接壤处处，是长株株潭经济一一体化的前前沿阵地，总总人口199628人人，总面积积57平方方公里，全全乡工业总总产值5亿亿元，农业业总产值11.35亿元元，近40000人从从事花木种种植，花木木种植面积积近3万亩亩，年销售售收入80000万元元，被国家家林业局授授予“全国花卉卉生产示范范基地”和“中国花木木之乡”的称号。三、项目概概况“云峰湖”位于株洲洲市石峰区区云田乡东东北部，距距长沙市区区25公里里，株洲市市区15公公里，原名名“
3、五一水库库”，建于11958年年，为小II型水库，是是石峰区重重点骨干水水利工程，主主要负担周周边10余余个村近万万多亩农田田、花卉基基地灌溉任任务。“云峰湖”群山环抱抱，水域总总面积15500余亩亩，蓄水量量540万万立米，为为长株潭三三市城区最最大的人造造湖。湖面面因山就势势，沿山体体自然形成成多个港汊汊，造就突突兀湖面的的十几个半半岛，山水水相容，结结构精巧，从从高处俯视视，宛如微微缩的“千岛湖”。云峰湖湖周边拥有有数万亩山山林，并有有老虎洞、寨寨子山、九九龙庙、抗抗日将士墓墓等丰富的的人文自然然景观，各各种传说事事迹流传于于文献口头头，风景秀秀丽宜人，特特点鲜明，文文化底蕴厚厚重，是长
4、长株潭中心心地带难得得的旅游休休闲度假胜胜地，有“天然氧吧吧”、“城市之肺肺”的美誉。项项目开发内内容主要为为：“云峰湖”主体水面面约10000亩，港港汊水道约约500亩亩，湖区周周边山林约约15平方方公里，并并开发修缮缮老虎洞、寨寨子山、九九龙庙、抗抗日将士墓墓等人文自自然景点，总总投资为77870万万元人民币币。四、主要技技术经济指指标序号指标名称单位指标值备注1项目开发范范围平方公里152总用地面积积亩1003总建筑面积积平方米5200004道路总长公里155总投资万元78706一期投资万元53007年利润万元9508静态投资日日收期年4不含建设期期第二章 项目建设设背景一、项目建建设区
5、域的的基本情况况1、地理位位置“云峰湖”位于株洲洲市石峰区区云田乡，距距株洲市区区15公里里，距长沙沙市区255公里，距距省政府新新址仅二十十分钟车程程，与长沙沙县、浏阳阳市接壤，素素有“一脚踏三三县”之称，处处于长株潭潭一体化的的前沿地带带。湖区在在现有的茶茶马公路旁旁，根据长长株潭一体体化发展的的十五交通通规划，3320国道道、株长公公路、田黄黄公路、上上瑞高速公公路在四周周交错，地地理位置优优越，交通通便捷。2、气候特特征“云峰湖”生态公园园属中亚热热带季风性性湿润气候候区，其气气候是四季季分明、光光热适度、雨雨量集中、夏夏天酷暑、冬冬天严寒的的特点。年年平均气温温17.5，最高温温度不
6、超过过39，最低温温度7，间或伴伴有雾淞奇奇景；年平平均降水量量15800.4（1442211656）mm；年均日照180天左右，无霜期280天左右。年平均相对湿度7680%。常年的风向以东、南风及西北风为主，一年风季分明，季节变换规律性较强，气候资源复杂而丰富，因而造成各季节景观变换形式复杂丰富，不同时段具有相对独特的观赏价值。3、地形、地地貌“云峰湖”群山环抱抱，峰峦叠叠嶂，错落落有致，为为典型丘陵陵地貌，平平均海拔7701000m左右，最最高峰“寨子山”海拔3000m，一峰独独秀，威武武雄状，“云峰湖”宛如静卧卧于群山之之间的少女女，舒展、恬恬静、婀娜娜、优美。湖湖边20平平方公里范范围
7、内（植植被茂盛）绿绿化覆盖率率达99%，多种小小生态环境境交错渗透透，环境优优美，空气气质量接近近一级。“云峰湖”地处亚欧欧板块稳定定层质，属属非地震带带，不存在在灾害地质质，地质条条件总体较较好。4、地表状状况、水文文、土壤“云峰湖”为小I型型水库，集集雨面积44.4平方公公里，并有有左、右两两条灌溉干干渠，左干干渠3.5公里，过过水量0.3m3/S，右右干渠3.5公里，过过水流量11.0m3/S。湖湖区所在地地属湘江相相关的支流流水系，无无任何工业业污染及土土地恶化现现象，“云峰湖”水质经测测定达到直直接饮用标标准，地下下水储量丰丰富，各项项指标也均均符合中中华人民共共和国生活活饮用水卫卫
8、生标准（GGB5744985）规规定的饮用用水基本标标准。“云峰湖”周边土壤壤系典型的的华南酸性性红壤，土土质深厚肥肥沃，无重重金属污染染，适合动动植物生长长、繁衍。5、电力、水水供应距云峰湖五五公里的株株洲市云田田乡变电站站总容量为为150万万千伏安，电电压等级为为500千千伏，故项项目开发运运作用电完完全可以保保证。用水水可采取直直接从“云峰湖”取水，从从地下取水水或直接使使用自来水水，任何一一种形式均均可满足项项目需求。二、项目建建设的必要要性1、项目建建设是贯彻彻城市发展展带动战略略，顺应长长株潭经济济一体化发发展新形势势的需要随着长株潭潭经济一体体化方案的的最后敲定定并获准立立项，石
9、峰峰区委、区区政府适时时制定了“推进新跨跨越，构筑筑新城区”的区域发发展战略，这这意味着地地处长株潭潭一体化前前沿阵地的的石峰区将将借助“融城”带来的加加快发展的的重要战略略机遇，通通过大力实实施“内提外拓拓”的城市发发展带动战战略举措，大大手笔推进进城市建设设和旧城改改造，不遗遗余力地加加快农村城城市化进程程。在这一一战略框架架下，云田田作为城市市结构的新新板块已经经纳入了株株洲城市2200120200年新城区区规划，是是最令人瞩瞩目的重要要区域之一一。而“云峰湖”及其周边边山林作为为这一重要要区域的不不可多得的的山水资源源，合理、高高效地进行行开发建设设和利用，对对于加速促促进云田乡乡、石
10、峰区区乃至株洲洲市主动融融入“一体化”进程，抢抢占发展先先机具有重重要意义。2、项目建建设是补充充丰富株洲洲市乃至长长株潭旅游游休闲市场场资源，促促进旅游休休闲产业发发展的需要要湖南旅游资资源丰富，张张家界鬼斧斧神工的自自然景观，众众多楚汉历历史名城、湖湖湘文化、伟伟人故里、革革命史迹等等景点久负负盛名，吸吸引着省内内外的广大大游客。在在这些传统统旅游项目目的基础上上，针对城城市娱乐休休闲市场而而开发的旅旅游项目也也在蓬勃发发展，仅长长株潭地区区，就有世世界之窗、海海底世界、岳岳麓山、大大围山、石石燕湖、韶韶山、昭山山、大京水水库、空洲洲岛、九埠埠江、炎帝帝陵等，尚尚在建或拟拟建的还有有桔子洲
11、、湘湘江经济风风光带等，这这些项目的的建成启动动和相互呼呼应，极大大地提升了了长株潭旅旅游产业的的竞争力，促促进了旅游游市场的蓬蓬勃发展。但但株洲作为为长株潭旅旅游产业的的重要组成成部分，尽尽管拥有丰丰富的旅游游资源，近近年来的发发展现状却却不容乐观观，究其原原因，一是是旅游资源源集中于南南五县，从从区位交通通方面来说说对长株潭潭地区辐射射能力不强强；二是景景点呈带状状分布，不不能形成环环线，因而而失去集约约效应造成成竞争力不不强；三是是城市休闲闲项目起点点低、规模模小、定位位不准，仅仅有的有影影响的休闲闲项目大京京风景区因因区位、管管理、定位位等原因远远远落后于于后来居上上的石燕湖湖。而要解
12、解决株洲旅旅游休闲产产业的竞争争力问题，必必须在长株株潭中心地地带建设一一个窗口，打打造一块品品牌，形成成一个衔接接点。“云峰湖”生态公园园项目因其其地处长株株潭中心地地带，距省省政府新址址仅20多多公里，事事实上将成成为株洲的的“前花园”，长株潭潭的“融城之园园”，将对丰丰富长株潭潭旅游休闲闲市场，提提升株洲旅旅游休闲产产业的品牌牌影响力和和竞争力起起到积极促促进作用。三、项目建建设是推进进农业产业业化进程，实实现社会经经济持续发发展的需要要根据株洲洲市石峰区区农业产业业化发展规规划，石石峰区云田田乡重点发发展的三大大农业产业业是花木产产业、生态态休闲产业业、农产品品深加工产产业，三大大产业
13、虽然然在战略地地位上相同同，发展速速度却有强强弱之别。花花木产业方方面，近年年来，云田田乡依托资资源优势，大大力调整产产业结构，通通过全面实实施“十百万”工程，即即建设十公公里花木风风光带、百百亩花木样样板市场、万万亩花木产产业基地，实实现了跨越越式发展。花花木种植面面积近3万万亩，年销销售收入近近80000万元，被被国家林业业局授予了了“全国花木木生产示范范基地”和“中国花木木之乡”称号。在在农产品深深加工方面面，近年培培育的“沙坡里”腊菜厂等等农林企业业发展迅速速，产品行行销省内外外，但在旅旅游休闲产产业方面，却却仅仅停留留在吃饭钓钓鱼的低级级层次。生生态休闲产产业的落后后，也制约约了其他
14、产产业的持续续发展，近近两年，由由于市场原原因，云田田农民种植植花木的积积极性已经经受到影响响，由于花花木产业及及农产品深深加工产业业的发展关关键是市场场，而打开开市场最有有效的办法法是将消费费人群吸引引过来，因因此，充分分开发利用用“云峰湖”山水资源源，不仅是是发展旅游游休闲产业业本身的需需要，也是是在经营旅旅游品牌的的同时，打打造云田花花木及其他他农产品展展示窗口，拓拓展消费市市场，促进进社会、经经济协调发发展的需要要。第三章 市场预测测与分析一、市场现现状旅游产业是是公认的“无烟产业业”，被誉为为“永远的朝朝阳产业”，与石油油、汽车并并列为世界界三大支柱柱产业。湖湖南做为一一个资源丰丰富
15、的旅游游大省，近近年来旅游游业得到迅迅猛发展，22004年年，全省接接待境外游游客55.34万人人次，同比比增长2559.49%，旅旅游创汇33.13亿美美元，同比比增长5990%。接接待境内游游客64221万人次次，同比增增长7.99%，国国内旅游收收入3455.57亿元元，同比增增长26.36%，可可以说旅游游业已迅速速成为我省省的支柱产产业之一。而而在长株潭潭地区，长长沙20004年接待待游客23300万人人次，旅游游收入1338亿元，年年均增长112.5%，相相当于全市市生产总值值的12.5%。湘湘潭着力打打造“红色旅游游第一品牌牌”，20004年接待待游客5662.3万人次次，实现综
16、综合收入220.68亿元元。株洲旅旅游业起步步较晚，但但发展较快快，从20001年不不足5亿元元的旅游收收入，到22004年年接近200亿元，年年均增长225%，目目前打造的的旅游品牌牌主要有：炎陵祭祖祖“古韵”游、生态态休闲“绿色游”、革命教教育“红色游”、工业文文明特色的的“蓝光游”，全市目目前拥有44A、3A景区各各1个，国国家森林公公园2个，省省级地质公公园1个，旅旅游从业人人员3万余余人。综上上所述，湖湖南旅游产产业前景广广阔。相对对于全省旅旅游产业，长长株潭地区区的旅游休休闲产业占占据三分之之一强，市市场潜力大大，上升空空间大。而而相对于长长株潭地区区，株洲近近年虽然发发展较快，但
17、但总量较小小，远远落落后于长沙沙，略弱于于湘潭。因因此，株洲洲旅游休闲闲产业发展展仍然任重重而道远。二、相关项项目竞争力力分析按照游、食食、宿、购购、行、娱娱六要素，就就长株潭地地区有一定定影响力的的景点进行行比较分析析。如表：序号景点名称优势不足1长沙世界之之窗、海底底世界等人人造景点。投资规模大大，省内唯唯一人造景景观，靠近近长沙，出出行方便，娱娱乐项目齐齐全，管理理完善。游客停留时时间短，食食宿无特点点、无特色色旅游产品品，主要竞竞争对手为为外省同类类项目。2岳麓山等城城市公园。设施完善，出出行方便，娱娱乐项目齐齐全，市场场固定。城市服务功功能大于旅旅游休闲功功能。3韶山、昭山山旅游区。
18、知名度高，靠靠近长株潭潭，出行方方便，管理理完善，有有特色纪念念品。游玩时间短短，娱乐项项目不全，参参与性不强强。4石燕湖景区区山水资源丰丰富，地处处长株潭中中心地带，出出行方便，管管理完善，娱娱乐项目齐齐全，参与与性强，住住宿条件好好。无特色饮食食及产品。5大京水库山水资源丰丰富，住宿宿条件好，娱娱乐项目比比较齐全。管理差，偏偏离长株潭潭中心区，无无特色饮食食、产品。6大围山等景景点山水资源丰丰富，住宿宿条件好，娱娱乐项目齐齐全，管理理完善。偏离长株潭潭中心区，无无特色饮食食、产品。通过上述简简单对比，可可以看出，长长株潭地区区作为湖南南文化经济济中心，其其旅游休闲闲产业已初初具规模，集集约
19、竞争力力初步体现现，作为生生态旅游休休闲项目，目目前在长株株潭地区有有石燕湖、大大围山、大大京水库、空空洲岛四个个，其中大大围山、大大京水库、空空洲岛三个个项目由于于区位等方方面原因，难难以在长株株潭地区形形成集约竞竞争力。而而石燕湖年年接待量仅仅30万人人次，远远远无法满足足需求，相相对于长株株潭每年33000万万余人次（仍仍在不断增增长）的游游客人数来来说，仍需需进一步挖挖掘旅游休休闲资源。因因此，“云峰湖”项目的开开发建设，将将体现三大大竞争优势势：一是弥弥补市场需需求，丰富富长株潭生生态休闲旅旅游内容；二是云田田花木、“沙坡里”腊制品、水水鱼烹制等等产品将因因“云峰湖”项目的开开发弥补
20、长长株潭地区区旅游休闲闲在“食、购”方面的不不足和缺陷陷；三是“云峰湖”项目因区区位优势，将将起到纽带带和窗口作作用，与大大京、空洲洲岛、九埠埠江、炎帝帝陵等项目目相辅相成成，提升株株洲旅游产产业在长株株潭旅游市市场的集约约竞争力，市市场潜力巨巨大。二、市场定定位“云峰湖”生态公园园项目市场场定位是高高起点、高高品位的城城市生态休休闲旅游消消费市场，顺顺势启动和和发展家庭庭休闲旅游游、教育休休闲旅游及及公务、商商务休闲旅旅游市场。三、市场分分析“云峰湖”生态公园园项目消费费市场应面面向全省乃乃至周边省省、市，重重点是长株株潭地区。湖湖南省总人人口约60000万；其中城市市人口约33000万万，
21、而要打打造这个市市场，在项项目启动初初期，首先先要打开长长、株、潭潭的生态休休闲旅游市市场，进而而辐射带动动其他周边边城市的生生态休闲旅旅游消费，目目前长株潭潭总人口已已接近10000万，其其中城市人人口近4000万，这这400万万城市人群群是“云峰湖”项目的可可靠消费市市场；其次次是打开湖湖南农村消消费市场，随随着社会经经济的发展展及农村城城镇化步伐伐的加快，启启动这个市市场困难不不大；再次次是打开湖湖南周边省省市消费市市场，湖南南做为旅游游大省，年年接待旅客客近70000万人次次，其中长长株潭地区区接近30000万人人次，“云峰湖”项目如能能加强品牌牌运作策划划，承接这这部分市场场辐射前景
22、景相当乐观观。第四章 选址理由由及建设条条件项目选址石石峰区云田田乡石砚村村茶马公路路旁，距株株洲市区115公里，距距长沙市区区25公里里，其选址址理由如下下：1、项目所所在地系石石峰区云田田乡花木产产业发展区区、“沙坡里”农产品加加工区及“沙坡里”饮食娱乐乐基地所在在地，山水水资源丰富富，周边55公里范围围内无污染染企业，适适宜发展生生态旅游休休闲产业。2、项目选选址茶马公公路旁，周周边有3220国道、株株长公路、上上瑞公路、株株黄公路纵纵横交错，并并有公交线线路穿行，地地理位置优优越，交通通便捷。3、项目电电力供应稳稳定，水源源丰富，且且没有任何何污染。4、项目所所在地物产产丰富，产产业配
23、套能能力强。5、项目所所在地地质质条件良好好，属无公公害地质构构成，有利利项目工程程施工建设设。综上所述，项项目选址科科学合理，是是完全可行行的。第五章 项目建设设规模、内内容及方案案一、指导思思想围绕长株潭潭经济一体体化战略构构想，紧密密结合市场场，突出可可持续发展展，合理高高效利用资资源，强化化科学管理理经营，因因地制宜，注注重特色，建建设集娱乐乐、观光、教教育、购物物、饮食于于一体的高高品位、高高规格的生生态休闲旅旅游项目。二、基本原原则1、坚持科科学性、超超前性、实实用性与可可操作性相相结合的原原则；2、坚持高高投入、高高效益，可可持续发展展原则；3、坚持合合理布局、突突出重点、各各有
24、侧重的的原则；4、坚持因因地制宜、合合理用地、充充分发挥土土地效益的的原则；5、坚持统统筹规划、分分步实施的的原则。三、项目建建设内容与与规模对“云峰湖湖”15000亩水面及及周边155平方公里里内的山水水资源进行行综合开发发，因山就就势，随水水赋形，突突出“云峰湖”花文化、水水文化、乡乡土文化特特色。总用用地面积1100亩，总总建筑面积积520000平方米米，主要建建设内容有有：1、景区建建设：根据据“云峰湖”港汊水道道多的地形形特点，建建立四湾四四园，四湾湾为桃花湾湾、桂花湾湾、梅花湾湾、翠竹湾湾，分别种种植与之湾湾名相称的的树种，做做为“云田”花文化的的展示窗口口；四园为为莫忘园、鱼鱼趣
25、园、梦梦幻园、野野趣园，其其功能分别别为植树纪纪念、垂钓钓娱乐、烧烧烤娱乐、野野外生存训训练及狩猎猎活动。2、基础设设施：大门门、停车场场、上山及及环湖公路路、水、电电、气、登登山石阶、给给排水设施施等。3、建设一一座小型高高尔夫球练练习场。4、配套宾宾馆、餐馆馆、商铺及及园林设施施。5、产权式式别墅及公公寓开发。6、开发修修缮九龙庙庙、寨子山山、老虎洞洞、抗日烈烈士墓等景景点。第六章 投资概算算及资金筹筹措一、项目投投资概算表表序号项目名称面积投资额备注1大门及停车车场1000150万元元2道路150000m820万元元3办公室及宿宿舍2000120万元元4基础设施及及附属80万元5宾馆、餐
26、饮饮、门店2000001200万万元6景点修缮100万元元7产权式别墅墅100000600万元元8小型高尔夫夫练习场1座（200000）2000万万元9树木移栽更更新2万株300万元元10娱乐设备100万元元11征地100亩700万元元12折迁1000100万元元13前期广告、宣宣传100万元元14不可预见费费按10%计计算700万元元合计7870万万元项目可采取取滚动式开开发，其中中高尔夫、产产权式别墅墅等项目可可缓建，则则一期投资资可控制在在53000万元左右右。二、资金筹筹措本项目估算算总投资为为78700万元，其其中一期55300万万元，其具具体资金筹筹措方式如如下：1、争取国国家农业
27、产产业扶持经经费30005000万元；2、开发公公司自有资资金投入44000万万元；3、通过银银行贷款筹筹资10000万元；4、二期投投入采取滚滚动开发方方式投入。第七章 效益评价价一、经济效效益测算（以以年度为单单位）（一）收入入1、门票收收入（按石石燕湖255元/人，年年接待300万人次的的60%计计算），225元/人人30万人人次60%=450万万元。2、园内消消费（按年年接待188万人，每每人次消费费100元元，利润550%计算算），500元/人18万人人50%=900万万元。（二）支出出1、工资（按按200人人，人均1100000元/年计计算），2200人100000元/年年人=20
28、00万元/年。2、维护管管理每年约约100万万元。3、税费（按按照有关政政策，头55年低税起起步）约1100万元元/年。（三）利润润（450万万元+9000万元）（200万元+100万元+100万元）=950万元，则一期全部投资回收年限为5300万元950万元/年=5.6年，考虑旅游市场的增长趋势及二期工程为低投入高产出，如能在第二年启动，则综合投资回收年限为4年。二、生态效效益“云峰湖”生态公园园的建设，能能够提高土土地利用率率和绿化率率，进而促促进生态环环境的良性性循环，有有利于“云峰湖”的生态保保护和高效效利用，有有利于扩展展人们的生生态空间，促促进人与自自然的和谐谐发展。三、社会效效益
29、1、项目建建设有利于于促进人们们生态、环环保观念的的改变和提提升，促进进社会经济济可持续发发展。2、项目建建设可以丰丰富长株潭潭地区的生生态休闲旅旅游内容，提提升长株潭潭地区的旅旅游产业集集约竞争力力，同时也也将成为塑塑造株洲旅旅游品牌的的一个窗口口。3、项目建建设有利于于云田地区区花木、农农产品加工工产业的推推介、宣传传和展示，促促进了相关关产业的协协调发展。4、项目建建设有利于于周边村、组组各项社会会经济建设设事业的发发展，解决决大量农村村富余劳动动力的就业业，增加农农民收入，促促进社会稳稳定。第八章 建设进度度与技术方方案一、建设进进度1、20005年6月月底前完成成项目考察察论证、勘勘
30、测、设计计、可行性性研究及论论证。2、20005年100月底前完完成总体规规划及详细细规划。3、20005年111月底前完完成报建等等相关手续续。4、20005年122月中旬动动工兴建。5、20006年5月月竣工投入入营运。二、技术方方案1、公开向向社会择优优招聘专业业技术人员员、管理人人员、保安安人员及其其他职员。2、各类人人员在上岗岗前均通过过严格的职职业技术考考核和培训训，力求一一专多能。3、工程建建设及设备备采购严格格按招投投标法进进行。第九章 结论与建建议“云峰湖”生态公园园山水资源源丰富，地地质、环境境良好，选选址科学合合理、市场场稳定，设设备技术条条件可以保保证，符合合国家及省省、市、区区有关产业业发展方向向，得到各各级各部门门的大力支支持，因此此，该项目目的建设是是完全可行行的，建议议批准立项项并给予项项目建设支支持。13