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1、房地产金融（第五版） 第五章 房地产开发贷款u 通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:u 1.房地产开发贷款的含义、贷款的“杠杆效应”原理及其表现形式;u 2.房地产开发贷款的主体、分类及特点;u 3.房地产开发贷款抵押担保方式;u 4.房地产开发贷款的操作流程;u 5.房地产开发贷款的风险主要类型、风险管理原则以及风险防范措施。【学习目标】 导言所谓房地产开发贷款,是指贷款人向借款人(开发商)发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金。目前,房地产开发贷款仍然属于国内各大商业银行的主要业务之一,而对房地产开发企业来说,各大商业银行的贷款也依然是其主要的资金来源。因此,与房地产开发贷款有
2、关的专业知识,就成为金融行业以及房地产行业从业人员首先必须了解的一项内容。相对于其他业务品种的贷款而言,房地产开发贷款具有收益大、风险高的特点,因此贷款人一般需要以借款人提供某种担保为前提,在评价综合收益的基础上谨慎办理。第一节开发商借款的原因一、贷款的“杠杆效应”原理假设自有资金为1 000万元,贷款与自有资金的比例为2 1,贷款利率为10%,投资收益率为20%,投资期限为1年。投资收益=(1 000+2 000)20%1=600(万元)贷款利息=2 00010%1=200(万元)投资净收益=600-200=400(万元)自有资金收益率=4001 000100%=40%例5-1R=Mi+Ey
3、(5.1)其中:R为投资收益率;i为贷款利率;y为自有资金收益率;M为借贷资金所占比例;E为自有资金所占比例。计算贷款“杠杆效应”公式第一节开发商借款的原因一、贷款的“杠杆效应”原理在例5-1中,假设贷款与自有资金的比例由2 1变为5 1,其他条件不变。则有:投资收益=(1 000+5 000)20%1=1 200(万元)贷款利息=5 00010%1=500(万元)投资净收益=1 200-500=700(万元)自有资金收益率=7001 000100%=70%例5-2第一节开发商借款的原因二、“杠杆效应”的表现形式第一节开发商借款的原因二、“杠杆效应”的表现形式例5-3例5-4第二节房地产开发贷
4、款的主体、分类及特点一、房地产开发贷款的主体房地产开发贷款涉及两方主体:贷款人借款人第二节房地产开发贷款的主体、分类及特点二、房地产开发贷款的分类(一)按照贷款对象划分分为房地产开发项目贷款和房地产企业贷款两类。前者以房地产项目为贷款对象,主要考察具体项目的盈利能力,以项目土地使用权或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷款。后者以房地产企业为对象,注重房地产企业整体还债能力,贷款方式以综合授信和纯信用贷款为主,主要发放流动资金贷款(二)按照贷款方式划分分为信用贷款和担保贷款两类。信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款,借款人不需要提供其他担保。担保贷款是贷款的主要形式,是指贷款人要求借款人根据规定的
5、担保方式提供贷款担保而发放的贷款。中国目前的贷款担保方式主要有保证、抵押和质押3种方式,相应地,中国的担保贷款也包括保证贷款、抵押贷款和质押贷款3种。第二节房地产开发贷款的主体、分类及特点二、房地产开发贷款的分类(三)按照贷款用途划分分为住房开发贷款、经济适用住房(安居工程)开发贷款(含科教文卫单位经济适用住房建设贷款)、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款、土地储备贷款及其他房地产开发贷款等。第二节房地产开发贷款的主体、分类及特点三、房地产开发贷款的特点(一)按开发项目贷款 (二)贷款金额较大 (三)贷款占用时间较长 (四)贷款风险较大 第三节房地产开发贷款抵押担保方式房地产开发贷款具
6、有期限长的显著特点,因此银行一般要求开发商提供某种担保方式,以此作为还款的保障。实践中,相对于保证和质押两种担保方式而言,抵押是房地产开发贷款中最广泛采用的一种担保方式,包括普通抵押、最高额抵押、集合抵押、分享增值抵押。第三节房地产开发贷款抵押担保方式一、普通抵押普通抵押主要包括房地产抵押和在建工程抵押。房地产抵押是抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。第三节房地产开发贷款抵押担保方式一、普通抵押开发
7、商以在建工程进行抵押的,必须满足如下条件:第一,在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。 第二,在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。第三,城市房地产抵押管理办法明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号,故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时,正在建造的在建工程抵押还必须取得建设工程施工许可证。第四,投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。第三节房地产开发贷款抵押担保方式二、最高额抵押最高额抵押
8、是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,属于未来债权担保种类。(一)最高额抵押是为将来发生的债权作担保 (二)最高额抵押是为一定时期内连续发生的债权作担保 (三)最高额抵押所担保债权具有不确定性 (四)最高额抵押物品所担保的债权具有最高限额第三节房地产开发贷款抵押担保方式三、集合抵押集合抵押是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物,以其为担保为特定债权设定抵押权。这里所说的“集合物”,是由具有同一用途的多个单一物结合而成的,各个物仍保持其独立存在,至于哪些物可以成为“集合物”的组成部分,由当事人在设定抵押权时决定。集合抵押是近代以来企业发展
9、而不断要求融通资金的产物,其主体一般是企业,因此又被称为企业财产集合抵押。 集合抵押与普通抵押的最大区别在于,其抵押标的物既非单纯的动产、不动产也非单纯的权利,而是由抵押人可以处分的不动产、不动产权利、动产以及其他财产权利所组成的总体。第三节房地产开发贷款抵押担保方式三、集合抵押第一,集合抵押的设定除了需要具备普通抵押设定所具有的条件、程序外,其主要特点是应制定抵押财产目录并予以登记。第二,集合抵押设定以后,抵押人新增加的财产不应列入集合物为抵押标的,原因是集合抵押在设定时抵押标的已经确定。第三,标的的集合性与不可分割性是集合抵押权成立的两个基石。第三节房地产开发贷款抵押担保方式四、分享增值抵
10、押分享增值抵押贷款是以发放房贷的机构有权利分享未来住房增值收益为条件,赋予借款人远低于市场利率的贷款利率或者给予借款人一定比例本金免息政策的方式,降低了借款人每月的还款数额,从而提高了居民住房的有效需求。在中国的相关法律中并没有对分享增值抵押贷款的相应规定,到目前为止,也尚无任何一家商业银行推出“分享增值抵押贷款”这一住房抵押贷款新品种。 第四节房地产开发贷款的操作流程一、房地产开发贷款应满足的条件(一)借款人应满足的条件 1.借款人应满足的基本条件(1)有按期还本付息的能力,原应付贷款利息和到期贷款已清偿,没有清偿的,已经做了建设银行认可的偿还计划;(2)除不需要经工商部门核准登记的事业法人
11、外,应当经过工商部门办理年检手续;(3)在建设银行开立存款账户(业务品种另有规定的除外);(4)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%;(5)借款人的资产负债率符合有关规定要求;(6)持有人民银行核发的年检合格的贷款卡(证)。2.房地产开发贷款对借款人的特殊要求(1)借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的 (2)借款人为事业单位的(3)土地储备机构还需要具备的条件第四节房地产开发贷款的操作流程一、房地产开发贷款应满足的条件 (二)借款项目应满足的条件 1.贷款项目经可行性研究论证,能够有效满足当地住房开发市场的需求,市场前景
12、较好;2.贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划,其立项文件完整、真实、有效,能够进行实质性开发;3.贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定;4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要;5.贷款项目的基础设施、公共设施建设配套齐全,项目建成后,能及时投入正常使用;6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%;第四节房地产开发贷款的操作流程一、房地产开发贷款应满足的条件(三)贷款期限与利率规定房地产开发贷款期限一般为13年(含),土地储备贷款最长为2年,高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。在贷款利率及计结息方式方面,则是根
13、据中国人民银行和中国建设银行的有关定价政策确定,并在借款合同和贷转存凭证中载明。第四节房地产开发贷款的操作流程二、房地产开发贷款的操作程序 (一)借款受理1.提交材料 (1)基本材料 (2)房地产开发贷款所要求的相关材料 2.初步审查(1)借款人是否具有进行房地产开发建设的资格;(2)借款人开发建设资格批准文件是否在有效期内;(3)贷款项目是否经有权机关批准;项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效;(4)项目建设条件是否落实 第四节房地产开发贷款的操作流程二、房地产开发贷款的操作程序 (二)贷前调查1.客户信用评级评价客户信用级别时所需考察
14、的主要内容包括系统性风险财务风险资信状况基本面风险4个方面。2.项目评价(1)借款人资信评估(2)项目概况和建设情况评估(3)项目市场情况评估(4)项目财务效益评估 (5)银行效益与风险防范措施评估 (6)风险防范措施评估(7)项目评估结论与贷款建议 3.担保评价建设银行信贷业务目前既可以采用保证、抵押及质押三种担保方式的任何一种,又可采用共同担保、最高额保证和最高额抵押等方式。第四节房地产开发贷款的操作流程第四节房地产开发贷款的操作流程第四节房地产开发贷款的操作流程第四节房地产开发贷款的操作流程2.项目评价(7)项目评估结论与贷款建议 项目风险评估。 贷款担保措施评估。(6)风险防范措施评估
15、(5)银行效益与风险防范措施评估 房地产项目总投资预测分析。 项目资金来源评估。 项目损益预测。 项目投融资计划评估。 项目有关财务效益指标。 (4)项目财务效益评估项目投资环境评估。 项目市场定位评估。 项目租售情况评估。 (3)项目市场情况评估(2)项目概况和建设情况评估借款人基本情况。 借款人经营情况。 借款人财务状况。 (1)借款人资信评估第四节房地产开发贷款的操作流程(三)贷款审批与发放内容按照信贷授权权限受理审批信贷业务,包括报批材料合规性审查和审批。合规性审查分新项目、续议项目、复议项目、变更贷款条件项目4种情况。特别注意以下问题:第一,严格按照项目建设的工程进度付款;第二,要求
16、借款人提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供应合同、设备采购合同等有关文件,作为支用贷款的依据;第三,借贷双方约定银行贷款与其他资金按比例投入开发建设项目的,应审核其他资金投入的落实情况;第四,必要时要求借款人对贷款项目办理有效的建设工程保险。第四节房地产开发贷款的操作流程(四)贷后管理1.档案管理贷款档案是银行信贷活动的真实记录,具有无可替代的法律效力。 2.贷款项目检查贷款项目检查的重点在于对可能影响还款质量的因素进行持续监测,内容包括开发商贷款是否按合同使用贷款、开发项目是否正常运营等。 3.贷款五级分类管理即把贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失5类,后3类合称为不良贷款。 第
17、四节房地产开发贷款的操作流程(四)贷后管理4.回笼资金管理对项目回笼资金的管理,成为贷款银行防范由借款人在清偿完所有贷款前,将回笼资金挪用而造成信用风险的有效手段。 5.保证人及抵(质)押物管理主要应关注抵(质)押物当初的估价与现在的市场价格是否出现重大变化,抵(质)押物是否完好,贷款余额同抵押物的现值比例是否合适,抵押物有无转让、出租或重复抵押的问题。 6.贷款回收管理在贷款到期之前,银行经办人员会以贷款到期通知书或其他方式向借款人发送通知。 第五节房地产开发贷款风险及其管理房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性,表现为延期但银行可以足额收回,或者形成
18、银行不良资产,甚至可能使银行血本无归三种情况。因此,对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视,并进行适时管理。概述第五节房地产开发贷款风险及其管理一、房地产开发贷款的主要风险(一)信用风险信用风险,指授信方拒绝或无力按时、全额支付所欠债务时,给信用提供方带来的潜在损失。 (二)市场风险市场风险主要考虑两个因素,一是价格风险,二是流动性风险。价格风险主要指市场价格包括利率、汇率、股票价格和商品价格等的不利变动而使银行表内和表外业务发生损失的风险。流动性风险是指经济主体由于金融资产流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。(三)操作风险操作风险主要考虑三大因素,一是人的能力问题,
19、二是流程风险,三是系统风险。引发操作风险的事件大概可以分为两类,一类是高频低危事件,另一类是低频高危事件。第五节房地产开发贷款风险及其管理二、房地产开发贷款的风险管理(一)房地产开发贷款风险管理原则1.项目管理原则2.以销定贷原则3.阶段拨付原则4.公私联动原则第五节房地产开发贷款风险及其管理二、房地产开发贷款的风险管理 (二)房地产开发贷款风险防范措施4.房地产开发贷款风险回避房地产开发贷款风险回避是指贷款银行经过分析,发现某笔房地产开发贷款可能产生的风险损失太大时,采取主动回避、放弃提供贷款的做法。3.房地产开发贷款风险分散内部分散外部分散2.房地产开发贷款风险转移房地产开发贷款风险转移主要是指贷款银行通过选择贷款方式将贷款风险转移出去,避免自己承担贷款损失。1.房地产开发贷款风险预防是指贷款银行通过强化信贷管理,采取一系列措施防止房地产开发贷款风险的发生,将贷款风险消灭于萌芽状态。THANK YOU