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1、第一章 导 论教学要求 知识要点 能力要求 相关知识房地产的含义房地产开发概念（1）准确理解房地产的含义、房地产开发的特点、分类（2）理解房地产开发对城市建设的作用（1）房地产业概念（2）房地产开发企业的含义房地产开发模式房地产开发程序（1）掌握房地产开发的程序（2）熟悉房地产开发的模式（3）理解房地产开发产业与国民经济的关系，房地产业的可持续发展（1）房地产开发程序四阶段（2）多元化模式、专业化模式、网络经济环境模式（3）房地产开发企业的资质设立 引例 在房地产开发的过程中，由于开发模式选择不对，对项目决策和效益产生不利影响，使项目投资存在一定程度的风险，所以进行房地产开发程序的学习和开发模
2、式的研究是十分必要的。房地产项目开发模式的选择是本章的要点。例如，杭州钱塘江南岸有两个楼盘比邻，都是高层住宅楼开发，面积分别为23 万平方米和18 万平方米。在前期开发阶段前者用了半年时间，后者用了一年时间，前者提前半年销售，节约资金7000 元万左右，获得了良好的社会信誉。又如，深圳梅林一村有8000 户，采用了多元化的开发模式集商住、商贸、学校、医院、休闲、餐饮、娱乐于一体的综合开发。自1997 年投入使用以来，小区综合效益和管理模式成为全国房地产开发的楷模。1.1 房地产开发的含义与特点 发与地产开发。房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要
3、的，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用价值的社会经济效益的活动。1.1.2 房地产开发的特点(1)开发成本高，投资量大。(2)开发建设期长，投资周转慢(3)市场具有地区性和分散性。(4)需求具有稳定性。(5)涉及面广，综合性强。1.1.3 房地产开发分类(1)根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。(2)根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。(3)根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产等。(4)根据开发
4、的深度，可分为土地开发和房屋开发。(5)根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。1.2 房地产开发的程序 一般来说，房地产开发可分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋营销和服务4 个阶段(图1.1)。第二阶段：前期工作 项目报批与前期工作阶段立项、申请购置开发场地委托规划、设计申请建设工程规划许可证筹集开发资金拆迁、安置、清场市规划局、国土局、房管局、计委规划、勘察、设计单位、规划局有关金融机构规划局住户、派出所、有关管理部门第四阶段：销售、出租和服务阶段销售、出租和服务阶段指定销售、租赁计划、宣传、广告商品房销售、签约、公正、付款小区管理、经营、服务传媒机构建设局、建
5、设银行、物价局签约双方、公证部门物业管理公司、居委会派出所、工商局 1.2.1 可行性研究阶段 可行性研究阶段是房地产开发的首要工作阶段。在此阶段，要进行市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否赢利。(1)开发企业在取得土地使用权后，根据城市规划管理部门提出的设计要求，委托建筑设计院编制设计方案，并将设计方案报城市规划管理部门审批。如果是高层建筑，还要征求消防管理部门的意见。(2)方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计(对高层建筑
6、)。并将初步设计报城市规划管理部门，由规划管理部门组织抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电管理部门等对初步设计进行会审。(3)初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计。并将施工图报城市规划管理部门，由规划管理部门发建筑定位红线。(4)到城市规划管理部门领取建设工程规划许可证。一旦开发企业取得了城市规划管理部门颁发的建设工程规划许可证，便可办理开工手续。至此，房地产开发将进入建设实施阶段。1.2.3 开发项目建设实施阶段 开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。1 办理开工审批手续 2 选择施工企业 3 开发项目工程管理与控制 4 项目的竣工验收 1.2.4 房屋营销和服务阶段
7、 1.3 房地产开发模式 房地产开发模式，有多种不同的划分方法。这里，根据房地产开发企业核心业务过程的不同，将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。1.3.2 专业化开发模式 房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性以及开发经营过程的阶段性、高风险性和不确定性，使得专业化开发模式成为开发企业的重要选择。1 特定物业类型开发 开发企业根据对自身资源(包括资金、实力和经验)的评估以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实施专业化开发。2 特定业务领域开发 特定业务领域开发是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某一业务领域来进行开发经营。这
8、种业务领域的选择与确定，同样依赖于多种因素的综合评估。在大多数情况下，这些业务领域是开发企业的核心业务领域。特定业务领域开发，可以采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。3 服务集成式开发 服务集成式开发是指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目。这种服务涉及开发项目全过程。(1)房屋个性化定制与服务。(2)房地产开发项目管理与服务。1.3.3 网络经济环境下的房地产开发 1 开发企业经营管理信息化变革 具体事项有以下几点。(1)基于大规模收集潜在客户信息条件下的市场细分及有针对性的项目定位。(2)基于虚拟社区，完成交互式
9、、个性化的项目定制。(3)基于柔性开发模式，应对小规模、多样化的个性市场需求。毫无疑问，在网络条件下，通过业务流程再造，提高企业差异化需求的整合能力和高弹性的建设组织能力，将形成房地产开发企业的核心竞争力。2 开发企业结构调整及优化(1)战略伙伴开发服务平台，整合行业开发商、土地商、建造商、设计和投资资源，实现强强联合、优势互补，实现最优匹配，降低竞争风险。(2)材料采购服务电子商务平台，实现系统成员集体采购建筑、装饰材料，降低成本，保障数量。材料采购服务电子商务平台，也可以成为战略伙伴开发服务平台上的一部分。(3)行业管理电子政务平台，提升政府管理服务水平，实现对行业的有效监督，给房地产开发
10、提供良好的管理环境。1.4 房地产开发企业及其制度 1.4.2 房地产业的行业性质 1 产业划分及房地产业属性 2 房地产业与建筑业的关系 1.4.3 房地产业的特性 1 高度综合性 2 政府干预强 3 关系社会的稳定 4 高投资、高收益、高风险 1.4.5 房地产开发企业的设立 1998 年7 月20 日，国务院常务会议通过了城市房地产开发经营管理条例。其中房地产开发企业设立如下条件。(1)设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件。有100 万元以上的注册资本。有4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证
11、书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于前款的规定。(2)外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合上述的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。(3)设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合条例规定条件的予以登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，还需听取同级房地产开发主管部门的意见。(4)房地产开发企业领取营业执照之后，还需持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：营业执照复印件；企业章程；验资
12、证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同。1.4.6 房地产开发企业的资质 建设部于2000 年3 月29 日发布了房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业按照企业条件分为4 个资质等级。1 一级资质 2 二级资质 3 三级资质 4 四级资质 房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。1.4.7 房地产开发企业的组织机构 1 房地产开发企业组织
13、机构形式 1)直线制 2)职能制 3)直线职能制 4)事业部制 2 房地产开发企业部门分工(1)综合计划部门(2)前期开发部门(3)规划设计部门(4)工程技术部门(5)研究发展部门(6)财务预算部门(7)材料设备部门(8)经营销售部门(9)其他行政部门 1.5 房地产开发的参与者 1 政府机构 2 开发商 3 金融机构 4 建筑承包商 5 专业顾问 1)规划师 2)经济师 3)房地产估价师 4)建筑师 5)景观建筑师 6)监理工程师 7)交通顾问 8)物业代理者 9)成本控制人员 10)会计师 11)律师 12)其他人员 1.6 房地产业与国民经济的关系 1.6.1 房地产业在国民经济中的地位
14、 1 房地产业是国民经济的重要基础性产业 2 房地产业是国民经济的先导性产业 3 房地产业是国民经济的支柱产业 1.6.2 房地产业与国民经济关系的一般规律 总体来说，房地产业对国民经济的作用可分为促进或牵制两个方面。在整个国民经济的运行过程中，如果房地产业运行势头良好、经济效益好、发展势头旺，就会对国民经济起到强大的促进作用。这种促进作用，可以从房地产业在国民经济中的基础性、先导性、支柱性产业的地位得到证明。反之，如果房地产业发展失调，市场泡沫严重，交易不规范，房地产价格增长过快或发展缓慢，开发规模、竣工面积过小，则会对国民经济产生牵制作用，阻碍它的发展。1.6.3 房地产业的可持续发展 1
15、 房地产业可持续发展的内涵 2 房地产业可持续发展的主要内容 1)土地资源利用与可持续发展 2)房地产开发与可持续发展 3 人居问题和可持续发展 4 房地产市场与可持续发展 5 房地产业可持续发展遵循的原则 1)坚持资源集约利用原则 2)坚持提高经济效益原则 3)坚持生态环境保护原则 4)坚持合理开发原则 6 房地产业可持续发展的措施 1)合理利用土地资源，杜绝土地的浪费 2)规范和引导房地产市场的有序竞争行为 3)房地产业要做到与时俱进，不断创新 4)建立房地产业的预警系统 5)加强房地产中介服务机构的管理，实现房地产服务专业化本 章 小 结 本章通过介绍房发的含义和特点，阐述了房地产开发的
16、程序，即4 个开发阶段的特点及工作重点和难点；引入了房地产开发的模式，介绍各种模式使用范围；简介了房地产开发企业的资质管理、制度及组织机构；并且分析了房地产业与国民经济的关系。复习思考题 一、单选题 1 按开发项目所在位置分为()。A 零星地段的房地产开发和成片小区开发 B 城市新区房地产开发和旧城区房地产开发 C 土地开发和房屋开发 D 定向开发、联合开发、合作开发和单独开发 2 经济、社会、环境效益评价工作是属于房地产开发的哪个阶段的工作？()A 可行性研究阶段 B 项目报批与前期工作阶段 C 建设实施阶段 D 销售、出租和服务阶段 3 选择开发场地是属于房地产开发过程的()工作。A 可行
17、性研究阶段 B 项目报批与前期工作阶段 C 建设实施阶段 D 销售、出租和服务阶段 4 下列有关的法律法规在整个房地产开发法律体系中居于最高地位的是()。A.中华人民共和国城市房地产管理法 B.中华人民共和国土地管理法实施条例 C.城市房屋拆迁管理条例 D.商品房销售管理办法 二、多选题 房地产开发()。A 就是要追求投资收益 B 是解决城市居民住房问题，不追求经济效益 C 是带有政府的行政行为 D 是开发企业自身的经济活动 E 注重开发项目的经济效益，不是房地产开发企业投资行为的基本准 三、思考题 1 房地产开发的含义、特点和作用是什么？房地产开发分为哪几种类型？2 试述房地产开发的程序。3 简述房地产开发的模式。4 网络经济条件下房地产开发的特点有哪些？5 简述房地产开发与国民经济的关系。6 简述房地产开发可持续发展的主要内容。7 简述房地产开发可持续发展的措施。