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1、毕业论文开题报告会计（5）班 王瑶一、研究目的及意义（一）研究目的随着房地产行业不断蓬勃壮大，对我国其他行业也起到带动作用，从而对我国经济文化发展起到关键影响。住宅商品房价格的飞速上涨逐渐变成全国各城市需要共同面对的难题。为规范房地产市场的正常发展，深入切实解决居民住房问题，目前随着房地产市场的不断发展，我国多个城市先后开始实行的限购政策，在这些限购令中针对一线大城市提出的限购政策比较强硬，而针对二三线中小城市的限购政策则相对比较人性化，面对这些不同的限购政策社会的评价亦是褒贬不一。如何正确深入了解限购令，准确认识限购令施行所带来的收益与风险，进而解决房地产结构不平衡、房价增长过快和房地产市场
2、不健全等具体问题已成为房地产市场经营管理之重要课题。（二）研究意义由于我国对土地供应量进行严格控制以确保农耕用地的充足。住宅商品房的价格问题一直是房地产商以及广大民众较为关心的问题，商品房价格的高低与价值的相匹配程度也成为判定该楼盘性价比的重要标准之一。但我国房地产行业价格由于缺乏正确的监管和引导，使得房地产行业呈现不规律的畸形发展。其次，住宅商品房价格问题不仅与老百姓切身利益息息相关，而且对我国经济的可持续发展起到决定性作用。纵观我国住宅房地市场的发展现状，出现了类似炒房投机等诸多很多问题，已经无法仅仅采用市场这只无形的手进行调控，部分城市中开始出现房地产泡沫化的现象，经济也走向了非健康发展
3、的道路。为遏制投机行为和保障居民正常需求，“限购令”作为最强有效的房地产有针对性的宏观调控，以期对本地房价进行控制。为此，一方面具有深刻的理论意义，深入分析限购令对房地产市场的影响，能从理论上充分了解房地产市场的基本运行规律；另一方面在对房地产市场进行针对性的宏观调控和有效监管，引导房地产市场健康发展带动社会经济全面健康发展，有着重要的现实指导意义。二、主要研究内容第一章 绪论1.1 选题背景和研究意义1.1.1 选题背景 1.1.2 研究意义 1.2 国内外研究动态 1.2.1 国外研究综述 1.2.2 国内研究综述 1.3 研究主要内容及框架 1.4 研究方法第二章 相关理论基础2.1限购
4、令2.2住宅商品房第三章 限购政策影响下北京市住宅房地产市场现状3.1限购政策情况概述3.2北京市住宅房地产市场现状第四章 北京市住宅商品房价格影响因素的构成分析4.1经济发展水平4.2居民消费水平4.3住宅商品房的发展4.4消费者的心理预期与购房需求第五章 限购政策对住宅商品房价格影响的实证分析5.1理论基础5.2模型的设计与建立5.3数据的收集5.4实证分析5.5检验分析5.6结论第六章 宏观调控房地产市场价格中存在的主要问题6.1缺乏灵活性过分强调限购政策6.2住宅商品房市场构成不合理6.3居民缺乏理性投资第七章 房地产市场宏观调控政策发展的基本对策7.1采用灵活多变的适度税收政策7.2
5、 积极引导住宅商品房市场健康发展7.3 加强对居民理性投资消费的积极引导与宣传教育第八章 结语参考文献致谢三、与论文相关的国内外研究文献综述（要求1000字以上） （一）国外研究现状J. Brzezicka（2014）研究了美国房地产市场价格泡沫与全球经济危机之间的关系。如果房地产市场的形成没有伴随行为方面，房地产市场就没有房价泡沫。这些方面包括诱惑和情绪，有限的理性主义，群体行为，并谋求在短时间内赚取利益，牺牲长期的负面影响。Iwona Dittmann（2013）研究了波兰城市住宅房地产市场发展的比较结果，研究发现涉及住宅房地产市场的四种价格即主要市场报价，一级市场的交易价格，二级市场的价
6、格以及二级市场的交易价格是相关的；CC Kuik（2017）基于新凯恩斯动态随机一般均衡模型研究了中国房地产价格与企业投资行为之间的动态关系。私营企业面临歧视性的借贷约束，但是国有企业不会遭遇这种情况，因此私人和国有企业之间的“挤出”渠道是由这种歧视性的财政约束造成的，而这意味着房地产价格与国有企业投资之间存在负相关关系。K Urszula（2016）提出了通过一组关于交易发生地点和房产价格的虚拟信息，可以反映近期出现的市场流程，认为，短期国际资本的进入将有助于房地产价格的上涨；Darja KobeGovekar（2016）通过多元线性回归模型发现住宅房地产价格与选定的宏观经济因素有统计学意义
7、上的相关性；Sebastian Gnat（2017）通过研究是使经典的动态统计检验方法适应房地产市场的具体情况，然后对住房市场的三个细分市场的房地产价格进行动态检验。在此基础上，评估了各种房地产价格动态测试方法在房地产评估过程中的适用性。从更广泛的角度来看，它呈现了房地产市场可以观察到的特征；Junjie Liu,（2017）研究表明，住房供应弹性的差异可以解释随着时间的推移，新兴建筑市场波动的广泛变化。（二）国内研究现状限购政策出台以来，引起了学术界的高度关注。复旦大学的刘尧（2012）通过建立误差修正模型(VECM) 研究了限购政策对上海房地产综合指数的影响，结果显示限购政策在短期内可遏制
8、房价增速，他认为房地产调控关键不在于限购，而是管理房地产价格预期和增加市场投机者持有成本。贾生华、孟桢超（2012）通过向量自回归模型(VAR) 模型和脉冲响应辨析限购政策的持续性效果，结果显示，限购政策导致城市商品住宅市场出现“量价齐跌”，但时间不同步，交易量是价格的格兰杰原因, 对价格产生同向滞后影响；孙莹、罗新波、焦爱英（2011）建立多元线性回归方程，研究“限购令”对房地产价格的影响，分析在“限购令”影响下，住宅商品房价格是如何变化的，经过前人的相关证明，说明用多元线性回归方程来分析限购令对房价的影响是可行的；学者尚教蔚（2018）认为，限购政策存在一段时间，将产生良好的控制效果，有效
9、遏制房价上涨；王换娥、崔铭（2017）认为，为了提高房地产调控政策的有效性，政策应该制定规则和灵活性，建立良好的政府声誉，协调中央和地方政府的关系，充分考虑公众的反应；罗胤铭（2015）深入重新思考限购政策，并认为有必要保持房地产价格的稳定，促进房地产业的健康发展。我们必须坚持以市场为导向的改革方向，改变以抑制行政需求为导向的监管政策。莫家颖、弋代春（2015）从限购政策梳理，政策实施的效果进行了讨论，认为限购政策有其独有的作用和缺点，要实现房地产业健康发展的目标，必须建立符合中国国情，适应市场规律的基本制度和长效机制；张佳琦（2017）认为房产税正处于不完善的阶段，在实施过程中要注意政府和相关部门的配合，对中国经济形势进行全面分析，并结合实际情况进行房地产税改革。本文对房地产购买限制政策的实施具有重要意义；张娅萍（2017）则研究了日本房地产泡沫时代的经济特征，认为我国应总结日本房产泡沫的教训，根据自身情况完善相应的税制，促进中国房地产业的稳定健康发展。四、指导教师意见（对开题报告作出评价）指导教师签名： 年 月 日