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1、 福建省物业管理招标投标暂行办法第一章 总则则 第第一条 为了规规范我省省物业管管理招标标投标活活动，保保障招标标投标当当事人的的合法权权益，促促进物业业管理行行业的公公平竞争争，根据据中华华人民共共和国招招标投标标法、物物业管理理条例、建建设部前前期物业业管理招招投标管管理暂行行办法等等规定，结结合我省省实际，制制定本办办法。 第第二条 凡在本本省行政政区域内内，通过过招投标标方式选选聘物业业管理企企业实施施物业管管理活动动的，适适用本办办法。第三条条 省建建设行政政主管部部门负责责全省物物业管理理招标投投标活动动的监督督管理；各设区区市、县县（市）物物业管理理行政主主管部门门负责本本行政区
2、区域内的的物业管管理招标标投标活活动的监监督管理理。第四条 达达到下列列规模标标准的住住宅及同同一物业业管理区区域内非非住宅项项目，建建设单位位应当通通过招标标投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业实实施前期期物业管管理：（一）总总建筑面面积在22万平方方米及以以上的住住宅小区区；（二）总总建筑面面积在11万平方方米及以以上的高高层住宅宅。提倡其其他建设设项目的的建设单单位按照照建设与与物业管管理相分分离的原原则，通通过招标标投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业实实施前期期物业管管理。提倡业主、业业主大会会通过招招标投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理
3、企业业实施物物业管理理。第二章 招标标 第第五条 本办法法所称招招标人是是指依法法进行物物业管理理项目招招标的建建设单位位、业主主或者业业主大会会。 已已成立业业主大会会的物业业项目选选聘物业业管理企企业，实实施物业业管理招招标前，应应召开业业主大会会会议确确定招标标方式、委委托管理理的内容容及具体体标准。物业管管理招标标由招标标人依法法组织实实施。第六条条 物业业管理招招标分为为公开招招标和邀邀请招标标。招招标人采采用公开开招标的的，应当当在公共共媒介上上发布招招标公告告。招招标公告告应当载载明招标标人的名名称、地地址，招招标项目目的基本本情况、联联系人、联联系方法法以及获获取招标标文件的的
4、办法等等事项。招招标人要要求缴纳纳投标保保证金的的，应当当在招标标公告中中载明。招招标人采采用邀请请招标的的，应当当向3个个以上物物业管理理企业发发出投标标邀请书书，投标标邀请书书应当包包含前款款规定的的事项。第七条条 公开开招标的的招标人人可以根根据招标标文件的的规定，对对申请人人进行资资格预审审。招标人对投投标人进进行资格格预审的的，应当当在招标标公告或或者投标标邀请书书中载明明资格预预审的条条件和获获取资格格预审文文件的方方法。资格预预审文件件一般应应当包括括下列内内容：（一）预预审申请请书格式式和申请请人须知知；（二）申申请投标标物业管管理企业业的资质质等级证证书、营营业执照照；（三）
5、主主要管理理业绩的的证明材材料、技技术装备备和财务务状况；（四）拟拟派项目目负责人人和主要要管理人人员的简简历、资资格和业业绩等材材料。第第八条 经资格格预审后后，公开开招标的的招标人人应当向向资格预预审合格格的投标标申请人人发出资资格预审审合格通通知书，告告知获取取招标文文件的时时间、地地点和方方法，并并同时向向资格不不合格的的投标申申请人告告知资格格预审结结果。公开招招标的投投标时间间截止时时，投标标人或资资格预审审合格的的投标人人少于三三家的，招招标人应应依法重重新招标标，同时时书面通通知已提提交投标标文件的的投标人人，并原原封退回回投标文文件。资格预预审合格格的投标标人超过过10家家的
6、，可可以由招招标人从从中选择择不少于于5家资资格预审审合格的的投标人人。第第九条 招标人人应当根根据物业业管理项项目的特特点和需需要，在在招标前前完成招招标文件件的编制制。招招标文件件应包括括以下内内容：（一一）招标标人和委委托代理理机构情情况，包包括名称称、地址址、资格格、联系系方式等等；（二）招招标项目目基本情情况，包包括物业业项目名名称、四四至范围围、物业业类型、总总建筑面面积、设设施设备备和环境境及物业业管理服服务用房房配置等等；（三）物物业服务务的内容容及要求求，包括括服务内内容、服服务标准准及物业业服务费费用的支支付方式式；（四）对对投标人人及投标标书的要要求，包包括投标标人的资资
7、格，投投标书的的格式、主主要内容容及份数数等；（五）评评标方法法和标准准；（六六）招标标活动方方案，包包括招标标组织机机构、组组织解释释招标文文件（答答疑）、实实地考察察物业项项目、投投标、开开标的时时间及地地点等；（七）物物业服务务合同的的签订说说明；（八）其其他事项项的说明明及法律律法规规规定的其其他内容容。第第十条 前期期物业管管理招标标的招标标人在发发布招标标公告或或者发出出投标邀邀请书的的10日日前，应应将有关关材料提提交物业业项目所所在地的的县级以以上物业业管理行行政主管管部门备备案。第十一一条 招招标文件件可以载载明投标标保证金金的缴纳纳、对未未中标人人编制投投标文件件的经济济补
8、偿方方式等内内容。招标文文件要求求由投标标人缴纳纳投标保保证金的的，投标标人应当当缴纳。招标文文件对未未中标人人承诺支支付标书书编制补补偿金的的，招标标人应当当支付。第第十二条条 公开开招标的的物业管管理项目目，自招招标文件件发出之之日起至至投标人人提交投投标文件件截止之之日止，不不得少于于20日日。招招标人对对已发出出的招标标文件进进行必要要的澄清清或者修修改的，应应当在截截止期日日前155日，以以书面形形式告知知所有投投标人。逾逾期送达达的，投投标文件件送达截截止期日日顺延。澄澄清或者者修改的的内容为为招标文文件的组组成部分分。第十三条 招标标人根据据物业项项目的具具体情况况，可以以组织投
9、投标申请请人踏勘勘物业项项目现场场，并提提供隐蔽蔽工程图图纸等详详细资料料。若招招标人对对投标申申请人提提出疑问问的澄清清内容造造成招标标文件的的实质性性修改，招招标人应应以书面面形式告告知所有有投标申申请人。第第十四条条 通过过招投标标方式选选择物业业管理企企业的，招招标人应应当按照照以下规规定时限限完成：（一）新新建现售售商品房房物业应应当在现现售前330日完完成；（二）预预售商品品房物业业应当在在取得商商品房预预售许可可证之之前完成成； （三三）非出出售类的的新建物物业项目目应当在在交付使使用前990日完完成； （四四）重新新选聘物物业管理理企业的的物业项项目招标标投标工工作，按按原物业
10、业服务合合同的约约定完成成；未约约定的，应应在原物物业服务务合同终终止前660日完完成。第三章 投标标第第十五条条 本办办法所称称投标人人是指响响应物业业管理招招标，参参加投标标竞争的的具有相相应资质质的物业业管理企企业。第十六六条 投投标人应应当按照照招标文文件的要要求编制制投标文文件，投投标文件件应当对对招标文文件提出出的实质质性要求求和条件件作出响响应。投投标文件件应当包包括以下下内容：（一）投投标函，包包括物业业服务费费、管理理目标及及其他承承诺等；（二）服服务的内内容和标标准及检检查方法法；（三）各各主要工工作环节节运行程程序；（四）人人员配备备情况，包包括该项项目所设设岗位和和人数
11、，物物业管理理项目负负责人和和主要管管理人员员的岗位位资格、技技术职称称证书及及简历；（五）物物业项目目管理所所需设备备的配置置和提供供方式；（六）项项目收支支预算和和各项收收费标准准报价；（七）物物业项目目管理的的有关制制度；（八）投投标人将将专项服服务委托托专业公公司承担担的，应应当进行行说明；（九）招招标文件件要求提提供的其其他材料料。投标文文件均不不得出现现或体现现投标单单位的名名称或标标志字样样。第第十七条条 投投标人应应当在招招标文件件要求提提交投标标文件的的截止期期日前，将将投标文文件密封封后送达达招标文文件要求求的指定定地点。招招标人收收到投标标文件后后，应当当向投标标人出具具
12、标明签签收人和和签收时时间的凭凭证，并并妥善保保存投标标文件，并并在开标标之前，不不得开启启投标文文件。投投标人在在截止期期日后送送达投标标文件或或者经补补充修改改的投标标文件，招招标人应应当拒收收。第四章 开标标、评标标和中标标第第十八条条 招标标人应当当在招标标文件确确定的开开标时间间公开进进行开标标；开标标地点应应当为招招标文件件中预先先确定的的地点。第十九九条 开开标由招招标人主主持，邀邀请所有有投标人人参加。开开标时，由由所有投投标人或或者其推推选的代代表检查查投标文文件的密密封情况况，也可可以由招招标人委委托的公公证机构构进行检检查；投投标文件件经确认认无误后后，由工工作人员员当众
13、拆拆封，交交评标专专家评标标。开开标过程程应当记记录，并并存档备备查。招标人可委委托公证证机构对对开标全全过程进进行公证证。第第二十条条 评标标由招标标人依法法建立的的评标委委员会负负责。评评标委员员会由招招标人代代表和有有关物业业管理评评标专家家组成，成成员人数数为5人人以上单单数，其其中招标标人代表表以外的的物业管管理评标标专家不不得少于于成员总总数的223。评评标委员员会的专专家成员员，应当当由招标标人在开开标前33日，在在县级以以上物业业管理行行政主管管部门监监督下，从从省或设设区市物物业管理理行政主主管部门门公布的的物业管管理评标标专家名名册中以以随机抽抽取的方方式确定定。 评评标委
14、员员会成员员名单在在开标前前应当严严格保密密。 第第二十一一条 有有下列情情形之一一的，不不得担任任评标委委员会成成员：（一一）投标标人或者者投标人人主要负负责人的的近亲属属；（二二）与投投标人有有经济利利益关系系的。评评标委员员会成员员有前款款规定情情形之一一的，应应当主动动提出回回避。因因回避或或其他原原因缺席席的评标标专家应应予以替替补。第二十二条条 在评评标过程程中需现现场答辩辩的，应应当事先先在招标标文件中中说明，并并注明答答辩部分分分值。第二十十三条 除现场场答辩外外，评标标应当在在保密状状况下进进行。评评标委员员会成员员和与评评标活动动有关的的工作人人员不得得透露对对投标文文件的
15、评评审和比比较、中中标候选选人的推推荐情况况以及与与评标有有关的其其他情况况。前前款所称称与评标标活动有有关的工工作人员员，是指指评标委委员会成成员以外外的因参参与评标标监督工工作或者者事务性性工作而而知悉有有关评标标情况的的所有人人员。第第二十四四条 评评标委员员会可以以书面方方式或者者现场答答辩的方方式要求求投标人人对投标标文件中中含义不不明确、对对同类问问题表述述不一致致或者有有明显文文字和计计算错误误的内容容作必要要的澄清清和说明明或者补补正，但但其内容容不得超超出投标标文件的的范围或或改变投投标文件件的实质质性内容容。第第二十五五条 经经评标委委员会评评审，投投标文件件有下列列情形之
16、之一的，应应作为废废标处理理： （一一）未密密封的；（二）未未加盖投投标人法法人公章章和未经经法定代代表人或或委托代代理人签签名盖章章的；（三）未未按招标标文件规规定格式式编定或或者投标标报价等等关键内内容，字字迹模糊糊不清的的；（四）投投标文件件对招标标文件提提出的要要求和条条件没有有作出实实质性响响应的；（五）逾逾期送达达的。第第二十六六条 评评标委员员会应当当根据招招标文件件，审查查并逐项项列出投投标文件件的全部部投标偏偏差。下下列情况况均属于于重大偏偏差和未未能对招招标文件件作为实实质性响响应：（一一）投标标文件没没有投标标人授权权代表签签字和加加盖法人人公章；（二二）投标标文件载载明
17、的招招标项目目完成期期限超过过招标文文件规定定的期限限；（三三）投标标文件附附有招标标人不能能接受的的条件；（四）不不符合招招标文件件中规定定的其他他实质性性要求。投投标文件件有上述述情形之之一的，为为未能对对招标文文件作出出实质性性响应，并并按本规规定有关关条款作作废标处处理。招招标文件件对重大大偏差另另有规定定的，从从其规定定。第第二十七七条 评评标委员员会根据据本办法法否决不不合格投投标或者者界定为为废标后后，因有有效投标标不足33个使得得投标明明显缺乏乏竞争的的，评标标委员会会应当否否决全部部投标。全全部投标标被否决决的，招招标人应应当依法法重新招招标。 第第二十八八条 物物业项目目的
18、评标标活动应应在递交交投标文文件截止止日期后后7个工工作日内内完成。第第二十九九条 评评标委员员会完成成评标后后，应当当向招标标人提交交书面评评标报告告。评标标报告应应当如实实记载以以下内容容：（一一）评标标的基本本情况和和相关文文件资料料； （二二）中标标候选人人排序名名单；（三三）对推推荐中标标候选人人的投标标方案、技技术、商商务风险险等比较较分析评评估和理理由；（四四）需进进一步协协商的问问题及协协商应达达到的要要求；（五五）澄清清、说明明、补正正事项纪纪要。第第三十条条 评标标报告由由评标委委员会全全体成员员签字。评评标委员员会对同同一招标标项目只只能作出出一种评评标结果果。评标标委员
19、会会成员对对评标结结果如有有异议，应应投票表表决，按按少数服服从多数数的原则则确定评评标结果果。不同同意见应应经评标标委员会会成员本本人签名名后以书书面形式式连同评评标报告告一并提提交招标标人。评审活动未未结束，评评标委员员会成员员无正当当理由，不不得中途途退出评评标委员员会。第第三十一一条 评评标委员员会推荐荐的中标标候选人人不应超超过3名名，并按按照得分分从高到到低的顺顺序，推推荐中标标候选人人。 招招标人应应当在评评标委员员会完成成评标之之日起115日内内确定排排序在前前的中标标候选人人为中标标人。中中标人放放弃中标标项目的的、未能能按招标标文件规规定的期期限和数数额提交交履约保保证金的
20、的或因不不可抗力力提出不不能履行行合同的的，招标标人可以以依排序序从其他他中标候候选人中中确定中中标人。第第三十二二条 在在确定中中标人之之前，招招标人不不得与投投标人就就投标价价格、投投标方案案等实质质性内容容进行谈谈判。第第三十三三条 中中标人确确定后，招招标人应应当在33日内向向中标人人发出中中标通知知书，同同时通知知所有未未中标人人。中标标通知书书对招标标人和中中标人具具有法律律约束力力。中标标通知书书发出后后，招标标人改变变中标结结果或者者中标人人放弃中中标的，应应当承担担法律责责任。第第三十四四条 招招标人和和中标人人双方应应自中标标通知书书发出之之日起330日内内，按照照招标文文
21、件和中中标人的的投标文文件的内内容就招招标项目目的管理理签订物物业服务务合同。招招标人和和中标人人不得再再行订立立背离已已签合同同实质性性内容的的其他协协议。第第三十五五条 招招标人应应当对投投标书的的内容进进行保密密，不得得复印、抄抄录。招招标人应应当将全全部投标标书予以以封存。第三十六条条 前期期物业管管理项目目招投标标，招标标人与中中标人应应当自签签订物业业服务合合同之日日起155日内，向向物业项项目所在在地的县县级以上上地方人人民政府府物业管管理行政政主管部部门备案案。备案案时，招招标人提提交以下下材料：（一）物物业管理理招投标标活动备备案书；（二二）评标标委员会会提供的的评标报报告；
22、（三三）中标标企业的的投标文文件；（四四）与中中标企业业签订的的物业服服务合同同正本；（五五）法律律、法规规规定的的其他材材料；第第三十七七条 招标人人收取投投标人投投标保证证金的，确确定中标标结果后后3日内内向未中中标人退退还投标标保证金金；在与与中标人人签订物物业服务务合同后后5日内内，应当当向中标标人和中中标候选选人退还还投标保保证金。第第三十八八条 中中标人接接到中标标通知书书30日日后，无无正当理理由不与与招标人人签订物物业服务务合同的的，中标标无效，投投标保证证金不予予退还；给招标标人造成成损失的的，中标标人应予予以赔偿偿。招招标人在在发出中中标通知知书300日后，无无正当理理由不
23、与与中标人人签订物物业服务务合同的的，应当当给予与与中标人人与投标标保证金金相当的的赔偿；给中标标人造成成损失的的，招标标人应予予以赔偿偿。第五章 评标标专家第三十十九条 省建设设行政主主管部门门建立全全省物业业管理评评标专家家名册。物物业管理理评标专专家较多多的设区区市物业业管理行行政主管管部门可可以建立立本地评评标专家家名册，报报省建设设行政主主管部门门备案后后，作为为全省物物业管理理评标专专家名册册的组成成部分。专专家数量量较少的的设区市市物业管管理行政政主管部部门应将将符合条条件的专专家报省省建设行行政主管管部门，纳纳入全省省物业管管理评标标专家名名册。评评标专家家名册应应当公开开。第
24、四十十条 入入选评标标专家名名册的人人员，应应当具备备下列条条件：（一）从从事物业业管理及及相关工工作3年年以上，并并具有大大专以上上文化程程度；（二）熟熟悉物业业管理方方面的法法律、法法规、规规章和物物业管理理相关业业务知识识；（三）熟熟悉有关关招标投投标的法法律、法法规；（四）能能够认真真、公正正、诚实实、廉洁洁地履行行职责；（五）能能胜任评评标工作作。第四十十一条 专家入入选评标标专家名名册，采采取个人人申请和和单位推推荐两种种方式。个人申申请的应应事先征征得单位位同意，填填写申请请书；单单位推荐荐的应事事先征得得被推荐荐人同意意，填写写推荐书书。上述两种方方式均提提供第四四十条规规定的
25、证证明材料料，并经经设区市市物业管管理行政政主管部部门审核核，对符符合条件件的颁发发评标专专家证书书。个人人申请书书或单位位推荐书书应当存存档备查查。物业管管理行政政主管部部门应当当对进入入专家名名册的专专家进行行有关法法律和业业务培训训，对其其评标能能力、廉廉洁公正正等进行行综合考考评，及及时取消消不称职职或者违违法违规规人员的的评标专专家资格格。第四十十二条 评标专专家应当当客观、公公正地履履行职责责，遵守守职业道道德，对对所提出出的评审审意见承承担个人人责任。评标专专家不得得与任何何投标人人或者与与招标结结果有利利害关系系的人进进行私下下接触，不不得收受受投标人人、中介介人、其其他利害害
26、关系人人的财物物或者其其他好处处。第四十十三条 在评标标期间，对对有下列列情形之之一的评评标专家家，取消消其评标标专家资资格。（一）私私下接触触投标人人的；（二）收收受利害害关系人人的财物物或者其其他好处处的；（三）向向他人透透露对投投标文件件的评审审和比较较、中标标候选人人的推荐荐以及与与评标有有关的其其他情况况的；（四）不不能客观观公正履履行职责责的；（五）无无正当理理由或一一年三次次以上拒拒绝参加加评标活活动的； （六六）因从从事违法法行为而而受过行行政处罚罚或刑事事处罚的的。 被被取消评评标专家家资格的的人员，不不得再参参加任何何评标活活动。第六章 附则则第四十十四条 住宅物物业的建建
27、设单位位未通过过招投标标方式选选聘物业业管理企企业或者者未经批批准，擅擅自采用用协议方方式选聘聘物业管管理企业业的，由由物业管管理行政政主管部部门依照照国务院院物业业管理条条例规规定予以以行政处处罚。第四十十五条 招标人人或其委委托的招招标代理理机构不不从依法法建立的的物业管管理评标标专家名名册中抽抽取评标标专家的的，依据据国家计计委评评标专家家和评标标库管理理暂行办办法第第十七条条规定，评评标无效效。第四十十六条 投标人人和其他他利害关关系人认认为招标标投标活活动不符符合本办办法有关关规定的的，有权权向招标标人提出出异议，或或者依法法向有关关部门投投诉。 第第四十七七条 招招标文件件或者投投标文件件使用两两种以上上语言文文字的，必必须有一一种是中中文；如如对不同同文字的的解释发发生异议议的，以以中文文文本为准准。用中中文文字字表示的的数额与与数字表表示的金金额不一一致的，以以中文文文字表示示的金额额为准。 第第四十八八条 本本办法自自二五年元元月一日日起施行行。