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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。户型户型(h xn)(h xn)知识与户型知识与户型(h xn)(h xn)评价评价方式探讨方式探讨东莞中原(zhngyun)Dongguan.01.2012第一页，共86页。户型(h xn)知识与评价探讨序户型户型(h xn)知识知识1户型户型(h xn)评价评价2第二页，共86页。户型户型(h xn)(h xn)知识知识第三页，共86页。Code of this report|4 Copyr
2、ight Centaline Group,2009课程课程(kchng)(kchng)讲授目的讲授目的 n向向发展商、建筑展商、建筑设计院提出院提出(t ch)住宅住宅户型的建型的建筑平面推介；筑平面推介；n评审户型平面时，用中原特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改(xigi)(xigi)建议评价=设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作第四页，共86页。Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2009中国民居中国民居(mn j)(mn j)对朝向的选择对朝向的选择n北 回 归 线 以 北：向 北 房 终 年 无 阳 光(yng
3、gung)，选择南向房是购房前提；北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光；向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择(xunz)南向房可以冬暖夏凉。n南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向(十里银滩、石梅湾）第五页，共86页。Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2009景观与朝向景观与朝向(cho xin)(cho xin)选择选择纯就朝向就朝向(cho xin)(cho xin)而言，而言，选择建建议：东南南向向 南南向向 西西南南向向 东向向 东北北向向 北北向向 西向西向 西北向西北向目前市场情况：自然景观 朝向 小
4、区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心(zhngxn)(zhngxn)花园、组团绿化第六页，共86页。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2009第一篇第一篇 建筑建筑(jinzh)(jinzh)平面分析平面分析第七页，共86页。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2009建筑平面建筑平面(pngmin)(pngmin)评价评价类型类型优点优点缺点缺点备注备注 点式点式可一梯多户 1.容积率可充分利用2.建筑外立面富于变化3.室外管道便于安排4.便于户型布置5.结构稳定性强
5、 1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性 1.高层建筑常采用2.高密度居住区域或高地价住宅区多采用 板式板式一般一梯二户1.通风采光好，易形成穿堂风2.朝向好，可做到户户向阳3.私密性好1.总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）1.多层较常使用2.大户型高档住宅采用 点式联体点式联体一般用于一梯四户平面拼接1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1.南方城市较常用第八页，共86页。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,
6、2009经典平面经典平面(pngmin)(pngmin)推介（推介（1 1）一梯八一梯八户优点优点缺点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光第九页，共86页。Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2009经典平面经典平面(pngmin)(pngmin)推介（推介（2 2）一梯八一梯八户 优点优点 缺点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型
7、可能成销售难点（碧海（碧海(b hi)(b hi)蓝蓝天）天）第十页，共86页。Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2009经典平面经典平面(pngmin)(pngmin)推介（推介（3 3）一梯六一梯六户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正 案例：香市案例：香市1号号（长益花园长益花园(huyun)(huyun)）第十一页，共86页。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,200
8、9经典平面经典平面(pngmin)(pngmin)推介（推介（5 5）一梯四一梯四户(s(s h)h)优点优点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无大碍）（广州银海（广州银海(yn hi)(yn hi)大厦大厦 ）第十二页，共86页。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2009经典经典(jngdin)(jngdin)平面推介（平面推介（4 4）一梯四一梯四户(s(s h)h)优点优点 缺点缺点1.所有房间方正
9、实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光（百仕达花园百仕达花园(huyun)(huyun)）第十三页，共86页。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2009经典经典(jngdin)(jngdin)平面推介（平面推介（6 6）一梯四一梯四户(s(s h)h)优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响
10、建筑外立面3.C、B户型餐厅较小第十四页，共86页。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2009经典平面经典平面(pngmin)(pngmin)推介（推介（7 7）一梯三一梯三户(sn(sn h)h)优点优点 缺点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用2.电梯厅间接通风采光案例案例(n l):森林湖森林湖第十五页，共86页。Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2009经典平面经典平面(png
11、min)(pngmin)推介（推介（8 8）一梯二一梯二户 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光第十六页，共86页。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2009经典平面经典平面(pngmin)(pngmin)推介（推介（9 9）一梯二户一梯二户(紫荆紫荆(zjng)(zjng)苑苑 ）优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.所有房间方正实用所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光
12、1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）对土地要求高（东西向有充足地块条件）一梯二户一梯二户第十七页，共86页。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2009经典经典(jngdin)(jngdin)平面推介（平面推介（1010）一梯十八一梯十八户 优点优点 缺点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有主人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正布局布局(bj)：蛙型，外大内小：蛙型，外大内小第十八页，共86页。Code
13、of this report|19 Copyright Centaline Group,2009户型户型(h xn)(h xn)评价评价第十九页，共86页。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2009专业(zhuny)标准 人居标准(biozhn)民俗(mn s)标准123第二十页，共86页。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2009住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)分类分类住宅户型分类住宅户型分类(fn li)表（表表（表1-1）单位：单位：户型分类户型分类 户户
14、型型 高高 层层 豪宅豪宅三房二厅一工三卫 150 180四房二厅一工三卫 200 240五房二厅一工多卫 250 350 大户型大户型 二房二厅二卫 8 5 95三房二厅一工二卫 130 150四房二厅一工二卫 160 180 专业专业(zhuny)(zhuny)标标准准 第二十一页，共86页。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2009住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)分类分类住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)户型分类表（表户型分类表（表1-21-2）单位：单位：户型分类户型分类 户户 型型 高高 层层 中户型中户型 二房二
15、厅一卫 75 85 三房二厅一/二卫 90 120 四房二厅二卫 110 130 小户型小户型 一房一厅一卫 35 45 二房一厅一卫 55 65 三房二厅一卫 70 80 专业专业(zhuny)(zhuny)标标准准 第二十二页，共86页。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2009住宅性能住宅性能(xngnng)(xngnng)标准标准参考：建设部商品住宅性能参考：建设部商品住宅性能(xngnng)(xngnng)认定标准认定标准 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（）16
16、 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面积（）12 10 8 7 客厅客厅使用面积（）30 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m）5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m）1.5 1.5 1.5 1.2 专业专业(zhuny)(zhuny)标标准准 住宅性能住宅性能(xngnng)(xngnng)标准一标准一 （表表2-12-1）（套内面积）（套内面积）第二十三页，共86页。Code of this report
17、|24 Copyright Centaline Group,2009住宅性能住宅性能(xngnng)(xngnng)标准标准住宅性能住宅性能(xngnng)(xngnng)标准一标准一 （表（表2-22-2）（套内面积）（套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m）1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（）4 3 1厨房使用面积（）8 6 4 3厨房净宽（m）2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m）3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（）3.5 2双卫生间总使用面积（）8 7 6.5三卫生间总使用面积（）10 9层
18、 高（m）3.1 3.0 2.9 2.8 专业专业(zhuny)(zhuny)标准标准 第二十四页，共86页。Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2009住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)户型户型评价表评价表住宅户型住宅户型评价评价户型型号户型型号建筑面积建筑面积 标准标准总体评价总体评价总评总评分分户型户型等级等级6栋2单元02四房二厅三卫 大户型 方正实用89良好评价序号评价序号 建筑面积建筑面积 176标准参标准参数数评价评价参数参数评价意见评价意见权重权重评分评分 一一专业性专业性(40%)1客厅使用面积客厅使用面积 m
19、25 28满足要求 4 42客厅开间客厅开间 m 3.9 4.8未满足要求 3 2.4 20层高层高 m 3.0 3.0满足要求 3 3 二二合理性合理性(50%)21总体评价总体评价户型方正 4 4 49储藏室储藏室位置得当,设置合理 1 1 三三市场性市场性(10%)50 可能存在的风水问题可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊 1 1 56卫生间不在户型中央 2 2 四四1户型优点户型优点户型方正2实用率高 五五1户型缺点户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题 六六1修改建议修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)户型评价
20、表（表户型评价表（表3 3）专业专业(zhuny)(zhuny)标准标准 第二十五页，共86页。Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2009专业(zhuny)标准人居标准(biozhn)民俗(mn s)标准123第二十六页，共86页。Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2009市场市场(shchng)(shchng)对户型的关注点对户型的关注点 客户在购房时客户在购房时考虑居室各部分优先顺序考虑居室各部分优先顺序客厅：客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）方正好用（面积
21、、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：餐厅：相对独立，通风采光相对独立，通风采光厨房：厨房：宽敞实用，有服务阳台宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房次卧室：作书房、客房(k fn)(k fn)适宜适宜阳台：阳台：生活阳台的休闲、观赏性生活阳台的休闲、观赏性在在户户型型评评价价时时，要要尊尊重重这这种种市市场场需需求求，并并据据此此有有重重点点、有有层层次次、有步骤地逐一加以评价有步骤地逐一加以评价 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第二十七页，共86页。Code of th
22、is report|28 Copyright Centaline Group,2009功能空间功能空间(kngjin)(kngjin)分类分类n住宅的住宅的“七大七大”使用功能使用功能n 起居、就餐、厨卫、就寢起居、就餐、厨卫、就寢n 储藏、工作学习、阳台储藏、工作学习、阳台n住宅的住宅的“三类三类”空间空间n 公共空间：客厅、餐厅公共空间：客厅、餐厅(cntng)(cntng)、阳台、阳台n 私密空间：卧室、书房、衣帽间私密空间：卧室、书房、衣帽间n 主卧卫生间主卧卫生间n 服务空间：厨房、公用卫生间服务空间：厨房、公用卫生间n 工工人人房房、储储藏藏间间n 服务阳台服务阳台 人居标准人居标
23、准(biozhn)(biozhn)第二十八页，共86页。Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2009 功能功能(gngnng)(gngnng)分区分区合理合理 动静分区动静分区 活动区和休息区分开活动区和休息区分开动区动区 客厅、餐厅客厅、餐厅(cntng)(cntng)和厨房和厨房 应靠近入户门设置应靠近入户门设置 静区静区 卧室卧室 位置应比较深入位置应比较深入 动区与静区之间动区与静区之间 卫生间卫生间 方便使用，室内交通线尽可能便捷方便使用，室内交通线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向厅、室分设的户型是户型发展
24、的主流方向 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第二十九页，共86页。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2009动静分区动静分区(fn q)(fn q)案例（案例（1 1）跃式户型(h xn)最易实现“动静分区”动区动区静区静区 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第三十页，共86页。Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2009动静分区动静分区(fn q)(fn q)案例（案例（2 2）平面(pngmin)户型也可以作到“动静分区”动区静区 人居
25、标准人居标准(biozhn)(biozhn)第三十一页，共86页。Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2009空间尺度空间尺度(chd)(chd)合理合理各功能空间尺度合理、舒适各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观 开间不应小于开间不应小于3.63.6米，宽深比不大于米，宽深比不大于1 1：2 2 要留出摆放家具的稳定空间要留出摆放家具的稳定空间 卧室：主卧：应具有好的朝向卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于开间应不小于3 3米米,面积应大于面积应大于1212,且应
26、带有主卫生间且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于次卧：面积应不小于8 8餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于卫生间：净宽不宜小于1.61.6米米阳台：保证阳台：保证(bozhng)(bozhng)客厅有良好的视野，采光栏客厅有良好的视野，采光栏板最好做成板最好做成 全透明或半透明全透明或半透明 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第三十二页，共86页。Code of this report|33 Copyright Centaline Gr
27、oup,2009空间比例失当空间比例失当(shdn)(shdn)案例案例客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积(min j)浪浪费费 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)3900第三十三页，共86页。Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2009面积比例面积比例(bl)(bl)适宜适宜 n除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一计、评价中应关注的主题
28、之一n各房室具有与其各房室具有与其(yq)(yq)户型相匹配的比例户型相匹配的比例n大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间n主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第三十四页，共86页。Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2009房室比例失当房室比例失当(shdn)(shdn)案例（案例（1 1）厨房厨房(chfng)(chfng)面积过大面积过大(13(13)，比次卧室大得多，甚，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅至大过主卧面积。而小卧室仅7 7 。人居标准人居标准(b
29、iozhn)(biozhn)第三十五页，共86页。Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2009房室房室(fn sh)(fn sh)比例均衡案例（比例均衡案例（1 1）113113平米平米,四室两厅两卫四室两厅两卫;2 2卧室开间卧室开间2.92.9米米,空中空中(kngzhng)(kngzhng)花园花园2.62.6米开间米开间,比例比例均衡。均衡。人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)案例案例:江南第一城江南第一城82#0182#01单元单元0101房房第三十六页，共86页。Code of this report|37
30、Copyright Centaline Group,2009各房室各房室(fn sh)(fn sh)合理性要求（合理性要求（1 1）客厅空间独立 客厅开口不易过多 要有两面完整的墙 方正开阔 方正完整，是实用的布局 开间至少应大于3.63.6米，但开间不宜大于5 5米 长宽比不应失调 深度开间比不宜大于2 2：1 1入口设玄关 入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡 避免(bmin)(bmin)厅内被外人一目了然，保障私密性 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第三十七页，共86页。Code of this report|38 Copyright Centaline Group,20
31、09客厅开口客厅开口(ki ku)(ki ku)过多案例过多案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为客厅开口过多，使客厅很多面积成为(chngwi)公共公共交通面积，不易布置家具交通面积，不易布置家具 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第三十八页，共86页。Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2009各房室各房室(fn sh)(fn sh)合理性要求（合理性要求（2 2）餐厅 相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系(gun x)(gun x)又有分隔 餐厅至少要有两面夹一角 与厨房应有关联又独立成区 西式厨
32、房与餐厅在空间上可以实现一体化 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第三十九页，共86页。Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2009餐厅餐厅(cntng)(cntng)不独立案例不独立案例(1)(1)上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促厅显得更加局促(jc)下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立 人居标准人居标准(bi
33、ozhn)(biozhn)第四十页，共86页。Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2009餐厅餐厅(cntng)(cntng)不占角案例不占角案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角两面墙夹角)，周边，周边(zhu bin)(zhu bin)门开口过多，几乎成为过道，不便使用。门开口过多，几乎成为过道，不便使用。人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第四十一页，共86页。Code of this report|42 Copyright Centaline Grou
34、p,2009餐厅餐厅(cntng)(cntng)占角案例占角案例餐厅占一角餐厅占一角(两面墙夹角两面墙夹角)，空间相对独立，空间相对独立(dl)(dl)，便于使用，便于使用 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第四十二页，共86页。Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2009西式厨房西式厨房(chfng)(chfng)改善餐厅案例改善餐厅案例上图采用中式厨房上图采用中式厨房(chfng)(chfng)，餐厅采光较差，餐厅采光较差下图采用西式厨房下图采用西式厨房(chfng)(chfng)，厨房，厨房(chfng)(chf
35、ng)与餐厅在空间上实现与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件了一体化，改善了餐厅空间和采光条件 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第四十三页，共86页。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2009各房室各房室(fn sh)(fn sh)合理性要求（合理性要求（3 3）厨房 应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置(bzh)(bzh)有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第四十四
36、页，共86页。Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2009各房室各房室(fn sh)(fn sh)合理性要求（合理性要求（4 4）主卧室 扩大主卧室的面积(min j)(min j)，房间进深可以适当增 加最好有好的朝向 （南向），比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间 进入式衣帽间（WALKWALKININCLOSETCLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 次卧室 次卧室的面积(min j)(min j)宜大于1010按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些 人居标准人居标准(biozhn)(
37、biozhn)第四十五页，共86页。Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2009各房室各房室(fn sh)(fn sh)合理性要求（合理性要求（5 5）卫生间 应有明窗通风和采光 公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 全封闭独立进入式空间，面积在3 3平方米以上阳台（也称“露台”）保证(bozhng)(bozhng)客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主
38、人的卧室，会干扰主人的私密性 人居标准人居标准(biozhn)(biozhn)第四十六页，共86页。Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2009专业(zhuny)标准人居标准(biozhn)民俗(mn s)标准123第四十七页，共86页。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2009尊重市场尊重市场(shchng)(shchng)研究民俗研究民俗n风水的市场性风水的市场性n 广广东东沿沿海海一一带带，包包括括潮潮汕汕人人、福福建建人人，对对住住宅宅的的选选择择，无无论论是是
39、城城市市、农农村村都都极极信信风风水水，山山区区尤尤甚甚n尊重而不迷信尊重而不迷信n 市市场场中中，为为数数不不少少的的客客户户在在讲讲究究“风风水水”，从从研究客户研究客户n 的的购购房房心心理理与与行行为为着着手手，我我们们不不得得不不研研讨讨居居家家风水风水n评价户型可能存在的风水问题评价户型可能存在的风水问题 n 顺顺应应(shnyng)(shnyng)市市场场需需求求，作作为为一一个个评评审审户户型型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型 民俗民俗(mn s)(mn s)标标准准 第四十八页，共86页。Code of this repor
40、t|49 Copyright Centaline Group,2009户外不良户外不良(bling)(bling)风水现象风水现象n住宅朝向忌讳住宅朝向忌讳n有道路直冲本户型有道路直冲本户型 (御园御园(y yun)(y yun)n有建筑墙角正对本户型有建筑墙角正对本户型 (森林湖森林湖)n有杆正对本户型有杆正对本户型 (江南第一城江南第一城)n有两栋夹逢对者本户型有两栋夹逢对者本户型 (森林湖森林湖)n有天桥斜过本户型有天桥斜过本户型 (外滩外滩8 8号号)n窗外见坟场窗外见坟场 (御泉香山御泉香山)n对着教堂、庙宇对着教堂、庙宇n对着医院对着医院n对着警署对着警署 民俗民俗(mn s)(m
41、n s)标准标准 第四十九页，共86页。Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2009户型户型(h xn)(h xn)风水评价要素风水评价要素阳宅二要门房阳宅二要门房门门 大门大门(dmn)(dmn)在户型设计中应讲究避让在户型设计中应讲究避让 大门大门(dmn)(dmn)正对电梯或楼梯是犯冲正对电梯或楼梯是犯冲大门大门(dmn)(dmn)口直对长走廊是冲煞口直对长走廊是冲煞 大门大门(dmn)(dmn)不能正对厕门不能正对厕门大门大门(dmn)(dmn)不直对客厅落地门窗不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对厕所的门不与厨房的
42、门相对 其它门尽量不相对其它门尽量不相对 民俗民俗(mn s)(mn s)标标准准 第五十页，共86页。Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2009典型典型(dinxng)(dinxng)门冲案例门冲案例(1)(1)B B户型大门直对电梯门，户型大门直对电梯门，A A户型大门直对消防楼梯门，在户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究销售中可能会引起讲究(jing jiu)(jing jiu)风水客户的不认同风水客户的不认同 民俗民俗(mn s)(mn s)标准标准 第五十一页，共86页。Code of this report|
43、52 Copyright Centaline Group,2009典型典型(dinxng)(dinxng)门冲案例门冲案例(2)(2)典型典型(dinxng)“葫芦串葫芦串”户型，私户型，私隐性较差隐性较差 民俗民俗(mn s)(mn s)标准标准 富通天邑湾富通天邑湾6-9#楼楼03号房号房B2户型户型2室室2厅厅1卫卫第五十二页，共86页。Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2009典型典型(dinxng)(dinxng)门冲案例门冲案例(3)(3)主卫门直冲主卫门直冲(zh chn)(zh chn)主卧床不妥主卧床不妥 民俗民
44、俗(mn s)(mn s)标标准准 第五十三页，共86页。Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2009设玄关设玄关(xun un)(xun un)案例案例在建筑设计中设置玄关，自然解决在建筑设计中设置玄关，自然解决(jiju)“门冲门冲”问题问题 民俗民俗(mn s)(mn s)标准标准 第五十四页，共86页。Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2009门冲修改门冲修改(xigi)(xigi)案例案例玄关可在装修玄关可在装修(zhungxi)时设置时设置 民俗民俗(mn
45、s)(mn s)标准标准 第五十五页，共86页。Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2009大门大门(dmn)(dmn)不对客厅门窗案例不对客厅门窗案例港商开发的城市绿洲港商开发的城市绿洲(lzhu)花园注意风水忌讳花园注意风水忌讳大门不直对客厅门窗（蓄气）大门不直对客厅门窗（蓄气）民俗民俗(mn s)(mn s)标准标准 第五十六页，共86页。Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2009户型户型(h xn)(h xn)风水评价要素风水评价要素房房详见住宅户型分析方法之四
46、：评价户详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在型可能存在(cnzi)(cnzi)的风水问题的风水问题“横梁压顶横梁压顶(y dn)”不利不利 民俗标准民俗标准 第五十七页，共86页。Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2009第五十八页，共86页。Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2009Thanks for your attentionWish you a good day!第五十九页，共86页。Code of this report|60 Copyright C
47、entaline Group,2009优秀户型(h xn)赏析东莞中原(zhngyun)刘树新 DongGuan.01.2012第六十页，共86页。Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2009PART1CHAP 1 户型优点户型优点(yudin)规律性描述规律性描述CHAP 2 创新创新(chungxn)户型亮点解析户型亮点解析第六十一页，共86页。Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2009CHAP 1全明设计(shj)南北通透(tn tu)设计户型结构方正合理，浪费面
48、积(min j)少各功能空间尺度合理各功能空间布局合理户型功能性设计第六十二页，共86页。Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2009户型优点规律性阐述全明设计一般边套均能做到全明设计，中间套往往会通过局部空间的内凹来实现(shxin)部分空间的采光。第六十三页，共86页。Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2009户型优点规律性阐述南北通透设计东莞湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高，往往将此作为(zuwi)评价户型优劣的指标之一。板楼和点楼里的边套基本能做到
49、南北通风，而点楼里的中间套则无法避免南北透风的问题，这类户型受欢迎的程度较低，开发商往往通过定价策略来促进这部分户型的消化。A1A1户型北侧为消防梯等公共空间，无法避免南北通透问题第六十四页，共86页。Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2009户型优点规律性阐述户型结构方正合理，浪费面积少户型设计时应方正，尽量避免墙锐角，这些空间较难利用，会造成(zo chn)面积浪费。过道等过度空间面积应合理，不应过多，造成(zo chn)面积浪费。案例(n l):御泉香山第六十五页，共86页。Code of this report|66 Co
50、pyright Centaline Group,2009户型优点规律性阐述各功能(gngnng)空间尺度合理空间尺度是评价户型优劣性重要指标，且不同户型在空间尺度上的要求不一样。对于90方左右的紧凑型户型来说，应保证各空间的均好性，满足使用上的基本要求。如：卧室开间最好不小于3米；卫生间面积不小于4平米；厨房面积不小于5平米等。对于160方以上的舒适户型来说，在保证各空间功能(gngnng)的前提下，还要保证客户对于尊贵感、居住的舒适度等的追求。如客厅开间不小于4.2米；主卧开间不小于3.9米，面积不下于15平米等。合理的开间进深比。一般进深的长度不应大于开间长度两倍。进深过长会造成内部空间采