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1、学 号： 题目类型： 论文 (设计、论文、报告)桂林理工大学GUILIN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY本科毕业设计(论文)题目： 房地产企业并购对绩效的影响-以万科并购南都为例 学 院： 专业(方向)： 班 级： 学 生： 指导教师： 房地产企业并购对绩效的影响-以万科并购南都为例摘 要2008年世界爆发了金融危机，我国的房地产业遭受严重打击，发展呈现滞缓状态，投资增速缓慢，商品房市场陷入低谷，销量不断下降，同时土地购置面积也迅速减少; 2009年市场有所回暖；2011年房地产行业的发展趋势又有所下降，投资速度减慢; 2012年我国的房地产行业整体发展不错，但是利润率与往年
2、相比有所下降，这些反映出房地产行业的发展存在着许多问题。近几年，我国进行政策的调整，对房地产业提出更多的限制条件，导致市场的整体利润空间缩小，市场竞争愈演愈烈，近年来更是出现了多起房地产企业并购案例。其中值得思考的是房地产企业并购的效果，能否推动房地产企业的进一步发展以及并购后企业如何制定自身策略等。通过查阅我国国内的研究发现，此方面的研究成果较少，缺乏系统化的体系。本文结合房地产业的基础特征，探索了房地产业并购绩效的评价体系4.张炳信-基于珠三角房地产中介行业特色的房地产经营与管理专业课程体系研究，分析了为何房企开展并购，以万科并购南都为实际案例，比较了万科并购前后的绩效差异，分析万科并购发
3、挥效果的原因。本文分别从宏观和微观的角度开展分析，并针对性的提出建议，从而为我国其他房地产企业并购提供理论参考。关键词：并购；绩效；房地产企业；财务指标法 The impact of real estate mergers and acquisitions on performance - taking vankes acquisition of nandu as an exampleStudent:HUANG Jing-yao Teacher:Abstract: In 2008, the world financial crisis broke out, and Chinas real es
4、tate industry suffered a serious blow, with sluggish development and slow investment growth. The commercial housing market fell into a trough, with the sales volume continuously declining and the land purchase area also rapidly reduced. The market picked up in 2009; In 2011, the development trend of
5、 the real estate industry declined again, and the investment speed slowed down. In 2012, the overall development of Chinas real estate industry was good, but the profit margin decreased compared with previous years, which reflects the development of the real estate industry has many problems. In rec
6、ent years, China has carried out policy adjustment and put forward more restrictions on the real estate industry, resulting in the reduction of the overall profit space of the market and intensified market competition. In recent years, there have been more cases of real estate mergers and acquisitio
7、ns. Among them, it is worth thinking about the effect of real estate enterprise merger and acquisition, whether it can promote the further development of real estate enterprises and how to formulate their own strategies after the merger and acquisition. Through consulting domestic research findings,
8、 the research results in this area are less, the lack of a systematic system. Based on the basic characteristics of the real estate industry, this paper explores the performance evaluation system of real estate m&a, analyzes why real estate enterprises carry out m&a, takes vankes acquisition of nand
9、u as the actual case, compares the performance differences before and after vankes m&a, and analyzes the reasons why vankes m&a works. This paper analyzes from the macro and micro perspectives, and puts forward specific Suggestions, so as to provide theoretical reference for other real estate enterp
10、rises in China.Keywords: M&A performance; Real estate enterprises; Financial indicator method目录摘要IAbstractII一、引言1（一）研究背景目的及意义1（二）国内外的研究现状2（三）研究内容及方法3二、企业并购理论基础3（一）企业并购概念的界定3（二）企业并购动因理论31.协同效应理论32.多元化经营理论43.价值低估理论4三、我国房地产企业并购现状4四、我国房地产企业并购绩效案例研究6（一）并购方万科概况6（二）被并购方南都房地产概况7（三）并购动因分析与并购过程7（四）从财务、非财务指标方面
11、分析绩效及其并购结果9五、万科并购南都总体绩效提高的原因分析12 （一）资源整合匹配性较好 一定程度上避免了并购风险12 （二）采取多种措施避免偿债风险12 （三）并购后的整合比较成功12六、结论及建议13七、参考文献16致谢18一、 引言 （一）研究背景目的及意义 研究背景的目的房地产行业发展迅速，引发各企业纷纷加入到该行业中。并购对两大部分起到一定的作用；在经营业绩部分，企业可以使用并购的方法从新建设和改变产业里质量优良的产品等，实现目标范围内的经济计划，增大企业的竞争优势，增加市场占比；在经济发展部分，促进产业结构的升级，对行业及整个市场产生重大影响。因此，并购在企业和该领域兴盛过程中不
12、可或缺的作用。自九十年代起，中国掀起了并购的浪潮，在所有并购的行业里，以房地产最为典型。从其角度思考，并购能够完成该产业的计划和目标等，得到如金钱和土地在内的许多核心产业资源，从而其在市场中的比重，或是可以在相应范围内降低竞争者给本企业带来的作用，上述内容对于房地产方面的公司扩大势力范围及其自身的深远发展起到了很大影响。近年来，国家宏观调控的力度加强，楼市政策收紧，在土地、融资、销售在内的很多领域来约束房地产领域的发展，扩大了该领域的竞争力度，导致并购现象经常出现。可房地产领域内的各企业的并购和其带来的经济效益能否达到人们的预期，怎样提高该企业并购的经济效益，需要着眼于观察并购里出现的那一部分
13、的麻烦和弊端等，国内专业研究人员在这些方面的工作进展的相对较少，暂时还没有探索出完备的理论体系。 笔者以房地产行业的本质和特点为起点，分析推动起并购的原因，建立和使用了相关评定标准，以万科并购南都的实例开展分析，研究和观察并购给前者的短期和长期经济效益各带来什么样的影响，找寻二者经济效益均呈现正增长的因素。笔者想要在微观和宏观两个角度表达自己的想法和主张，期望可以对国内房地产并购的经济效益的提升有所帮助。 研究背景的意义房地产领域的并购给其本身的发展和领域兴盛产生了很大影响。从其本身角度来讲，并购能够完成该产业的计划和目标等，得到如金钱和土地在内的许多核心产业资源，从而其在市场中的比重，或是可
14、以在相应范围内降低竞争者给本企业带来的作用，上述内容对于房地产方面的公司扩大势力范围及其自身的深远发展起到了很大影响；从整个产业领域来讲，并购能够推动全行业进行适者生存的筛选，推动市场元素和资源的聚集，完成调节企业结构工作和推动优良企业产生，进一步增大国内房地产企业的全体竞争力和生产率。虽然并购给房地产行业的兴盛带来了一个快捷的手段和方法，可其实际带来的生产效益并没与达到人们的期待，其没有成功的例子极其常见，多数企业并没有因并购提高企业经济效益，许多缺少实力的中小型企业陷入较为被动的局面，笔者经过分析房地产领域并购中的核心实例，将其产生的经济效益进行研究，探索并购成功的因素，并对此提出一些个人
15、建议，希望这些建议将会有利于企业自身并购的交易与实施，获得财富与提升绩效，增加其在市场中的竞争优势，还能够推动全行业淘汰劣者、保留强者，推动市场元素和资源的聚集，帮助和促进国内房地产领域的重新组合和整体兴盛，上述举措在房地产领域起到了很多实际性的作用。（二） 国内外的研究现状针对房地产公司的并购绩效的研究，国外有代表性的有: Meeks (1977)“通过研究房地产公司间的并购事件对公司经营绩效的影响27.Meeks G. Disappointing marriage : A study of the gains from mergerM. CUP Archive , 1977.。研究得出，超
16、过一半的房地产企业进行并购后并没有获得绩效的提升，甚至还出现下降的趋势;与Meeks持相同观点还有Mueller( 1969 )。也有学者持相反观点, Healy、Palepu和Ruback(1992)“对1981-1991年发生收购活动的房地产公司绩效进行剖析29.Healy P M, Palepu K G, Ruback R S, etal, Does corporate performance imporove after mergersJ. Journal of Financial Economics,1992,31(2):135-175.。结果是公司的整体绩效没有提升。Bradley
17、，Desai,kim(1988)年运用事件分析法对 236 起成功的并购事件的累计收益率进行了计算和分析30.Bradley，M.，Desai，A.，Kim，E.H. Synergistic gains from corporate acquisitions and their division between the stockholders of target and acquiring firms.Journai of Financiai，研究得出：目标公司的收益率比并购公司的收益率高，目标公司为31.77%而并购公司为 0.97%；John D. Leeth，J.Rody Borg(2
18、000)在1919- 1930年运用了事件研究法对并购公司的绩效进行研究28.John D.Leeth，J.Rody Borg，The Impact of Takeovers on Shareholder Wealth during the，研究得出，发布并购公告前的半年时间里，收益率呈上升状态，并购完成一年后，收益率保持稳定状态。我国大陆的专家对于房地产并购绩效的研究主要有：王雅婷（2015） 运用因子分析法研究了 2008-2009 年我国房地产上市公司的并购绩效5.王雅婷. 我国房地产上市公司并购绩效评价研究，研究结果表明并购交易能使得绩效短期内提升，但是并购后长期绩效下降。祁霁（201
19、7）运用财务指标分析法研究QY地产的并购事件3.祁霁. 房地产企业并购绩效分析D. 深圳大学, 2017.，得出并购可以使企业整体经营绩效有所改善，产生了较好的协同效应，体现并购的正向绩效；吴兵兵（2017）运用因子分析法研究房地产上市公司并购绩效2.吴兵兵. 我国房地产上市公司并购绩效及主要影响因素研究D. 福建师范大学, 2017.，得出并购在整个期间内呈现出先增长后下降，再增长再下降的波动趋势，并购当年增幅最大，超过60%房地产公司通过并购获得了绩效提升；马琨嬿（2018）选取华夏幸福（房地产企业）作为研究案例，分析了其2014-2016 年间发生的九起并购事件的的并购绩效8.马琨嬿.
20、华夏幸福基业股份有限公司并购绩效研究，选取事件研究法进行短期并购绩效评价，选取财务分析法进行长期并购绩效评价，研究结果表明华夏幸福的短期并购绩效基本为正，横向并购能使华夏幸福在短期内实现获利，使公司股东的财富得到增长;从长期绩效来看，横向并购也使华夏幸福的盈利能力及发展能力远超行业平均水平，为将来更快更好的发展打下坚实基础。（三） 研究内容及方法（1）研究内容本文分为五部分内容：第一章：引言。简述本文研究背景目的、意义，以及国内外的研究现状及发展趋势。第二章：企业并购的理论基础。对企业并购的概念进行了界定，并阐述了有关企业并购动因的理论。第三章：我国房地产企业并购现状。从房地产企业交易数量及金
21、额两方面进行了分析。第四章：对我国房地产企业并购绩效案例进行了研究。从财务、非财务指标方面分析绩效，构建并购绩效评价的体系。第五章：对万科并购南都总体绩效提高的原因进行分析。第六章：并购最终的结论，以及对我国房地产并购绩效提高提出建议。（2）研究方法比较分析法：首先在将企业并购成效评价方法展开概念和原理性的解释，对比二者的优劣势，采用合适的方案和目标，建立和采纳房地产并购绩效评价理论，研究万科并购南都这一实际案例。案例研究法：该篇使用万科并购南都这一实例开展深入的研究，各自探索了前者和后者对并购的推动作用，主要探究了并购方在交易前后的长短期经济效益的变动，找到其并购成效增长的因素，并将其作为依
22、据，进一步给出一定的看法和主张。规范研究法：该篇遵循标准分析企业并购的因素和并购成效评定的体系，此外也研究了该体系在实际使用时出现的弊端，在相应理论基础上探究相应实际案例。二、 企业并购理论基础该章节给出了相应的定义，阐明了企业并购的原因，归纳了评定并购成效的措施，给国内建立和使用房地产领域并购成效评定体系以及实例的分析供给相应的理论知识。（一） 企业并购概念的界定12. 罗苏维,赵敏.企业并购战略绩效研究及其评价基于吉利汽车收购沃尔沃 企业并购实际上就是指的是企业的兼并、收购。在现实当中，收购和并购涵盖了很多方面的范畴内容，难有明确的界定范围，因此，在许多国内外的研究当中，对于两者之间的区别
23、并没有进行严格的划分，反而是以并购的形式将两者进行合并。 接管以及重组都是具备着与并购相似的含义。所谓接管，就是将并购换个说法，而重组在其定义范畴之内也是等同于兼并；重组之后一般很可能会发生并购，在实际操作当中这两个也是很难分开进行的，所以要将重组、并购联合进行研究，扩大并购的广义概念。 （二） 企业并购动因理论 并购的动机主要是针对并购者而言的，就一般情况而言，并购者的并购行为都是关乎着自身的发展利益的。而对于企业来说，一方面可以依靠自己的内部资本进行积累发展，或者是采取并购的方式进行发展，同时可以发现并购的方式产生的效率更高。另一方面来说，企业之所以会愿意花费资金和时间去进行并购，很重要的
24、一个原因就是并购可以为企业带来实际利益。同时对于利益的相关者来说，利益的不同也会导致并购行为的不同23.李青原,陈晓等.公司横向并购动机：效率理论还是市场势力理论来自汇源果汁与可口可乐的案例研究。国内外的学者专家从管理者的角度对于并购的动机进行研究，逐渐产生了以下几个并购动因理论： 1.协同效应理论15.聂弯.并购对企业绩效的影响以云南白药为例这个理论原先是一种物理和化学现象，在1971年被首次提出来。大致含义指的是由两个或者两个以上的部分进行合并产生的作用是要远远大于各个部分单独作用的总和。这种公司的整体利益大于独立组成部门作用的效应，一般称作“1+12”或“2+2=5”，之后这种理论也被作
25、用于到企业经营管理领域中，这就解释了企业并购的一个重要原因。对于那些并购的企业来说，协同效应一般来自于管理、财务、经营协同这三个方面。 2.多元化经营理论6.马红岩.中国制造业上市公司多元化程度与经营业绩的实证研究D 1962年，钱德勒在著作当中，首次提出了“结构跟随战略”这一著名论断。提出一个企业要想获得多元化的成功，首先的工作就是对于企业的组织结构进行调整。然后采取历史的分析法，对多元化的战绩和绩效关系进行研究。同时指出企业的多元化会导致绩效下降的情况如果企业的组织结构发生变化。对于企业来说，在经营的过程当中是一定要经历经营风险的，因此企业需要善于对企业风险进行把控。要想最大程度的降低企业
26、的经营风险，就需要对资产项目相关性较弱的项目进行多元化管理。同时并购也可以帮助企业实现多元化的管理。对于并购方来说，如果想要营造一个崭新的经营领域，就必须要克服难关，对目标企业进行收购的时候可以利用原本企业的现存优势，这样就能迅速的深入行业当中，节约多元化经营的成本。 3.价值低估理论 7.许璐. 房地产企业财务风险预警管理研究价值低估理论认为企业并购目标企业，可能会因为目标企业的市场价值没有公开、通货膨胀等原因而不能反映出其真实价值从而最后将其收购。所以在价值低估理论看来，随着当代技术发展迅速，股价出现不稳定的情况，在一定程度上并购活动也会变的十分频繁。价值被低估作为推动并购的其中一个因素，
27、对于并购企业来说，还须对自身战略规划、行业分析等匹配度进行衡量，再确定是否需要进行并购，三、 我国房地产企业并购现状因为中国地域经济发展不均衡引起大量流动人口对新住房的需求，以及土地稀缺和住房市场商业化，2003年以来，国家依靠宏观调控对房地产行业进行管理，出台相关的政策来促进房地产领域进入理性可控的发现模式。在2009年之后，随着房价不断提高，而我国消费者的需求却在不断上涨，为了缓解这一方面的矛盾，提前给房地产行业进行降温，增进房地产行业的健康、合理发展，国家制定了一系列的政策。主要包括开展具有差异化的信贷政策、适量的增加土地出让金的首付比例、提高房地产领域的货款门槛等等。不过总的来说，房地
28、产行业的发展是离不开大量资金和资源的，在结合各种因素的影响下，并购逐渐成为房地产行业进行资源、资金获取的主要方式，也逐渐成为了一个新型的融资方式，这也间接的促进了房地产行业的巨大变革。如表 3-1、3-2所示，在我国的房地产行业的并购方面，不管是并购的案件数量还是并购总量，都是整体呈现上升的状况的。在2009年之后，房地产企业的并购案例数量和并购金额都有了大幅度增长。11.刘莹,朱传华,丁慧平.企业系列并购绩效研究述评:表述方式、理论假说及实证研究结果表 3-1 2006-2012 年中国并购市场情况表时间并购案例数并购总额（单位：亿美元）200617115255.33200720127023
29、.32200818134539.37200929433147.34201062234802.802011115766918.25201299150762.34表3-2 2006-2012 年中国房地产并购市场情况表时间并购案例数并购总额（单位：亿美元）20063160.28200731540.4220084512.002009202971.802010842582.4420111135449.3920121003903.65 如图 3-1 中的数据所示，2006年-2009年，关于房地产的并购市场案件占比依次为1.8%、1.5%、2.2%、6.8%，而到了2010年的时候，全国的房地产并购市场
30、案件总数目已经达到了13.5%，已然稳做各个行业并购数量的领头羊。在2011年到2012年之间，整个房地产行业的并购数量位居并购数量的二三两名，分别达到了9.8%和10.1%。在2009年的时候，房地产行业的并购金额已经达到了9%，比2011年和2012年分别高出了0.83和1.28个百分点，而2009年也成为了最近七年以来房地产行业当中并购金额当中的最大数额。 对于当前我国的房地产行业进行分析可以发现，其企业数目和投资金额总数以及利润收益都在不断的增长，多项指标都是呈现快速上升的趋势。当然，如果要想全面的反映出房地产行业当中存在的问题，单纯的依靠这些数据指标是不够的。对于我国的房地产行业来说
31、，整体的发展步伐还是慢的，还是具有很大的发展前景的。例如在房地产行业当中，缺乏质量优越的企业、市场的集中程度普遍较低、产业结构单一、许多中小型的企业出现融资困难的问题等等。这些问题如果不尽快解决，就会在最大程度上制约企业的进一步发展。因此对于房地产公司来说，还需要克服来自国家宏观调控的压力，将这些困境转变成动力。企业依靠并购可以促进企业进行新一轮的战略布局，减少行业的竞争力，最后在竞争当中取得优势地位。这也进一步解释了为什么近些年来房地产企业出现并购热潮的原因。四、 我国房地产企业并购绩效案例研究（一） 并购方万科概况 在1984年的5月，中国的万科企业成立了，这家企业作为中国本土最早上市的地
32、产企业之一，有着很大的发展潜力，在1991年底这家企业就在珠三角进行了自己的注册，也成为了当地的第二家注册公司。在这些年的发展中，该企业的服务范围越来越广，在以房地产为核心的领域中不断扩展自己的势力，在广大消费者所选购的住房中，有很大一部分是该企业旗下所设立的房地产，连续九年获得销量第一，成为了中国的第一网络房地产企业，在公司近些年的发展中，公司获得的荣誉和好评越来越多，一直到2008年为止，企业在外国各大媒体中也崭露头角。该企业在发展中与其它企业有着不同的地点，它的股票持有方式让更多的参与者有着所有感，这就意味着企业的发展不局限于某一个人。在整个万科企业中。我们可以发现它最大的股东其实就是华
33、润公司，即使它成为最大的股东，但实际上也仅仅占据了百分之十五的股份，这个最大的股东成立于2003年的6月，在这家公司的旗下我们能看到众多的战略业务单元，以及19家顶级的利润中心，这就意味着该企业和内地的房地产开放商共同组成了最强的企业。它多元化的生产方式让其销路极广，电力啤酒燃料等行业都有所涉及。（二） 被并购方南都房地产概况 在1991年时，南都集团诞生了，它的营业范围极广，除了自身所涉及的房地产行业，还有各种现代通讯业务，各种业务的汇集共同组成了这家庞大的企业。在其之下还包含着两家子公司，和三家分集团，他们于1993年进军了国内的房地产企业，完成了一系列的房地产建设，收到了国内的一致好评和
34、认可。并成功打入杭州市场，市场销售份额约占杭州市的10%。我们通过分析可以发现，当地的企业以自身为基础并向外发展，整个华东的市场都成为他们的目标之一，并不断通过便利的交通来扩大自己拥有的成果。提高自己公司的品牌和形象，这种举措无疑奠定了它江浙房地产界老大的地位，为南都房产最终成为全国性品牌奠定基础。该企业之下一共有三家营业房地产领域的子公司，这三家子公司分别是：上海南都（上海南都建屋有限公司）、苏州南都（苏州南都置地有限公司）、浙江南都（浙江南都房产集团有限公司），他们共同组成了该企业。（三） 并购动因分析9.张飞飞. 基于平衡计分卡的房地产企业并购绩效评价研究与并购过程 1.孟君-我国房地产
35、企业并购绩效研究D 进入21世纪以来，两者皆面临房地产市场的竞争压力，这次并购是一次战略层面的合作，但万科破的是拓展之缚，南都解的则是燃眉之急。一方面，并购对于万科来说，可减少竞争者数量，降低竞争强度。导致并购直接诱因之一是土地，政府供应土地，满足不了万科这样规模公司发展的要求。其次，万科在长三角的储备相对不足，而这次交易的土地总量符合其战略要求，可以获取土地资源，避免生产能力过分扩张，南都土地储备的品质、地段不错，未来的升值潜力亦颇可观，能保持长期的获利机会。再次，并购可以对万科的财务稳健产生巨大的作用，银行对它的支持程度会加强。另一方面，对于南都来说，一直发展到2004年，出现了一系列的问
36、题，企业的负债率居高不下，资金周转不灵 。在这种环境下如果想要退出房地产领域，就需要解决上述的问题，所以为了解决这种状况，公司的领导层决定采取并购这种方式，这样能起到一举两得的作用，解决资金和自己退出的问题，这种方法也为后来的企业发展提供了借鉴和参考。同样万科企业在长江三角洲的参股率达到了百分之二十。也会得到相应的银行支持或是消费者的认同，对南都拓展整个浙江业务都会有所帮助。此次并购，万科收获颇丰，其对南都的最后成功的收购使其自身的实力更进一步，在未来的开发中，公司获得了战略上的优势，其资源和版图都得到了极大的提升。除此之外，该企业还在江南一片以及珠三角等地区进行了局外的延申和发展,万科企业在
37、长江以南的投入十分之大，而作为他们投资的地点，它具有了其他地区所不具备的发展速度和规模，这也使它成为了中国国内最具潜力的城市经济圈，更有发展前景。 通过三次股权置换，一共花费3年时间，万科完成对南都房地产的并购，掌握其全部股份，耗费40.1651亿元。表5-1 万科并购南都情况表并购进程第一次股权置换第二次股权置换第三次股权置换时间2005.3.32006.8.32007.3.20交易当事人上海万科、万科浦东、深圳万科、中桥万科股份、上海万科、中桥方（南都实业、南都控股、中桥）万科、中桥方（南都实业、南都控股、中桥）、标的公司苏州南都、上海南都、浙江南都苏州南都、上海南都、浙江南都浙江南都标的
38、股权中桥持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%以及该股权相对应的股东权益中桥方所持有的上海南都股权的30%，苏州南都股权的21%和浙江南都股权的60%以及该股权相对应的股东权益中桥方所持有的浙江南都股权的20%以及该股权相对应的股东权益交易内容中桥将其持有的上海南都股权的70%转让予万科企业股份有限公司全资子公司万科浦东和深圳万科，其中万科浦东受让40%的股权，深圳万科受让30%的股权；中桥将其持有的苏州南都股权的49%转让予上海万科；中桥将其持有的浙江南都股权的20%转让予上海万科中桥方将其持有的上海南都股权的30%转让予万科企业股份有限公司全资子公司上海万科
39、；中桥方将其持有的苏州南都股权的21%转让予万科股份；中桥将其持有的浙江南都股权的60%转让予上海万科中桥方所持有的浙江南都股权的20%股权转让给万科金额185,785 万元176,566 万元3.93 亿支付方式现金方式，于两年内分四期支付现金方式，于一年内分四期支付现金方式，在一年内分两次支付并购结果交易完成后，万科将成为上海南都及苏州南都的控股股东，同时参股项目资源储备充足的浙江南都，为公司经营开发规模进一步扩大提供了有支持。成功取得上海南都董事会五席席位中的三席，苏州南都董事会五席席位中的两席及浙江南都董事会七席席位中的两席，并且取得了今后中桥方相关项目的优先权。通过本次交易，公司已持
40、有上海南都100%股权，浙江南都80%股权以及苏州南都70%股权。全面控股南都旗下的房地产业务。同时浙江南都房产更名为浙江万科南都房地产开发有限公司(万科南都)，并改选董事会。在新的董事会中，万科集团将占有四席、南都集团占有一席。原南都房产总裁出任万科南都董事长，而总经理一职由原万科集团项目管理部总经理担任。本次交易完成后，万科将持有100%的浙江南都股权。2005年3月进行了第一次股权置换，万科取得苏州南都及上海南都的实际控制权，成为南都集团旗下两家房地产子公司的实际控制人并顺利参股浙江南都； 2006年8月进行第二次股权置换，在取得南都实际控制权的基础上，万科继续增加南都各大地区的股份，并
41、最终成功控股浙江南都。通过两次重要的股权置换，万科实际掌控了南都。从并购概念的角度来看，两次股权置换均满足并购的定义，因此，两次股权置换是这次并购工作的重要参考对象。（四） 从财务、非财务指标方面分析绩效及其并购结果16.孙健、刘铮.我国企业并购绩效的实证研究基于上市公司经验获得视角1.并购绩效分析10.杨进波.上市企业并购绩效研究以南京新百收购中国脐带血库为例（1）财务指标方面表5-2 万科并购盈利能力指标数据表时间并购前一年（2006年）并购后一年（2008年）并购后两年（2009年）并购后三年（2010年）净资产收益率14.1616.5512.6514.26总资产收益率6.997.094
42、.235.00主营业务收入利润率25.2330.4127.9422.02表5-3 万科并购前后偿债能力指标数据表时间并购前一年（2006年）并购后一年（2008年）并购后两年（2009年）并购后三年（2010年）流动比率2.411.961.761.91资产负债率59.4266.1167.4467.00表5-4 万科并购运营能力指标数据表时间并购前一年（2006年）并购后一年（2008年）并购后两年（2009年）并购后三年（2010年）存货周转率0.550.410.330.39总资产周转率0.590.470.370.38表5-5 万科并购成长能力指标数据表时间并购前一年（2006年）并购后一年（
43、2008年）并购后两年（2009年）并购后三年（2010年）主营业务收入增长率20.1798.2715.3819.24净利润增长率61.28119.46-12.7438.58总资产增长率47.09100.5119.1215.41万科并购南都后，其盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力均发生了变化，下面展开进行分析： 盈利能力分析盈利能力指的是企业能赚取利润的能力，这是一个利润率与盈利能力成正比的相对概念。净资产收益率在并购后一年变化较大，此后有下降和持平的趋势，并购时间超过三年总资产收益率波动的幅度变小，由于发行股票和可转换公司债券增多，负债和总资产都出现了增长，加上资产规模扩张程度大，净资产
44、增长速度远远不够。主营业务收入利润率达不到让人满意的结果。究其原因，可能是因为新增项目盈利能力不强，还可能是万科的主营业务是商品住宅，其收入占了大部分的销售收入，但是获利较少所致。 偿债能力分析短期偿债能力取决于流动资产的质量，在并购的两年里都呈下降的趋势，从第三年开始，短期偿债能力才有所回升。并购之后，资产负债率不断上升，一直处于较高水平，长期偿债能力出现了下降的趋势，经历了三年的运营时间，对外资金逐渐收回，长期偿债能力逐渐上升。总的来说，对于房地产这一行业来说，并购也许会导致企业的资金不能周转，公司随时面临资金短缺的危险，这给企业资金带来了很大的压力，这一点房地产企业在并购前必须做好充分的
45、思想准备。 运营能力分析并购之后的两年，存货周转率、总资产周转率有持续下降的趋势，到第三年才有所回升，总体来说，并购后存货周转率和总资产周转率在行业内仍处于较高水平，前两年持续降低这是行业内共同所面临的问题，并不是由并购引起的。 成长能力分析通过并购，企业的主营业务收入增长率和总资产增长率得到了大幅度地提高，仅净利润增长率就是从前的两倍，万科的企业规模不断扩大，业务能力和经济效益也得到了很大的提升。成长能力有一定提升，但是在第二年三个指标都迅速回落，整体来说，说明成长能力持续性不强。（2）非财务指标方面表5-6 万科市场占有率表时间2005年2006年2007年2008年2009年市场占有率0
46、.94%1.25%2%2.34%1.66%万科以较低的成本获得土地资源，其市场占有率不断提高，利用南都优势区域地位和资源，在城市内获得项目，提高其在长三角占有率，稳定了在房地产行业中的巨霸地位。2.并购结果（1）股东收益在短期内有明显的上升。因为万科与南都在房地产行业的地位，两者的并购引起市场强烈反应，尤其是第一次股权置换前后，市场的反应更为强烈，股东收益短期内会有大幅度地上升。（2）经历了两年的并购期，从第三年开始，经营开始趋向稳定，通过公司的财务指标可以发现，公司的收益会上升，盈利能力在较短的时间内会得到提高，上升的幅度虽大但持续的时间不长，偿债能力和运营能力从并购后的第三年开始，波动小，总体比较稳定。（3）并购后，万科得到了充足的土地资源，轻松挤入浙江房地产市场，更加接近并购计划的成功，长三角地区的营业利润得到大幅提升。扩大了土地资源和市场份额，符合企业的战略规划。不论是从并购的动因还是并购后的成效，万科并购南都这一举措都是成功的。两者经过协商，最终万科顺利将南都房地产收入囊中，增加了自身的土地资源，市场份额得到提高。在并购的过程中，投资者对这一并购事