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1、南头镇乐宜嘉家居集团有限公司工改工”宗地项目“三旧”改造方案（享受我市政策优惠）根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规 划条件论证，南头镇人民政府拟对位于中山市南头镇南和西路23 号之二的乐宜嘉家居集团有限公司用地进行改造，由乐宜嘉家居 集团有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如、一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于南头镇南和西路23号之二，北至中山铁王流体 控制设备有限公司，西至中山市南艺制革厂有限公司，东至广中 江高速，南至中山市南艺制革厂有限公司，用地面积1.9507公顷（19507平方米，折合约29. 26亩）。（二）符合“三旧”相关政策情况改造地
2、块在现行土地利用总体规划中为非建设用地，但在我 市国土空间总体规划（2020-2035）安排建设用地规模，符合中 山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的 通知（中府2022） 11号）第（一）条“对用地不符合现行土 地利用总体规划但我市国土空间总体规划（20202035）安排建设 用地规模的项目，改造方案经市土地管理委员会审议同意的，享 受我市政策优惠”要求。经核查，用地面积1. 9507公顷（19507 平方米，折合约29. 26亩）符合享受我市政策优惠要求。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉 及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（201
3、8）中山市不 动产权第号，为土地权利人乐宜嘉家居集团有限公司自2013年5 月开始使用。（四）土地现状情况改造地块不涉及纳入改造范围整体利用的边角地、夹心地、 插花地、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三 旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的 规模或指标的非建设用地。现状为非建设用地1.9161公顷 （19160.9平方米，折合约28.74亩）、公路用地0. 0349公顷 （348. 78平方米，折合约0.52亩）、城镇用地0.0002公顷（2.2 平方米）。按权属划分，涉及乐宜嘉家居集团有限公司属下的国 有土地1.9507公顷（19507平方米，折合约29.
4、26亩）。改造地块现有9栋建筑物，为乐宜嘉家居集团有限公司自 2013年5月开始使用。已按规定办理规划报建等手续，现有建筑 面积9n2. 92平方米，现状容积率0.5,均作工业用途所用。该地 块目前未拆除现状建筑物，改造前年产值为3000万元，年税收为 200万元。改造地块不涉及闲置、历史文化资源要素等情况。抵押给中 国银行股份有限公司中山分行和中山农村商业银行股份有限公司 南头支行，已取得上述抵押权人同意改造。（五）规划情况改造地块不符合现行土地利用总体规划，但在我市国土空间 总体规划（2020-2035）中，属城镇建设用地1.9507公顷（19507 平方米，折合约29. 26亩），根据中
5、山市人民政府关于印发促 进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知（中府202211号 第（一）条，对用地不符合现行土地利用总体规划但我市国土空 间总体规划（2020-2035）安排建设用地规模的项目，改造方案经 市土地管理委员会审议同意的，享受我市政策优惠。改造地块未纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新）专 项规划（2017-2020）,但已纳入在编中山市城市更新（“三 旧”改造）专项规划（2020-2035）旧厂房潜力资源和一般更新 片区管理，根据中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园 改造升级若干措施的通知（中府2022） 11号）第（一）条， 视同符合我市“三旧”改造专项规划。改造地块符
6、合经批复规划条件论证，在中山市南头镇工业 用地规划条件论证报告（2022年9月21日经市政府批复），一 类工业用地1.6454公顷（16453. 57平方米,折合约24. 68亩）， 容积率为1.5-3.5,建筑密度35-60%,绿地率10-15%,建筑高度 W50米；防护绿地0.2703公顷（2703.44平方米，折合约4. 06 亩）；道路用地0.0350公顷（349. 97平方米，折合约0.52亩）。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态 保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及乐宜嘉家居集团有限公司1个权利主体，南头 镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状
7、、改造主体 及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、 房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。在经批复规划条件论证 中属道路和绿地等公益性用地部分，日后南头镇人民政府按规划 开发建设时，应无偿将用地交给南头镇人民政府使用。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式, 拟由乐宜嘉家居集团有限公司作为改造主体实施全面改造。改造 后将用于将用于生产智能化家电及家电配套产品、电子信息科技、 新材料等产品，在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不 小于3. 4,新建建筑面积不小于70
8、000平方米（含不计容建筑面积 4000平方米），不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山 市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性 有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到20000万 元，年税收将达到880万元。四、资金筹措项目改造成本为20000万元，由改造主体拟投入资金20000 万元，其中自有资金6000万元，银行借贷14000万元。五、开发时序项目开发周期为3年，拟1期开发。开发时间为2023年3月， 拟投入资金20000万元，拟建建筑面积70000平方米（含不计容 建筑面积4000平方米），主要实施建设工业厂房、车库。六、实施监管改造主体应当按规定与南头镇政府签订项目实施监管协议， 并按合作协议、监管协议约定实施改造。在监管协议中需明确： 改造主体应履行的实质性改造、公共配建、工业厂房建设标准等 相关义务；引入的产业、环保、能耗等准入要求；投资强度、产 值、纳税强度、分割销售标准及受让企业的具体准入标准等要求 和相应监管措施，以及物业管理、安全生产、公共设施维修等责 任；其中项目改造后引进产业须符合我市产业导向，契合该项目 以生产智能化家电及家电配套产品、电子信息科技、新材料等产 品的产业定位。