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1、Better Service Better life 物业管理费测算 1.合同的约定合同的约定物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务作为经营公司应赚取的合理的利润作为经营公司应赚取的合理的利润2.法律的规定法律的规定中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法建设部关于建设部关于建设部关于建设部关于物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法一、物业管理费的收费依据一、物业管理费的收费依据政府指导价政府指导价在合同中约定在合同中约定普通住宅普通住宅基础价基础价上下浮动上下浮动20%
2、适合适合市场调节价市场调节价在合同中约定在合同中约定高档物业高档物业与业主协商确定与业主协商确定市场发育成熟市场发育成熟适合适合适合适合二、物业管理服务费的价格形式二、物业管理服务费的价格形式三、物业服务的定价形式三、物业服务的定价形式 项目项目方式方式支付方式支付方式包括内容包括内容盈亏负担盈亏负担适合业态适合业态包干制包干制业主支付固定物业主支付固定物业费业费1 1、物业服务成本、物业服务成本2 2、法定税费、法定税费3 3、物业企业的利润、物业企业的利润物业企业自负盈物业企业自负盈亏亏普通住宅小区普通住宅小区酬金制酬金制业主支付动态物业主支付动态物业服务资金业服务资金1 1、物业服务支出
3、、物业服务支出2 2、物业企业的酬金、物业企业的酬金（按约定比例提取）（按约定比例提取）结余或者不足均结余或者不足均由业主享有或者由业主享有或者承担承担高档物业，如高档物业，如涉外公寓或别涉外公寓或别墅等墅等四、物业服务费的构成五、物业服务费的测算原则 1.1.1.1.严格进行成本控制的原则严格进行成本控制的原则严格进行成本控制的原则严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。2.2.业主、使用人认可的原则业主、使用人认可的原则 进进行行成成本本控控制制不不能能以以降降低低服服务务质质量量和和业业主主、使使用用人人的的满满意意
4、度度作作为为代代价价，要要能能取取得得绝绝大大多多数数业业主主和和使使用用人人的的认可。认可。五、物业服务费的测算原则 3.3.3.3.区别对待的原则区别对待的原则区别对待的原则区别对待的原则 区区别别不不同同物物业业的的性性质质、配配套套和和业业主主使使用用人人的的需需求求，不不能能一概而论、简单套比。一概而论、简单套比。4.4.4.4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 遵遵从从市市场场经经济济条条件件下下一一般般商商品品的的定定价价原原则则，防防止止单单方方提提价
5、压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。六、物业服务费的测算（居住性物业）V=VV=Vi i i i （i=1i=1i=1i=1，2 2 2 2，3 3 3 3，12121212）注：注：V V：公共性服务收费标准（元月：公共性服务收费标准（元月 m2 ）V Vi i：各分项费用收费标准（元月：各分项费用收费标准（元月 m2 ）；）；i i：分项项数：分项项数;:表示对各分项费用算数求和表示对各分项费用算数求和六、物业服务费的测算（居住性物业）1.1.1.1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
6、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V V V V1 1 1 1 V V V V1 1 1 1=F=F=F=Fi i i iS S S S（i=1i=1i=1i=1，2 2 2 2，3 3 3 3，4 4 4 4）（元月（元月（元月（元月 m m2 2 ）注：Fl：基本工资（元月）F2：按规定提取的福利费（元/月）F3：加班费（元月）F4：服装费（元/月）S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）六、物业服务费的测算（居住性物业）2.2.2.2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护
7、费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V V V V2 2 2 2 V V V V2 2 2 2=Fi=Fi=Fi=FiS S S S（i=1i=1i=1i=1，2 2 2 2，3 3 3 3，4 4 4 4，5 5 5 5）（元月）（元月）（元月）（元月 m m2 2 ）n n成本法：成本法：成本法：成本法：注：注：F Fl l：公共照明系统运行费：公共照明系统运行费 F F2 2：电梯运行费：电梯运行费 F F3 3：给排水系统运行费：给排水系统运行费 F F4 4：通风系统运行费：通风系统运行费 F F5 5：智能化系统运行费：智
8、能化系统运行费 F F7 7：其他公共设施设备维护费其他公共设施设备维护费 F F6 6：配供电系统设备维修费：配供电系统设备维修费六、物业服务费的测算（居住性物业）F F1 1-公共照明系统运行费：公共照明系统运行费：电费：（电费：（W W1 1TT1 1+W+W2 2TT2 2+W+Wn nTTn n）30P30P电电 Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场车场/库库等；Tn：每日开启时间（小时）；30：每月测算的天数；P电：电费单价（元度）；维维修修费费：这这是是一一个个估估算算的的经经验验值值，一一般般按按照照当当地地零零配配件件
9、进进货货的价格来测算。的价格来测算。六、物业服务费的测算（居住性物业）F F F F2 2 2 2-电梯运行费：电梯运行费：电梯运行费：电梯运行费：电费电费电费电费=NW24a30 PNW24a30 PNW24a30 PNW24a30 P电电电电（元月），元月），元月），元月），N:电梯台数；W:电梯功率；a:为电梯运行系数，维保费（元维保费（元维保费（元维保费（元/月）月）月）月）零配件费（元零配件费（元零配件费（元零配件费（元/月）月）月）月）年检费（元年）。年检费（元年）。年检费（元年）。年检费（元年）。六、物业服务费的测算（居住性物业）F F F F3 3 3 3给排水系统运行费：给排
10、水系统运行费：给排水系统运行费：给排水系统运行费：生活给水泵生活给水泵生活给水泵生活给水泵 电费=W24a30 P电（元月）维保费（元年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。消防泵消防泵消防泵消防泵 电费（略），维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费潜污泵潜污泵潜污泵潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）电费=W24a30 P电（元月）维保费（元月）：年维修及备件费六、物业服务费的测算（居住性物业）F F F F4 4 4 4通风系统运行费通风系统运行费通风系统运行费通风系统运行费 电费同上 维修费：年维修及备件费F F F F5 5 5 5智能化系统运行费智能化系统运
11、行费智能化系统运行费智能化系统运行费 电费=W2430 P电（元月）维保费：估算值六、物业服务费的测算（居住性物业）F F F F6 6 6 6配供电系统设备维修费配供电系统设备维修费配供电系统设备维修费配供电系统设备维修费包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。F F F F7 7 7 7其他公共设施设备维护费（元月）其他公共设施设备维护费（元月）其他公共设施设备维护费（元月）其他公共设施设备维护费（元月）六、物业服务费的测算（居住性物业）3.3.3.3.物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用V V V V3 3 3
12、3 V V V V3 3 3 3=F=F=F=Fi i i iS/12S/12S/12S/12（i=li=li=li=l，2 2 2 2，3 3 3 3，4 4 4 4，5 5 5 5，6 6 6 6 ）（元月）（元月）（元月）（元月 m m2 2 ）注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元年）F2：服装费，劳保用品费（元/年）F3：卫生防疫消杀费（元/年）F4：化粪池清理费（元年）F5：垃圾清运费（元年）F6：清洁环卫所需其它费用（元/年）F7：清洁用水费（元/年）六、物业服务费的测算（居住性物业）4.4.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用物业管
13、理区域绿化养护费用V V V V4 4 4 4 V V V V4 4 4 4=F=F=F=Fi i i iS/12S/12S/12S/12（i=li=li=li=l，2 2 2 2，3 3 3 3，4 4 4 4，5 5 5 5）（元月（元月（元月（元月 m m2 2 ）注：F1：绿化工具费（元年）F2：劳保用品费（元年）F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元年）F4：绿化用水费（元年）F5：杂草清运费（元/年）F6：园林景观再造费（元年）F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）六、物业服务费的测算（居住性物业）5.5.5.5.物业管理公共区域秩序维护费用物业管理公共区域秩序维护费用物业管理公
14、共区域秩序维护费用物业管理公共区域秩序维护费用V V V V5 5 5 5 V V V V5 5 5 5=F=F=F=Fi i i i/S/12/S/12/S/12/S/12（i=li=li=li=l，2 2 2 2，3 3 3 3，4 4 4 4，5 5 5 5）（）（）（）（元月元月元月元月 m m2 2 ）注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年），F2：公共秩序维护设备维修费（元年）F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年）F4：公共秩序维护联建费（元/年）F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元年）。六、物业服务费的测算（居住性物
15、业）6.6.办公费用办公费用办公费用办公费用V V V V6 6 6 6 V V V V6 6 6 6=F=F=F=Fi i i iS S S S（i=1i=1i=1i=1，2 2 2 2，3 3 3 3，4 4 4 4）（元月元月元月元月 m m2 2 ）其中：F1：交通、通讯费用（元月）F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元月）F3：车辆使用费、差旅费（元/月）F4：节日装饰费（元/月）F5：公共关系费及社区文化费（元月）F6：办公水电暖费（元月）F7：书报费（元月）六、物业服务费的测算（居住性物业）7.7.7.7.物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折
16、旧费物业管理企业固定资产折旧费V V V V7 7 7 7 V V V V7 7 7 7=F=F=F=Fi i i iS/S/S/S/折旧年限折旧年限折旧年限折旧年限*12*12*12*12（i=1i=1i=1i=1，2 2 2 2，3 3 3 3，4 4 4 4）（）（）（）（元月元月元月元月 m m2 2 ）注：F1交通工具（汽车、摩托车、自行车等）F2通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等）F3办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等）F4工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等）这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产六、物业服务费的测算（居住性物业）8
17、.8.8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V V V V8 8 8 8 V V V V8 8 8 8=（投保金额 保险费率）保险受惠物业的总面积 建议：投保财产一切险及公众责任险9.9.9.9.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用V V V V9 9 9 9 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。10.10.10.10.不可预见费用不可预见费用不可预见费用不可预见费用V V V V101
18、01010 不可预见费用（一般按上述费用总和的1计）。不可预见费应单 独设账，严格控制其支出。六、物业服务费的测算（居住性物业）11.11.11.11.利润或管理酬金利润或管理酬金利润或管理酬金利润或管理酬金V V V V11111111 物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1 1）按照租金收入确定）按照租金收入确定 管理酬金管理酬金=业主租金收入业主租金收入 酬金比率酬金比率（2 2）按按物物业业价价值值的的约约定定使使用用年年限限计计算算，当当物物业业是是业业主主自自己己使使用用的的情情况况下可以采用该方法下可以采用该方法 管理酬金管理酬金=（物业价值物业约定使用年限）（物业价值物
19、业约定使用年限）酬金比率酬金比率六、物业服务费的测算（居住性物业）按定额利润按定额利润/酬金或行业利润率酬金率确定酬金或行业利润率酬金率确定 利润酬金确定方式是以上述110项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即 管理利润管理利润管理利润管理利润/酬金酬金酬金酬金=服务费服务费服务费服务费行业利润率行业利润率行业利润率行业利润率/酬金率酬金率酬金率酬金率 物业管理行业利润率/酬金率一般在815，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。六、物业服务费的测算（居住性物业）12.12.12.12.法定税费法定税费法定税费法定税费V V V V12121212 按现行税法，
20、物业管理企业属服务业，上缴的税金含：（1 1 1 1）须按营业额缴纳营业税，税率为）须按营业额缴纳营业税，税率为）须按营业额缴纳营业税，税率为）须按营业额缴纳营业税，税率为5 5 5 5。（2 2 2 2）城市建设维护税，按营业税的）城市建设维护税，按营业税的）城市建设维护税，按营业税的）城市建设维护税，按营业税的7 7 7 7计征。计征。计征。计征。（3 3 3 3）教育费附加，按营业税税额的）教育费附加，按营业税税额的）教育费附加，按营业税税额的）教育费附加，按营业税税额的3 3 3 3计征计征计征计征。（4 4 4 4）地方教育费附加，）地方教育费附加，）地方教育费附加，）地方教育费附加
21、，按营业税税额按营业税税额按营业税税额按营业税税额的的的的2 2 2 2计征计征计征计征（5 5 5 5）水利建筑基金，收入的千分之一。）水利建筑基金，收入的千分之一。）水利建筑基金，收入的千分之一。）水利建筑基金，收入的千分之一。合计总营业额的合计总营业额的合计总营业额的合计总营业额的5 5 5 5.7 7 7 7。依照最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的依照最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的 物业服务费用不含税金物业服务费用不含税金。六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（收益性物业）（收益性物业）（收益性物业）（收益性物业）1.物业租金酬金比率2.按照上述居住
22、性物业服务费的测算方法来测算3.与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。社会保险社会保险社会保险社会保险包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住 房公积金、大病基金等房公积金、大病基金等 国家规定的缴费比例国家规定的缴费比例:按工资总额的按工资总额的2%2%计算计算:按工资总额的按工资总额的2.5%2.5%计算计算工会经费工会经费工会经费工会经费教育经费教育经费教育经费教育经费公共卫生间的清洁费用：公共卫生间的清洁费用：1、水费、水费 2、洗手液、洗手液 3、护手霜、护手霜 4、大盘纸、大盘纸（毛巾）（毛巾）5、卫生纸、卫生纸 6、清洁剂、清洁剂 7、除味剂、除味剂 等等