房地产法第7讲.ppt

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1、房房 地地 产产 法法 主讲：罗正相主讲：罗正相（人文院）（人文院）电话：电话：13870918979138709189792021/9/181房地产法房地产法第七讲第七讲2021/9/1822021/9/183第三篇第三篇 房地产交易房地产交易第十一章第十一章 商品房买卖基础商品房买卖基础 学习目的：学习目的：了解了解商品房买卖的概念、流程和法律管制框架；熟悉熟悉现行法和实践中行政主管部门对商品房买卖的监管；掌握掌握商品房预售的风险及其现行法确立的主要应对措施，如商品房预售许可制度、预售款监管、预售合同的备案制度及对预购人的权利保护。2021/9/184 第一节第一节 商品房买卖概述商品房买

2、卖概述一、商品房买卖一、商品房买卖（一）商品房与非商品房买卖（一）商品房与非商品房买卖 商品房商品房 单位自建出售给职工的房屋不属于商品房。单位自建出售给职工的房屋不属于商品房。商品房买卖商品房买卖 二手房买卖不属于商品房买卖。二手房买卖不属于商品房买卖。建设部商品房销售管理办法、商品房预售管理办法商品房销售管理办法、商品房预售管理办法 等主要调整商品房买卖的行政法规，并不适用于二手房买卖。个人购买商品房适用消费者权益保护法。个人购买商品房适用消费者权益保护法。2021/9/185 （二）商品房买卖：预售和现售（二）商品房买卖：预售和现售 为了推进我国商品房的建设，我国政府推行了商品房预售制度

3、。商品房现售（现房买卖）商品房现售（现房买卖）：是指房地产开发企业将竣工验收合格竣工验收合格的商品房的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。由此签订的合同为商品房买卖合同。商品房预售（期房买卖）商品房预售（期房买卖）：是指房地产开发企业将正在建设中的正在建设中的商品房商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。由此签订的合同为商品房预售合同（也是房屋买卖合同）。2021/9/1862021/9/187二、商品房买卖的条件及其行政篮管二、商品房买卖的条件及其行政篮管（一）签订房屋买卖合同的条件（一）签订房屋买卖合同的条件 在出卖人未登记取得法律意义上的所有权的情形下，

4、并不能否定买卖合同的效力对一手房买卖和二手房买卖皆然。对一手房买卖和二手房买卖皆然。【案情】【案情】2003年5月26日，吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吴某交付了订金20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理产权过户手续。吴某夫妻则辩称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定，属于无效合同，应该予以解除。2021/9

5、/188 【分析】【分析】显然，法院不能支持吴某夫妻的主张。因为，办理产权办理产权证证不是双方签订买卖合同的前提条件。即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必须是登记的产权人，本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖，等出卖人获得产权时再履行过户登记手续。这样的规则，同样适用于商品房买卖合同商品房买卖合同。开发商不得以未取得房屋产权（大产证）而主张房屋买卖合同无效。否则就不可能存在商品房预售。2021/9/189（二）我国对商品房销售的规制（二）我国对商品房销售的规制 1、商品房现售应当符合以下条件、商品房现售应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地

6、产企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水供电、供热燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实）物业管理方案已经落实。（详见销售办法第7条）2021/9/1810 2.销售方式监管。销售方式监管。销售办法第销售办法第11条规定：条规定：“房地产开发企

7、业不得采取返本销售不得采取返本销售或者变相返本销售的方式或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租不得采取售后包租或者变相售后包租的方式或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”返本销售返本销售 售后包租售后包租 这些销售形式存在最大风险隐患就是可能存在欺诈：这些销售形式存在最大风险隐患就是可能存在欺诈：开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款逃匿；2021/9/1811三、商品房买卖的一般流程三、商品房买卖的一般流程 商品房买卖一般经过以下流程：商品房买卖一般经过以下流程：选定房屋选定房屋签署买卖合同签署买卖合同签署抵押或按揭

8、贷款合同签署抵押或按揭贷款合同交付房屋交付房屋办理登记。办理登记。（一）选定房屋（一）选定房屋 现场查验所购房屋的位置、价款、朝向、结构、面积、周边环境等，了房屋的位置、价款、朝向、结构、面积、周边环境等，了解房屋建造材料、解房屋建造材料、结构结构等，最后选定所要购买的房屋。在购房合同中明确房明确房屋编号很重要。屋编号很重要。2021/9/1812第二节第二节 期房买卖：商品房预售期房买卖：商品房预售（一）商品房预售（一）商品房预售 商品房预售的标的：商品房预售的标的：是正在建造的未建成的房屋，习惯上称之为期期房或楼花房或楼花。包括已经开始建造但未竣工或已经竣工但尚不具备交付条件的房屋。商品房

9、预售交易中买受人的权利和义务：商品房预售交易中买受人的权利和义务：1、买受人通常已经支付完首付款或全部款项；2、只获得将来取得房屋所有权的权利，这种权利被称为期待权。期待期待权。期待权本质上属于债权权本质上属于债权，只是这种债权经预告登记预告登记可以对抗在后的买受人。2021/9/1813（二）商品房预售的特点（二）商品房预售的特点 其一，其一，交易标的不确定。其二，其二，开发商与买受人地位相对不平等。这两点决定了对商品房预售必须实施必要的行政监督行政监督。现行法规定了商品房预售许可制度、预售款监管、预售合同的备商品房预售许可制度、预售款监管、预售合同的备案制案制度等行政措施。2021/9/1

10、814二、商品房预售许可制二、商品房预售许可制（一）预售许可（一）预售许可 商品房预售的条件：（商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期确定施工进度和竣工交付日期。（见预售办法第5条）商品房预售许可证：商品房预售许可证：开发企业进行商品房预售，应当向房房地产管理部门地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。房屋是否具备预售的条件买受人通常只要看开发商是否取得预

11、售许可证预售许可证。预售许可证是预售许可证是预售合同生效要件。预售合同生效要件。2021/9/18152021/9/1816 （二）预售许可证与预售合同的关系（二）预售许可证与预售合同的关系 开发商在未取得预售许可证的情况下，对外进行预售、签署合同的开发商在未取得预售许可证的情况下，对外进行预售、签署合同的行为属于违法行为，其法律后果有两种：行为属于违法行为，其法律后果有两种：其一，行政责任。其一，行政责任。开发企业未取得商品房预售许可证而预售商品房的，县级以上人民政府房地产开发主管部门房地产开发主管部门可责令开发商停止违法行为，没收停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款违法所得，

12、可以并处已收取的预付款1%以下的罚款以下的罚款。其二，民事责任。其二，民事责任。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效商品房预售合同应当认定无效。商品房解释第2条对此作了宽限处理：“在起诉前在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果合同无效，按照合同法第58条规定处理，如果因无效给买受人造成损失，开发商应当承担相给买受人造成损失，开发商应当承担相应的过错责任应的过错责任。2021/9/1817三、预售合同的备案三、预售合同的备案 城市房地产管理法第城市房地产管理法第44条规定条规定：“商品房预售人商品房预售人应当按照国家有关规定（自商品房预售合同签

13、订之日起30日内日内）将预售合同报县级以上人民政府房产房产管理部门和土地管理部门管理部门和土地管理部门登记备案。”旨在对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益。预售合同备案的效力：预售合同备案的效力：最高院的商品房解释第最高院的商品房解释第6条规定：条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”说明此备案不是预售合同生效要件。但该条第二款认为认为如果当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，则从其约定；只如果当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，则从其约定；只是在当事人一

14、方已经履行主要义务，而且对方接受的情形下，不能以有约定而轻易地是在当事人一方已经履行主要义务，而且对方接受的情形下，不能以有约定而轻易地否定合同效力。否定合同效力。2021/9/1818 四、买受人对预售合同权利的处分四、买受人对预售合同权利的处分 城城市市房房地地产产管管理理法法第第45条条规规定定：“商品房预售的，商品房买受人将未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今为止，国务院关于该问题的规定一直未出台。市市场场活活动动中中预预售售商商品品房房再转让现象较为普遍。再转让现象较为普遍。2021/9/1819第十二章第十二章 商品房买卖合同商品房买卖合同 学习目的：学习目的：

15、商品房买卖关系的缔结要经历认购和签署合同认购和签署合同两个环节。了解了解认购书的性质和效力；熟悉熟悉商品房买卖合同内容：通常条款和补充条款、条款纠纷的解决和售楼广告的法律效力。2021/9/1820第一节第一节 购房过程中的预约合同购房过程中的预约合同一、预约合同概述一、预约合同概述 “商品房认购书商品房认购书”（或称（或称“认购意向书认购意向书”）其通常只规定了有关商品房房屋位置、楼层、面积、价格、定金条款、协商签订房屋买卖位置、楼层、面积、价格、定金条款、协商签订房屋买卖合同的期限合同的期限等条款，并不是面面俱到。开发商设计这种认购书的主要目的：开发商设计这种认购书的主要目的：就是约束认购

16、人在约定时间内前来签订预售合同或出售合同。认购书为一种预约合同认购书为一种预约合同，它是和本约合同相对应的一种合同。认购书也应当符合合同的成立要件和生效要件。唯如此，才能对各方当事人产生合同的约束力。对违反认购书约定的一方当事人应当承担相应的违约责任 2021/9/1821二、认购书的性质与效力二、认购书的性质与效力（一）如何认定认购书的违约情形（一）如何认定认购书的违约情形（最高院商品房解释第4条）1.购房者未按认购书约定时间前来与开发商协商签订合同的 显属违约行为，应当承担相应的违约责任。2.如果预购人在约定时间内已经前来与开发商协商但未能达成合意的，对认购人而言并不一定构成违约。（二）认

17、购书中的定金的性质（二）认购书中的定金的性质对认购书而言属于解约定金，即当事人可以适用定金罚则为代价而拒绝签订主合同。（l）因主合同的主要条件未能达成一致而未能签订商品房预售或出售合同的，开发商应当将定金返还给购房人返还给购房人。(2)如果认购协议己经把将来要签订的本合同的条件已经作了明确的约定，而购房人不同意依预约合同的条件去签订本合同，则购房人应承担预约合同的违约责任，开发商有权拒绝向购房人返还定金拒绝向购房人返还定金。如果双方当事人就认购协议约定的条件之外的事项未能达成一致，从而未能签订商品房预售或出售合同的，购房人和开发商都不存在违约行为，亦不应承担违约责任；此时，开发商应将定金返还给

18、购房人。应将定金返还给购房人。(3)如果开发商在签订预售或出售合同时，提出了与认购协议约定不同的条件而导致商品房预售或出售合同无法签订的，开发商应承担认购协议的违约责任。依据我国担保法的规定，开发商应向购房人双倍返还定金。开发商应向购房人双倍返还定金。认购协议中的定金，在签订预售或出售合同以后如不退回则转化为购房款 2021/9/1822（三）认购书违约责任的承担（三）认购书违约责任的承担 认购书的违约责任不同于商品房买卖合同的违约责任认购书的违约责任不同于商品房买卖合同的违约责任。以下简要分析认购书违约责任的承担方式：1.违反认购书承担违约责任的主要形式为适用定金罚则违反认购书承担违约责任的

19、主要形式为适用定金罚则。2.如果认购书约定了违约金条款的，如果认购书约定了违约金条款的，守约方可以向违约方主张违约金。3.损失赔偿。损失赔偿。如果认购书所约定的定金或违约金的数额低于守约方造成的损失，则守约方可以按照实际损失额来主张赔偿责任。4.不能强求确认本约合同已经成立生效不能强求确认本约合同已经成立生效。一方当事人拒绝签订本约时，守约方只能主张认购书的违约责任，而不能直接认定为本约合同已经成立生效。2021/9/1823第二节第二节 商品房买卖合同条款商品房买卖合同条款 一、合同条款概述一、合同条款概述（一）商品房买卖合同主要条款（一）商品房买卖合同主要条款 商品房预售合同、商品房买卖合

20、同的范本。预售合同范本主要条款：（预售合同范本主要条款：（1）预售行为合法的依据，如土地使用权情况、建设工程情况以及预售许可证等；(2)预售商品房的坐落位置；(3)预售商品房的面积（含套内面积和公摊面积）；(4)预售单价和总价；(5)付款方式及期限；（6）竣工、交付及产权移转的时间；（7）风险的移转；(8)税费的负担；(9)前期物业管理事项；（10）合同的登记备案事项；（11）合同的解除条款；（12）违约责任及争议的解决方式。2021/9/1824 （二）补充条款（二）补充条款 商品房预售合同除以上主要条款外，购房人尚可与预售人约定下列补购房人尚可与预售人约定下列补充条款：充条款：1.房屋朝向

21、、日照时间、采光程度等自然条件。房屋朝向、日照时间、采光程度等自然条件。2.贷款未获通过与预售合同效力之间的关系。贷款未获通过与预售合同效力之间的关系。3.小区平面布局情况。小区平面布局情况。4.质量及维修条款。质量及维修条款。5.市场差价损失的赔偿。市场差价损失的赔偿。6.广告的约束力。广告的约束力。购房人尽量将开发商广告的内容纳人预售合同，以作为预售合购房人尽量将开发商广告的内容纳人预售合同，以作为预售合同的一个条款来对待。这样，就赋予广告内容以合同的约束力。同的一个条款来对待。这样，就赋予广告内容以合同的约束力。7.建筑结构、材料及装修标准、设备。建筑结构、材料及装修标准、设备。2021

22、/9/1825 二、合同条款争议的解决二、合同条款争议的解决 1.1.商品房价款的计价单位。商品房价款的计价单位。建设部销售办法第18条规定：商品房销售可以按套（单元）计价按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价套内建筑面积或者建筑面积计价。实践中，按套内建筑面积或者建筑面积计价的较多。按套内建筑面积或者建筑面积计价的：按套内建筑面积或者建筑面积计价的：当事人应当在合同中载明合同约定面积合同约定面积与产权登记面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝面积误差比绝对值对值超出

23、3%时，买受人有权退房买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的（买受人会获得一些好处）买受人不退房的（买受人会获得一些好处），产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人双倍返还买受人 （105、100）（100、1

24、05）产权登记面积合同约定面积 面积误差比=100%合同约定面积 2021/9/1826 第三节第三节 售楼广告与宣传资料的效力售楼广告与宣传资料的效力一、广告法律效力的一般规则一、广告法律效力的一般规则 房地产开发商为了推销自己的商品房，会利用各种宣传媒介做商品房预房预售广告售广告。广告中可能作出有关商品房质量、购房优惠条件、商品房所在小区商品房质量、购房优惠条件、商品房所在小区设施环境等方面的承诺设施环境等方面的承诺。然而，交付房屋时购房人却发现原先广告中的许诺都成了泡影。如何维权？（一）合同法（一）合同法 合同法第合同法第15条规定：条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

25、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”如果商品房销售广告中所承诺的关于商品房及其物业小区的内容已经明确具体，而不是采用难以量化的模糊语言的，如采用绿化率不低于50%、小区有游泳池、小学等表达方式的，应当将其视为要约。除非预售合同明确将除非预售合同明确将其排除作为合同条款其排除作为合同条款，否则开发商均应兑现广告中的许诺；未兑现广告中的具体内容的，应承担违约责任承担违约责任。2021/9/1827 （二）最高人民法院的司法解释（二）最高人民法院的司法解释 最高人民法院商品房解释第最高人民法院商品房解释第3条规定：条规定：“商品房的销售广告和宣传销售广告和宣传资料资料为要

26、约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”2021/9/1828二、售楼广告和宣传资料中的民事欺诈二、售楼广告和宣传资料中的民事欺诈 房地产开发商为吸引购房人，常故意在商品房预售宣传、广告中，作出一些难以实现的承诺，如，许诺解决当地户

27、口、提供银行按揭和不可能有的配套设施等，误导和诱骗购房人，则构成构成欺诈欺诈。房地产开发商除了承担民事责任之外，还应承担相应的行政责任。（一）民事责任1合同法。合同法。依据合同法第54条之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。2.消费者权益保护法。消费者权益保护法。依据消费者权益保护法第49条之规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的1倍。倍。2021/9/1829 案例分析案例分析陈丽丽诉北京海润房

28、地产有限公司、陈丽丽诉北京海润房地产有限公司、北京顺城拆迁服务有限公司、陈杰房产所有权利纷案北京顺城拆迁服务有限公司、陈杰房产所有权利纷案【一审案件事实及证据】【一审案件事实及证据】经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名陈杰以被拆迁人委托代理人的名义义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。庭审中，海润房地产

29、公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。【原告诉称原告诉称】陈丽丽陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属

30、于我与陈杰、陈产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。【被告辩称】海润房地产公司辩称【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受

31、我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。陈杰辩称：陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。2021/9/1830 问问 题：题：一、一、本案房屋征收补偿款1250000元包含了对哪些方面的补偿？如何在被征收人中分配？二、二、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？三、三、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地

32、产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？四、四、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？五、五、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？六、六、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？七、七、常见的效力待定合同有哪些？八、八、本案该如何判决？2021/9/1831 参考答案：参考答案：一、一、房屋拆迁补偿款1250000元包括了：（一）被征收房屋价值的补偿房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁补偿1859元；（三）因征收房屋造成的停产停业损失补偿139425元；（四）电器移机费925元。其中1859元、13942

33、5元和925元共计142209元归陈杰个人所有。余款为1250000元142209元=1107791元应在征收补偿权利人之间均分。（5分）二、二、根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据国有土地上房屋征收与补偿条例第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。余款1107791元应在陈杰、陈明、陈雅丽、陈丽丽之间均分，每人得拆迁款276947元。三、三、属无权

34、代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。合同法第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部

35、分仍然有效。”（5分）2021/9/1832 四、四、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越代理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。根据我国合同法第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。本案属根本无代理权的无权代理。表见代理：表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的

36、理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。本案不属于表见代理。因为在庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。这就使海润房地产公司没有理由相信陈杰有代理权。五、五、海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。共同侵权：共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。民法通则第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”共同侵权行为具有如下特征共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即

37、共同侵权的加害人为两个或者两个以上。（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。（4）责任的连带性。本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补偿协议。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成

38、共同侵权。2021/9/1833 六、六、本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁，顺城公司系代表海润房地产公司实施相关行为，无须承担连带责任。根据合同法第396条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接归海润房地产公司承担。故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。七、七、狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。合

39、同法第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。”合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”八、八、法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议，而涉及陈丽丽的部分无效。海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下，签订协议并由陈杰将拆迁款全部领取，二者的上述行为在主观上有共同的过失，客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币276948元。2021/9/18342021/9/18352021/9/18362021/9/18372021/9/18382021/9/18392021/9/18402021/9/18412021/9/18422021/9/18432021/9/18442021/9/18452021/9/18462021/9/18472021/9/1848