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1、房地产房地产经营与管理经营与管理第5章房地产开发的前期管理房地产房地产经营与管理经营与管理内容摘要房地产开发的前期管理在房地产企业的经营管房地产开发的前期管理在房地产企业的经营管理中占有非常重要的地位，它决定着项目的成理中占有非常重要的地位，它决定着项目的成败和企业的经营效益。房地产开发的前期管理败和企业的经营效益。房地产开发的前期管理是为开发项目建设实施做准备的阶段，该阶段是为开发项目建设实施做准备的阶段，该阶段的工作内容较广，本章结合房地产开发实际和的工作内容较广，本章结合房地产开发实际和本书前面各章已介绍的内容，着重介绍土地使本书前面各章已介绍的内容，着重介绍土地使用权的获取方式与程序，
2、征地、拆迁管理与程用权的获取方式与程序，征地、拆迁管理与程序；项目的产品策划；房地产项目规划设计与序；项目的产品策划；房地产项目规划设计与管理程序；房地产项目的基础设施建设与管理；管理程序；房地产项目的基础设施建设与管理；房地产项目招投标管理与流程等。房地产项目招投标管理与流程等。房地产房地产经营与管理经营与管理学习目标通过本章的学习，使学生在理论知识方面能够通过本章的学习，使学生在理论知识方面能够了解土地使用权的获取方式与程序，征地、拆了解土地使用权的获取方式与程序，征地、拆迁管理与程序；熟悉项目的规划设计与管理程迁管理与程序；熟悉项目的规划设计与管理程序、项目招投标管理与流程、项目的基础设
3、施序、项目招投标管理与流程、项目的基础设施建设与管理；掌握房地产产品策划方面的基本建设与管理；掌握房地产产品策划方面的基本知识和方法。在技能方面能够按照程序办理房知识和方法。在技能方面能够按照程序办理房地产开发的前期地产开发的前期有关工作；能够做小型房地产有关工作；能够做小型房地产项目的产品策划。项目的产品策划。房地产房地产经营与管理经营与管理5.1土地使用权的获取方式与程序房地产开发企业获取项目建设用地主要有房地产开发企业获取项目建设用地主要有3 3种方种方式：出让、划拨和转让。其中，出让和划拨属式：出让、划拨和转让。其中，出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场于土地一级市场行
4、为，转让属于土地二级市场行为。行为。房地产房地产经营与管理经营与管理5.1.1土地使用权出让1.1.土地使用权出让的含义土地使用权出让的含义土地使用权出让（简称土地出让）是指国家将土地使用权出让（简称土地出让）是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。金的行为。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权出让2.2.土地使用权出让的基本特征土地使用权出让的基本特征 土地出让的主体。土地出让的主体。土地出让的客体。土地出让的客体。土地出让的内容。土地出让的内容。
5、土地出让是土地所有权和使用权的分离。土地出让是土地所有权和使用权的分离。土地出让是有偿的。土地出让是有偿的。土地出让是有期限的。土地出让是有期限的。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权出让3.3.土地使用权出让的方式土地使用权出让的方式根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法的规定，国有土地的规定，国有土地使用权出让的方式有使用权出让的方式有3 3种，即拍卖、招标或者双种，即拍卖、招标或者双方协议的方式，出让时具体采取哪种方式，由方协议的方式，出让时具体采取哪种方式，由出让土地的具体情况和土地用途来确定。出让土地的具体情况和土地用途来确定。（1 1）拍卖）拍卖拍卖是在指定的时间和公开场所
6、，由政府土地拍卖是在指定的时间和公开场所，由政府土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，以出价最高者为受让竞投者按规定方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。人出让土地使用权的出让行为。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权出让（2 2）招标）招标所谓招标，是指土地管理部门向不特定的多数所谓招标，是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后按照合人发出要约邀请，招引他人投标，然后按照合同的招标程序及根据特定
7、的要求从投标者中确同的招标程序及根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。（3 3）协议）协议协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的申请，并与土地管理部门提出有偿使用土地的申请，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。出让土地的行为。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权出让4.4.土地使用权出让的程序土地使用权出让的程序（1 1）协议出让土地的程序）协议出让土地的程序 申请用地。申请用地。审核复核。
8、审核复核。签订合同。签订合同。登记领证。登记领证。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权出让（2 2）招标出让土地的程序）招标出让土地的程序 发布招标公告。发布招标公告。领取招标文件。领取招标文件。投标。投标。决标。决标。签订合同。签订合同。登记领证。登记领证。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权出让（3 3）拍卖出让土地的程序）拍卖出让土地的程序 发布拍卖公告。发布拍卖公告。领取拍卖文件。领取拍卖文件。举行拍卖活动。举行拍卖活动。签订合同。签订合同。登记领证。登记领证。房地产房地产经营与管理经营与管理5.1.2划拨土地使用权的获取1.1.划拨土地使用权概述划拨土地使用权概述（1 1
9、）划拨土地使用权的含义）划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产房地产经营与管理经营与管理划拨土地使用权的获取（2 2）土地使用权划拨的形式）土地使用权划拨的形式土地使用权划拨主要有两种形式。第一种是经土地使用权划
10、拨主要有两种形式。第一种是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿安置费用后，将该幅土地交付其使用的纳补偿安置费用后，将该幅土地交付其使用的形式。第二种是经县级以上人民政府依法批准，形式。第二种是经县级以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿交付给使用者使用的形式。将土地使用权无偿交付给使用者使用的形式。无论哪种形式，都无须支付土地出让金。无论哪种形式，都无须支付土地出让金。房地产房地产经营与管理经营与管理划拨土地使用权的获取（3 3）土地使用者的权利及义务）土地使用者的权利及义务土地使用者依法取得划拨土地的使用权后，便土地使用者依法取得划拨土地的
11、使用权后，便在法律规定的范围内对划拨的土地享有占有、在法律规定的范围内对划拨的土地享有占有、使用和收益的权利。但同时也必须遵守国家法使用和收益的权利。但同时也必须遵守国家法律法规的有关规定，不得擅自改变土地用途；律法规的有关规定，不得擅自改变土地用途；如果遇到社会公众利益的需要，土地使用权人如果遇到社会公众利益的需要，土地使用权人有义务服从政府收回土地使用权的决定。有义务服从政府收回土地使用权的决定。房地产房地产经营与管理经营与管理划拨土地使用权的获取2.2.划拨土地使用权的适用范围划拨土地使用权的适用范围（1 1）中央政府对土地划拨使用的政策规定）中央政府对土地划拨使用的政策规定根据根据中华
12、人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第第5454条的条的规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。房地产房地产经营与管理经营与管理划拨土地使用权的获取从以上举例可以看出，划拨土地一般只用于有从以上举例可以看出，划拨土地一般只用于有关公
13、共利益和国计民生的项目。关公共利益和国计民生的项目。（2 2）地方政府对土地划拨使用的管理情况）地方政府对土地划拨使用的管理情况目前我国实行土地供应制度上的目前我国实行土地供应制度上的“双轨制双轨制”，即实行国有土地有偿、有期限使用制度，同时即实行国有土地有偿、有期限使用制度，同时也允许在法定范围内划拨土地使用权。也允许在法定范围内划拨土地使用权。房地产房地产经营与管理经营与管理划拨土地使用权的获取3.3.划拨土地使用权获取的主要流程划拨土地使用权获取的主要流程 预审。预审。申请。申请。审查。审查。批准。批准。登记发证。登记发证。房地产房地产经营与管理经营与管理5.1.3土地使用权转让1.1.
14、土地使用权转让的概念土地使用权转让的概念广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。狭义移的所有行为，包括土地使用权的出让。狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。合法方式将土地使用权再转移的行为。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权转让2.2.土地使用权转让的法律条件土地使用权转让的法律条件 按照出让合同的约定，受让方已支付全部土按照出让合同的约定，受让方已支
15、付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的工程的，要完成开发投资总额的2525以上，属以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。屋所有权证书。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权转让城市房地产管理法城市房地产管理法第第3838条规定了土地使用条规定了土地使用权不得转让的条件：权不
16、得转让的条件：不符合土地使用权转让条件的；不符合土地使用权转让条件的；司法和司法和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；制房地产权利的；依法收回土地使用权的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；权属有争议的；未依法登记领取权属证未依法登记领取权属证书的；书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。情形。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权转让3.3.土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 土地使用权的出售，是指土地使用者将
17、土地土地使用权的出售，是指土地使用者将土地使用权转移给其他公民、法人，并获得土地使使用权转移给其他公民、法人，并获得土地使用权出让金的行为。用权出让金的行为。土地使用权交换，是指双方当事人约定互相土地使用权交换，是指双方当事人约定互相转移土地使用权，其本质是一种权利交易。转移土地使用权，其本质是一种权利交易。土地使用权赠与，是指赠与人把所占有的土土地使用权赠与，是指赠与人把所占有的土地使用权无偿转移给受赠人的行为。地使用权无偿转移给受赠人的行为。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权转让4.4.土地使用权转让的程序土地使用权转让的程序 转让申请。转让申请。签订转让合同。签订转让合同。转让合
18、同公证。转让合同公证。缴纳土地缴纳土地转转让金和土地增值税。让金和土地增值税。土地使用权变更登记。土地使用权变更登记。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权转让5 5.土地使用权转让的原则土地使用权转让的原则土地使用权转让的原则主要有土地使用权转让的原则主要有3 3点。点。“房产、地产一致房产、地产一致”的原则。的原则。“效益不可损效益不可损”原则。原则。“认物不认人认物不认人”原则。原则。房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权转让6.6.土地使用权转让与出让的比较土地使用权转让与出让的比较土地使用权的出让与转让是土地市场中的两个土地使用权的出让与转让是土地市场中的两个层次。在行为主体
19、上，出让的主体是政府及土层次。在行为主体上，出让的主体是政府及土地管理部门，转让的主体是市场中的经济实体地管理部门，转让的主体是市场中的经济实体及个人；在法律关系上，出让形成的法律关系及个人；在法律关系上，出让形成的法律关系不是完全平等的，出让方占据着垄断地位，转不是完全平等的，出让方占据着垄断地位，转让形成的法律关系是双方平等的；让形成的法律关系是双方平等的；房地产房地产经营与管理经营与管理土地使用权转让土地使用权转让与出让的比较土地使用权转让与出让的比较在市场层次上，出让属于土地一级市场行为，在市场层次上，出让属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为；在年限上，出让转让属于土地二级市
20、场行为；在年限上，出让年限按照合同约定，但不得超过国家法定年限，年限按照合同约定，但不得超过国家法定年限，转让年限为出让合同年限减去已使用年限后的转让年限为出让合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限；在土地转移方式上，出让方式剩余使用年限；在土地转移方式上，出让方式包括协议、招标、挂牌、拍卖，转让方式包括包括协议、招标、挂牌、拍卖，转让方式包括出售、交换、出售、交换、赠与等。赠与等。房地产房地产经营与管理经营与管理5.2征地、拆迁管理与程序5.2.15.2.1农地征用农地征用1.1.农地征用的含义农地征用的含义农地征用是指为了满足公共公益事业发展的需农地征用是指为了满足公共公益事业发展的需要和
21、城市规划建设需要，政府按照国家法律规要和城市规划建设需要，政府按照国家法律规定的程序和条件，依靠国家权力将农村集体所定的程序和条件，依靠国家权力将农村集体所有土地转变为国家所有，并对原权利人给予合有土地转变为国家所有，并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。理经济补偿的一种行政行为。房地产房地产经营与管理经营与管理农地征用2.2.开发建设中的农地征用特点开发建设中的农地征用特点（1 1）农地征用主要发生在新区开发过程中）农地征用主要发生在新区开发过程中（2 2）强制性）强制性（3 3）土地所有权性质发生转移）土地所有权性质发生转移（4 4）须妥善安置被征用单位及人员的生产和生）须妥善安置被
22、征用单位及人员的生产和生活活3.3.征地时应注意的事项征地时应注意的事项房地产房地产经营与管理经营与管理农地征用 征地工作涉及面广，涉及的单位较多，各级征地工作涉及面广，涉及的单位较多，各级人民政府都应大力支持和配合，并对征地用途、人民政府都应大力支持和配合，并对征地用途、未来的经济和社会发展等方面开展广泛的宣传、未来的经济和社会发展等方面开展广泛的宣传、教育工作，努力得到原土地拥有者的理解和支教育工作，努力得到原土地拥有者的理解和支持。持。现场丈量工作应仔细、认真，房屋、树木、现场丈量工作应仔细、认真，房屋、树木、大棚、水井等的调查应无遗漏。大棚、水井等的调查应无遗漏。各项补偿费应统一口径，
23、不得擅自改变标准各项补偿费应统一口径，不得擅自改变标准或增减项目。或增减项目。房地产房地产经营与管理经营与管理农地征用 在政府下达征地文件后，一切协议、合同等在政府下达征地文件后，一切协议、合同等内容均应以政府批文为准，不得自行修改批文。内容均应以政府批文为准，不得自行修改批文。对征地过程中个别不理解的人或组织，应以对征地过程中个别不理解的人或组织，应以说服为主，尽可能不激化矛盾。但对无理取闹，说服为主，尽可能不激化矛盾。但对无理取闹，影响征地、拆迁和项目建设的人或组织，可以影响征地、拆迁和项目建设的人或组织，可以通过合法的途径，请求地方政府继续做动员工通过合法的途径，请求地方政府继续做动员工
24、作，必要时可以通过人民法院强制执行。作，必要时可以通过人民法院强制执行。房地产房地产经营与管理经营与管理农地征用4.4.土地征用程序土地征用程序 申请选址。申请选址。商定补偿安置方案。商定补偿安置方案。核定用地面积。核定用地面积。出让或划拨。出让或划拨。颁发土地使用证。颁发土地使用证。5.5.开发建设中的农地征用开发建设中的农地征用费用费用房地产房地产经营与管理经营与管理农地征用（1 1）土地补偿费）土地补偿费（2 2）地上附着物补偿费）地上附着物补偿费（3 3）青苗补偿费）青苗补偿费（4 4）安置补助费）安置补助费（5 5）临时建设用地补偿费）临时建设用地补偿费（6 6）税费）税费税费税费主
25、要包括：耕地占用税、新菜地开发建设主要包括：耕地占用税、新菜地开发建设基金、征地管理费三项。基金、征地管理费三项。房地产房地产经营与管理经营与管理农地征用 耕地占用税。耕地占用税。根据规定，开发企业占用种植农作物的土地及根据规定，开发企业占用种植农作物的土地及鱼塘、园地、菜地应该缴纳耕地占用税。耕地鱼塘、园地、菜地应该缴纳耕地占用税。耕地占用税，一般可由当地税务机关委托当地土地占用税，一般可由当地税务机关委托当地土地管理部门在办理征地手续过程中负责代收或督管理部门在办理征地手续过程中负责代收或督促缴纳。促缴纳。房地产房地产经营与管理经营与管理农地征用。新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金征用城
26、市郊区的菜地，开发企业应当按照国家征用城市郊区的菜地，开发企业应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区菜地在这里是指城市郊区（不含县城、建制镇菜地在这里是指城市郊区（不含县城、建制镇和工矿区的郊区，但为直辖市居民供菜的郊县和工矿区的郊区，但为直辖市居民供菜的郊县除外），为供应城市居民吃菜，常年种菜的商除外），为供应城市居民吃菜，常年种菜的商品菜地或养殖鱼、虾等精养鱼塘。品菜地或养殖鱼、虾等精养鱼塘。征地管理费。征地管理费。房地产房地产经营与管理经营与管理农地征用征地管理费是指开发企业支付给承担征地包干征地管理费是指开发企业支付给承担征地包干事
27、务的有关土地管理业务部门的费用。开发企事务的有关土地管理业务部门的费用。开发企业在提出用地申请后，即可着手办理有关征地业在提出用地申请后，即可着手办理有关征地包干手续。与土地管理部门签订征地费用包干包干手续。与土地管理部门签订征地费用包干协议，明确双方的权利和义务。土地管理部门协议，明确双方的权利和义务。土地管理部门从征地费用中提取征地管理费的比率，按不同从征地费用中提取征地管理费的比率，按不同地区的具体情况地区的具体情况分别确定，一般为分别确定，一般为1 1-2 2。“征地包干征地包干”是政府为保障各方利益并顺利实施征是政府为保障各方利益并顺利实施征地工作而采取的一项措施。地工作而采取的一项
28、措施。房地产房地产经营与管理经营与管理5.2.2城市房屋拆迁、补偿与安置城市房屋拆迁是指因房地产开发项目需要，对城市房屋拆迁是指因房地产开发项目需要，对在开发范围内属他人所有或使用的房地产，依在开发范围内属他人所有或使用的房地产，依照有关法律、法规和规章实施的依法转移房地照有关法律、法规和规章实施的依法转移房地产权益的行为过程。产权益的行为过程。按照规定，全国的城市房屋拆迁工作由建设部按照规定，全国的城市房屋拆迁工作由建设部主管；县级以上地方人民政府负责管理房屋拆主管；县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的房屋拆迁工作迁工作的部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理
29、。各城市规划、土地、房产、公实施监督管理。各城市规划、土地、房产、公安、工商、园林、教育、邮政、供电、供水等安、工商、园林、教育、邮政、供电、供水等有关部门，应积极协助拆迁管理部门的工作。有关部门，应积极协助拆迁管理部门的工作。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置1.1.城市房屋拆迁的原则城市房屋拆迁的原则（1 1）国家利益至上原则）国家利益至上原则（2 2）依法拆迁的原则）依法拆迁的原则（3 3）谁拆迁谁安置补偿原则）谁拆迁谁安置补偿原则（4 4）利益互补原则）利益互补原则（5 5）信誉原则）信誉原则房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置2.2.城市房屋
30、拆迁工作程序城市房屋拆迁工作程序（1 1）开发建设单位申请核发房屋拆迁许可证）开发建设单位申请核发房屋拆迁许可证 建设项目批准文件；建设项目批准文件；建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金的证明。置资金的证明。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置市、县人民政府房屋拆迁主管部门在接到上述资市、县人民政府房屋拆迁主管部门在接到上述资料后的料后的3030天内，对申请事项进行审查，经审查，天内，对申请事项进行审查
31、，经审查，对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。（2 2）主管部门公布房屋拆迁公告主管部门公布房屋拆迁公告房屋拆迁主管部门在发放房屋拆迁许可证的同房屋拆迁主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆时，应将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事宜，以房屋拆迁公告的迁范围、拆迁期限等事宜，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并通知各有关行政主管部门。形式予以公布，并通知各有关行政主管部门。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置（3 3）签订拆迁补偿安置协议）签订拆迁补偿安置协议拆迁人与被拆迁人按照国家有关规定，就补偿
32、拆迁人与被拆迁人按照国家有关规定，就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等有关事搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等有关事宜协商好以后，应签订拆迁补偿安置协议宜协商好以后，应签订拆迁补偿安置协议房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置（4 4）动迁）动迁建设单位与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，建设单位与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，即可在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内和拆即可在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内和拆迁期限内实施房屋拆迁。如果拆除有产权纠纷迁期限内实施房屋拆迁。如果拆除有产权纠纷或产权归
33、属不明的房屋，应由拆迁人会同房屋或产权归属不明的房屋，应由拆迁人会同房屋拆迁行政主管部门，对被拆迁房屋的现状拍摄拆迁行政主管部门，对被拆迁房屋的现状拍摄照片、记录详情、进行估价，将有关资料妥善照片、记录详情、进行估价，将有关资料妥善保存，以便审查。保存，以便审查。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置3.3.拆迁方式拆迁方式 统一拆迁。统一拆迁。拆迁人自行拆迁。拆迁人自行拆迁。拆迁人委托拆迁。拆迁人委托拆迁。4.4.拆迁争议的解决与拆迁的强制执行拆迁争议的解决与拆迁的强制执行房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置 根据国家有关规定，拆迁补偿安置协议签订后，根
34、据国家有关规定，拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予以执行。可以依法申请人民法院先予以执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门依法申请人民
35、法院强制执行。实施强制拆迁前，依法申请人民法院强制执行。实施强制拆迁前，拆迁人应当就拆迁房屋的有关事宜，向公证机拆迁人应当就拆迁房屋的有关事宜，向公证机关办理证据保全。关办理证据保全。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置5.5.房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿根据根据城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例，拆迁人应当，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿与安置。对被拆迁人给予补偿与安置。（1 1）补偿对象）补偿对象房屋拆迁将对被拆除房屋的所有人造成一定的房屋拆迁将对被拆除房屋的所有人造成一定的财产损失。因此，房屋拆迁补偿的对象是被拆财产损失。因此，房屋拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物
36、的所有人，而不是使用人。除房屋及其附属物的所有人，而不是使用人。这里所称被拆除房屋及其附属物的所有人是指这里所称被拆除房屋及其附属物的所有人是指对被拆除房屋及其附属物依法享有所有权的人，对被拆除房屋及其附属物依法享有所有权的人，包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。的管理人。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置（2 2）补偿方式）补偿方式 房屋拆迁补偿的基本方式。房屋拆迁补偿的基本方式。货币补偿。货币补偿。产权调换。产权调换。产权调换与货币补偿相结合。产权调换与货币补偿相结合。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、
37、补偿与安置 不同类型房屋的补偿方式不同类型房屋的补偿方式 公益事业用房及设施的补偿。公益事业用房及设施的补偿。拆除公益事业用房或公共设施的，拆迁人应依拆除公益事业用房或公共设施的，拆迁人应依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。以重建，或者给予货币补偿。私有房屋的补偿。私有房屋拆除的补偿比较私有房屋的补偿。私有房屋拆除的补偿比较麻烦，拆迁人应设置专人专项负责与被拆迁人麻烦，拆迁人应设置专人专项负责与被拆迁人之间的协调、解释和谈判等工作。之间的协调、解释和谈判等工作。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置 租赁
38、房屋的补偿。被拆迁人与房屋承租人解租赁房屋的补偿。被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。产权不明确房屋的补偿。在房屋拆迁主管部产权不明确房屋的补偿。在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内，由于被拆除房屋的产权门公布的规定期限内，由于被拆除房屋的产权纠纷仍未解决等原因而致使房屋产权不明确的，纠纷仍未解决等原因而致使房屋产权不明确的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。同时，政府房屋拆迁主
39、管部门批准后实施拆迁。同时，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。关办理证据保全。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置 设有抵押权的房屋的补偿。拆迁设有抵押权设有抵押权的房屋的补偿。拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。实行的房屋，依照国家有关担保的法律执行。实行产权调换的，抵押权人和抵押人应重新签订抵产权调换的，抵押权人和抵押人应重新签订抵押协议。如果抵押权人和抵押人不能在规定的押协议。如果抵押权人和抵押人不能在规定的时间内达成协议，由拆迁人参照有产权纠纷房时间内达成协议，由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆
40、迁补偿规定实施拆迁，即由拆迁人提出屋的拆迁补偿规定实施拆迁，即由拆迁人提出补偿安置方案，报补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，并在拆迁前后实施拆迁，并在拆迁前做好勘察和证据保全做好勘察和证据保全工作。工作。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置 实行货币补偿的，抵押权人和抵押人应重新设实行货币补偿的，抵押权人和抵押人应重新设置抵押权或者由抵押人清偿债务后，再给予补置抵押权或者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。偿。违章建筑、临时建筑的补偿。拆除违章建筑违章建筑、临时建筑的补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆除和超过批准期
41、限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。另外，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，另外，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。拆迁人应当给予适当补偿。房地产房地产经营与管理经营与管理城市房屋拆迁、补偿与安置6.6.房屋拆迁安置房屋拆迁安置（1 1）安置对象）安置对象（2 2）安置形式）安置形式（3 3）安置标准）安置标准（4 4）安置费用）安置费用房地产房地产经营与管理经营与管理5.3房地产项目规划设计与管理程序5.3.15.3.1房地产项目规划设计的基本原则房地产项目规划设计的基本原则房地产项目在开发前必须
42、对市场进行周密的调房地产项目在开发前必须对市场进行周密的调查并准确定位，对不同类型、不同规模的房地查并准确定位，对不同类型、不同规模的房地产项目，其规划设计有不同的具体要求。总体产项目，其规划设计有不同的具体要求。总体而言，房地产项目的规划设计应遵循以下基本而言，房地产项目的规划设计应遵循以下基本原则。原则。1.1.突出突出“以人为本以人为本”的经营理念的经营理念的原则的原则规划设计必须规划设计必须“以人为本以人为本”，注重开发项目的文，注重开发项目的文化定位，满足客户需要。化定位，满足客户需要。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产项目规划设计的基本原则2.2.体现人文关怀体现人文关怀的原则
43、的原则设计住宅就是设计生活。设计住宅就是设计生活。“人文关怀人文关怀”已成为楼已成为楼市发展新方向，它能提升住宅品质，满足购房市发展新方向，它能提升住宅品质，满足购房者的需要。者的需要。3.3.符合城市总体布局符合城市总体布局的原则的原则强调房地产项目规划设计符合城市布局结构，强调房地产项目规划设计符合城市布局结构，其原因是城市布局结构是构成良好城市环境的其原因是城市布局结构是构成良好城市环境的关键，是功能组织良好的标志，离开合理的布关键，是功能组织良好的标志，离开合理的布局结构是不可能建设一个城市的。局结构是不可能建设一个城市的。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产项目规划设计的基本原则4
44、.4.丰富和创造最佳的城市空间环境丰富和创造最佳的城市空间环境的原则的原则房地产项目是城市空间的一部分，规划设计不房地产项目是城市空间的一部分，规划设计不但要创造自身的优良空间环境，还要与城市整但要创造自身的优良空间环境，还要与城市整体相联系，创造一个完整统一、和谐美好的城体相联系，创造一个完整统一、和谐美好的城市空间环境。既满足人们的使用要求，又满足市空间环境。既满足人们的使用要求，又满足人们精神功能的要求。人们精神功能的要求。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产项目规划设计的基本原则5 5.房地产项目规划设计应满足的具体要求房地产项目规划设计应满足的具体要求其具体要求主要有其具体要求主要
45、有6 6个方面。个方面。使用要求。使用要求。卫生要求。卫生要求。安全要求。安全要求。经济要求。经济要求。施工要求。施工要求。美观要求。美观要求。房地产房地产经营与管理经营与管理5.3.2房地产项目规划设计的基本内容 土地使用。土地使用。建筑形态。建筑形态。建筑功能。建筑功能。建筑结构。建筑结构。设施配套。设施配套。交通、环保、防灾减灾。交通、环保、防灾减灾。房地产房地产经营与管理经营与管理5.3.3房地产项目规划设计管理1.1.确定规划设计方案确定规划设计方案2.2.做好技术经济论证做好技术经济论证3.3.完成规划设计完成规划设计4.4.认真审查并熟悉图纸认真审查并熟悉图纸5.5.组织现场规划
46、设计组织现场规划设计房地产房地产经营与管理经营与管理5.3.4房地产项目规划设计的审批内容及程序1.1.选址意见书的办理选址意见书的办理（1 1）选址意见书的含义）选址意见书的含义选址意见书是指建设项目在立项过程中，城市选址意见书是指建设项目在立项过程中，城市规划行政主管部门对提出的关于建设项目用地规划行政主管部门对提出的关于建设项目用地选址申请的批复意见，是具有法律效力的文件。选址申请的批复意见，是具有法律效力的文件。城市规划法城市规划法第第3030条规定：条规定：“城市规划区内城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，
47、必须附有城市规划行设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。政主管部门的选址意见书。”房地产房地产经营与管理经营与管理房地产项目规划设计的审批内容及程序（2 2）申请选址意见书的一般程序申请选址意见书的一般程序 建设单位持计委批准立项文件、开发建设单建设单位持计委批准立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工作情况简位或其主管部门申请用地的函件、工作情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的地形图及其他相关材料，向城市规划行位置的地形图及其他相关材料，向城市规划行政主管部门提出开发项目选址、定点申请。政主管部门提
48、出开发项目选址、定点申请。城市规划行政主管部门审核后向城市土地管理城市规划行政主管部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。部门等发征询意见表。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产项目规划设计的审批内容及程序 建设单位请有关部门填好征询意见表后，持建设单位请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置方案及经城市土地该征询意见表、征地和安置方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划行政主管部门审核。划行政主管部门审核。城市规划行政主管部城市规划
49、行政主管部门审核后，下发选址规划意见通知书，对选址门审核后，下发选址规划意见通知书，对选址进行批复并提出规划设计要求。进行批复并提出规划设计要求。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产项目规划设计的审批内容及程序（3 3）选址意见书的内容）选址意见书的内容选址意见书的内容包括：建设项目的基本情况；选址意见书的内容包括：建设项目的基本情况；建设项目规划选址的主要依据；建设项目选址、建设项目规划选址的主要依据；建设项目选址、用地范围和具体规划要求。用地范围和具体规划要求。选址意见书是建设单位上报设计任务书和主管选址意见书是建设单位上报设计任务书和主管部门审批设计任务书时必备的法律凭证。部门审批设计
50、任务书时必备的法律凭证。2.2.建设用地规划许可证的办理建设用地规划许可证的办理（1 1）建设用地规划许可证的含义）建设用地规划许可证的含义房地产房地产经营与管理经营与管理房地产项目规划设计的审批内容及程序建设用地规划许可证是指由建设单位或个人提建设用地规划许可证是指由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。城市规划法城市规划法第第3131条规定：条规定：“在城市规划区在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准内进行建设需要申请用地的，必须持国家