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1、房地产开发房地产开发课堂练习对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付的价格水平。A自身支付能力 B拥有物业后所能获取的预期收益大小C市场供求状况 D区域因素B新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（）。A商业中心 B娱乐用房 C高级住宅、公寓 D廉租房C财务评价是根据（），计算评价指标，判别项目的财务可行性。A市场平均价格 B国家现行的财税制度和价格体系C影子价格 D集团企业之间的交换价格B下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（）。A提高抵押贷款利率 B降低抵押贷款利率C降低首期付款比例 D通货膨胀率上升A下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）。A房屋出
2、售 B房地产抵押C土地使用权转让 D土地使用权出让D需求增长比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A第一阶段 B第二阶段C第三阶段 D第四阶段B建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用为（）。A建筑安装工程费 B城市基础设施建设费C基础设施建设费 D公共配套设施建设费B在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（）。A增加 B减少C改变 D不变A房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。A多样性 B固定性C稀缺性 D体积大、消耗材料多C规范房地产市场行为的方法有（）。A产权登记 B资质审查 C建立房
3、地产价格评估制度 D城市规划指导E规范交易行为ABCE房地产开发投资较置业投资（）。A投资回收期长 B风险较大C提高投资者资信等级 D回报丰厚E.能够得到税收方面的好处BD与其他投资相比，房地产投资的优点有（）。A能够得到税收方面的好处 B能抵消通货膨胀的影响C自然寿命周期长 D变现容易E提高投资者的资信等级ABE对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（）特点。A土地费用高 B投资风险减少C投资风险增加 D开发周期缩短E投资收益较高AD房地产开发项目的规划管理主要体现在（）。A选址定点审批 B核发“建设用地规划许可证”C核发“建设工程规划许可证”D核发开工许可证E参与项目的竣工
4、验收ABCE房地产置业投资的目的一般有（）。A满足自身生活居住 B满足自身生产经营的需要C转让给新的投资者 D出租给最终的使用者E.便于抵押贷款ABD房地产开发项目评估中的不确定分析，主要是分析（）等主要变动因素，对开发项目评价结果的影响A建造成本 B租金或售价C专业人员费用 D地价E.容积率ABDE房地产市场状况分析一般从（）方面进行。A竞争性物业发展状况 B房地产市场宏观因素C各类物业的供求关系 D房地产售价和租金水平E土地批租数量和分布ACDE政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（）。A调控土地供应计划 B城市规划指导C控制房价 D税收调节E.调整银行贷款利率ABDEABDE某项目建
5、设期为3年，建设期内每年年初贷款分别为100万元、200万元和400万元，年利率为8。若在运营期第4年末一次性偿还贷款，则应偿还的本利和多少元？解：现金流量图如图所示：F 100（18%）7200（18%）6400（18%）51076.49万元2001002701F=?400某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为10。试求该投资项目的净现金流量、财务净现值，并判断该投资项目的经济可行性。年末收支012345678910购楼投资100500毛租金收入408010010010010010010060经营成本2020303030
6、30303020装修投资100200净转售收入1200净现金流量 物业经营期内现金收入与支出表 单位：万元 年末收支012345678910购楼投资100500毛租金收入408010010010010010010060经营成本202030303030303020装修投资100200净转售收入1200净现金流量-100-500-80607070707070701060=54.44（万元）0 ，可行现金流量图如图所示，年利率为8%，半年计息一次，求年末终值F为多少？1001560010832104002009某投资者5年前以200万元价格买入一房产，在过去的5年内每年获得净现金收益25万元，现在房
7、产能以250万元出售。若投资者要求的年收益率为20%，此项投资能否达到要求的收益水平？25020025F1200（1+20%）5497.66万元F225(F/A，20%，5)250257.4416250436.04万元由于F1 F2，即：收入小于支出，故，此项投资不能达到要求的收益水平。某厂房建设项目，有两个技术方案：方案某厂房建设项目，有两个技术方案：方案A初始投资初始投资1700万元，寿命万元，寿命15年，年，年运行费年运行费160万元，期末净残值万元，期末净残值80万元；方案万元；方案B初始投资初始投资7800万元，寿命万元，寿命60年，年，年运行费年运行费120万元，期末净残值万元，期
8、末净残值300万元，部分设施及建筑装修每万元，部分设施及建筑装修每10年更新一次，年更新一次，每次需每次需250万元，设备万元，设备15年更新一次，每次年更新一次，每次400万元；基准收益率万元；基准收益率12%，请绘制，请绘制两个方案的现金流量图，并进行方案选择（假定两个技术方案的技术功能效果两个方案的现金流量图，并进行方案选择（假定两个技术方案的技术功能效果相同）。相同）。解：解：AA=160+1700(A/P,12%,15)-80(A/F,12%,15)=407.45万元万元AB=120+250(A/P,12%,10)+400(A/P,12%,15)-300(A/F,12%,60)+(7
9、800-250-400)(A/P,12%,60)=1081.86万元万元AA AB,选择选择A方案方案某一工程项目计划投资470万元，年收入160万元，年成本50万元，有效期6年，残值18万元，求企业的内部收益率。解：将整个经济活动期间的投资与收入折现，令其为0，有：-470+（160-50）（P/A,i，6）+18（P/F,i，6）=0设每年残值为3万元，则：-470+（160-50）（P/A，i，6）+3（P/A,i，6）=0（P/A,i，6）=4.159查表，可知（P/A,12%，6）（P/A,10%，6）的值与4.159接近，则：FNPV1=-470+（160-50）（P/A，10%，
10、6）+18（P/F,10%，6）=19.24万元FNPV2=-470+（160-50）（P/A，12%，6）+18（P/F,12%，6）=-8.63万元19.24-8.6310%12%x2-x 已知某项目的现金流量如图所示，设行业的基准收益率为12%，试计算该项目的净现值，并判断方案是否可行。50012001023451800某投资方案建设期为某投资方案建设期为2年，建设期内每年年初投资年，建设期内每年年初投资400万元，运营期每年年万元，运营期每年年末净收益为末净收益为150万元。若基准收益率为万元。若基准收益率为12，运营期为，运营期为18年，残值为零，年，残值为零，并已知（并已知（PA，
11、12，18）=7.2497，则该投资方案的净现值和静态投资，则该投资方案的净现值和静态投资回收期分别为？回收期分别为？FNPV=150（P/A，12%，18）（P/F，12%，2）-400-400（P/F，12%，1）=1507.2497（1+12%）-2-400-400（1+12%）=109.77年份012345678910净现金流量-400-4000150150150150150150150150净现金流量累计-400-800-800-650-500-350-200-50100Pt=（8-1）+50/150=7.33某单位现金流量表如下：年度12345678净现金流量-1000-12008
12、00900950100011001200折现系数ic=10%0.9090.8260.7510.6830.6210.5640.5130.467折现净现金流量-909-991.2600.8614.7589.95564564.3560.4则该项目的净现值和动态投资回收期分别为（）。A1593.95、4.53 B.1593.95、5.17 C.3750、4.53 D.3750、5.17解：FNPV=（-909-991.2+600.8+614.7+589.95+564+564.3+560.4）=1593.95年度12345678净现金流量-1000-1200800900950100011001200折现
13、净现金流量-909-991.2600.8614.7589.95564564.3560.4累计折现净现金流量-909-1900.2-1299.4-684.7-94.75469.25Pt=6-1+94.75/564=5.17某开发商通过出让方式以1000元/平方米的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其它土地开发费为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000平方米，建造成本为2500元/平方米，专业人员费用为建造成本的12，电贴费和用电权费等其它费用为400元/平方米，管理费用为建造成本、专业人员费用及其它费用之和的5，销售费用
14、和销售税金分别为总销售收入的2.5和6。如果该项目的开发期为36个月，建造期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿和其它土地开发费在建造期开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建造期内均匀投入，贷款利息为9，写字楼建成后的销售价格为9600元/平方米，试求该项目的开发商成本利润率。解：项目总开发价值：销售收入：960010000=9600万元销售税费：96006%=576万元项目总开发价值：9600-576=9024万元项目总开发成本：土地成本：100010000=1000万元拆迁安置费：2000万元建造成本：250010000=2500万元专业人员费
15、用：250012%=300万元电贴费：40010000=400万元管理费用：（2500+300+400）5%=160万元销售费用：96003.5%=240万元土地利息：1000（1+9%）3-1=295.03万元拆迁安置利息：2000建造成本等利息（2500+300+400+160）（1+9%）1-1=302.4万元项目开发总成本：7678.26成本利润率=9024 7678.26 100%=17.53%某房地产开发项目的占地面积为2000 m2，容积率2.5，楼面地价为1500元m2。建造成本3000元m2，预计项目建成后售价为8000元m2，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，专业人员费用为建造成本的 10%，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的5%，贷款利率为10%，融资费用为贷款利息的10%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、6.5%，问该项目开发商成本利润率是多少？