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1、第十五章第十五章 房地产中介服务制度房地产中介服务制度 2021/9/181第一节第一节 房地产中介服务概述房地产中介服务概述一、房地产中介服务的概念一、房地产中介服务的概念 房房地地产产中中介介服服务务广广义义上上是是指指在在房房地地产产开开发发、交交易易活活动动中中起起中中间间媒介和辅助作用的服务和管理活动。媒介和辅助作用的服务和管理活动。1 1房地产中介服务发生于房地产开发、交易活动过程中房地产中介服务发生于房地产开发、交易活动过程中2 2房房地地产产中中介介服服务务包包括括房房地地产产咨咨询询、房房地地产产价价格格评评估估、房房地地产产经经纪纪、房房地地产产行行业业管管理理、房房地地产
2、产公公证证、房房地地产产律律师师服服务务等等内内容容 3 3房房地地产产中中介介服服务务的的作作用用是是促促成成房房地地产产开开发发、交交易易活活动动的的顺顺利进行利进行2021/9/182 房房地地产产咨咨询询，是是指指为为房房地地产产活活动动当当事事人人提提供供法法律律法法规规、政政策策、信息、技术等方面服务的经营活动。信息、技术等方面服务的经营活动。房房地地产产价价格格评评估估，是是指指对对房房地地产产进进行行测测算算，评评定定其其经经济济价价值值和和价格的经营活动。价格的经营活动。房房地地产产经经纪纪，是是指指为为委委托托人人提提供供房房地地产产信信息息和和居居间间代代理理业业务务的的
3、经营活动。经营活动。2021/9/183二、房地产中介服务的意义二、房地产中介服务的意义首首先先，房房地地产产中中介介服服务务有有助助于于我我国国房房地地产产市市场场的的完完善善。房房地地产产市市场场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。其其次次，房房地地产产中中介介服服务务有有助助于于房房地地产产业业的的健健康康发发展展。无无序序的的房房地地产产业业是是难难以以持持久久、健健康康发发展展的的。通通过过房房地地产产中中介介服服务务和和管管理理，各各种种房房地地产产开开发发、交交易易行行为为更更趋趋于于规规范范化化，当当事事人人的的合合法法权权益
4、益也也可可以以及及时时得得到到保保护护。房房地地产产公公证证、律律师师服服务务的的宗宗旨旨就就在在于于保保障障房房地地产产开开发发、交交易易活活动动的的合合法法化化，维维护护当当事事人人的的合合法法权权益益。房房地地产产行行业业管管理理机机构构也可以发挥行业自我管理的作用，维护房地产业的正常秩序。也可以发挥行业自我管理的作用，维护房地产业的正常秩序。最后，房地产中介服务是第三产业的组成部分，有助于解决就业最后，房地产中介服务是第三产业的组成部分，有助于解决就业问题。问题。2021/9/184房地产价格评估的功能房地产价格评估的功能 1 1测测算算现现有有存存量量市市场场中中的的房房地地产产价价
5、值值量量，为为房房地地产产宏宏观观管管理理提提供科学依据；供科学依据；2 2为为土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让提提供供基基础础价价格格，如如基基准准地地价价、标标定定地地价价、底价；底价；3 3确定抵押房地产的价格，作为进行房地产抵押业务的依据；确定抵押房地产的价格，作为进行房地产抵押业务的依据；4 4确定课税对象的房地产价值，适应房地产税收需要；确定课税对象的房地产价值，适应房地产税收需要；5 5评定被拆迁的房地产价格，作为拆迁补偿的依据；评定被拆迁的房地产价格，作为拆迁补偿的依据；6 6确定争议房地产价格，作为解决房地产纠纷的依据；确定争议房地产价格，作为解决房地产纠纷的依据；7
6、 7确确定定作作为为投投资资资资本本的的房房地地产产价价格格，作作为为合合资资、合合作作、企企业业承承包包经经营、企业兼并等经济活动的依据；营、企业兼并等经济活动的依据；8 8为破产企业的房地产进行清产提供依据。为破产企业的房地产进行清产提供依据。2021/9/185第二节第二节 房地产中介服务人员资格管理房地产中介服务人员资格管理一、房地产中介服务人员资格管理的必要性一、房地产中介服务人员资格管理的必要性 对对房房地地产产中中介介服服务务人人员员进进行行资资格格管管理理，是是为为了了保保证证房房地地产产中中介介服服务务人人员员的的基基本本素素质质和和服服务务质质量量，维维护护房房地地产产中中
7、介介服服务务市市场场的的秩秩序序，有利于提高房地产中介服务的水平，更好地促进房地产业的发展。有利于提高房地产中介服务的水平，更好地促进房地产业的发展。2021/9/186二、房地产咨询从业人员的资格管理二、房地产咨询从业人员的资格管理 房房地地产产咨咨询询从从业业人人员员，是是指指为为房房地地产产活活动动当当事事人人提提供供法法律律法法规规、政策、信息、技术等方面服务的人员。政策、信息、技术等方面服务的人员。房地产咨询从业人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学房地产咨询从业人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试历，有与房地产咨询
8、业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。2021/9/187三、房地产价格评估人员的资格认证三、房地产价格评估人员的资格认证 房房地地产产价价格格评评估估人人员员，是是指指对对房房地地产产进进行行测测算算，评评定定其其经经济济价价值值和价格的人员。和价格的人员。国国家家实实行行房房地地产产价价格格评评估估人人员员资资格格认认证证制制度度。房房地地产产价价格格评评估估人人
9、员分为房地产估价师和房地产估价员。员分为房地产估价师和房地产估价员。房房地地产产估估价价师师必必须须是是经经国国家家统统一一考考试试、执执业业资资格格认认证证，取取得得房房地地产产估估价价师师执执业业资资格格证证书书，并并经经注注册册登登记记取取得得房房地地产产估估价价师师注注册册证证的的人人员员。未未取取得得房房地地产产估估价价师师注注册册证证的的人人员员，不不得得以以房房地产估价师的名义从事房地产估价业务。地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价员必须是经过考试并取得房地产估价员岗位合格证房地产估价员必须是经过考试并取得房地产估价员岗位合格证的人员。未取得房地产估价员岗位合格证的人员
10、，不得从事的人员。未取得房地产估价员岗位合格证的人员，不得从事房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。2021/9/188四、房地产经纪人的资格管理四、房地产经纪人的资格管理 房房地地产产经经纪纪人人，是是指指为为委委托托人人提提供供房房地地产产信信息息和和居居间间代代理理业业务务的的人员。人员。房房地地产产经经纪纪人人必必须须是是经经过过考考试试、注注册册并并取取得得房房地地产产经经纪纪人人资资格格证证的的人人员员。未未取取得
11、得房房地地产产经经纪纪人人资资格格证证的的人人员员，不不得得从从事事房房地地产产经经纪纪业业务务。房房地地产产经经纪纪人人的的考考试试和和注注册册办办法法，由由省省、自自治治区区人人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。2021/9/189五、律师的资格管理五、律师的资格管理 律师执业，应当取得法律职业资格证书和执业证书。律师执业，应当取得法律职业资格证书和执业证书。我国实行国家司法考试制度。我国实行国家司法考试制度。2021/9/1810六、公证员的资格管理六、公证员的资格管理 符符合合公公证证暂暂行行条条例例规规定定条条件件的的
12、，可可以以被被任任命命为为公公证证员员和和助助理理公证员。公证员。非公证人员，不得从事房地产公证业务。非公证人员，不得从事房地产公证业务。2021/9/1811第三节第三节 房地产中介服务机构管理房地产中介服务机构管理一、房地产中介服务机构的设立一、房地产中介服务机构的设立（一）有自己的名称和组织机构（一）有自己的名称和组织机构 房房地地产产中中介介服服务务机机构构应应当当有有自自己己的的名名称称，并并以以自自己己的的名名义义从从事事房房地产中介服务，享受权利，承担义务。地产中介服务，享受权利，承担义务。房房地地产产中中介介服服务务机机构构应应当当设设立立自自己己的的组组织织机机构构，如如设设
13、立立房房地地产产中中介服务有限责任公司，应当具有股东会、董事会、监事会等机构。介服务有限责任公司，应当具有股东会、董事会、监事会等机构。（二）有固定的服务场所（二）有固定的服务场所 服务场所是指房地产中介服务机构进行业务活动的所在地。没有服务场所是指房地产中介服务机构进行业务活动的所在地。没有固定的服务场所，既不利于房地产中介服务机构开展业务活动，也固定的服务场所，既不利于房地产中介服务机构开展业务活动，也不利于服务对象的监督和房地产中介服务主管部门的管理。不利于服务对象的监督和房地产中介服务主管部门的管理。2021/9/1812 （三）有必要的财产和经费（三）有必要的财产和经费 房房地地产产
14、中中介介服服务务机机构构在在从从事事业业务务活活动动时时，应应有有其其必必要要的的设设施施（如如办办公公用用房房、办办公公用用品品、交交通通工工具具、专专业业设设备备等等）和和经经费费。此此外外，房房地产中介服务机构的自有财产也是其对外承担民事责任的基础。地产中介服务机构的自有财产也是其对外承担民事责任的基础。（四）有足够数量的专业人员（四）有足够数量的专业人员房房地地产产中中介介服服务务是是一一种种专专业业性性的的服服务务和和管管理理工工作作，没没有有相相应应的的专专业业人人员员是是无无法法胜胜任任的的。这这些些专专业业人人员员包包括括工工程程技技术术人人员员（建建筑筑、土土木木工工程程师师
15、等等）、财财务务会会计计人人员员（会会计计师师）、价价格格评评估估人人员员（房房地地产产估估价师）、经济管理人员（经济师）等。价师）、经济管理人员（经济师）等。（五）法律、行政法规规定的其他条件（五）法律、行政法规规定的其他条件2021/9/1813设立房地产中介服务机构的程序设立房地产中介服务机构的程序 设设立立房房地地产产中中介介服服务务机机构构，除除应应符符合合上上述述五五项项条条例例外外，还还应应符符合合法法定定程程序序。城城市市房房地地产产管管理理法法第第五五十十七七条条第第二二款款规规定定：“设设立立房房地地产产中中介介服服务务机机构构，应应当当向向工工商商行行政政管管理理部部门门
16、申申请请设设立立登登记记，领取营业执照后，方可开业。领取营业执照后，方可开业。”房房地地产产中中介介服服务务机机构构在在领领取取营营业业执执照照后后的的一一个个月月内内，应应当当到到登登记记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员进行一房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。202
17、1/9/1814二、房地产中介服务机构的义务二、房地产中介服务机构的义务1 1遵守有关的法律、法规和政策；遵守有关的法律、法规和政策；2 2遵守自愿、公平、诚实信用的原则；遵守自愿、公平、诚实信用的原则；3 3按照核准的业务范围从事经营活动；按照核准的业务范围从事经营活动；4 4按规定标准收取费用；按规定标准收取费用；5 5依法交纳税费；依法交纳税费；6 6接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。2021/9/1815 未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，房地产管理未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，房地产管理部门
18、会同有关部门，责令其停止房地产中介业务，没收非法所得，部门会同有关部门，责令其停止房地产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款。伪造、涂改、转让房地产估价师执业资格证书、并可处以罚款。伪造、涂改、转让房地产估价师执业资格证书、房地产估价师注册证、房地产估价员岗位合格证、房地房地产估价师注册证、房地产估价员岗位合格证、房地产经纪人资格证的，吊销营业执照，并可处以罚款。超过营业范产经纪人资格证的，吊销营业执照，并可处以罚款。超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。2021/9/1816第四节第四节 房地产中介业务管理房地产中介
19、业务管理一、房地产中介业务管理一般要求一、房地产中介业务管理一般要求（一）签订书面中介服务合同（一）签订书面中介服务合同 房房地地产产中中介介服服务务人人员员承承办办业业务务，由由所所在在中中介介机机构构统统一一受受理理并并与与委委托人签订书面中介服务合同。托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括以下内容：房地产中介服务合同应当包括以下内容：1 1当事人姓名或者名称、住所；当事人姓名或者名称、住所；2 2中介服务项目的名称、内容、要求和标准；中介服务项目的名称、内容、要求和标准；3 3合同履行期限；合同履行期限；4 4收费金额和支付方式、时间；收费金额和支付方式、时间；5 5违约责
20、任和纠纷解决方式；违约责任和纠纷解决方式；6 6当事人约定的其他内容。当事人约定的其他内容。2021/9/1817 （二）统一收费，依法纳税（二）统一收费，依法纳税 房房地地产产中中介介服服务务费费用用由由房房地地产产中中介介服服务务机机构构统统一一收收取取，房房地地产产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。（三）建立业务记录（三）建立业务记录 房房地地产产中中介介服服务务机机构构开开展展业业务务应应当当建建立立业业务务记记录录，设设立立业业务务台台帐帐。业业务务记记录录和和业业务务台台帐帐应应当当载载明明业业务务活活动动中中的的收收入入、支支
21、出出等等费费用用，以以及及省省、自自治治区区人人民民政政府府建建设设行行政政主主管管部部门门和和直直辖辖市市房房地地产产管理部门要求的其他内容。管理部门要求的其他内容。2021/9/1818（四）不得进行违法违规行为（四）不得进行违法违规行为 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：1 1索索取取、收收受受委委托托合合同同以以外外的的酬酬金金或或者者其其他他财财物物，或或者者利利用用工工作作之之便，牟取其他不正当的利益；便，牟取其他不正当的利益；2 2允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
22、3 3同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；4 4与一方当事人串通损害另一方当事人利益；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；5 5法律、法规禁止的其他行为。法律、法规禁止的其他行为。有有上上述述行行为为之之一一的的，房房地地产产管管理理部部门门会会同同其其他他有有关关部部门门对对责责任任者者没收非法所得，并可处以罚款。没收非法所得，并可处以罚款。2021/9/1819（五）承担损失赔偿责任（五）承担损失赔偿责任因因房房地地产产中中介介服服务务人人员员过过失失，给给当当事事人人造造成成经经济济损损失失的的，由由所所在在中中介服务机构承担赔偿责任
23、。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。2021/9/1820二、房地产咨询业务管理二、房地产咨询业务管理房房地地产产咨咨询询，是是指指为为房房地地产产活活动动的的参参与与者者收收集集、加加工工整整理理、分分析析市场信息，为房地产开发、交易出谋划策的行为。市场信息，为房地产开发、交易出谋划策的行为。2021/9/1821三、房地产价格评估业务管理三、房地产价格评估业务管理（一）房地产价格评估程序（一）房地产价格评估程序1 1申请估价申请估价2 2估价受理估价受理 委委托托的的房房地地产产价价格格评评估估，委委托托人人应应与与估估价价机机
24、构构签签订订房房地地产产估估价价委委托协议书（房地产估价合同）。托协议书（房地产估价合同）。3 3现场勘估现场勘估4 4综合作业综合作业承办人员以估价结果书的形式记述估价成果。估价结果书承办人员以估价结果书的形式记述估价成果。估价结果书应由承办人员签名，由承办估价业务的估价机构签署意见并加盖公应由承办人员签名，由承办估价业务的估价机构签署意见并加盖公章后，书面通知当事人。章后，书面通知当事人。2021/9/1822（二）房地产价格评估方法（二）房地产价格评估方法 收益还原法收益还原法 收收益益还还原原法法的的基基本本原原理理是是：购购买买一一宗宗一一定定使使用用年年限限（或或只只有有一一定定年
25、年限限的的纯纯收收益益）的的房房地地产产，则则可可期期待待在在这这个个年年限限内内源源源源不不断断地地获获得得年年纯纯收收益益。将将此此项项随随时时间间经经过过而而不不断断获获得得的的收收益益，以以一一定定的的适适当当还还原原利利率率折折算算为为现现值值总总额额，则则该该现现值值总总额额即即为为该该项项房房地地产产的的价格。价格。2021/9/1823市场比较法市场比较法 市市场场比比较较法法，是是一一种种将将所所评评估估的的房房地地产产与与近近期期市市场场类类似似房房地地产产的交易实例进行比较，测算评估房地产价格的方法。的交易实例进行比较，测算评估房地产价格的方法。2021/9/1824成本
26、法成本法 成成本本法法，是是一一种种以以房房地地产产开开发发所所花花费费的的各各项项费费用用之之和和为为主主要要依依据据，再再加加一一定定的的利利润润和和应应纳纳税税金金来来确确定定房房地地产产价价格格的的方方法法。2021/9/1825路线价法路线价法路线价法，是指对面临特定街道、接近性相等的市街地，设定标路线价法，是指对面临特定街道、接近性相等的市街地，设定标准深度，求取该深度上数块土地的平均单价作为路线价，然后据此准深度，求取该深度上数块土地的平均单价作为路线价，然后据此路线价，配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同路线价，配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一
27、街道各宗土地价格的一种方法。一街道各宗土地价格的一种方法。2021/9/1826四、房地产经纪业务管理四、房地产经纪业务管理房房地地产产经经纪纪机机构构和和房房地地产产经经纪纪人人应应当当合合法法、公公开开地地开开展展服服务务，并并依依法法纳纳税税。房房地地产产经经纪纪人人与与委委托托人人应应当当订订立立房房地地产产经经纪纪合合同同，明确双方的权利义务关系。明确双方的权利义务关系。2021/9/1827五、房地产律师业务管理五、房地产律师业务管理 律师事务所的主要房地产业务律师事务所的主要房地产业务1 1接接受受房房地地产产行行政政机机关关、房房地地产产开开发发经经营营企企业业的的聘聘请请，担
28、担任任常常年年法法律律顾顾问问，参参与与聘聘请请单单位位的的房房地地产产开开发发、经经营营、管管理理、服服务务活活动动中中的的法律决策和内部规章制度管理；法律决策和内部规章制度管理；2 2接受房地产民事案件当事人的委托，担任代理人参加诉讼；接受房地产民事案件当事人的委托，担任代理人参加诉讼；3 3接受房地产行政案件当事人的委托，担任代理人参加诉讼；接受房地产行政案件当事人的委托，担任代理人参加诉讼；4 4接接受受非非诉诉讼讼事事件件当当事事人人的的委委托托，提提供供法法律律帮帮助助，或或者者担担任任代代理理人人，参加调解、仲裁活动；参加调解、仲裁活动；5 5解解答答房房地地产产法法律律咨咨询询
29、，代代写写房房地地产产诉诉讼讼文文书书和和其其他他有有关关房房地地产产法法律事务的文书；律事务的文书；6 6为房地产开发项目提供综合性的法律服务。为房地产开发项目提供综合性的法律服务。2021/9/1828六、房地产公证业务管理六、房地产公证业务管理 公证机关的主要房地产公证业务公证机关的主要房地产公证业务1 1国国有有土土地地使使用用权权出出让让公公证证，包包括括拍拍卖卖、招招标标出出让让的的现现场场监监督督公公证证和出让合同公证；和出让合同公证；2 2房房地地产产开开发发公公证证，包包括括房房地地产产开开发发项项目目勘勘察察设设计计合合同同公公证证、建建筑筑安装工程承包合同公证；安装工程承
30、包合同公证；3 3房房地地产产转转让让公公证证，包包括括房房地地产产买买卖卖合合同同公公证证、房房地地产产赠赠与与合合同同公公证证（或或赠赠与与书书公公证证、受受赠赠书书公公证证）、房房地地产产互互换换合合同同公公证证、商商品品房房预售合同公证；预售合同公证；4 4房地产抵押合同公证；房地产抵押合同公证；5 5房屋租赁合同公证；房屋租赁合同公证；6 6房房地地产产继继承承权权公公证证，包包括括法法定定继继承承权权公公证证、遗遗嘱嘱公公证证、遗遗嘱嘱继继承承权公证、遗赠扶养协议公证。权公证、遗赠扶养协议公证。2021/9/1829第十六章第十六章 物业管理制度物业管理制度 2021/9/1830
31、第一节第一节 物业管理概述物业管理概述一、物业概念一、物业概念物业是指具体的有价土地和已建成可投入使用的各类房屋及其附物业是指具体的有价土地和已建成可投入使用的各类房屋及其附属设备、配套设施以及相关场地。属设备、配套设施以及相关场地。2021/9/1831二、物业管理概念二、物业管理概念物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。进行维修、养护、管理，维
32、护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2021/9/1832三、物业管理沿革三、物业管理沿革物业管理起源于物业管理起源于1919世纪世纪6060年代的英国。一位叫奥克维娅年代的英国。一位叫奥克维娅希尔希尔（Octavia HillOctavia Hill）的女士首先修建、完善了其自有房屋的配套设备设的女士首先修建、完善了其自有房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一套行之有效的管理办法，要求施，改善了居住环境，然后制定了一套行之有效的管理办法，要求用户严格遵守，否则收回房屋。用户严格遵守，否则收回房屋。2021/9/1833四、物业管理基本原则四、物业管理基本原则 （一）理顺体制，统一管
33、理原则（一）理顺体制，统一管理原则 房房地地产产行行政政主主管管部部门门负负责责物物业业管管理理的的归归口口管管理理工工作作。其其他他相相关关管管理理部部门门按按职职责责分分工工，负负责责监监督督、指指导导和和配配合合本本地地段段物物业业管管理理的的有有关工作，但不从事具体的操作。关工作，但不从事具体的操作。物业管理的一切具体操作由物业管理公司统一实施。物业管理的一切具体操作由物业管理公司统一实施。（二）合理分担，自求发展原则（二）合理分担，自求发展原则物物业业管管理理的的经经费费应应采采取取谁谁享享用用、谁谁受受益益、谁谁负负担担的的原原则则，实实行行有有偿服务，由物业主及使用人合理分担物业
34、管理服务费用。偿服务，由物业主及使用人合理分担物业管理服务费用。物物业业管管理理公公司司还还可可利利用用住住宅宅小小区区内内的的营营业业用用房房、其其他他公公益益设设施施开开展多种经营服务，增加物业管理收益，提高物业管理质量。展多种经营服务，增加物业管理收益，提高物业管理质量。（三）双向选择，竞争促进原则（三）双向选择，竞争促进原则 引引进进竞竞争争机机制制发发展展物物业业管管理理，就就是是要要发发展展和和完完善善物物业业管管理理市市场场，推行推行“双向选择双向选择”。2021/9/1834五、物业管理法律制度五、物业管理法律制度国国务务院院于于20032003年年6 6月月8 8日日公公布布
35、了了物物业业管管理理条条例例，规规定定自自20032003年年9 9月月1 1日起施行。日起施行。2021/9/1835第二节第二节 业主及业主大会业主及业主大会 一、业主的权利义务一、业主的权利义务（一）业主的权利（一）业主的权利1 1按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2 2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3 3提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4 4参加业主大会会议，行使投票权；参加业
36、主大会会议，行使投票权；5 5选举业主委员会委员，并享有被选举权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；6 6监督业主委员会的工作；监督业主委员会的工作；7 7监督物业管理企业履行物业服务合同；监督物业管理企业履行物业服务合同；8 8对对物物业业共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备和和相相关关场场地地使使用用情情况况享享有有知知情情权权和监督权；和监督权；9 9监监督督物物业业共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备专专项项维维修修资资金金（以以下下简简称称专专项项维修资金）的管理和使用；维修资金）的管理和使用；1010法律、法规规定的其他权利。法律、法规规定的其他权利。2021/9/1
37、836（二）业主的义务（二）业主的义务1 1遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守业主公约、业主大会议事规则；2 2遵遵守守物物业业管管理理区区域域内内物物业业共共用用部部位位和和共共用用设设施施设设备备的的使使用用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3 3执执行行业业主主大大会会的的决决定定和和业业主主大大会会授授权权业业主主委委员员会会作作出出的的决决定；定；4 4按照国家有关规定交纳专项维修资金；按照国家有关规定交纳专项维修资金；5 5按时交纳物业服务费用；按时交纳物业服务费用；6 6法律、法规规定的其他义务。法律、法规规定的其他义务。20
38、21/9/1837二、业主大会二、业主大会（一）业主大会的组成（一）业主大会的组成 物物业业管管理理区区域域内内全全体体业业主主组组成成业业主主大大会会。业业主主大大会会应应当当代代表表和和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一一个个物物业业管管理理区区域域成成立立一一个个业业主主大大会会。物物业业管管理理区区域域的的划划分分应应当当考考虑虑物物业业的的共共用用设设施施设设备备、建建筑筑物物规规模模、社社区区建建设设等等因因素素。具具体办法由省、自治区、直辖市制定。体办法由省、自治区、直辖市制定。2021/9/1838（二
39、）业主大会的职责（二）业主大会的职责1 1制定、修改业主公约和业主大会议事规则；制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2 2选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3 3选聘、解聘物业管理企业；选聘、解聘物业管理企业；4 4决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5 5制制定定、修修改改物物业业管管理理区区域域内内物物业业共共用用部部位位和和共共用用设设施施设设备备的的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6 6法法律律、法法规规或或
40、者者业业主主大大会会议议事事规规则则规规定定的的其其他他有有关关物物业业管管理理的职责。的职责。2021/9/1839（三）业主大会会议（三）业主大会会议 业业主主大大会会会会议议可可以以采采用用集集体体讨讨论论的的形形式式，也也可可以以采采用用书书面面征征求求意意见见的的形形式式；但但应应当当有有物物业业管管理理区区域域内内持持有有1 12 2以以上上投投票票权权的的业业主主参参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业业主主大大会会作作出出决决定定，必必须须经经与与会会业业主主所所持持投投票票权权1 12 2以以上上通通过过。业业主主大大会会作作出出
41、制制定定和和修修改改业业主主公公约约、业业主主大大会会议议事事规规则则，选选聘聘和和解解聘聘物物业业管管理理企企业业，专专项项维维修修资资金金使使用用和和续续筹筹方方案案的的决决定定，必必须须经经物物业管理区域内全体业主所持投票权业管理区域内全体业主所持投票权2 23 3以上通过。以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经照业主大会议事规则的规定召开。经2020以上的业主提议，
42、业主委以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。员会应当组织召开业主大会临时会议。2021/9/1840（四）业主委员会（四）业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：1 1召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2 2代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3 3及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；管理企业履行物业
43、服务合同；4 4监督业主公约的实施；监督业主公约的实施；5 5业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。2021/9/1841第三节第三节 前期物业管理前期物业管理一、前期物业服务合同一、前期物业服务合同 1 1在在业业主主、业业主主大大会会选选聘聘物物业业管管理理企企业业之之前前，建建设设单单位位选选聘聘物物业业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。2 2国国家家提提倡倡建建设设单单位位按按照照房房地地产产开开发发与与物物业业管管理理相相分分离离的的原原则则，通通过过招招投投标标的的方方式式选选聘聘具具有有相相应应资资质质的的物物业业管
44、管理理企企业业。住住宅宅物物业业的的建建设设单单位位，应应当当通通过过招招投投标标的的方方式式选选聘聘具具有有相相应应资资质质的的物物业业管管理理企企业业；投投标标人人少少于于3 3个个或或者者住住宅宅规规模模较较小小的的，经经物物业业所所在在地地的的区区、县县人人民民政政府府房房地地产产行行政政主主管管部部门门批批准准，可可以以采采用用协协议议方方式式选选聘聘具具有有相相应应资质的物业管理企业。资质的物业管理企业。3 3建建设设单单位位与与物物业业买买受受人人签签订订的的买买卖卖合合同同应应当当包包含含前前期期物物业业服服务务合合同约定的内容。同约定的内容。4 4前前期期物物业业服服务务合合
45、同同可可以以约约定定期期限限；但但是是，期期限限未未满满、业业主主委委员员会会与与物物业业管管理理企企业业签签订订的的物物业业服服务务合合同同生生效效的的，前前期期物物业业服服务务合合同同终终止。止。2021/9/1842二、业主临时公约二、业主临时公约1 1建建设设单单位位应应当当在在销销售售物物业业之之前前，制制定定业业主主临临时时公公约约，对对有有关关物物业业的的使使用用、维维护护、管管理理，业业主主的的共共同同利利益益，业业主主应应当当履履行行的的义义务务，违违反反公公约约应应当当承承担担的的责责任任等等事事项项依依法法作作出出约约定定。建建设设单单位位制制定定的的业业主临时公约，不得
46、侵害物业买受人的合法权益。主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。2 2建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。对遵守业主临时公约予以书面承诺。2021/9/1843第四节物业管理服务第四节物业管理服务一、物业管理资格一、物业管理资格（一）物业管理企业的资格（一）物业管理企业的资格 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国
47、家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。（二）物业管理人员的资格（二）物业管理人员的资格从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。2021/9/1844二、物业服务合同二、物业服务合同 1 1业业主主委委员员会会应应当当与与业业主主大大会会选选聘聘的的物物业业管管理理企企业业订订立立书书面面的的物物业服务合同。业服务合同。2 2物物业业服服务务合合同同应应当当对对物物业业管管理理事事项项、服服务务质质量量、服服务务费费用用、双双方方的的权权利利义义务务、专专项项维维修修资
48、资金金的的管管理理与与使使用用、物物业业管管理理用用房房、合合同期限、违约责任等内容进行约定。同期限、违约责任等内容进行约定。3 3物物业业管管理理企企业业应应当当按按照照物物业业服服务务合合同同的的约约定定，提提供供相相应应的的服服务务。物物业业管管理理企企业业未未能能履履行行物物业业服服务务合合同同的的约约定定，导导致致业业主主人人身身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。4 4物物业业管管理理企企业业可可以以将将物物业业管管理理区区域域内内的的专专项项服服务务业业务务委委托托给给专专业业性性服服务务企企业业，但但不不得得将将该该
49、区区域域内内的的全全部部物物业业管管理理一一并并委委托托给给他他人。人。2021/9/1845 三、物业服务收费三、物业服务收费 1 1物物业业服服务务收收费费应应当当遵遵循循合合理理、公公开开以以及及费费用用与与服服务务水水平平相相适适应应的的原原则则，区区别别不不同同物物业业的的性性质质和和特特点点，由由业业主主和和物物业业管管理理企企业业按按照照国国务务院院价价格格主主管管部部门门会会同同国国务务院院建建设设行行政政主主管管部部门门制制定定的的物物业业服服务收费办法，在物业服务合同中约定。务收费办法，在物业服务合同中约定。2 2业业主主应应当当根根据据物物业业服服务务合合同同的的约约定定
50、交交纳纳物物业业服服务务费费用用。业业主主与与物物业业使使用用人人约约定定由由物物业业使使用用人人交交纳纳物物业业服服务务费费用用的的，从从其其约约定定，业主负连带交纳责任。业主负连带交纳责任。3 3已已竣竣工工但但尚尚未未出出售售或或者者尚尚未未交交给给物物业业买买受受人人的的物物业业，物物业业服服务费用由建设单位交纳。务费用由建设单位交纳。4 4物物业业管管理理企企业业可可以以根根据据业业主主的的委委托托提提供供物物业业服服务务合合同同约约定定以以外的服务项目，服务报酬由双方约定。外的服务项目，服务报酬由双方约定。5 5物物业业管管理理区区域域内内，供供水水、供供电电、供供气气、供供热热、