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1、大疫之下，“三无”投资模式休矣如果你留意一下身边，会发现有一类“不一般”的酒店投资人：他们原来没干过酒店，手上也没有多少本钱，但突然就跨界干起了酒店。这群人中，不乏成功把店开起来赚到钱，还在紧锣密鼓开了第二家店、第三家店的“能人”。这种“一无房源，二无本金，三无团队”的投资人，就是“三无”投资人。1两代“三无”投资人老一代“三无”：他们早在十年前就进军酒店业，正赶上行业快速发展的风口期，那时，只要物业位置不是太差，谁能抢先一步改造成酒店，谁就能掘到金。这群聪明人迅速出击，四处盘店，哪怕是借了一屁股高息贷款，哪怕是领着一群啥也不懂的外行，也不足为惧行业爆发带来的成长红利，可以填平不专业造成的伤害
2、，也能填平高杠杆带来的金融成本。老“三无”中玩得最野的，甚至能做到自己一分钱不投，仅凭刷脸和讲故事，用0本金撬动一家两三千万的店，成为一代逆袭传奇。2）新一代“三无”：“新三无”没赶上当年的好时候，但他们觉得，现在或许也是一次机会：疫情带来的行业洗牌，危机中蕴含着机遇大量廉价的酒店转让信息，撩拨着他们创业的心，幻想着能复制前辈当年的操作，在抛售的资产中“捡漏”，用最低的成本，接最划算的盘，只待疫情一过，自己就是新纪元的天选之子两代“三无”的共同点：资金方面，都缺本金：老“三无”这么年虽扩张了几家店，完成了原始财富积累，但手头的流动资金，和同时筹开多家店的重资金投入相比，仍是杯水车薪，再投酒店还
3、是要靠借，借鸡生蛋；新“三无”大多是几个志同道合的小伙伴凑钱创业，试探性地投一点，本金更有限。专业方面，都缺本事：老“三无”虽多年从事酒店，但因多为草莽出身，半路出家，不甚重视品牌建设和人才孵化，有极端者采用“家族式”管理，任人唯亲，本质上还延续着“做小生意”的思维。而新“三无”初涉酒店，往往对行业缺乏基本认知，最极端的情况是，几个股东谁也不懂酒店，带着无知者的无畏就下场了。风险偏好方面，都信奉“富贵险中求”：愿意承受高风险，博取高回报。这就危险了：缺本钱又缺本事，却有一颗野心勃勃2危险的平衡“艺术”危险清清楚楚写在财务报表里。众所周知，一家企业也好，酒店也好，想要长期稳健发展，健康的资本结构
4、、产权比、现金流至关重要。“三无”酒店的财务报表，像个畸形儿，看得人一身冷汗。我们重点看资产负债表。酒店资产=负债+所有者权益其中，有两个关键指标：1资产负债率=负债总资产100%。它是指一家酒店的总资产中，有多大比例是债务，反映的是酒店真实的财务实力。2资产有息负债率=有息负债总资产100%。它是指酒店总资产中，有多少比例的资产是有息债务（有息债务：向银行等金融机构，以支付利息等方式借入的债务，含短期借款、长期借款和应付债券）举个例子，筹建酒店共需1000万，投资人自有资金500万，尚需借款500万，其中200万是有息借款，300万是工程欠款（无息）。资产负债率=5001000100%=50
5、%；资产有息负债率=2001000100%=20%资产负债率和资产有息负债率数据差距大说明负债主要来自于对供应商的赊账和客户的预收账款，这种企业是很牛的（上能压供应链的款，下能收客户的预付款）财务结构很健康。而“三无”投资人，自有本金往往非常低，甚至玩空手道，投资全靠借贷。假设投资共需1000万，其自有资金可能只有100万，借款900万，其中800万是有息借款，100万是工程欠款（无息）。那么，资产负债率=9001000100%=90%；资产有息负债率=8001000100%=80%我们会看到，资产负债率和资产有息负债率都很高，且差值小（10%）。这意味着什么？资产负债率越高，说明企业长期偿债
6、能力越弱，叠加资产有息负债率高，意味该酒店采用高风险高回报的财务政策，用负债扩大企业资产规模，扩大了企业风险，这种财务结构非常不健康，危机四伏。未来如果在运营中再叠加短期负债，酒店的资产负债率很可能飙升到100%以上，意味公司很可能资不抵债，难以维系。这种酒店表面光鲜，实际上，地基是建在沼泽地上的。“三无”投资人如同手段高超的平衡艺术大师，搭起一个宏大而脆弱的平衡作品，靠着拆东补西术，靠着时间差和高杠杆，维系着系统脆弱的平衡。如果市场正常，如期完成销售，按时回款，系统尚能强撑；一旦遭逢不确定风险（例如疫情），营业额腰斩，现金流断掉，整个系统就像抽走了平衡塔最下面的石子，整个大厦哗啦啦，顷刻间倾
7、覆，首当其冲，埋在下面陪葬的就是投资人。3“三优”酒店投资人酒店业是一个高负债行业，国内许多酒店负债率都超70%（负债率接近于地产业，回报却远不如地产）大疫三年，我们面临着国际环境/政zhi/经济/的全面变化：融资端，融资难度和成本进一步加大；销售端，百业萧条、“消费紧缩”，回款难度也在加大；“三无”模式的土壤已不复存在，投资人需要及时转化为“三优”思维。哪“三优”？一优：优质物业投资酒店一定是从好位置开始。这话无可争辩，但对于“什么位置算好位置”就各抒己见了。有些老酒店人在选址方面眼光老辣，自认为：“我只要在周边转一圈，就知道能不能干酒店”，说得像算命一样玄乎都已经2022年了，主力消费者都
8、不是当年那波人了，消费需求和爽点也早变了，原来的那套经验主义也需要与时俱变了。对新“三无”投资人来说，选址最常踩的坑是：迷信别人或迷信“老酒店人”，或迷信品牌开发人员，或迷信亲朋好友别人的意见只能作为决策依据，身为大股东，必须对项目可行性负责，选址其实是位置+定位+品牌+投资测算的综合判断，是务必花大工夫，拿到详尽数据，科学分析论证的。二优：优秀团队前面讲的选址，想真能选准，得有专业的团队干事。而再往后走、选品牌、设计、装修、开业、运营酒店投资的全链条上，都离不开专业人员的加持。“三无”投资人，最致命点的弱点是“没人”。“没人”，意味着选择力、判断力、执行力的全面失控。选址时，可能因眼光业余，
9、选址判断有误，错把边角位当金角大王，把个垃圾当成宝；做预算时，因为无知，以为投资总额就是将品牌方提供的单房造价房价量+其它费用。这种外行拍脑门拍出来的预算当然严重不够，却基于这样的数字去做融资或众筹方案，势必会陷入一个新沼泽地：一边施工，一边增项，一边借钱，一边和原始股东撕B唉，心好累，累觉不爱。考察物业时，业余的真的是去现场看热闹的顶多看看房子新不新，周边吵不吵。而人家专业的，去了之后看物业结构，看平面布局，看机电系统，看水电配置，看给排水，看消防隐患，看邻里配套，看立面招牌、看外墙保温防水像剥洋葱一样，抽丝剥茧，及时发现隐患，尽可能罗列出所有的隐藏成本。做设计时，不专业的投资人，事先连意见
10、都提不出，项目任务书也不会写，不提需求，让设计师“看着”来，出了初稿后再改改改改时间浪费先不说了，关键，改的目的，不是奔着提高酒店细分用户体验去的，不是奔着提高未来运营效率去的业余选手能看懂的只有效果图，所以怼着效果图使劲。总而言之，专业选手和业余玩家间差距，是投资人动辄要以百万来交学费的。三优：优渥本金这一条为什么放在最后？因为，充裕的本金，是创业的压舱石。古人早就总结了：长袖善舞，多钱善贾。意思是，本钱多了好做生意。投资酒店，很少有不超预算的，有备才能无患。然而，“三无”投资人因专业不足，判断失误和执行失控，预算超个几百万的都是常有的。一旦开工，如箭在弦上，只能硬着头皮持续追加。问题是，“
11、三无”投资人，当初为了筹措启动时的筹建资金，早已使出了洪荒之力能借的都借了，能抵押的都抵押了，弦早已拉满，崩到了极致，后续再增加一个头发丝的份量，可能都无法承担，引发了多米诺骨牌效效多少项目，就是这样建着建着，就成了烂尾楼。写在最后做生意，一要有本钱，二要有本事，这本是常识。但创业者经常一叶障目，犯两个错误：第一个错误是，低估了本金的重要性自己没三两本金，妄想着通过“资源整合”玩“以小搏大”这种心态，就犯了第二个错误：高估了自己的本事。“资源整合”没问题，但它不是“三无”能轻易玩转的，而是大佬的游戏。而大佬本身，就是“本钱+本事”的代表，就代表着高偿债能力，高信任能量。希望未来的酒店投资人，改变“撑死胆大的，饿死胆小的”的理念，意识到“富贵险中求”是有度的不作就不会死15